Resolució del contracte per incompliment contractual (0292/10)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-292/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 24 de març de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 14 d’octubre del 2008 la representació processal dels Srs. Ferreras i Jover va formular demanda contra la societat “Barberá” sol·licitant que es dictés Sentència condemnant a la defenent a pagar als seus mandants la resta del preu pactat per la compravenda dels pisos números 1 i 2 de la planta -5 i dues places d’aparcament de l’XXXX, d’un import de 484.900,77 euros, a elevar a públic el citat contracte i a satisfer als agents en concepte de danys i perjudicis l’import que en resultés d’aplicar a la suma deguda l’interès legal procedent des del dia en què dita societat va ser formalment convocada a l’atorgament de les corresponents escriptures fins que es produís el pagament o, subsidiàriament, des del moment de la contesta a la demanda, així com altres perjudicis que es poguessin acreditar durant del procediment, imposant igualment a la defenent les costes del mateix.

II.- La representació processal de la societat “Barberá” va contestar a la demanda en data 18 de novembre del 2008 oposant-se a la mateixa amb l’argument que les unitats immobiliàries objecte del contracte signat entre les parts no reunien les condicions pactades en el seu dia i formulant demanda reconvencional sol·licitant que es donés per resolt l’esmentat contracte atesos els incompliments substancials de l’adversa i es condemnés a aquesta a retornar a la seva mandant les quantitats remeses en concepte de pagament avançat, que es concretaven en 25.000 euros per cada apartament, incrementades amb els interessos per descobert fixats per l’ABA a partir del 12 de desembre del 2005, data en què es van lliurar, o, subsidiàriament, a partir del dia 11 de gener del 2007, en què la seva mandant va comunicar a l’agent la seva voluntat de resoldre el contracte o, més subsidiàriament encara, a partir de la contesta a la demanda reconvencional.

III.- Les parts van formular oportunament els seus escrits de rèplica i contestació a la reconvenció, dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 21 de setembre del 2010 desestimant en tots els seus termes la demanda formulada per la representació processal dels Srs. Ferreras i Jover contra la societat “Barberá” i estimant alhora substancialment la demanda reconvencional plantejada per aquesta darrera contra els primers, declarant la resolució dels sengles contractes signats entre les parts i condemnant als Srs. Ferreras i Jover a retornar a la societat “Barberá” la quantitat total de 50.000 euros, juntament amb els interessos fixats per l’ORG_0 per a préstecs bancaris a un any meritats a partir de l’onze de gener del 2007, imposant a l’agent i defenent reconvencional les costes del procediment.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal dels Srs. Ferreras i Jover i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, l’estimació de la demanda formulada per la seva mandant i la desestimació de la reconvenció plantejada per l’adversa, tot imposant les costes de les dues instàncies a la contrapart.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 12 de desembre del 2005 els Srs. Jover i Ferreras van prometre vendre a la societat “Barberá” dos pisos situats a la planta -5, números 1 i 2, de l’edifici que estava en construcció a la parcel·la A del terreny conegut com “Terra de R. de Casa M.”, radicat a la Parròquia de Canillo. D’acord amb allò que es manifestava en els dos contractes signats per les parts, el pis situat al número 1 tindria una superfície aproximada de 60,50 m2, més 53,50 m2 de jardí i el del número 2 mesuraria 50,50 m2 més 12,50 m2 de jardí i gaudirien cada un d’ells d’una plaça d’aparcament, fixant-se el seu preu en 282.475,69 euros cada un d’ells, dels quals en aquell moment els promitents compradors van abonar 25.000 euros. Es va acordar igualment que, en cas d’incompliment per part de la promitent compradora, la promitent venedora podria exigir el compliment o resoldre el contracte, perdent en aquest cas la primera el 25% de les quantitats pagades fins aquell moment i que la segona s’obligava a lliurar a la compradora les unitats immobiliàries construïdes i equipades amb els materials i elements que contemplava el projecte constructiu, sense perjudici de la facultat de la venedora de modificar qualsevol aspecte que pertoqués a l’obra, sempre que aquesta modificació no afectés a la qualitat dels materials i equipaments de la mateixa (folis 22 i 35).

Altrament, amb els citats contractes s’adjuntava una memòria descriptiva de qualitats de tot l’edifici, en la què no es feia referència als jardins i en canvi es mencionava l’existència de terrasses exteriors acabades amb rajola ceràmica (folis 28 i 41), i uns plànols dels dos apartaments en els què apareixien unes zones puntejades com jardí, sense que es pogués observar l’existència de cap desnivell entre l’habitatge i el jardí (folis 34 i 47).

Finalment, no és objecte de discussió que, quan es van finalitzar les obres dels citats apartaments, en comptes d’uns jardins hi havia unes terrasses i entre els habitatges i les terrasses hi havia un desnivell que es superava amb tres esglaons (folis 98 i 99), ni que en data 11 de gener del 2007 la part promitent compradora va enviar una carta per conducte notarial als promitents venedors manifestant la seva voluntat de resoldre el contracte, atès que les unitats construïdes no es corresponien, segons el seu parer, amb la descripció dels immobles que es feia als contractes, ni amb els plànols adjuntats amb els mateixos.

Ateses les anteriors circumstàncies, la Sentència que ara es recorre desestima la demanda formulada per la representació processal dels Srs. Ferreras i Jover en la què es demanava que es condemnés a la societat “Barberá” a satisfer la resta del preu pactat per l’adquisició dels citats immobles, a atorgar la corresponent escriptura pública i a indemnitzar als seus mandants pels danys i perjudicis soferts com a conseqüència del retràs de l’adversa en el dit pagament i estima substancialment la reconvenció formulada per la defenent principal, declarant la resolució dels sengles contractes signats entre les parts i condemnant als Srs. Ferreras i Jover a retornar a la societat “Barberá” la quantitat total de 50.000 euros, juntament amb els interessos fixats per l’ORG_0 per a préstecs bancaris a un any meritats a partir de l’onze de gener del 2007, imposant a l’agent i defenent reconvencional les costes del procediment.

II.- En contra de l’esmentada decisió s’alça la representació processal dels Srs. Ferreras i Jover argumentant, en primer lloc, que per tal de donar lloc a la resolució d’un contracte sol·licitada per una de les parts contractuals és precís que l’altre hagi incomplert de manera greu o substancial les seves obligacions, de tal manera que s’hagi vist frustrat l’interès de la part complidora i que aquest, segons el seu parer, no és el cas.

Tot coincidint amb la recurrent en què la facultat de resoldre un contracte sols es reconeix a aquella part que ha complert les seves obligacions quan l’altre les ha incomplert de manera greu o substancial, aquesta Sala considera que en el cas present l’incompliment dels recurrents ha estat de suficient entitat com per donar lloc a la petició de l’agent. En efecte, de l’informe pericial elaborat per l’arquitecte Salas (foli 232) es dedueix que entre els plànols adjuntats als contractes de compraventa dels immobles objecte del present litigi i la configuració final dels mateixos existeixen algunes divergències que no es poden considerar substancials, com ara canvis de l’accés a les habitacions, o variacions en la distribució dels mobles de cuina. No obstant, al parer d’aquesta Sala n’hi ha dos que justifiquen l’exercici de la facultat resolutòria per part de la promitent compradora.

III.- En aquest sentit, dels contractes de promesa de compravenda signats per les parts es dedueix que l’objecte dels mateixos eren dos apartaments amb els corresponents jardins, ja que així consta clarament en l’apartat c) de la seva exposició i el mateix es deriva dels plànols que acompanyen als contractes en els quals la superfície que els envolta està dibuixada amb una trama que es coneix per “gras” i que fa referència a l’existència d’herba i, per tant, de jardí, com posa de relleu l’esmentat perit, tenint en compte que s’ha d’entendre que aquests plànols, en els què consta igualment la signatura de les parts, formen part dels contractes, ja que quan aquests es van celebrar els immobles estaven encara en construcció. És cert que, com posa de relleu l’arquitecte Sr. Salas, el cost de fer una terrassa és superior al de fer un jardí, però això no obsta a que una determinada persona prefereixi gaudir d’un jardí en comptes d’una terrassa, especialment quan com en el cas present la superfície dedicada a aquest és molt similar a la de l’apartament, de tal manera que, per aquest sol motiu, es podria apreciar l’existència d’un incompliment substancial de les seves obligacions per part del promitent venedor.

En contra d’aquest criteri, no es pot defensar que en la memòria descriptiva de qualitats de l’edifici que també acompanyava al contracte no es fa menció de jardins i sí de terrasses i al seu paviment, perquè en relació als jardins més que de “qualitats”, que cal referir a materials, cal parlar de característiques i, en tot cas, la memòria recull les de tot l’edifici, en el qual podien existir terrasses adjacents a altres apartaments.

IV.- No obstant, cal tenir en compte que entre allò pactat i allò construït hi ha una segona divergència que entenem encara més greu que la mencionada i és que en els plànols que es van acompanyar al contracte no es pot apreciar cap diferència de nivell entre els jardins, o les terrasses, i l’apartament en sí, ni es dibuixa l’existència d’escales per salvar aquest desnivell, que sols apareixen en els plànols que porten data del mes d’octubre del 2007, és a dir amb posterioritat a la data del contracte que vinculava a les parts (folis 129 i 130), ni es pot exigir a un profà que un detecti quan les obres sols s’han iniciat, mentre que finalment les terrasses estaven situades 50 cm més amunt que els apartaments, de tal manera que per poder-hi accedir s’ha havien construït tres esglaons, com es posa de relleu a les fotografies que consten als folis 98 i 99.

Aquesta diferència de nivell comporta una disminució de valor de l’apartament en quan, per un cantó, suposa un problema d’accessibilitat que pot afectar a persones amb dificultats de mobilitat o a menors. Per un altre, comporta una reducció significativa de la superfície útil de les terrasses, que en el cas de l’apartament número 1 el perit quantifica en un 8,78% i en el número 2 en un 28,76% i, encara que no tingui la mateixa rellevància, suposa l’existència d’una zona deprimida just a tocar del balcó que dóna accés a l’habitatge que, com manifesta el citat perit, requereix de manteniment periòdic per tal d’evitar que s’hi acumuli brutícia, com es pot veure a les fotografies del foli 99, aigua o neu. Per últim, l’efecte estètic negatiu és innegable, ja que, com es pot apreciar a les fotografies del foli 248, la vista des del saló de la casa no és un jardí o una terrassa, sinó unes escales.

V.- En contra d’aquestes constatacions no es pot defensar que el contracte permet la modificació de la qualitat dels materials i equipaments de l’immoble, ja que entenem que aquestes modificacions no podien alterar substancialment les característiques de l’immoble perquè si fos així el que adquireix un habitatge sobre plànol podria veure defraudades les seves raonables expectatives, trobant-se en evident indefensió, i el canvi d’un jardí per una terrassa i l’existència d’un desnivell entre aquesta i l’apartament s’han de considerar d’especial rellevància per les raons abans esmentades.

Tampoc es pot argumentar que la promitent compradora no va fer referència a les causes concretes de la seva decisió de resoldre el contracte, manifestació que hauria permès al seu mandant resoldre els problemes detectats, ja que els mateixos recurrents reconeixen que els compradors es van referir verbalment a aquest problema i que el desnivell existent era una circumstància estructural deguda a l’orografia del terreny que no es podia esmenar, ja que, com posa de relleu el perit Sr. Salas, era precís per complir la normativa urbanística comunal.

VI.- Com a segon greuge del seu recurs argumenta la recurrent que no és procedent condemnar-la a pagar els interessos de la suma abonada en el seu dia per l’adversa a partir del moment que aquesta va comunicar la seva voluntat de resoldre el contracte, sinó que en tot cas serien procedents a partir de la fermesa de la resolució que posés fi al procediment o de la contesta a la demanda reconvencional. No obstant, en el mateix sentit que estima l’Honorable Batlle, considerem que la facultat de resoldre el contracte correspon a aquella de les parts que ha complert les seves obligacions contractuals i constata que l’adversa no ha fet el mateix, de tal manera que la Sentència no fa més que declarar una resolució que ja s’havia produït per voluntat de la part que l’ha instat quan es constata la veracitat de la causa que l’ha determinat i per tant els interessos s’han de comptar a partir d’aquell moment. En quan a la data en concret en què es va comunicar aquesta decisió a la recurrent, cal tenir en compte que de l’acta notarial que consta al foli 49 de les actuacions es dedueix que la carta de data 11 de gener del 2007 va ser dipositada a l’Administració de Correus Francesa en data 24 de gener del 2007, no sent reclamada pels seus destinataris, de tal manera que en tot cas els interessos havien de començar a córrer en aquella data, modificant en aquest sol punt la Sentència recorreguda.

VII.- Per últim, argumenta la recurrent la improcedència d’imposar-li a ella les costes de la instància, però, havent desestimat el seu recurs i, per tant, confirmat la desestimació de la seva demanda i l’estimació substancial de la reconvenció, procedeix mantenir aquest pronunciament en virtut del principi de venciment objectiu que recull el Codi 7,51,5.

VIII.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament en relació a les costes d’aquesta alçada de conformitat amb allò que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Ferreras i Jover contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 21 de setembre del 2010, que REVOQUEM PARCIALMENT exclusivament pel que fa a la data a partir de la qual els defenents reconvencionals s’han de fer càrrec dels interessos de la suma a la qual se’ls condemna que fixem en el dia 24 de gener del 2007, CONFIRMANT l’esmentada resolució en tots els demés punts i sense fer especial pronunciament sobre les costes d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.