Contracte de compravenda pis (0208/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC- 0208/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 25 de febrer del 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El Sr. Campillo va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra el Sr. Álvarez, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència condemnant el defenent a atorgar a favor seva, escriptura pública de compravenda relativa al pis soterrani primer porta segona i la plaça d'aparcament n°6 situada al soterrani -3, ambdós de l'edifici U. radicat Carrer de XXXX d'ENCAMP, pel preu de 114.192,30 EUR, el qual es liquidarà en l'acte d'atorgament d'aquell instrument públic, amb deducció dels imports pagats a compte amb anterioritat, segons s'estableix en els apartats A i B del contracte, calculats aquells imports a deduir fins a la data d'atorgament de l'escriptura; i en el cas que el Sr. Álvarez no atorgués voluntàriament aquella escriptura pública, que el seu atorgament sigui efectuat en la seva substitució i en període d'execució de sentència.

II.- El Sr. Álvarez va oposar-se a totes les pretensions de la part agent, contestant que l'actor ha deixat de pagar una sèrie de mensualitats i ha incomplert amb el pacte signat de forma que no pot formular ara la demanda que va interposar perquè s'exposa a la nul·litat del pacte signat i sobre el qual fonamenta la seva demanda. Va igualment formular una demanda reconvencional en resolució per incompliment de les seves clàusules, del contracte signat entre les parts, estant disposat a retornar al Sr. Campillo en el moment que es resolgui el contracte, les quantitats pagades fins a la data de la resolució; i en indemnització pel temps d'ocupació indeguda del seu apartament en la quantitat de 480 EUR cada mes donat que abans de la celebració de la venda el Sr. Campillo ocupava el referit apartament com a llogater i pagava en concepte de lloguer del mateix, la quantitat de 480EUR. Subsidiàriament, en el cas que no s'admeti la demanda reconvencional i s'admeti la demanda principal, el Sr. Álvarez reclama l'abonament pel Sr. Campillo de totes les quotes mensuals pactades en el contracte, més les despeses relatives al pis que el Sr. Álvarez va haver de pagar i que es quantifiquen de forma provisional en la quantitat de 1.928,39 EUR.

III.- Per sentència de data 3 de juliol del 2009, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, va: desestimar la demanda de la part agent; estimar en part la demanda reconvencional, condemnant al Sr. Campillo a pagar al Sr. Álvarez, les quantitats de: a) 1.440 EUR en concepte de mensualitats del preu corresponents als mesos de maig del 2004, juny i agost del 2005; b) totes aquelles quantitats mensuals de 480EUR que siguin degudes a partir de la data de la incoació del present judici, a acreditar en període d'execució de sentencia; c) 1.928,39 EUR corresponents a les despeses comunitàries. Subsidiàriament i pel cas que el Sr. Campillo no donés compliment voluntari a aquesta obligació en període d'execució, va declarar la rescissió del contracte privat de compravenda atorgat en data 17 de setembre del 2003 entre els Srs. Campillo i Álvarez sobre el pis soterrani 1-2a de l'XXXX, amb la plaça d'aparcament 6 del soterrani -3, amb condemna del Sr. Campillo a retornar al Sr. Álvarez la possessió del pis, contra el retorn de la quantitat de 24.040,48 EUR, prèviament compensada per la quantitat de 1.440 EUR de rebuts impagats dels mesos de maig, juny i agost del 2005, i aquella altra corresponent a la indemnització mensual de 480 EUR per ocupació indeguda comptadora des del mes de desembre del 2005 i fins al retorn de la possessió del pis, a acreditar en període d'execució de sentencia; imposant al Sr. Campillo les costes processals causades.

IV.- Contra aquesta resolució ambdues parts han interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- El Sr. Campillo manifesta : que ha quedat acreditat amb la prova pericial cal·ligràfica que el contracte que aquesta part va aportar va ser signat per part del Sr. Álvarez i no és cap falsificació; que el document aportat per l'adversa fou posteriorment modificat; que així el contracte que regula la compravenda es l'acompanyant a l'escrit de demanda, no existint cap clàusula relativa a la resolució contractual; que el contracte formalitzat entre les parts es vàlid i està perfeccionat, essent totalment eficaç; que per tant la resolució contractual que estableix la sentència en el cas que no procedeixi al pagament de les quotes impagades no és ajustada a dret, tota vegada que si alguna pretensió econòmica té la contrapart, aquesta ha de ser formulada per via de reclamació de quantitat derivada del contracte, però en cap cas pot tenir virtualitat de constituir un element amb eficàcia resolutòria de la compravenda doncs aquesta ha estat perfeccionada sense que en el conveni existeixi la clàusula resolutòria; que igualment, i pel que respecta a la pretensió d'aquesta part en ordre a que es procedeixi a escripturar la unitat immobiliària objecte del litigi, la interpretació que del pacte 4art del contracte efectua la sentència en el seu Considerant II, tampoc pot ser acceptat tota vegada que en el referit pacte en cap moment s'indica que sigui una condició prèvia a la escriptura pública el fet que totes les quotes estiguin pagades.

II.- El motiu del recurs del Sr. Álvarez és que interessa obtenir la resolució del contracte de compravenda directament i no de forma subsidiària. El recurrent exposa que contràriament a la sentència impugnada, considera que les obligacions pactades en el marc del contracte de compravenda són equilibrades i proporcionades; que en tots els contractes d'aquest tipus el comprador està obligat al pagament del preu per a que es pugui realitzar la compra de la unitat immobiliària interessada; que el contracte s'ha signat entre dues persones majors d'edat, a més a més aconsellades i avisades per un despatx de gestoria.

III.- Es pacífic que per contracte privat de compravenda del dia 17 de setembre del 2003, el Sr. Álvarez va vendre cedir i traspassar al Sr. Campillo, l'apartament de la seva propietat, radicat a ENCAMP, carrer XXXX, Edifici U., soterrani primer porta 2ona, i plaça d'aparcament n°6, situada al mateix edifici, al soterrani -3, mitjançant un preu de 114.192,30 EUR a pagar de la manera següent: 24.040,48 EUR al moment de la signatura del present contracte, i les restants 90.151,82 EUR en quotes mensuals de 480 EUR des del dia 1 d'octubre de 2003 i fins a la seva totalitat. Nogensmenys, cada part aporta un exemplar diferent del referit contracte, ja que en el document aportat pel Sr. Álvarez, consta un apartada D, que no figura en el document acompanyant la demanda del Sr. Campillo, i que estipula que: "en cas que el Sr. Campillo no efectués l'impagament de tres mensualitats, amb les dades abans esmentades, el dit Sr. Álvarez passaria a poder recuperar l'apartament abans esmentat, en aquest cas el Sr. Álvarez tindrà que retornar al Sr. Campillo, la quantitat en concepte de dipòsit, és a dir els 24.040,48 EUR, més totes les mensualitats pagades fins al moment de la rescissió.". Resulta de les proves pericials cal·ligràfiques que han estat practicades, que ambdós exemplars del contracte que són aportats en autes, han estat firmats del puny i lletra de cadascuna de les parts; nogensmenys, com que no existeix cap document escrit establint que un del dos exemplar va substituir-se a l'altra per qualsevol raó, s'ha de privilegiar el document aportat pel Sr. Álvarez, com ho ha fet de manera encertada la sentència impugnada, per ésser el mateix, contràriament al document produït pel Sr. Campillo, signat a cadascuna de les seves pàgines. Ara bé, encara que les parts hagin volgut suprimir la clàusula D figurant en l'exemplar del contracte aportat pel Sr. Álvarez, això no canviaria res, atès que en els contractes de compravenda, si el comprador no paga el preu convingut, el venedor sempre pot reclamar-lo judicialment mitjançant l'exercici de l'actio venditi, o alternativament, sol·licitar la resolució del contracte per incompliment de l'obligació principal a càrrec de la part compradora. En efecte, el preu és un element essencial del contracte de compravenda i a la vegada l'obligació fonamental que el conveni imposa a la part compradora, ja que en els contractes sinal·lagmàtics, com és el contracte de compravenda, les parts estableixen obligacions mútues o reciproques, amb la conseqüència que el comprador està obligat a pagar el preu convingut, en el lloc i temps previst pels contractants, si va rebre, com en el cas, la cosa objecte del contracte.

IV.- En cas d'autes, el Sr. Campillo no prova, com li pertoca, que les quotes de maig del 2004, juny i agost del 2005 han estat satisfetes. L'apartat C del contracte de compravenda del dia 17 de setembre del 2003, pactat entre les parts estipula, en els dos exemplars aportats per les parts, que: " en el moment que siguin pagades totes les mensualitats establertes o la quantitat restant que faltes, es procedirà a demanar permís mitjançant el MI Govern d'ANDORRA, i a continuació signar Escriptura Pública, efectuada per davant d'un Notari d'aquestes Valls d'Andorra, a nom del Sr. Campillo..". Per tant, no havent el Sr. Campillo satisfetes totes les quotes en el temps previst, no es pot atorgar l'escriptura pública de compravenda com ho sol·licita el Sr. Campillo, ço que determina la desestimació de la seva demanda.

V.- Es cert com ja s'ha dit més amunt, que l'incompliment de l'adquiridor de pagar el preu de la cosa venuda, en el temps convingut, obra dret al venedor a demanar l'execució forçosa del conveni o la seva rescissió. Nogensmenys, essent la rescissió una mesura que pot haver greus conseqüències pel comprador, només s'ha d'escollir quan es tracta d'un incompliment greu de l'adquirent, de manera a respectar el principi d'equilibri entre la culpa i la sanció, tal com ho ha posat encertadament de relleu el Tribunal de primera instància. En el present litigi, entre el mes d'octubre de 2003 i el mes de desembre del 2005, el Sr. Campillo només ha deixat de satisfer 3 mensualitats sobre les 26 vençudes. Es tracta doncs d'un incompliment parcial i relativament poc important de les obligacions del Sr. Campillo, que determina que s'hagi de privilegiar l'execució del contracte a la rescissió del mateix, en virtut del principi de proporcionalitat. Ara bé, si el comprador persisteix en no pagar totes les quotes degudes, si que s'ha de rescindir el contracte, perquè no queda mes d'altra solució per tal de sancionar l'incompliment contractual del comprador.

VI.- En conseqüència, s'ha de desestimar el recurs tant del Sr. Campillo com del Sr. Álvarez, sense fer especial imposició de les costes judicials de segona instancia.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

Desestimar el recurs del Sr. ENTITY_4; Desestimar igualment el recurs del Sr. ENTITY_5;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 3 de juliol del 2009 en tots els seus extrems; sense fer especial imposició de les costes processals de segona instancia.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.