Reclamació de despeses comunitàries a un propietari (1000378/2017)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Albert Andrés Pereira

TSJC.- 0000020/2021 ORIGEN: 1000378/2017 - 00

NIG: 5300542120170002861

PARTS:

Apel·lant : Álvarez

Procurador : Sra. Escolano

Advocat : Sra. Durán

Apel·lat : Sr. Bernat

Procurador : Sr. Ferreras

Advocat : Sra. Rius

SENTÈNCIA 039-2021

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Albert Andrés Pereira

Magistrats: Sr. Vincent Anière

Sr. Carles Cruz Moratones

Andorra la Vella, el 26 de febrer del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- Per escrit del 02-10-2017, la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici X A,B,C va formular demanda en judici verbal civil, a tramitar pel procediment previst a l'art. 34 de la Llei de Propietat Horitzontal vigent, contra el Sr. Bernat, sol·licitant es dictés sentència, condemnant-se aquest darrer a satisfer:

la quantitat de 3.010,23.- EUR, en concepte despeses reals fins al juliol de l'any 2017, corresponent al pis propietat del demandat a l'edifici X, més les altres despeses que vagin vencent així com les corresponents penalitzacions i interessos per demora, i això fins la definitiva liquidació del deute,

la condemna de la part demandada al pagament de les costes processals, així com dels honoraris d'advocat i de procurador i eventuals pèrits,

les despeses prèvies extrajudicials que s'hagin ocasionat per raó de la notificació al defenent de la notificació de la liquidació del deute per ell contret.

Per altressí sol·licitava l'embargament preventiu del pis 0è A del bloc B de l'edifici X A,B,C, situat al XXXX.

Segon.- Per Aute del 07-11-2017, es va atorgar l'embargament preventiu sol·licitat sobre la unitat immobiliària ja referida, oficiant amb aquesta finalitats als Notaris als efectes de practicar la corresponent nota marginal i a la Cambra de Notaris per a la seva constància en el registre d'embargaments.

Tercer.- Per escrit del 01-02-2018, la representació del Sr. Bernat, va contestar la demanda manifestant aplanar-se parcialment a la mateixa en el sentit d'aplanar-se a l'import que resulti acreditat un cop verificat les despeses de la Comunitat i els pagaments per ell efectuat, tot i sol·licitant que no se li imposin les costes.

Quart.- En data 02-06-2020, el Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència amb la següent part decisòria:

"DECIDEIX

Que estimant parcialment la demanda interposada per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI X, BLOCS A,B,C contra Bernat ha de condemnar i condemna a aquest darrer a satisfer:

Primer.- a la part agent l'import total de MIL CINC-CENTS VUITANTA-UN EUROS AMB CINC CÈNTIMS D'EURO (1.581,05 EUR), quantitat que serà augmentada dels interessos legals a comptar de la contesta a la demandat (18.12.2017) i, sense fer especial imposició de costes judicials.

Segon.- Més totes aquelles quotes vençudes que es vagin generant pel concepte dutes fins a la data d'execució efectiva de la present resolució més els interessos corresponents, a acreditar en període d'execució de sentència.

Segon - No efectuar condemna expressa en costes judicials, havent cada part de fer-se càrrec de les seves pròpies.".

Cinquè.- Contra l'esmentada resolució, la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici X A,B,C va interposar recurs d'apel·lació sol·licitant es dictés Sentència revocant-la parcialment i en el seu lloc es procedís a la íntegre estimació de les seves pretensions contingudes en l'escrit de demanda, el tot amb imposició de les costes a la part adversa.

La representació processal del Sr. Bernat demana la desestimació del recurs i la confirmació de la resolució recorreguda, amb condemna de l'apel·lant en costes d'aquesta instància.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La part apel·lant considera que la resolució recorreguda no s'ajusta al que ha estat al·legat i provat, comporta una infracció dels principis processals de contradicció, és incongruent amb la pretensió formulada a la demanda i la contesta del defenent, i que resultaria injusta. Argumenta que la acta del 21-06-2017, els acords de la Junta i les quantitats del deute no han estat mai impugnats pel defenent, que pel demes no ha al·legat ni demostrat que hagi fet oposició a la dita acta que era, a l'empara de la Llei de propietat Horitzontal, legalment executiva ; que l'Administradora de la Comunitat va certificar que l'import degut pel defenent era de 3.010,23.-euros que era l'objecte del petitum principal de la demanda ; que el demandat ha confés que no havia satisfet les despeses comunitàries que corresponen a la seva unitat immobiliària que havia rebut de l'Administradora informació de totes les despeses i els acords comunitaris ; que el defenent es va aplanar en part per mentre no pogués verificar tots els comptes de la Comunitat i que ella va adjuntar la documentació sol·licitada dels comptes de la Comunitat des de l'any 2015; que el defenent va invocar que feia uns esforços de pagaments de 50EUR i s'ha provat que el defenent s'ha limitat a fer uns pocs pagaments de 50EUR que varen reduir mínimament el deute .

D'altra banda sosté que no fou fins al moment de les conclusions quan el demandat, infringint els principis més bàsics de preclusió i prova, va aportar una sèrie de documents dels que evidentment ja disposava al moment probatori i que en tot cas no desvirtuaven el contingut i fonament de la demanda i quan va fer referència als dos conceptes, que sorprenentment són els que ha utilitzat la Sra. Batlle per reduir l'import estimat a la sentència és a dir el "saldo inicial de tancament Sr. M " de 6,43EUR i "Tancament R 2013-2014" de 2.546,21EUR ; que a les conclusions el Sr. Bernat va pretendre desconèixer de que es tractaven dits conceptes quan els mateixos, com apareixia als comptes administrats en autes, corresponien als ròssecs deutors que en el seu dia varen ser presentats per les persones que gestionaven la Comunitat, primer el Sr. Nogués i després la copropietària Sra. Badía, i que varen ésser aprovats a les AGO del 3 de novembre del 2015 i del 17 de desembre del 2015, i amb posterioritat dits import, mai impugnats, foren recollits al llibres de la Comunitat que els va remetre la nova administradora Z que es la que la gestiona en l'actualitat ; que no es pot admetre que la Sra. Batlle que devia examinar el títol legítim, és l'acta que s'acompanyava a la demanda, era vàlida i reflectia al ròssec deutor del demandat que estava corroborat pels documents emesos hagi resolt deduir partides que han estat aprovades per la Comunitat en la forma prevista per la Llei ; que la sentència obvia que la decisió d'acordar entaular accions judicials contra el defenent va tenir com causa el fet que el mateix malgrat haver estat convocat per tal d'aprovar les derrames comunitàries de cada any, disposà de la documentació comptable de la Comunitat a l'igual que la resta de veïns de l'immoble i haver estat requerit en diverses ocasions, va optar de forma incomprensible per no fer front al pagament del deute contret amb la Comunitat, limitant-se a pagar les quantitats que va voler i quan va voler.

Segon.- No hi ha discussió que el Sr. Bernat és propietari del pis 0è A en el bloc B de la Comunitat dels blocs A, B i C de l'edifici X.

Queda establert que la JGO del 21-06-2017 (foli 8) va aprovar la liquidació del seu deute envers la Comunitat en l'import de 3.110,23.-euros, que correspon als exercicis anteriors fins al mes de maig més la previsió pel període del juny del 2017 fins al maig del 2018 per 1.420,13.-euros (essent precisat que l'extracte del seu compte emès el XXXX esmenta un deute de 6.151,65EUR inclosa la previsió fins al gener del 2019).

També la Junta va atorgar poders a l'Administradora per tal de poder reclamar-li judicialment i va acordar instar les accions judicials contra els propietaris deutors, el Sr. Bernat inclòs.

El 10-07-2017, l'Administradora i el President de la Comunitat van emetre el corresponent certificat de deute, el qual esmenta que es van pagar 100.-euros (2x50.-euros) entre la data del tancament de comptes i la data de la JGO, essent per tant el deute principal de 3.010,23.-euros, import objecte de la reclamació judicial.

El mateix dia es va requerir de pagament al Sr. Bernat per l'import en qüestió.

Per carta del 20-09-2017, aquest senyor va contestar a l'advocat de la Comunitat :

"En resposta a la vostra carta rebuda el 16/09/17, adjunt trobareu les meves comunicacions via e-mail amb l'administrador de la comunitat de propietaris de l'Edifici X, la immobiliària Z i les seves respostes.

Com podreu apreciar en els correus què es presenten, reconec, com no pot ser d'altra manera, el deute que tinc amb la comunitat de propietaris i la meva voluntat de liquidar-lo un cop la meva situació financera es normalitzi (...), i com a mostra de bona voluntat estic realitzant aportacions mensuals de 50,-euros al compte de la Comunitat.".

De les comunicacions amb l'Administradora adjuntades al referit correu, en cap moment ressurt que el propietari s'hauria queixat dels càlculs i de l'import reclamat i al contrari afirma el seu compromís per soldar-ho sinó que el mateix invoca la seva difícil situació personal i que "prioritzo la subsistència de la meva família al deute".

Són en aquestes condicions que es va presentar la demanda.

No obstant els elements que acabem d'exposar, en el seu escrit de contesta, tot i reconeixent que era deutor de la Comunitat, el defenent va sostenir que no podia saber per quin import exacte ni per quins conceptes era deutor i que no podia saber si s'havien degudament descomptats tots els pagaments fets per ell.

A petició seva, la Comunitat ha produït en Autes durant la fase de proves els comptes des de l'any 2015, i és en base en aquesta documentació que la representació processal del Sr. Bernat ha sostingut en fase de conclusions que desconeixia totalment a que corresponen els conceptes "saldo inicial de tancament Sr. M " de 6,43EUR i "Tancament R 2013-2014" de 2.546,21EUR, i ha demanat descomptar-los.

Finalment, el Tribunal ha conclòs que aquests imports s'havien efectivament de descomptar donat que la Comunitat no havia aportat cap prova al respecte.

Tercer.- Però no podem compartir aquesta conclusió.

En efecte, i en primer lloc, cal recordar que l'obligació de participació en les despeses contribueix al bon funcionament de les Comunitats i es troba enunciada en l'article 13.1 LPH segons el qual cada propietari ha de contribuir a les despeses generals pel sosteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, les càrregues i les responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització, d'acord amb la quota de participació fixada en el títol constitutiu o amb allò que hagi estat establert especialment.

El legislador hi ha donat especial importància, i en l'exposició de motius de la Llei 12-2004 del 30 de juny de propietat horitzontal es deia :

"Entre els grans principis polítics d'aquesta Llei hi ha la lluita contra la morositat en les Comunitats de propietaris (...). El no compliment del deure de contribuir a les despeses comunitàries introdueix un element pertorbador en la convivència veïnal i fa que entre els propietaris neixi una impotència i resignació que destrueix moltes de les seves energies i possibilitats de progrés col·lectiu. D'aquí ve la necessitat d'un procediment especial i ràpid de reclamació dels deutes comunitaris i la possibilitat de fer pública la relació dels propietaris que no estiguin al corrent del pagament.".

Aquest procediment especial i ràpid destinat a lluitar contra la morositat i facilitar així a la Comunitat de propietaris el cobrament dels deutes comunitaris per part dels propietaris el recullen els articles 33 i 34 de Llei que disposen :

"Les obligacions econòmiques a què es refereixen els articles 13 i 14 han de ser complertes pel propietari de la unitat immobiliària en el temps i la forma que determini la Junta de Propietaris.

En cas contrari, el president i/o l'administrador secretari pot exigir judicialment els deutes contrets pels propietaris morosos dels comptes aprovats per la Junta de Propietaris segons el procediment que regula l'article següent.

El procediment comença amb la demanda, que ha d'anar acompanyada pel certificat de l'acord de la Junta pel qual s'aprova la liquidació del deute del propietari morós, lliurat per l'administrador secretari amb el vistiplau del president. Aquest acord ha d'haver estat degudament notificat als propietaris afectats en la forma prevista per aquesta Llei.(...)".

En el present cas, el propietari morós no ha impugnat cap acord o decisió de la Comunitat en el seu moment.

És de recordar que els acords presos en les juntes de propietaris són immediatament executius front a tots els propietaris salvat llur impugnació pel procediment establert a tal efecte. S'ha de tenir en ment que tal impugnació queda sotmesa al regim particular de l'article 31 LPH destinat, entre altres, a lluitar contra les accions dilatòries, a traves per exemple del termini de caducitat i l'obligació d'estar al corrent o de consignar els deutes vençuts.

Per tant, al nivell dels principis, si bé en un procés com el present un propietari pot discutir de la procedència de la reclamació econòmica, no es podria admetre que un propietari eludís aquesta reglamentació sobre la impugnació dels acords de la junta invocant de manera tardana uns elements que podia i havia de fer valer abans.

No només el Sr. Bernat no va impugnar res, ni tampoc va contradir la liquidació del seu deute, sinó al contrari que va reconèixer per escrit deure l'import reclamat, que correspon a un deute líquid.

A més a més, va admetre en la seva confessió que no havia satisfet les despeses comunitàries corresponent al seu pis malgrat l'Administradora l'havia en tot moment informat de les mateixes i dels acords adoptats per la comunitat al respecte.

És només a partir de la seva contesta que ha emès de forma molt general dubtes sobre la liquidació, i és en el decurs del procediment que ha invocat l'existència d'irregularitats comptables.

Però tals irregularitats no han quedat acreditades.

Tota la documentació aportada, sigui l'aportada inicialment sigui l'aportada a petició del defenent, permet justificar l'import degut pel defenent i els pagaments parcials realitzats.

Pel que fa als dos conceptes litigiosos, no podia la sentència imputar a la Comunitat agent una manca d'acreditació dels mateixos quan aquests ja existien en la documentació comptable de la Comunitat que el Sr. Bernat no havia criticat mai malgrat haver tingut la possibilitat de prendre'n coneixença, i quan és només de manera oportunista que en va fer esment per primera vegada en el seu escrit de conclusions, deixant la Comunitat en la impossibilitat d'aportar explicacions al respecte.

Apareix que aquests imports de 6,43.-euros i 2.546,21.-euros corresponen als ròssecs deutors que tenia el propietari en els comptes dels anteriors administradors de la Comunitat, que els mateixos foren degudament aprovats en el seu moment sense esser objecte de cap impugnació, i es van normalment tenir en compte en els comptes de l'actual administració. Per tant, no tenia la Comunitat cap obligació d'aportar més prova al respecte.

Així les coses, no es podia sostreure els imports corresponents de la reclamació de la Comunitat.

Pel que fa a la qüestió dels pagaments, apareix que era la qüestió central de l'oposició del defenent doncs aquest darrer, en el seu escrit de demanda invocava pagaments posteriors i justificava d'un ingrés de 50.- euros el 04-10-2017 i d'un altre de 50.-euros el 09-11-2017.

Però, essent l'escrit de demanda del 02-10-2017, la mateixa no podia tenir en compte cap pagament a compte posterior al del XXXX.

De l'extracte diari emès el 25-09-2017 (foli 25 document 15 adjunt a l'escrit de demanda) ressurt que van existir 2 ingressos més sia 50.-euros el 01-08-2017 i 50.-euros el 04-09-2017. Els mateixos es van deduir de l'import inicial de 3.110,23.-euros.

Després, ha quedat establert en Autes que posteriorment al 04-10-2017, el Sr. Bernat va seguir efectuant pagaments mensuals de 50.-euros (150.- euros al juliol del 2018) i això com a mínim fins al mes de març del 2019 inclòs.

També invocava un pagament acumulat de 2.709,30.-euros efectuat al 2015, i que no sabia si s'havia tingut en compte, però no consta que els pagaments efectuats al 2015 no s'haurien comptabilitzats.

Així les coses, de cap manera queda establert un pagament que la demanda no tindria en compte. I l'import degut al 02-10-2017 era efectivament el reclamat de 3.010.23.-euros.

Evidentment, tots els pagaments posteriors al 04-09-2017 s'hauran de descomptar a part i no canvien el fet que la demanda era fonamentada.

Quart.- L'estimació del recurs de la representació processal de la Comunitat comporta l'estimació íntegra de la seva demanda i per consegüent la imposició al defenent de les costes de primera instància tal com ho preveu l'article 34.12 LPH.

Per tant, aquest extrem també s'ha de revocar.

Cinquè.- Pel que fa a les costes de segona instància, l'estimació del recurs comporta no efectuar cap imposició del mateix.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent

DECISIÓ

Primer.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici X A,B,C, contra la Sentència de 02-06-2020 que revoquem en el sentit de fixar en 3.010.23.- euros en lloc de 1.581,05.-euros l'import degut, i en el sentit de condemnar al Sr. Bernat a pagar les costes de primera instància inclosos els honoraris d'advocat i de procurador, tot i mantenint la resta de la seva part dispositiva.

Segon.- NO EFECTUAR cap imposició de les costes de segona instància.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

DECISIÓ

Primer.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici X A,B,C, contra la Sentència de 02-06-2020 que revoquem en el sentit de fixar en 3.010.23.- euros en lloc de 1.581,05.-euros l'import degut, i en el sentit de condemnar al Sr. Bernat a pagar les costes de primera instància inclosos els honoraris d'advocat i de procurador, tot i mantenint la resta de la seva part dispositiva.

Segon.- NO EFECTUAR cap imposició de les costes de segona instància.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.