URBANISME. Obligació de conservació del mur de sosteniment d'un camí públic, construït a l'empara d'una llicència d'obres per a l'edificació d'un immoble. La propietat va assumir aquesta obligació i es va incorporar al títol constitutiu de la propietat horitzontal.

Sentència

Magistrats

Albert Andrés Pereira Elsa Puig Muñoz Alexandra Cornelia Sola

Tribunal Superior de Justícia

Sala Administrativa

TSJA.- 0000002/2023 ORIGEN.- 1000038/2020 - 0

NIG: 5300545320200000069

SENTÈNCIA 16-2024

PARTS:

Apel·lant: Palau

Representant: Sr. Olmo

Advocada: Sra. Manso

Apel·lant: COMÚ D'ENCAMP

Representant: Sra. Tur

Advocat: Sr. Cañete

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Albert Andrés Pereira

Magistrades: Sra. Elsa Puig Muñoz

Sra. Alexandra Cornella Sola

Andorra la Vella, el 25 de març de 2024.

El Tribunal Superior de Justícia, Sala Administrativa, ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions número 1000038/2020.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- La representació de la Comunitat de Propietaris de l'edifici PB va interposar demanda contra el Comú d'Encamp, en què impugnava la desestimació presumpta per silenci administratiu del recurs de reposició formulat contra la desestimació, igualment per silenci, de la sol·licitud presentada per l'agent, relativa a l'execució per part del Comú dels treballs de control i estabilització del mur ancorat que limita amb el camí comunal situat a la part posterior de l'edifici Prat de la Bartra.

La sentència de 28 de novembre de 2022 de la Secció Administrativa del Tribunal de Batlles ha estimat parcialment la demanda, declarant que el Comú d'Encamp té l'obligació de dur a terme el manteniment del mur de referència, sens perjudici de que pugui reclamar el seu cost a la Comunitat de Propietaris.

2.- La representació de la part agent ha interposat recurs d'apel·lació contra la referida sentència de la Batllia, el qual es fonamenta, en síntesi, en les següents al·legacions:

La Comunitat de Propietaris ja es fa càrrec del manteniment del mur que delimita la seva propietat i serveix de sosteniment al camí comunal, però no li correspon assumir aquesta obligació respecte de l'altre mur situat en terrenys del Comú i que protegeix el camí comunal.

El promotor de l'immoble, per tal d'aconseguir la llicència d'edificació i les seves ulteriors modificacions, es va comprometre a fer-se càrrec, per sempre, de la conservació dels murs ancorats que estan destinats al sosteniment del camí comunal, i a trametre aquesta obligació als futurs propietaris de les edificacions. Però el promotor no va donar mai compliment a aquesta obligació, sinó que l'escriptura de declaració d'obra nova, divisió en unitats immobiliàries i constitució del règim de propietat horitzontal, només es refereix al mur que delimita el terreny de la comunitat i sosté el camí comunal.

3.- La representació del Comú d'Encamp ha formulat igualment recurs d'apel·lació contra la sentència del Tribunal de Batlles, en base als següents arguments:

Els diferents decrets d'atorgament de llicències de construcció de l'edifici i de les obres de sosteniment del terreny ja varen imposar l'obligació de manteniment dels murs, dels talussos i dels ancoratges, amb el compromís de revertir aquesta obligació a la futura comunitat de propietaris.

L'escriptura de declaració d'obra nova, divisió de finca i constitució del règim de propietat horitzontal recull explícitament la precitada obligació, així com les diferents escriptures de compravenda aportades a les actuacions.

L'article 127.2 de la Llei general d'ordenació del territori i urbanisme, així com l'article 114.6 del Reglament de construcció i l'article 242 del Pla d'ordenació i urbanisme parroquial (POUP) disposen que els propietaris dels edificis i les instal·lacions són responsables del manteniment i reparació de tots els elements de l'edifici executats a l'empara de les llicències de construcció, incloses les proteccions específiques enfront dels riscos naturals i els ancoratges d'estabilització del terreny.

La sentència inverteix l'ordre d'execució, ja que imposa al Comú l'obligació de conservació del mur, encara que després la comunitat de propietaris n'hagi d'assumir el cost.

La construcció del mur era imprescindible per fer viable l'edificació. Per aquesta causa, les llicències de construcció van imposar a la propietat l'obligació de revisió i manteniment dels murs de sosteniment del terreny, dels talussos i dels ancoratges, tant de l'edifici com del camí comunal.

4.- Es va donar trasllat de cadascun dels recursos a la respectiva contrapart, que es van oposar als mateixos i van sol·licitar la seva desestimació, en els termes que resulten de les actuacions.

5.- En haver estat acordada la substitució de la vista oral pel tràmit de conclusions, les parts van presentar els escrits corresponents, en els quals van reproduir substancialment les al·legacions que anteriorment havien formulat.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La Sala Administrativa del Tribunal Superior de Justícia és competent per a conèixer del present recurs, segons l'article 39.3 de la Llei Qualificada de la Justícia.

Segon.- La qüestió debatuda en aquest procés consisteix en determinar a qui correspon assumir el manteniment i la conservació del mur ancorat que es troba situat en la part superior d'un camí comunal, a la zona de l'edifici PB, a la parròquia d'Encamp.

Per una part, la Comunitat de Propietaris defensa que el mur protegeix el referit camí comunal, i que sosté un terreny superior que també és de titularitat del Comú, de manera que l'obligació de conservació recau sobre aquest darrer, sense que l'import derivat de la mateixa pugui ser repercutit als propietaris.

En sentit contrari, l'Administració comunal defensa que les obres de construcció del mur es van realitzar per tal de fer possible la construcció de l'edifici dels agents, i que les diferents llicències de construcció ja estaven condicionades a l'assumpció per part dels propietaris de l'obligació de conservació dels murs de sosteniment, tant del camí com de l'edifici, i així es va fer constar en el moment de constituir el règim de propietat horitzontal i en les escriptures de compravenda de les diferents unitats immobiliàries.

Tercer.- El contingut de les actuacions permet apreciar que la construcció de l'immoble de referència va fer necessari realitzar importants obres en l'entorn, i que fins i tot es va dur a terme una modificació del traçat del camí comunal preexistent, que es va instrumentalitzar a través d'una permuta de terrenys.

En totes les successives autoritzacions d'edificació (v. folis 101 i següents de les actuacions) es va establir la següent condició:

"Aquesta autorització està supeditada, d'una part, a la construcció del tram de camí comunal a càrrec del titular de la sol·licitud, segons l'establert en el decret de resolució del Comú d'Encamp núm. 409/03, i d'altra part, al compromís del titular de la sol·licitud a imposar a la futura comunitat de veïns corresponent, l'obligació de revisió i manteniment dels murs de sosteniment del terreny, dels talussos i dels ancoratges, tan de l'edifici com del camí comunal, al seu càrrec i sota la seva responsabilitat, segons el document adjunt a la sol·licitud".

En l'autorització de modificació de la llicència d'obres atorgada el 9 de juny de 2015 es descriuen amb més precisió els murs de què es tracta, en els següents termes:

"Els murs ancorats de sosteniment de terres i del camí comunal contemplats en el projecte corresponen a tots els murs que consten en el plànol ST-02 del referit projecte i que queden identificats per: mur ancorat costat Encamp, mur ancorat Fase I i Fase II, i mur ancorat zona superior al camí comunal, resultant aquests de la permuta del camí comunal necessària per la construcció dels edificis".

En execució d'aquesta obligació assumida pel promotor, l'escriptura de declaració d'obra nova, divisió de finca en unitats immobiliàries i constitució del règim de propietat horitzontal (folis 53 i següents, i, en particular, el foli 92) va fer constar que:

"En tot cas, la societat propietària, per mitjà del seu representant, fa constar que les despeses de manteniment i revisió preceptives anuals originades -des de l'atorgament de la present- pel mur i ancoratges definitius estructurals de sosteniment del camí i de l'edifici i altres elements o instal·lacions comuns, formaran part de les despeses de les comunitats de propietaris i seran satisfetes per cada propietari segons els percentatges o coeficients generals de participació que corresponguin a cada unitat immobiliària".

Aquesta mateixa obligació es va fer constar en les diverses escriptures de compravenda de les diverses unitats immobiliàries, que han estat aportades a les actuacions, encara que no en totes elles.

En conseqüència, s'ha de concloure que l'obligació de manteniment del mur de sosteniment, tant del camí com de l'edifici, forma part del títol constitutiu del règim de propietat horitzontal de l'immoble de referència i recau sobre els propietaris.

Quart.- També s'ha d'arribar a la mateixa conclusió des d'una perspectiva estrictament urbanística. L'article 127 de la Llei general d'ordenació del territori i urbanisme (i en el mateix sentit l'article 114.6 del Reglament de Construcció) disposa que:

"2. Els propietaris dels edificis i les instal·lacions són responsables de la inspecció, el manteniment i la reparació de tots els elements de l'edifici executats a l'empara de la llicència o les llicències de construcció, incloses les proteccions específiques enfront dels riscos naturals i els ancoratges d'estabilització del terreny. Aquesta responsabilitat ha de constar en totes les escriptures de transmissió de domini".

En conseqüència, correspon als propietaris assumir el manteniment i la reparació de tots els elements executats a l'empara de la llicència de construcció, incloent les proteccions específiques enfront dels riscos naturals i els ancoratges d'estabilització del terreny.

En aquest cas, no hi ha dubte que la modificació del traçat del camí comunal i la construcció dels corresponents murs de sosteniment del terreny, es van emparar en les successives llicències d'edificació atorgades pel Comú i es van fer en benefici de l'edificació. Per aquesta causa, en aquestes llicències es va establir expressament l'obligació de la propietat d'assumir la conservació dels murs ancorats, la qual va ser incorporada al títol constitutiu del règim de propietat horitzontal. Aquestes circumstàncies fan inaplicable en aquest cas la doctrina continguda en la sentència d'aquesta Sala núm. 64- 2019, de 27 de juny.

Cinquè.- La sentència apel·lada admet que les despeses derivades de la conservació del mur litigiós van a càrrec de la comunitat de propietaris. Tanmateix, incorre en una certa contradicció quan disposa que el manteniment ha de ser realitzat pel Comú, en tractar-se d'un element de domini públic, sens perjudici de la posterior repercussió del seu cost a la propietat.

En realitat, es tracta d'una obligació que recau sobre els propietaris, d'acord amb l'article 127.2 de la Llei general d'ordenació del territori i urbanisme i amb el títol constitutiu de la comunitat de propietaris, la qual cosa no exclou que el Comú pugui procedir a l'execució subsidiària d'aquesta obligació, en cas d'incompliment, en els termes previstos en els apartats 3 i 4 del mateix article 127 de la referida Llei.

Per tot això, procedeix desestimar el recurs d'apel·lació que interposa la Comunitat de Propietaris de l'edifici PB i estimar correlativament el que formula el Comú d'Encamp, i, en els seus termes, desestimar la demanda presentada per la part agent.

Sisè.- No s'aprecia una especial temeritat ni mala fe que justifiqui la imposició de les costes causades en ambdues instàncies.

DECISIÓ

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Administrativa, en nom del poble andorrà, decideix:

Primer.- Desestimar el recurs d'apel·lació que interposa la Comunitat de Propietaris de l'edifici PB contra la sentència dictada el 28 de novembre de 2022 per la Secció Administrativa del Tribunal de Batlles.

Segon.- Estimar el recurs d'apel·lació que formula el Comú d'Encamp contra la referida sentència de la Batllia, la qual es revoca i deixa sense efecte.

Tercer.- Desestimar la demanda interposada per la part agent contra la desestimació per silenci de la sol·licitud formulada davant l'Administració comunal, relativa a l'execució per part del Comú dels treballs de control i estabilització del mur ancorat que limita amb el camí comunal situat a la part posterior de l'edifici PB.

Quart.- No efectuar un especial pronunciament sobre les costes causades en ambdues instàncies.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramès testimoni al Tribunal de Batlles, Secció Administrativa, per al seu coneixement i execució, ho acordem, manem i signem.