Arrendament de solar - prescripció de l'acció de procediment (0274/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-274/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 27 de gener de 2010 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 19 de maig del 2008 la representació processal dels Srs. Salamanca i Aguilar va formular demanda contra la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici S.", sol·licitant que la defenent fos condemnada al pagament de la suma de 21.575,81 euros, import dels lloguers que aquesta havia deixat de pagar per l'arrendament de la parcel·la que es trobava al costat d'aquest edifici i que era propietat del seu mandant, més interessos i costes.

II.- La representació processal de la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici S." va contestar a la demanda en data 2 d'octubre del 2008 formulant, en primer lloc, excepció peremptòria de prescripció de l'acció i, subsidiàriament, es va oposar a la demanda negant que la seva mandant s'hagués subrogat en el contracte d'arrendament de la parcel·la propietat dels agents, argumentant que en els comptes de la seva mandant no constava que s'hagués retornat cap rebut corresponent al citat immoble i finalment que, en tot cas, l'agent va resoldre el contracte unilateralment el mes de juny del 2004.

III.- La Sentència del Tribunal Unipersonal, Secció Civil de data 30 de juliol del 2009 va estimar substancialment la demanda formulada pels Srs. Salamanca i Aguilar, desestimant l'excepció de prescripció de l'acció i condemnant a la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici S." a pagar als agents la suma de 21.575,81 euros, més els interessos legals des del 2 d'octubre del 2008, imposant-li a més les costes del procediment.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici S." i, en virtut dels arguments desenvolupats a les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit d'estimar l'excepció de prescripció plantejada o, subsidiàriament, desestimant la demanda per haver resolt l'agent de manera unilateral el contracte que vinculava a les parts, imposant a l'adversa les costes generades tant a la instància com a aquesta alçada per la seva temeritat i mala fe.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part recurrent reitera en el seu llarg i exhaustiu escrit de conclusions els arguments que ja va exposar a la instància i que van ser rebutjats per l'Hble. Batlle, fet que per si sol justificaria la desestimació d'aquest recurs. No obstant, en ares de deixar encara més clara, si és possible, una decisió a la què ens adherim plenament, respondrem als arguments del recurrent.

En primer lloc, qüestiona la recurrent que el procediment emprat per l'agent per reclamar el pagament d'unes rendes derivades de l'arrendament d'un terreny destinat a aparcament sigui aquell que recull la Disposició addicional segona de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes de 30 de juny del 1999, ja que, segons el seu parer, es tracta d'un arrendament atípic, oposant-se per tant a la decisió en aquest sentit de la Sentència d'instància.

En contra dels arguments de la part recurrent cal destacar que la Disposició addicional segona de la LAFU ordena que totes les accions que s'exerceixin amb l'objecte de resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivin dels contractes d'arrendament, amb independència de la quantia econòmica, es substanciaran de conformitat amb les normes que recull aquesta Disposició de la Llei.

En el cas present el contracte d'arrendament objecte de litigi requeia sobre un solar pel que sembla destinat a aparcament dels vehicles de la Comunitat defenent, sense que es pugui defensar que per aquest destí s'havia de considerar un contracte de garatge, ja que no hi havia en cap cas una obligació de custòdia, i l'article 62 LAFU considera que els arrendaments que recauen sobre terrenys destinats a un ús distint de l'aprofitament agrícola, pecuari o forestal es regeixen per les normes previstes al títol II de la Llei pels contractes d'arrendament en general, llevat de l'actualització de la renda, que queda subjecta a les limitacions establertes a l'apartat 2 de l'article 45. Per aquesta raó, no quedant exclòs de l'àmbit de la llei per l'article 2.1, s'ha d'entendre que aquest contracte es regula per les normes generals que aquesta recull, entre elles les que es refereixen al procediment a seguir en cas de litigis, de tal manera que en propietat no es pot dir que es tracta d'un contracte atípic. D'altra banda, aquesta decisió que no comporta cap indefensió per les parts que tenen la possibilitat dins d'aquest procediment de defensar els seus criteris i oposar-se als de l'adversa, proposant tota mena de proves en el seu curs amb les mateixes garanties de contradicció i defensa que en un procediment ordinari.

II.- Reitera en segon lloc la recurrent els arguments exposats en la instància per defensar la procedència d'estimar l'excepció de prescripció de l'acció plantejada. Per fonamentar el seu criteri la recurrent argumenta que, atès que no existeix a l'ordenament andorrà cap norma que reguli el termini de prescripció de l'acció en el cas de reclamació de les rendes d'un arrendament, cal aplicar el que disposen els ordenaments més propers i que en aquest cas el Codi civil de Catalunya disposa que aquestes accions prescriuen als tres anys.

Els arguments que defensa la recurrent no es poden acceptar, l'ordenament andorrà i la jurisprudència dels Tribunals del Principat estableixen en alguns casos terminis de prescripció específics per determinades accions, però quan es tracta de reclamar les rendes derivades d'un arrendament no en disposen cap, de tal manera que, a manca d'aquesta disposició, cal estar al termini general de trenta anys que deriva de l'Usatge Omnes causae.

Per tal d'excloure aquesta norma general no es pot defensar que cal aplicar un dret estranger, ja que el dret andorrà no s'heterointegra amb el que disposa l'ordenament d'altres Estats i sols és aplicable al Principat el dret català anterior al Decret de Nova Planta, circumstància que no es pot predicar de la norma que la recurrent esmenta.

Per aquesta raó, fossin quines fossin les raons que van portar als agents a no reclamar de manera immediata, com a mínim de forma escrita, els lloguers impagats, l'acció no havia prescrit quan es va formular la demanda i per tant cal entrar al fons del litigi.

III.- Defensa igualment la recurrent, reiterant el que ja deia a la instància, que al compte de la Comunitat no es reflecteix que es posessin rebuts del lloguer de la parcel·la al cobrament i que no hi ha prova de que es donés ordre al Banc de retornar-los, raó per la què entén que els agents van resoldre unilateralment el contracte el mes de juny del 2004.

És cert que al document de la ORG_0 que es recull al foli 148 de les actuacions es posa de relleu que els extractes de compte de la Comunitat són reals, que a la consulta dels moviments bancaris de la Comunitat posterior al mes de juny del 2004 (folis 72 i següents) no apareix cap rebut corresponent als lloguers de la parcel·la i que a la dels del mes de juny d'aquell any (foli 71) consta el pagament d'un rebut i el seu abonament posterior, però del citat document lliurat per la ORG_0 es dedueix que el motiu del retorn fou la no conformitat del lliurat amb aquest rebut, de tal manera que no es pot defensar que qui el va retornar va ser la propietat i que per tant amb aquesta decisió va resoldre unilateralment el contracte. D'altra banda, malgrat també és cert que en el citat document de ORG_0 es manifesta que no els hi consta cap ordre escrita de la Comunitat de retornar cap lloguer, el que és evident és que l'agent ha acreditat que els rebuts posteriors a aquesta data es van domiciliar i es van retornar per no conformitat del lliurat (folis 10 a 30) i en els comptes bancaris dels Srs. Salamanca i Aguilar a la mateixa entitat es fan constar els retorns i les despeses ocasionades per ells (folis 31 a 33), raó per la qual és evident que el Banc tenia ordre, encara que no fos escrita, de retornar-los i per aquest motiu no els feia constar en els comptes de la Comunitat però sí en el dels agents junt amb les despeses corresponents al retorn.

IV.- Afirma la recurrent igualment que no s'ha provat que els rebuts presentats fossin reals, i que tampoc es recullen tots els que es refereixen als mesos reclamats, però cal tenir en compte que la defenent mai ha provat haver pagat els que no s'aporten, prova que a ella li corresponia una vegada acreditada l'existència de l'arrendament i que aquest estava vigent.

V.- Per últim, en el recurs es reitera que la demanda dels agents troba la seva causa en la que ells van presentar per reclamar als Srs. Salamanca i Aguilar les despeses realitzades al solar en qüestió, fet que, fins i tot si fos cert, no tindria cap rellevància, com tampoc la tenen els arguments que fan referència a la perillositat de les instal·lacions d'una antiga benzinera que romanien al solar, que en tot cas no es poden examinar en aquest procediment. Tampoc es poden atendre les al·legacions de la recurrent en el sentit que els agents no van impedir que altres vehicles aparquessin al solar en qüestió, quan qui ho havia d'impedir era l'arrendatària o, en tot cas, sol·licitar del propietari que la mantingués en el ús pacífic de la cosa, petició que no s'ha provat que es produís mai, ni tampoc aquella que defensa que si el contracte que finalment van celebrar les parts era verbal es tractava d'un contracte per mesos i per tant no s'entenia que es reclamessin els lloguers de quatre anys, ja que, fos quin fos el temps pactat, no s'ha provat que el contracte estigués resolt, ni per part de la propietat ni per part de l'arrendatari, quan es van generar els rebuts que ara es reclamen i per tant aquests són deguts.

Finalment, encara que de manera marginal, reitera la recurrent la inexistència d'un contracte entre les parts, quan ella mateixa de manera incongruent argumenta que ha presentat una demanda contra els agents per tal de reclamar les despeses fetes per ella al solar i quan no nega haver pagat els rebuts anteriors al mes de juny del 2004, com reconeix el Sr. Bonet en les seves declaracions (foli 132 en relació al 100).

VI.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes d'aquesta alçada a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici S." contra la Sentència dictada pel Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 30 de juliol del 2009, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.