Recurs d'apel·lació sobre la resolució d'un contracte d'arrendament per incompliment de la prohibició de tenir animal

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

SENTÈNCIA 000021-2026 DE 10/03/2026

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 10/03/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000001/2026

Nig : 5300542120240000455

SENTÈNCIA 000021/2026

PARTS:

Apel·lant: Sr. Olmo

Advocada: Sra. Raya

Apel·lat: Sra. Expósito

Advocat: Sr. Sarabia

Apel·lat: Sr. Campillo

Advocat: Sr. Sanz

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Arrendaments Urbans, resolució de contracte per tenir animals de companyia en l'apartament, condicions essencials del contracte

Andorra la Vella, a 10 de març del 2026

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- La representació processal del Sr. Olmo va interposar el 27/02/2024 demanda de resolució de contracte d'arrendament contra la Sra. Expósito i el Sr. Campillo, al·legant l'incompliment de la clàusula 11 m) del contracte de data 03/12/2021, relativa a la prohibició de tenir animals de companyia sense autorització.

Es sol·licitava la resolució del contracte d'arrendament atorgat el dia 03/12/2021, el desnonament, la restitució de l'immoble (pis, traster i plaça d'aparcament), la reparació de danys ocasionats en l'immoble arrendat i el pagament dels imports que es poguessin ocasionar en concepte d'ocupació indeguda, el tot amb condemna en costes a la part demanada.

2.- El 27/03/2024, el Sr. Campillo es va aplanar a la demanda, sol·licitant únicament que no se li imposessin les costes processals.

3.- Per aute de 06/05/2024 es va declarar en situació de rebel·lia la Sra. Expósito. En la mateixa data, la demandada va presentar un escrit de contesta a la demanda que per aute de 27/05/2025 s'inadmetia a tràmit. Contra aquesta decisió, la Sra. Expósito va formular recurs de reposició que es va desestimar per decisió del 16/09/2024.

4.- Una volta celebrat el judici oral, el 30/11/2025 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Desestimar la demanda formulada en data 27 de febrer del 2024 per la representació processal del Sr. Olmo contra els Srs. Expósito i Campillo.

SEGON.- Fer imposició a la part demandant del pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat".

5.- El Sr. Olmo formula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió demanant la seva revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència en aquesta alçada, donant lloc íntegrament a les pretensions articulades en el seu escrit rector, segons els arguments que s'exposen seguidament de manera succinta.

En primer lloc, sosté que la Sentència infringia el dret aplicable en no reconèixer la plena validesa i eficàcia del pacte contractual que prohibia la tinença d'animals, especialment quan s'havia establert amb caràcter essencial i sense contravenir cap norma imperativa. L'apel·lant entén que l'incompliment admès d'aquesta clàusula havia de comportar la resolució del contracte.

Així mateix, denuncia manca de motivació suficient, atès que la resolució impugnada tot i reconèixer l'incompliment, no justifica adequadament per què no se n'extreia cap conseqüència resolutòria. Sustenta endemés que l'absència de fonamentació clara generava indefensió a l'arrendador.

També s'al·lega vulneració de drets constitucionals, especialment el dret a obtenir una resolució fonamentada en dret i el dret de propietat, en considerar que la decisió judicial desatén la facultat del propietari d'imposar i fer respectar les condicions d'ús de la seva finca dins el marc legal.

Finalment, s'invoca error en la valoració de la prova i aplicació indeguda de la jurisprudència, en no haver-se ponderat adequadament el caràcter essencial del pacte ni les declaracions de les parts, i en haver-se utilitzat precedents que responien a supòsits de tolerància prèvia inexistents en el cas examinat.

6.- La part apel·lada interessa la desestimació íntegra del recurs i la confirmació de la Sentència amb imposició al recurrent de les costes ocasionades, en considerar que la resolució contractual no pot fonamentar-se exclusivament en la presència d'un animal de companyia quan no s'ha acreditat cap desperfecte ni cap molèstia que alteri la convivència o afecti l'immoble.

Sosté que la vulneració formal de la clàusula no justifica, per si sola, una mesura tan dràstica com la resolució del contracte, d'acord amb el criteri jurisprudencial que exigeix la concurrència de danys o molèsties efectives.

Afegeix que la prova practicada acredita que el gos no genera perjudicis i que l'apel·lant no ha demostrat el contrari.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte de la present resolució se circumscriu a determinar si el fet de què l'arrendatària hagi introduït en un apartament arrendat un animal de companyia (concretament un gos pomerània, de petites dimensions) en contravenció de la clàusula contractual que ho prohibeix expressament és de naturalesa a justificar la resolució del contracte d'arrendament.

La resolució d'instància s'inclina per una resposta negativa recorrent per això a decisions anteriors de la Sala, considerant que en mèrits d'aquestes, la mera vulneració del pacte de prohibició d'animals no legitimaria automàticament la resolució d'un contracte d'arrendament, llevat que es provin molèsties al veïnatge o desperfectes a l'immoble. Examinada la prova practicada, conclou que no ha quedat acreditat que el gos hagi causat danys a la finca ni que hagi generat molèsties rellevants, entenent en aquesta eventualitat que l'incompliment de l'arrendatària no seria d'entitat suficient per a justificar la resolució del contracte d'arrendament.

Segon.- I és contra aquesta resolució que s'alça la part recurrent, considerant, en primer lloc, que la Sentència incorria en infracció al dret aplicable, avançant per això la plena eficàcia del pacte contractual atorgat entre les parts.

La Llei d'arrendaments de finques urbanes no conté cap previsió específica relativa a la tinença d'animals de companyia en els habitatges arrendats, ni estableix cap règim particular sobre les conseqüències contractuals derivades de la seva presència. El text legal regula els elements essencials del contracte, els drets i obligacions de les parts i les causes de resolució, però no imposa ni la prohibició ni l'obligació d'admetre animals en els immobles arrendats. Tampoc, la Llei 11/2016, de tinença i protecció d'animals, conté cap previsió que incideixi en el règim jurídic dels contractes d'arrendament.

En aquest context, el fet que en el contracte d'arrendament la prohibició de tenir animals de companyia fos formulada en termes absoluts (es parla de prohibició absoluta sense admetre matisos de cap mena) suposa un clar indicador de la voluntat de les parts d'atorgar-li una rellevància singular dins la configuració del contracte. Quan una clàusula es redacta amb caràcter categòric i excloent, aquesta opció terminològica revela la voluntat d'erigir-la en una delimitació estricta de les facultats reconegudes a l'arrendatari en l'ús de la finca, projectant la prohibició en el pla de les condicions estructurals, essencials del contracte quina observança s'erigeix en pressupòsit determinant. En efecte, quan un pacte es concep com a nuclear dins l'economia del contracte, la seva vulneració pot alterar l'equilibri establert i frustrar la finalitat pràctica perseguida per una de les parts en concloure'l. Aquesta circumstància adquireix particular transcendència en el present cas, atès que com bé descriure'm més endavant el Sr. Olmo no volia gossos en el seu apartament, de manera que no hauria concertat l'arrendament si, des de l'inici, hagués conegut la voluntat d'introduir un gos a l'habitatge. En aquesta eventualitat, si la clàusula ha estat redactada amb claredat, acceptada de manera conscient i incorporada al contracte sense ambigüitats, no hi ha base per desposseir-la d'eficàcia: la seva validesa descansa en el principi general segons el qual els pactes que no contravinguin una norma imperativa o ordre públic obliguen les parts amb la mateixa intensitat que la llei (pacta sunt servanda).

Tercer.- Certament, aquesta Sala ja s'ha pronunciat en dues ocasions en el sentit de rebutjar la resolució contractual en supòsits en què l'arrendatari mantenia animals de companyia en contravenció d'una clàusula prohibitiva (TSJC 024/2022 i TSJC 307/2022). Però aquelles decisions descansaven en un element de fet concret: la tolerància perllongada de l'arrendador, que, coneixedor de la situació, no havia reaccionat en temps útil, generant una aparença d'aquiescència que modulava la gravetat de l'incompliment fins al punt de privar la infracció contractual existent de la rellevància necessària per a justificar la resolució contractual. La situació que ara s'examina presenta una configuració clarament diversa: en el moment mateix en què l'arrendatària comunicava a l'arrendador, per via de missatgeria instantània, que li havien regalat un cadell i sol·licitava autorització per a tenir-lo, tot reconeixent explícitament la vigència de la prohibició contractual, la resposta del propietari és immediata i inequívoca, manifestant la seva negativa a admetre animals a l'habitatge (vegeu en aquest sentit la conversa mantinguda el 05/11/2024, dors del foli 24), conducta aquesta que ha mantingut de manera constant i reiterada amb posterioritat, advertint l'arrendatària de les conseqüències legals que el manteniment del gos en l'apartament arrendat podia comportar tot justificant la seva oposició en els danys que especialment un cadell podia produir en el bé arrendat. Posteriorment, després de constatar la permanència de l'animal a l'apartament, l'arrendador formula noves queixes i fixava terminis concrets perquè cessés la situació, advertint que, en cas contrari, exercitaria l'acció resolutòria corresponent (foli 32), com ha acabat fent el dia 27 de febrer del 2024.

En conseqüència, constatada l'existència d'una clàusula pactada amb caràcter essencial, coneguda i assumida per l'arrendatària, i acreditada igualment l'absència de qualsevol tolerància per part de l'arrendador, la introducció en el pis d'un animal i persistència en la seva tinença per l'arrendatari malgrat la negativa expressa i els requeriments diversos formulats, configura un incompliment jurídicament rellevant. En efecte, no es tracta d'una infracció accessòria, sinó de la vulneració d'una condició que integrava el nucli del consentiment contractual. En aquestes circumstàncies, la resolució del contracte no exigeix la prova addicional de desperfectes o molèsties, atès que la gravetat deriva de l'afectació d'un pacte que les mateixes parts van qualificar de determinant dins l'economia del contracte.

Quart.- A la vista de les consideracions precedents, és procedent estimar el recurs d'apel·lació interposat contra la Sentència núm. 78/2025, de 30 de novembre de 2025, la qual ha de ser íntegrament revocada. En el seu lloc, escau estimar en tots els seus extrems la demanda formulada, declarant resolt el contracte d'arrendament de data 3 de desembre de 2021 per incompliment de l'arrendatària de la prohibició continguda en el pacte 11 m), amb efectes des del dia 29 de febrer de 2024.

En conseqüència, s'ha d'acordar el desnonament de la demandada, amb advertiment de llançament en cas de no procedir a la desocupació voluntària de l'immoble, el qual haurà de ser restituït a l'arrendador en el mateix estat en què fou lliurat, llevat dels deterioraments imputables a l'ús ordinari de l'habitatge. Igualment, s'ha de condemnar la demandada a reparar els danys que, si escau, s'acreditin i a satisfer la indemnització corresponent per l'ocupació indeguda que pugui resultar procedent.

Finalment, escau imposar a la Sra. Expósito costes causades en la instància, sense que aquest pronunciament afecti el Sr. Campillo, atès el seu aplanament a la demanda en els termes interessats per la part recurrent.

Cinquè.- Costes

Atesa l'estimació del recurs d'apel·lació articulat, no ha de fer-se pronunciament sobre les costes ocasionades en aquesta alçada (art. 354.2 del CPC).

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat pel Sr- Olmo contra la Sentència núm. 78/2025, de 30 de novembre de 2025, la qual ha de ser íntegrament revocada. En el seu lloc, escau estimar en tots els seus extrems la demanda formulada contra els Srs. Expósito i Campillo, declarant resolt el contracte d'arrendament de data 3 de desembre de 2021 per incompliment de La part arrendatària de la prohibició continguda en el pacte 11 m) del contracte d'arrendament, amb efectes des del dia 29 de febrer de 2024.

SEGON.- Acordar el desnonament de la part demandada, amb advertiment de llançament en cas de no procedir a la desocupació voluntària de l'immoble, el qual haurà de ser restituït a l'arrendador en el mateix estat en què fou lliurat, llevat dels deterioraments imputables a l'ús ordinari de l'habitatge. Igualment, s'ha de condemnar la demandada a reparar els danys que, si escau, s'acreditin i a satisfer la indemnització corresponent per l'ocupació indeguda que pugui resultar procedent.

TERCER.- Imposar a la Sra. Expósito costes causades en la instància, sense que aquest pronunciament afecti el Sr. Campillo, atès el seu aplanament a la demanda en els termes interessats per la part recurrent.

QUART.- Sense fer pronunciament en relació a les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.