Impossibilitat de dedicar l'objecte arrendat a la finalitat prevista TSJC 0344/13

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TSJC-344/13

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 15 d'abril de 2014.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 22 d'abril del 2008 la Sra. Sainz, actuant en representació de les Sres. Somoza, Caro i Diez i d'ella mateixa, va formular demanda contra la Sra. Vives sol·licitant que es declarés resolt el contracte d'arrendament que unia a les parts en relació al local situat a l'XXXX per impagament del lloguer, disposant el desnonament de l'arrendatària i condemnant- la a pagar a les seves mandants l'import de 1.850.- euros corresponents al lloguer del mes d'abril d'aquell any, més les despeses de retorn bancari, més els interessos legals de dita quantitat, més els lloguers, els seus increments, les despeses per serveis i subministraments, les taxes, les contribucions i els impostos que anessin vencent i no fossin satisfets fins el lliurament de la possessió dels béns arrendats, més els interessos legals de cada quantitat d'ençà del dia en què s'havien de fer efectives, o, subsidiàriament, des de la data de la contesta a la demanda, més les costes del procediment.

II.- En data 23 de maig del 2008 la suma reclamada es va incrementar en la quantitat de 1.850.- euros més corresponents al lloguer del mes de maig d'aquell any, més 0,75.- euros per despeses de retorn del rebut i posteriorment amb els lloguers dels mesos de juny i juliol, fent un total de 6.663,06.- euros

III.- La representació processal de la Sra. Vives va contestar la demanda en data 11 de juny del 2008 oposant-se a la mateixa i formulant demanda reconvencional sol·licitant que es declarés la nul·litat del contracte d'arrendament signat entre les parts el dia 1 de febrer del 2008, atès que l'explotació del local arrendat era inviable, i es condemnés a la defenent reconvencional a abonar-li la suma de 23.489,80.- euros, corresponent a les despeses a les què havia hagut de fer front més els interessos corresponents, o, subsidiàriament, que s'estimés parcialment la demanda formulada contra ella, declarant la resolució del contracte d'arrendament del local d'autes, condemnant a la seva mandant a pagar la suma de 3.700.- euros, sense incloure els interessos de la mateixa i condemnant a l'adversa a abonar-li la suma de 17.674,80.- euros, de tal manera que, compensant dites quantitats, es condemnés a l'adversa al pagament de la suma de 13.974,80.- euros.

IV.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 4 de setembre del 2013 va decidir:

Primer.- Estimant substancialment la demanda formulada per la Sra. Sainz, actuant en nom propi i en nom i representació de les seves germanes Sres. Caro i Diez - així com totes elles com a hereves testamentàries de la Sra. Somoza.-, contra la Sra. Vives, he de declarar i declaro la resolució del contracte d'arrendament subscrit per les parts en judici l'1 de febrer del 2008.

Segon.- Condemnar a la Sra. Vives a pagar a la part arrendadora la suma de mil tres-cents cinquanta-sis euros amb cinquanta-dos cèntims (1.356,52.- EUROS), això és en concepte de rendes impagades corresponents al període comprès entre l'1 i el 22 d'abril del 2008, la suma de setanta-cinc cèntims d'euro (0,75.- EUROS), en concepte de despeses bancàries de retorn, així com la suma de dos mil dos-cents vuitanta-un euros amb quaranta-dos cèntims (2.281,42.- EUROS), en concepte d'ocupació indeguda, pel període comprés entre el dia 22 d'abril i el 29 de maig del 2008.

Tercer.- Estimar parcialment la demanda reconvencional interposada per la Sra. Vives, condemnant solidàriament les germanes Sres. Caro, Diez i Sainz a abonar a la Sra. Vives l'import de 3.700.- euros (3.700.- EUROS).

Quart.- Operar la compensació entre les quantitats indicades en els apartats Segon i Tercer in fine, de forma que les germanes Sres. Caro, Diez i Sainz hauran d'abonar, de forma solidària entre elles, a la Sra. Vives, la quantitat de seixanta-un euros amb trenta-un cèntims (61,31.- EUROS), millorada amb els interessos legals a comptar de la data de fermesa de la present resolució i fins a la seva total liquidació.

Cinquè.- Imposar la totalitat de les costes a la Sra. Vives, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat i de procurador ocasionats a la part adversa, a acreditar en període d'execució de sentència.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Vives i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit d'estimar en tots els seus termes la demanda reconvencional formulada per la seva mandant, condemnant a l'adversa al pagament de les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 1 de febrer del 2008 les germanes Diez, Caro i Sainz, propietàries de tot el terreny en el qual es troba ubicat el C.T.S.C., van arrendar a la Sra. Vives l'Snack-Bar- Restaurant-Cuina situat a la planta baixa de l'edifici del citat C.T.S.C. pel termini de dos anys i pel preu de 1.850.- euros mensuals, obligant-se l'arrendatària a portar a terme una sèrie de reformes que es descrivien (foli 3).

No es discuteix tampoc que l'arrendatària va deixar impagat el lloguer del mes d'abril del 2008 (foli 7) i posteriorment el del mes de maig d'aquell any (foli 19), després el de juny (foli 131) i més tard el de juliol (foli 159), ni que la Junta del C.T.S.C. es va queixar a la propietat per l'actuació dels llogaters del restaurant (folis 8 i 130), raó per la qual les Sres. Caro, Diez i Sainz van formular la demanda que dóna origen al present procediment contra la Sra. Vives sol·licitant que es declarés resolt el contracte i que es condemnés a la defenent a abonar a les propietàries els lloguers pendents, juntament amb les despeses bancàries de retorn dels efectes emesos, més la sumes procedents per ocupació indeguda, fent un total de 6.663,06.- euros, i imposant a l'adversa les costes del procediment, manifestant posteriorment que s'ordenés la compensació dels danys causats per la desaparició del mobiliari amb la fiança lliurada en el seu dia.

La defenent es va oposar a la demanda formulant reconvenció sol·licitat que es declarés la nul·litat del contracte per error de la seva mandant en quan l'explotació del negoci era inviable, ja que no gaudia dels permisos administratius pertinents i calia fer una inversió molt important per tal d'adequar les instal·lacions d'electricitat i gas del local a la normativa en vigor, reparar el canal de la teulada amb morter i tela solada, desengreixar la cuina i la barbacoa i subministrar, col·locar i revisar els motors de la barbacoa i la cuina, petició que comportava que se li hagués de retornar les sumes lliurades per la seva mandant en concepte d'honoraris de l'agent immobiliari, de rendes i de fiança, més l'import de les despeses satisfetes per ella en reparacions fetes al local. Subsidiàriament sol·licitava que es declarés la resolució del contracte, condemnant a la part arrendatària al pagament de la suma de 3.700.- euros pels lloguers que devia, sense interessos i condemnant a l'adversa a abonar a la seva mandant l'import de 17.674,80.- euros per les despeses que ella havia suportat, de forma que, operant la compensació, resultés una condemna de la part contrària a pagar-li 13.974,80.- euros.

La Sentència objecte del present recurs desestima la petició de nul·litat del contracte per error, estima la de resolució del contracte, condemna a la defenent a abonar les rendes no abonades pel període comprès entre el dia 1 i 22 d'abril i, en concepte d'ocupació indeguda, les meritades des d'aquesta data fins el dia 29 de maig i estima parcialment la demanda reconvencional condemnant a les defenents reconvencionals a abonar a la Sra. Vives l'import de 3.700.- euros, corresponent a la fiança lliurada per ella en el seu dia.

II.- Com a primer motiu de greuge contra la decisió de la resolució d'instància la representació processal de la Sra. Vives sol·licita que s'estimi en tots els seus termes la demanda reconvencional que ella va formular i, per tant i en primer lloc, que es declari la nul·litat del contracte signat entre les parts per error en l'objecte del contracte arrendat i que se li retornin les sumes que va abonar com a conseqüència del mateix, però aquest motiu no es pot estimar.

Com posa de relleu encertadament la resolució d'instància, per tal que l'error en l'objecte del contracte comporti la seva nul·litat és precís que l'error recaigui sobre l'objecte del contracte, com és el cas, però a més que sigui essencial i inexcusable. En el cas present consta a les actuacions un certificat de l'empresa "G.C." en el què es posa de manifest que la instal·lació de gas del local està "fora de normes i amb un imminent perill" (foli 39) i la inspecció de la baixa tensió del mateix que detecta nombrosos defectes (foli 40), es presenten nombroses factures de reparacions efectuades, o pressupostos de les obres que es consideren necessàries, certificats del Registre de Comerç i compareixen diversos testimonis que donen fe de l'estat del local.

No obstant, per un cantó, l'error no era excusable ja que una persona que pretén dedicar-se al negoci de restauració ha d'actuar amb la diligència que se li presumeix a un professional a l'hora d'arrendar un local amb aquesta finalitat, examinant l'immoble amb cura, demanant la comprovació per part dels tècnics corresponents de l'estat de les instal·lacions i assegurant-se de que el negoci gaudeix de les autoritzacions administratives pertinents abans de signar qualsevol contracte, com posen de relleu les Sentències d'aquesta Sala de 20 de juny del 2000 i 11 de novembre del 2002, ja que és evident que el fet que en el mateix lloc hagués funcionat abans un negoci de restauració no pot portar a presumir que tenia les seves instal·lacions actualitzades d'acord amb unes normatives que van canviant amb el temps. Cal destacar igualment que alguns dels defectes al·legats es podien detectar sense intervenció de tècnics, ja que el Registre de Comerç és públic i que alguns dels defectes que s'al·leguen, com ara l'estat de brutícia del local, o el fet que algunes neveres i rentavaixelles no funcionaven, eren evidents per qualsevol persona que l'hagués examinat amb un mínim interès, com es posa de relleu a les declaracions de la Sra. Benitez i el Sr. Porras que treballaven per l'empresa que va portar a terme la neteja (folis 271 en relació al 152 i 274 en relació al 154) i que manifesten que van detectar l'estat de brutícia del local, la manca de funcionament d'alguns aparells o les goteres del sostre de l'edifici la primera visita. D'altra banda, cal presumir que la Sra. Vives va entrar a l'immoble, malgrat ho nega, perquè es va comprometre a fer una sèrie d'obres i millores al local que consten al contracte i no és creïble que ho fes sense comprovar en què consistien.

Per un altre, l'error que pogués haver patit en relació a alguns detalls tècnics tampoc es pot considerar essencial o prou greu per comportar la nul·litat del contracte, sinó que, en tot cas, podia comportar una rebaixa del preu del lloguer, com a mínim durant un temps, ja que tots els defectes es podien reparar i cal presumir que una vegada el local estigués en correcte estat la Sra. Vives continuaria interessada en obrir el negoci i no consta que hagués requerit a la propietat per tal que se'n fes càrrec, sense que es pugui entendre que la solució era deixar de pagar el lloguer de forma unilateral.

III.- Argumenta igualment la recurrent que els defectes que presentava el local impedien el seu funcionament i que ella sols va fer reparacions puntuals de la instal·lació de gas (400.- euros) i d'electricitat per import de 406.- euros quan el pressupost era de 8.500.- euros, raó per la qual procedeix considerar nul el contracte. No obstant, si els defectes impedien el funcionament del restaurant no s'entén que encarregués als tècnics que els havien examinat que fessin reparacions menors, excepte que amb elles el local pogués funcionar, ja que en cas contrari no tindria sentit gastar diners.

IV.- La recurrent entén, en tot cas, que la Sentència d'instància ha de ser revocada condemnant a les Sres. Caro, Diez i Sainz a abonar-li tots els pagaments fets per reparar els defectes que presentava el local, ja que tots resten al mateix com millores i aquest motiu s'ha d'estimar en part.

Malgrat els arguments de la recurrent, no es pot atendre la petició de que se li retornin els 2.115.- euros que va pagar a l'agent immobiliària per la intermediació en el contracte, ja que si aquest s'ha resolt no ha estat per culpa de la intermediària, ni de l'arrendadora, sinó per la manca de pagament del lloguer per part de l'arrendatària i el mateix es pot dir de les rendes satisfetes corresponents a les mensualitats de febrer i març del 2008. Tampoc es pot estimar la petició de que se li retorni la despesa corresponent a la vitrina de pastisseria, ja que en tot cas se la pot emportar, ni la que fa referència als productes de neteja, que no consta que s'hagin gastat i, per tant, també se'ls pot emportar l'arrendatària, ni els 7.190,09.- euros pels treballs de neteja, ja que no consta cap factura abonada en aquest concepte, sinó exclusivament unes nòmines sense firma de l'empresa que presumptament les va portar a terme (foli 117 i ss), ni tampoc tots aquelles despeses en relació a les quals consta exclusivament un pressupost, ni les factures corresponents a objectes que l'arrendatària se'n podia emportar (folis 201 a 219).

No obstant, consta a les actuacions la factura de reparació de la instal·lació del gas per import de 408,53.- euros (foli 38), la de "C.D." per diversos treballs de paleta per la suma de 604,54.- euros (foli 67), la de retirar residus per altres 745.00.- euros (foli 77), la corresponent a la reparació del rentaplats (foli 107), la de 264.50.- euros per la reparació de l'antena digital(foli 115) i la d'E.Q. per import de 406,06.- euros (foli 185) fent un total de 2.428,13.- euros, import que s'ha de sumar a l'import de 3.700.- euros que se li han de retornar en relació a la fiança dipositada en el seu dia, fent un total de 6.128,12.- euros, ja que no es pot dir que els desperfectes que van motivar la reparació fossin conseqüència de l'ús en quan la llogatera va ocupar el local quatre mesos, ni tampoc que algunes de les obres estava obligada a realitzar-les per contracte, quan no en va gaudir i quan en els dos casos de no suportar el seu cost la propietat s'enriquiria injustament.

V.- La defenent s'oposa igualment a que li siguin imposades les costes de la instància i aquest motiu també s'ha d'estimar, ja que, malgrat la demanda ha estat estimada substancialment i per tant cal mantenir la imposició de costes a la defenent en virtut del principi que recull el Codi 7,51,5., la reconvenció ha estat estimada parcialment i, per tant, no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes generades per ella en aplicació de la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82, principi que també determina que no es faci especial pronunciament en relació a les d'aquesta alçada.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació formulat per la representació processal de la Sra. Vives contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 4 de setembre del 2013, que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de estimar parcialment la reconvenció formulada per la recurrent, condemnant a les defenents reconvencionals a abonar solidàriament a la Sra. Vives l'import total de sis-mil cent vint-i-vuit euros amb tretze cèntims i no fer especial pronunciament sobre les costes de dita reconvenció, CONFIRMANT la citada resolució pel que fa a la decisió de declarar resolt el contracte d'arrendament subscrit per les parts en judici en data 1 de febrer del 2008 i l'estimació substancial de la demanda formulada per les Sres. Caro, Diez i Sainz condemnant a la Sra. Vives a pagar a les agents la suma de 3.638,69.- euros, de tal manera que, produïda la necessària compensació, la suma a abonar per les defenents reconvencionals queda fixada en dos-mil quatre-cents vuitanta-nou euros amb quaranta-quatre cèntims, millorada amb els interessos legals corresponents i no fent especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.