Interpretació d'un contracte TSJC 0071/14

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TSJC-071/14

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 15 d’abril del 2014.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència de la M I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 28 de novembre del 2011 la representació processal dels Srs. Elías i Andrade va formular demanda contra el Sr. Montenegro sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte d’arrendament signat entre les parts en data 10 d’agost del 2011 en relació al xalet situat a la Urbanització “C.D.P.” o “P.D.P., a Erts – Parròquia de La Massana- a comptar del dia 13 d’octubre del 2011, condemnant al Sr. Montenegro a pagar als seus mandants les sumes de:

1.- Quaranta-un mil sis-cents seixanta-set euros en concepte de retorn de la part del lloguer pagada anticipadament i que no es va correspondre amb la ocupació del X.N., juntament amb els interessos legals a comptar del dia 12 d’octubre del 2011 en què van retornar la seva possessió al propietari.

2.- Sis mil euros en concepte de retorn del dipòsit efectuat el dia de la signatura del contracte, juntament amb els interessos legals corresponents a comptar del dia 12 d’octubre del 2011.

3.- Vint mil vuit-cents quaranta-set euros amb seixanta-nou cèntims en concepte de danys i perjudicis causants, juntament amb els interessos legals corresponents a comptar de la data de la contesta a la demanda. Subsidiàriament, sol·licitava que es condemnés a l’adversa a retornar a la part agent l’import de 41.667.- euros pagats anticipadament en concepte de lloguer i es fixessin els danys i perjudicis causats als seus representats en la quantitat de 62.514,69.- euros condemnant a l’adversa a abonar aquesta quantitat més els interessos legals corresponents a comptar de la data prevista per la contesta a la demanda, més les costes del procediment.

II.- La representació processal del Sr. Montenegro va contestar a la demanda en data 13 de febrer del 2012 sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte celebrat entre les parts en data 10 d’agost del 2011, acceptant retornar a l’agent la suma de 6.000.- euros, corresponent al dipòsit que va lliurar en el seu dia un cop no s’hagués observat cap dany o irregularitat en l’immoble arrendat i restant els imports corresponents a consum elèctric i de telèfon o altres despeses de les què s’haguessin de fer càrrec els arrendataris, desestimant totes les altres pretensions i condemnant a l’adversa al pagament de les costes del procediment.

III.- La Sentència dictada per l’Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 15 de novembre del 2013 va decidir estimar majoritàriament la demanda formulada pels Srs. Elías i Andrade i contra aquesta decisió s’alça la representació processal del Sr. Montenegro argumentant, com a primer motiu del seu recurs, que en aquesta resolució es qualifica el contracte signat per les parts com un contracte d’arrendament, mentre que el seu mandant estima que es va pactar un contracte d’opció de compra en el què el preu pagat a l’avança pels demandants era en realitat unes arres.

IV.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Montenegro i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que es dicti Sentència declarant resolt el contracte signat entre les parts en data 10 d’agost del 2011, declarant també la naturalesa d’arres penitencials la quantitat de 50.000.- euros que en el seu moment li va ser lliurada pels agents en el marc de l’opció de compra acordada i, conseqüentment que no procedeixi la seva devolució a la part agent, que s’acordi que ell ha de retornar la quantitat de 6.000.- euros lliurada en concepte de fiança del contracte de lloguer a prova, la devolució per part dels agents de tots els imports corresponents al consum elèctric i de telèfon que va haver de sufragar el seu mandant, així com altres despeses que els hi corresponien i es desestimin íntegrament la resta de pretensions dels agents, condemnant-los a abonar la totalitat de les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Consta a les actuacions que en data 10 d’agost del 2011 el Sr. Montenegro, propietari d’un terreny que formava part de la urbanització “C.D.P.” o “P.D.P.” sobre el qual s’havia bastit un xalet unifamiliar identificat com “X.N.”, i els Srs. Elías i Andrade van acordar celebrar un contracte formalitzat notarialment (foli 11) en virtut del qual:

En primer lloc, el primer cedia en arrendament als segons l’esmentat immoble pel termini d’un any a comptar del dia de la signatura i fins per tot el dia 10 d’agost del 2012, manifestant que el contracte es realitzava amb la finalitat de que els arrendataris poguessin conèixer els immobles arrendats en atenció a una futura compravenda dels mateixos, raó per la qual es pactava el termini d’un any. Es puntualitzava, no obstant, que, si l’arrendatari destinava el X.N. a residència habitual i permanent, l’arrendament es consideraria per la durada mínima legal de cinc anys, sense possibilitat de pròrroga, establint-se un lloguer total pel primer any de 50.000.- euros, que l’arrendatari va dipositar en aquell moment, i acordant que en el supòsit de que el termini d’arrendament fos superior a un any l’arrendador fixaria unilateralment el preu de la renda per les anualitats següents. S’acordava igualment que quedava inclòs dins d’aquest import el de la fiança que l’arrendador hauria de retornar a l’arrendatari en el supòsit de que aquest deixés la cosa arrendada abans del venciment del contracte.

En segon lloc, el Sr. Montenegro concedia als arrendataris una opció de compra per un preu màxim de 1.800.000.- euros a exercitar en un termini màxim fins tot del dia 10 d’agost del 2012, acordant que, en cas que es celebrés aquesta compravenda, la quantitat de 50.000.- euros corresponent a la primera anualitat de l’arrendament pactat tindria el caràcter d’arres i, per tant, es consideraria com lliurament a compte del preu de la compravenda sempre que l’arrendatari confirmés la seva voluntat d’adquirir els béns abans del 10 de febrer del 2012, tenint en compte que, si la notificació es dugués a terme amb posterioritat, únicament es consideraria com lliurament a compte de la compravenda la quantitat de 25.000.- romanent els 25.000.- euros restants en propietat del Sr. Montenegro en concepte d’arrendament.

No es discuteix tampoc que en data 10 d’octubre del 2011 els Srs. Elías i Andrade van comunicar al Sr. Montenegro la seva voluntat de resoldre el contracte d’arrendament signat per les parts el dia 10 d’agost del 2011 ateses les deficiències que havien constatat al X.N., requerint a l’arrendador per tal que els hi retornés de forma immediata els 56.000.- euros pagats per ells en el moment de signatura del contracte, així com l’import de 1.476.- euros satisfets per tal d’omplir el dipòsit de gas-oil de la calefacció (foli 166) i, atès que aquetes peticions no van ser ateses, van formular la demanda que dóna origen al present procediment reiterant- les novament i reclamant igualment una indemnització pels danys i perjudicis que havien patit.

En aquestes circumstàncies, la Sentència objecte del present recurs va estimar majoritàriament la demanda formulada pels Srs. Elías i Andrade i contra aquesta decisió s’alça la representació processal del Sr. Montenegro argumentant, com a primer motiu del seu recurs, que en aquesta resolució es qualifica el contracte signat per les parts com un contracte d’arrendament, mentre que el seu mandant estima que es va pactar un contracte d’opció de compra en el què el preu pagat a l’avança pels demandants era en realitat unes arres.

II.- Malgrat els arguments del recurrent, de l’estudi de l’escriptura de data 10 d’agost del 2011 es dedueix que el contracte que les parts van signar s’ha de qualificar de contracte d’arrendament al qual s’afegia una opció de compra. Aquest criteri es fonamenta en el fet que el contracte es denominés “d’arrendament”, encara que s’afegia que també comprenia un pacte d’arres, en la circumstància de que es manifestés que “s’atorgava un arrendament”, que el Sr. Montenegro cedia “en arrendament” el citat X.N. i que aquest es subjectés a una sèrie de pactes propis de l’arrendament el primer dels quals feia referència a la duració del contracte. Per arribar a aquesta conclusió cal tenir en compte, a més a més i especialment, que en aquest primer pacte, malgrat es feia referència a que l’arrendament venia motivat pel fet que els llogaters poguessin conèixer els immobles arrendats, les seves instal·lacions i funcionament en atenció a una futura compravenda dels mateixos i per això es fixava un termini d’un any sense possibilitat de pròrroga, s’acordava que, si l’arrendatari destinava el X.N. arrendat a residència habitual i permanent, l’arrendament es consideraria per la durada mínima legal, és a dir per cinc anys, sense possibilitat de pròrroga, establint llavors que l’arrendador fixaria unilateralment l’import de la renda per les anualitats posteriors a la primera, de tal manera que, en cas de no exercitar-se l’opció, l’arrendament continuava vigent. D’altra banda, es dipositava una fiança típica de l’arrendament i es consignava explícitament que totes les qüestions i conflictes que poguessin sorgir es resoldrien en el marc del procediment especial previst a la disposició addicional segona de la Llei d’arrendaments urbans.

És cert que apareixen al citat contracte clàusules que poden portar a pensar que el que realment volien les parts era que aquest període d’un any permetés al futur comprador comprovar que el X.N. convenia a les seves necessitats, sent l’arrendament la manera com es formalitzava aquest període de prova. En aquest sentit, sobta que el lloguer del X.N. en el cas que no es materialitzés l’opció el pogués fixar unilateralment l’arrendador, que els arrendataris autoritzessin al Sr. Montenegro a conservar l’ús i servei d’una habitació de l’habitatge per poder deixar els seus efectes personals i altres, deixant-li una clau per poder entrar a la casa segons ho necessités i obligant-se aquest a fer-se càrrec de les despeses de manteniment d’ús normal de la casa mentre els llogaters no hi fossin, de la reparació de qualsevol desperfecte que es produís en tota ella durant aquests períodes i de mantenir la pòlissa d’assegurança de danys que tenia contractada.

No obstant, el fet que el motiu pel qual es va celebrar el contracte fos la possibilitat de que els llogaters exercitessin l’opció de compra que se’ls hi oferia no treu que es pactés un arrendament que estaria vigent no sols entre tant, sinó també en el cas que no s’exercités l’opció i que es subjectés aquest a la seva normativa, ja que l’opció, com és propi de la seva naturalesa, és una facultat de l’optant i no pas una obligació, de tal manera que el contracte que, en tot cas, desplegava els seus efectes era el d’arrendament.

III.- El recurrent argumenta com a segon motiu del recurs que l’import de 50.000.- euros s’ha de considerar lliurat en concepte d’arres penitencials típiques de la compravenda que es projectava, de tal manera que no procedeix que siguin retornats als agents.

En contra dels arguments del recurrent, cal posar de relleu que la quantitat que es va abonar a compte del lloguer de tot un any del xalet d’autes no es pot qualificar com unes arres, encara que així es denomini en el contracte, ja que les institucions s’han de qualificar d’acord amb les seva naturalesa amb independència del nom que se’ls hi doni. En el cas present no es pot dir que un contracte d’opció pot comportar el lliurament d’unes arres penitencials, ja que aquestes tendeixen a assegurar la celebració del contracte, penalitzant aquella de les parts que no estigui disposada a celebrar-lo i l’opció és una facultat que se li atribueix a l’optant per tal que decideixi lliurement si vol, o no, contractar, de tal manera que la naturalesa d’una i altre institució són contradictòries.

Tampoc es pot entendre que es va pactar una venda aplaçada en el temps i garantida amb unes arres, perquè del contracte es dedueix que si els arrendataris no exercitaven l’opció continuaven com a tals i l’import lliurat quedava com a preu de l’arrendament, de tal manera que no existia cap penalització pel fet de no exercitar l’opció, penalització que en tot cas seria contrària a la seva naturalesa. Finalment, tampoc es pot entendre que es pactin unes arres en el moment en què es celebra un contracte d’arrendament, ni tampoc es pot convertir en arres l’import pagat per l’arrendament en el moment de celebrar la compravenda projectada, ja que aquestes tenen com a finalitat assegurar la celebració del contracte i quan aquest es celebra ja no tenen sentit, encara que el que es volia justificar amb aquesta denominació era que l’import pagat per l’arrendament es descomptava del preu de la compra.

És cert que seria possible entendre que la suma de 500.000.- euros era el preu de l’opció, però, per un cantó, aquesta qualificació es defensa per primera vegada en aquesta alçada, mentre que en la contesta a la demanda i en les conclusions es manifesta sempre que es tractava d’unes arres de la futura compravenda, per un altre, en aquest supòsit no es podria considerar que aquesta suma seria, en el seu cas, part del preu de la compravenda com es va pactar quan la raó d’establir un preu per l’opció és compensar al venedor pel fet de posar a disposició del presumpte comprador la possibilitat de retardar la seva decisió de comprar, o descartar-la, durant un temps determinat i per un preu de compra establert, de tal manera que el preu de l’opció no es descompta del de la venda i si aquesta suma no es retornava no era per que fos el preu de l’opció, sinó perquè era l’import del lloguer del qual havien gaudit els llogaters. Finalment, el fet de descomptar l’import pagat pel lloguer del preu de la compravenda no deixa de ser un pacte habitual en aquests tipus de contractes que combinen l’arrendament i l’opció de compra, en quan l’ús de la cosa fa disminuir el seu preu de venda a mida que transcorre el temps i aquesta disminució resulta un al·licient per exercitar l’opció, sense que es pugui parlar en cap cas de l’existència d’unes arres.

IV.- Tenint en compte les anteriors consideracions, cal examinar ara si era procedent condemnar al defenent a retornar als agents la suma abonada en concepte de lloguer per un any de manera proporcional al temps transcorregut fins que els llogaters van manifestar la seva voluntat de resoldre el contracte, ja que, mentre la Sentència d’instància estima la petició de l’agent en aquest sentit, el recurrent s’hi oposa.

Del contracte signat entre les parts resulta que es va acordar que no es retornarien els imports abonats en concepte de lloguer si la part arrendatària deixava la cosa arrendada abans del venciment del contracte, de tal manera que cal entendre que aquests els retindria el propietari del X.N. en compensació pel perjudici que li suposaria que els arrendataris abandonessin l’immoble abans del temps previst, i no pel fet que no l’adquirissin, mentre que sí que es retornaria el dipòsit de 6.000.- euros lliurat.

No obstant, com posa de relleu encertadament la Sentència d’instància i reconeix el mateix recurrent, aquesta penalització sols es podria aplicar si l’arrendatari desistia unilateralment del contracte sense causa que ho justifiqués, ja que si aquesta decisió era motivada per l’incompliment per part del propietari de les seves obligacions, o per manca d’idoneïtat del bé arrendat, no es podria penalitzar a qui exercita la facultat que li atorga l’article 28 LAFU en benefici de qui ha incomplert les seves obligacions.

Per aquesta raó, entenem que la resolució d’aquest litigi comporta decidir si les deficiències que presentava el X.N. justificaven la resolució del contracte per part del llogater.

V.- Pel que fa a les deficiències que presentava el X.N., cal destacar que els agents van arrendar el X.N. propietat del defenent el dia 10 d’agost del 2011 i pel que sembla s’hi van instal·lar immediatament i a la carta en què es manifesta la voluntat dels llogaters de resoldre el contracte s’informa de que en data 6 d’octubre del 2011 el Departament de Seguretat Industrial adscrit al Ministeri d’Economia del M.I. Govern d’Andorra havia portat a terme una inspecció d’ofici del X.N. i el tècnic corresponent havia constatat que les instal·lacions de gas, d’electricitat, de calefacció i de la piscina interior no eren conformes a la reglamentació, raó per la qual el servei havia prohibit l’ús de la instal·lació de gas de la cuina pel perill que suposava i que la instal·lació elèctrica també era perillosa i s’adjuntava la fotocòpia de l’acta d’inspecció (folis 168 i 169). D’altra banda, en la nota del Ministeri d’Economia i Territori que consta al foli 438 es manifesta igualment que en aquella data el X.N. presentava nombroses deficiències entre les que destacaven que l’emmagatzematge efectuat en una caseta ubicada al jardí no complia les exigències de seguretat, ni tampoc era conforme a la normativa el tub de distribució del gas que anava d’aquesta caseta a l’interior de la casa, ja que estava instal·lat de manera molt perillosa, les instal·lacions del X.N. no disposaven de contracte de manteniment, ni estaven declarades prop del Govern, existien altres deficiències de caràcter administratiu, com ara la titularitat del comptador, es detectava que el funcionament de la instal·lació de gas propà de l’habitatge suposava un greu perill per les persones, s’observaven problemes a la sala de màquines, la piscina no es trobava en bones condicions, l’aire condicionat no funcionava, o llançava aigua sobre els mobles, les alarmes que es disparaven constantment i que el dia 5 de març del 2013 en què es signa aquesta nota el propietari no havia lliurat a l’Àrea de Seguretat Industrial la documentació que hauria acreditat que les instal·lacions del X.N. eren conformes a la normativa en vigor.

Altrament, en l’acta notarial de presencia de data 5 de setembre del 2011 (foli 49) es constaten igualment nombroses deficiències al X.N. que els agents posen de relleu reiteradament al seu propietari (foli 84 i ss) i que perduren més enllà del mes de setembre d’aquell any (folis 295 a 316).

VI.- És cert que, segons l’informe de “Gestió Iniciatives” aportat pel defenent (foli 341) moltes d’aquestes deficiències eren lleus i es podien resoldre amb un cost moderat, però cal tenir en compte, per un cantó, que es tracta d’un informe de part que aporta una valoració no contrastada i, per un altre, que el X.N. arrendat s’ha de considerar de luxe, ja que comptava amb una piscina interior, una altra exterior, sauna, sala d’esport etc., pel qual, si s’arribava a exercitar l’opció de compra, s’havia pactat un preu de 1.800.000.- euros i pel qual es pagava un lloguer anual de 50.000.- euros, de tal manera que deficiències que poden semblar petites en un habitatge de preu reduït no ho són quan afecten a un d’aquestes característiques i més encara quan es donen un cúmul de defectes que impliquen elements essencials de l’edifici.

Cal tenir en compte igualment i de manera especial que algunes de les deficiències que presentaven les instal·lacions del X.N. no estaven resoltes dos mesos després de celebrat el contracte, malgrat les continuades queixes dels llogaters que es mantenen fins a finals del mes de setembre del 2011 i no es pot argumentar que aquest fet era degut a què aquests impedien als operaris entrar al mateix, ja que, segons consta en l’informe pericial elaborat a instància de l’Hble. Batlle per l’arquitecte Sra. Araujo (foli 524), algunes d’aquestes deficiències s’havien resolt el dia 10 juny del 2013 quan va visitar el X.N., mentre que d’altres persistien quasi dos anys després de celebrat el contracte.

Per aquesta raó, malgrat és cert que el defenent va portar a terme, o ho va intentar, la reparació d’alguns dels defectes que presentava el X.N., quasi dos anys més tard encara no els havia resolt del tot, de tal manera que cal considerar acreditades les al·legacions dels demandants i justificada la seva decisió de resoldre el contracte.

Per últim, malgrat alguns dels defectes que presentava el X.N. podien haver estat detectats pels agents en les visites que van efectuar abans de la celebració del contracte, s’ha de considerar que un particular no està capacitat per detectar algunes de les deficiències tècniques constatades en el X.N. objecte del present litigi sense l’auxili d’un professional, mentre que altres sols es manifesten quan es fa ús de les instal·lacions i els agents es plantejaven el termini d’un any com un termini de prova per tal de decidir si adquirien el X.N., mentre que amb dos mesos en van tenir prou per arribar a la conclusió de que no els hi convenia fer-ho, ni gaudir del mateix durant el temps previst.

VII.- En relació a les despeses efectuades pels agents al X.N. que tenien arrendat, el recurrent argumenta que les corresponents al Gasoil les ha d’assumir la immobiliària “Z.H.” en virtut del contracte signat entre les parts en data 10 d’agost del 2011. No obstant, si bé és cert que aquesta obligació queda reflectida en l’apartat B) del pacte tercer del mateix, cap representant de l’esmentada entitat va signar el dit contracte, de tal manera que en tot cas la recurrent pot reclamar-li l’import d’aquest subministrament a “Z.H.” una vegada l’hagi abonat a l’agent.

Pel que fa a les despeses que el recurrent manifesta haver assumit en relació al consum elèctric i de telèfon, així com altres que havien de ser sufragades per l’agent, no consta a les actuacions de quines altres despeses es tracta, ni quins imports es reclamen. En aquest sentit, es constata que al contestar a la demanda el defenent argumenta que aquestes seran acreditades en període d’execució de Sentència i no s’acredita en període probatori que les hagués abonat, però aquesta possibilitat no es pot admetre en quan aquestes despeses podien ser conegudes per ell en el moment de contestar la demanda, de tal manera que el fet de retardar la seva presentació al moment de executar la Sentència no està justificat i pot suposar una greu indefensió per l’adversa.

VIII.- Per últim, el recurrent sol·licita que s’imposin a l’adversa les costes del procediment, però aquesta petició sols es pot estimar en part, ja que el fet de que s’hagi estimat substancialment la demanda comporta, en principi, que s’hagin d’imposar les costes al defenent en virtut del criteri de venciment objectiu, com ha acordat la resolució d’instància. No obstant, aquesta Sala, tenint en compte els dubtes de fet que envolten el present litigi, estima oportú exercir la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82 i no fer especial pronunciament ni sobre les costes de la instància, ni en conseqüència tampoc en relació a les d’aquesta alçada.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Montenegro contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 15 de novembre del 2013 que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit exclusivament de no fer especial pronunciament respecte de les costes de la instància, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts i sense fer tampoc expressa imposició de les costes d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-