Permuta de franges de terrenys (TSJC 339/14)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000339/2014 ORIGEN: 6100156/2012

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 5 de febrer del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per demanda civil formulada mitjançant escrit presentat en data 3 de maig del 2012, el Sr. Raya actuant en la seva qualitat de Procurador dels Tribunals i del Sr. Sanz posava de manifest substancialment que el seu principal era el promotor de la urbanització Besillosa i Costes radicada a la parròquia de La Massana i que mitjançant escriptura pública autoritzada pel notari Sr. Hoyos en data 14 d'octubre del 1982, i enregistrada sota el número 1464/82, havia venut als consorts Ropero i Esteban la parcel·la número X. de l'esmentada urbanització, d'una superfície de 219 metres quadrats.

Que en el decurs de l'any 2000, els consorts esmentats havien demanat al seu principal de cedir-los una franja de terreny del costat sud est de la parcel·la per eixamplar l'accés al seu xalet, a la qual cosa havia accedit el seu mandant, convenint les parts que, amb posterioritat, formalitzarien la compravenda i que el preu de la mateixa seria establert en funció del preu del pam quadrat de la urbanització. Que la part defenent havia ocupat dita franja de terreny, realitzant obres de desmunt per anivellar-la amb la parcel·la de la seva propietat i de condicionament i pavimentació, fins deixar- la totalment integrada en el xalet bastit damunt de la seva parcel·la.

Que per carta de data 19 de desembre del 2011, el seu principal havia requerit fefaentment a la part demandada a fi que designés un perit per a la determinació del preu de dita franja de terreny, com a pas previ a la formalització de la compravenda. Que per altra carta de data 10 de gener del 2012, la part defenent va contestar que les parts no havien acordat en el seu dia una cessió d'una franja de terreny, sinó una permuta de terrenys.

Per tot l'esmentat, i desprès d'invocar els fonaments de dret aplicables al cas, la representació processal del Sr. Sanz sol·licitava que se seguís el present procediment pels seus tràmits, i en el seu dia es dictés sentència, condemnant als Srs. Ropero i Esteban a adquirir del seu principal la franja de terreny de 35,86 metres quadrats que varen annexionar a la parcel·la número X. de la urbanització Besillosa i Costes de la seva propietat, pel preu de 38.232,86.-euros, el quin havien de satisfer al comptat en el moment de formalitzar-se la compravenda, havent d'ésser les despeses de notari a càrrec de la part demandada de conformitat amb el costum, i el pagament dels impostos i taxes corresponents a càrrec de qui la Llei determinés, i de forma subsidiària que se'ls condemnés a satisfer al seu principal una indemnització d'un import de 38.232,86.-euros per raó d'enriquiment injust, tot imposant-los el pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador, a determinar en període d'execució de sentència.

II.- El dia 24 de maig del 2012, la Sra. Cañellas actuant en la seva qualitat de Procuradora dels Tribunals i dels Srs. Ropero i Esteban, presentà un escrit, mitjançant el qual es va oposar a la demanda formulada de contrari, tot adduint que no es va produir un acord verbal entre ambdues parts en relació a la compravenda d'una franja de terreny de 35,86 metres quadrats contigua a llur propietat.

En aquest sentit, adduïa que a mitjans dels anys 90, l'actor havia demanat als seus principals de cedir-li un tros de terreny de la part posterior de la parcel·la que havien adquirit, amb la finalitat d'eixamplar l'accés rodat a la seva finca anomenada X. i a un altre habitatge situat al fons del camí rodat. Que en contrapartida, l'actora havia ofert als seus mandants una franja de terreny limítrof a la dita parcel·la d'uns 35 metres quadrats. Que ambdues parts s'havien mostrat d'acord, procedint a la permuta de les respectives propietats. Que així doncs, en compliment de dit acord verbal de permuta, els seus principals havien realitzat en els anys 1997 i 1998 obres de desmunt i d'aterrassament atès que el terreny es trobava en el seu estat natural i tenia una cota superior a la seva parcel·la. Que en quant a la porció de terreny permutada pels seus principals a l'actora, la mateixa té una superfície de 12,12 metres quadrats i confronta amb la façana posterior de llur xalet. Que l'adversa havia destinat la mateixa a ampliar i millorar un camí inicial de quatre metres, fent-hi les obres de pavimentació pertinents fins a esdevenir l'actual Carrer de la Creueta propietat del demandant.

Per tot l'esmentat, i després d'invocar els fonaments de dret que considerava d'aplicació pertinent, la representació processal dels Srs. Ropero i Esteban sol·licitava que se seguís el present procediment pels seus tràmits, i en el seu dia es dictés sentència, desestimant la demanda formulada de contrari, i subsidiàriament cas que s'hagués de satisfer algun import pel terreny litigiós, que dita quantitat fos determinada en atenció a l'estat en què es trobava el terreny en el moment de ser transmès als seus principals i que fos compensat igualment el valor del terreny transmès pels seus principals a l'actora, fent imposició a aquesta darrera de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procuradora.

III.- Les parts van presentar opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica, i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 4 de setembre del 2014, amb la següent part decisòria: "DECIDIM

Que desestimant la demanda formulada per la representació processal del Sr. Sanz contra els Srs. Ropero i Esteban, hem d'absoldre i absolem aquests darrers de les pretensions que contra ells s'hi contenen, fent finalment imposició a la part demandant de les costes judicials ocasionades, amb inclusió dels honoraris d'advocat i de procuradora de la part defenent, a acreditar en període d'execució de sentència."

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Sanz i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que es condemni als demandats a indemnitzar a la seva mandant amb la quantitat de 38.232,86 euros en concepte de danys i perjudicis en concepte d'enriquiment injust i imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el matrimoni format pels demandats Srs. Ropero i Esteban pels volts dels anys 1997- 1998 van fer seva una franja de terrenys annex a la seva parcel·la número X. de la XXXX. Aquella franja té una extensió de 35,86 m2 i ve grafiada de color taronja en el plànol incorporat al foli 74. Aquest espai, aleshores, era propietat del promotor de la urbanització i avui demandant Sr. Sanz Fins al moment present els demandats han actuat com a propietaris de manera pública, pacífica i ininterrompuda, d'aquella franja a la qual varen haver de buidar de terra perquè estava al nivell de la part posterior de la parcel·la X. que té una quota més elevada que la de la part frontal de la parcel·la que dóna al carrer del promotor, precisament el demandant, Sr. Sanz.

SEGON.- Mitjançant carta de data 19.12.11, el Sr. A. es dirigeix als demandats per reclamar que li paguin el preu de la suposada compravenda que va tenir lloc en els anys indicats i que venia d'un acord verbal en forma de precontracte o promesa de venda segons el quals ja se li pagaria el preu en data no determinada segons el que tingués el pam quadrat a la urbanització.

Els demandats varen negar l'existència del dit pre-contracte i varen argumentar que el què realment va succeir era una permuta entre les dues parts. Aquesta consistia en què, a canvi de la franja indicada de 35,86 m2, ells cedirien una franja de terreny que llindava amb el camí privat que posteriorment es va urbanitzar com a continuació de carrer de La Creueta. Aquesta porció de terreny feia estrènyer el carrer privat que després arribava fins al final de la urbanització de manera que suposava un estrangulament del camí que passava en aquell tram de la parcel·la X. de sis metres a quatre metres d'amplada. En conseqüència, els demandats consideren que no es pot parlar de cap enriquiment injust perquè en haver-hi una permuta quedava justificada la transmissió de terreny que reclama el demandant.

La sentència d'instància, accepta plenament la tesi de la part demandada i dóna per provat que ens trobem davant d'una permuta amb la qual cosa s'imposa la desestimació de la demanda amb imposició de les costes de la instància amb inclusió dels honoraris d'advocat i de procuradora.

Contra tal decisió, s'alça la part demandant.

TERCER.- Hem de començar per dir que compartim plenament la valoració probatòria i conclusió jurídica a la que arriba la sentència del M.I. Tribunal de Batlles.

En efecte, encara que la part demandant ja renuncia en el recurs a seguir mantenint la seva versió de que existia un precontracte de compraventa consentit de manera verbal entre les parts per manca de suport probatori, insisteix en què es tracta d'una transmissió de propietat (la franja de terreny) en favor dels demandats que no té cap justificació (doctrina de l'enriquiment injust) i que per això l'han d'indemnitzar.

No cal que entrem en la viabilitat de la dita pretensió d'enriquiment injust des de l'òptica processal perquè ja s'ha convertit en una pretensió principal (i no subsidiària), doncs de la revisió de la prova practicada queda perfectament acreditat que es va produir una permuta de terrenys entre les parts que explicaria que el demandant no hagi reclamat res durant 14 anys (des del 1997 fins al 2011).

QUART. Resulta essencial no perdre de vista que el Sr. A. era el promotor de la urbanització indicada (i de varies d'altres) quan a l'any 1992 (el 30 de març) va convenir - així com la societat de la seva propietat per ell representada (X., SL) que era propietària de la xarxa d'aigua potable i de la xarxa de les aigües residuals de la urbanització- amb el Comú de La Massana un conveni administratiu (folis 142 i seg.) segons el qual cedia l'ús públic (però no la plena propietat) dels vials de la urbanització, així com a una servitud de pas públic general, perpetua i irrevocable, En aquell conveni i concretament en el segon paràgraf de la clàusula primera es diu concretament :"Queda exclòs de la servitud de referència els trams identificats per carrers privats que romanen de plena i lliure propietat del Sr. A. sense que existeixi cap dret de pas ni d'ús en favor de cap tercer sobre aquesta franja."

Com es pot veure en el foli 85 revers, en el plànol annex a l'escriptura de compravenda de la parcel·la X. ja esmentada, figura la denominació "carrer privat" com a límit de la parcel·la que avui es correspon amb el carrer de La Creueta. Aquest conveni venia acompanyat com annex el plànol número 4 que el podem veure en la seva integritat en el foli 198 i en la part que aquí interessa (i grafiada en groc) en el foli 146. En aquell moment el carrer de La Creueta no arribava com a vial de la urbanització fins la part posterior de la parcel·la X. sinó que quedava interromput abans, i per això se'n denominava "carrer privat". Han convingut les parts que no estava asfaltat i que en el pas per la parcel·la tenia una amplada de 4 metres quan la resta del vial ja urbanitzat en tenia 6.

I aquest relat es constata en el següent conveni administratiu del 2006 (26 de juliol, folis 96 i seg.) també fet amb el Comú i que portava causa del de 1992, com es recull en els seus antecedents. En aquest conveni el Sr. A. i la societat que representava cedeixen gratuïtament la xarxa de distribució d'aigua potable i de recollida d'aigües residuals de la urbanització que aquí interessa (i també d'altres) al Comú, com també el ple domini dels vials de la urbanització "sobre els quals ja havia constituït una servitud de pas públic que abasta exactament els mateixos carrers i amb els mateixos límits a la que es refereix el conveni de 30 de Maig de 1992, citat a l'estipulació primera, excepte el carrer G.A. i el carrer La Creueta que s'allarguen en el segment indicats com a carrer privat en la forma que figura en el plànol que s'adjunta al present com a plànol número 4."

CINQUÈ.- Efectivament això comporta que en l'any 1997-1998 quan es va produir la cessió de la franja al xalet L. de 35,86 m2, la part superior de la parcel·la que es delimitava amb un "camí privat" que era la prolongació del vial denominat carrer de La Creueta era propietat plena i exclusiva del promotor de la urbanització Sr. A.

I això explica que tingués interès en ampliar aquell tram de camí privat que permetés a la futura prolongació del carrer La Creueta mantenir la mateixa amplada fins al final del carrer que permetia accedir a les altres parcel·les. I així és com a quedat configurat des de 2006 i fins l'actualitat i s'ha completat el carrer o vial denominat La Creueta.

Tot el que s'ha explicat concorda perfectament amb el certificat emès pel Comú de 7.10.2013 (foli 189 que substitueix, per error, al que figura al foli 137). I també és coherent amb la pròpia actuació del demandant i promotor Sr. A. quan en el Conveni administratiu de 2006 va cedir la propietat plena d'aquest tram de carrer nou que si no hagués estat seu no l'hagués inclòs en el dit Conveni.

SISÈ.- En conclusió, doncs, ens trobem clarament davant d'una permuta de franges de terrenys entre les parts que explica la transmissió respectiva i pacífica després de tants anys. No hem d'oblidar que encara que l'extensió de les parcel·les fos diferent en perjudici de la rebuda pel promotor, aquest tram tenia estratègicament interès perquè permetia ampliar el vial de la part superior de manera regular (en sis metres finals) i més encara quan no es podia deixar espai per a una vorera perquè -com es veu en les fotografies- l'espai superior del vial ve limitat per la pròpia muntanya. No és d'estranyar doncs l'interès d'un professional expert en la promoció immobiliària i urbanitzadora -com és el demandant- en rebre aquella cessió que corresponia a la parcel·la dels Srs. L.

SETÈ.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Sanz contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 4 de setembre del 2014, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent, inclosos els honoraris d'advocat i de procuradora.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.