Promesa de compravenda (2100684-2010)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Vincent Aniére

TSJC.- 0000127/2016 ORIGEN: 2100684/2010 - 00

NIG: 5300542120140001603

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 20 de desembre del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 25 de gener del 2011, la representació processal del Sr. Esteban va presentar demanda sol·licitant que se seguís el procediment pels seus tràmits i en el seu dia es dictés sentència declarant la resolució del contracte de promesa de compravenda de data 7 de novembre del 2006, atorgat entre el Sr. Esteban i la societat mercantil Palmer i es condemnés a aquesta darrera al retorn dels imports pagats a compte del primer, que ascendien a la quantitat total de 554.223.- euros. Acumulativament, sol·licitava es condemnés a la societat Palmer al pagament dels interessos legals des de la data d’entrega de les referides quantitats, 264.000.- euros el 21 de desembre del 2005 i 290.223.- euros el 7 de novembre del 2006. Subsidiàriament, sol·licitava que se la condemnés al pagament dels interessos legals a partir de la contesta a la demanda,. Finalment, entenia que la societat Palmer hauria de ser condemnada al pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d’advocat i procurador.

II.- El dia 15 de febrer del 2011, previst per a la pràctica del tràmit de contesta a la demanda, la representació processal de la societat mercantil Palmer presentà un escrit mitjançant el qual efectuava oposició a la demanda i sol·licitava que se seguís el procediment pels seus tràmits i en el seu dia es dictés sentència desestimant-la, tot i fent expressa imposició de costes a la part agent, que haurien d’incloure els honoraris d’advocat i procuradora.

III.- Mitjançant sengles escrits presentats els dies 8 de març i 5 d’abril del 2011, les representacions processals de les parts agent i defenent procediren a replicar i a duplicar en el sentit acostumat.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 22 de gener del 2016 decidint:

“Estimar la demanda formulada per la representació processal del Sr. Esteban i declarar la resolució del contracte de promesa de compravenda de data 7 de novembre del 2006, atorgat entre el Sr. Esteban i la societat mercantil Palmer i condemnar a aquesta darrera al retorn dels imports pagats a compte del primer, que ascendeixen a la quantitat total de 554.223.- euros, incrementada dels interessos legals comptadors de la contesta a la demanda i fins el dia del seu total pagament, i a satisfer les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d’advocat i de procurador a acreditar en període d’execució de Sentència.”

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de la societat “Palmer” i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació en el sentit de desestimar la demanda formulada contra la seva mandant, imposant a l’adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions (foli 15) que en data 7 de novembre del 2007 la Sra. Luís en representació de la societat “Palmer” i el Sr. Esteban van signar un contracte de promesa de compravenda en relació a les unitats immobiliàries ubicades al conjunt “P.G.” de la vila de X., a la Parròquia Y.:

Apartament planta baixa, porta 2a, Bloc B.

Apartament planta baixa, porta 3a, Bloc B.

Apartament planta 1a, porta 2a, Bloc B.

Apartament planta 1a, porta 3a, Bloc B.

Apartament planta 1a, porta 4a, Bloc B.

Apartament planta 2a, porta 2a, Bloc B.

Apartament planta baixa, porta 2a, Bloc C.

Apartament planta 1a, porta 1a, Bloc c.

Apartament planta 1a, porta 2a, Bloc C.

Apartament planta 1a, porta 3a, Bloc C.

Apartament planta 2a, porta 4a, Bloc B.

Onze places d’aparcament amb números pendents d’assignació. Del citat contracte es dedueix igualment que el preu convingut sobre aquestes unitats era de 2.877.996.- euros que s’havia de pagar de la següent manera:

264.000.- euros que la part venedora va rebre anteriorment a la signatura del contracte, en data 21 de desembre del 2005.

290.223.- euros a la signatura del contracte de promesa de compra venda, el 7 den novembre del 2006.

165.275.- euros a l’acabament dels tancaments exteriors.

2.158.498.- euros al moment de l’atorgament de les corresponents escriptures de compra venda de les unitats immobiliàries.

No es discuteix tampoc que la part agent va efectuar únicament els dos primers pagaments per import total de 554.223.- euros (folis 17, 22 i 23), ni que, en tot cas, la data de lliurament dels apartaments es va fixar pel dia 7 de juliol del 2009 (foli 18), presentant el Sr. Esteban la demanda de citació a judici el dia 13 de desembre del 2010 i la demanda sol·licitant que es declarés resolt el contracte que vinculava a les parts i es condemnés a la societat “Palmer” a retornar-li les sumes pagades més els seus corresponents interessos legals en data 25 de gener del 2011. Atès que la Sentència objecte d’aquest recurs va estimar íntegrament la citada demanda, la representació processal de societat “Palmer” va formular recurs contra la mateixa.

II.- La representació processal de la societat “Palmer” s’alça contra aquesta decisió argumentant que l’agent havia de pagar 165.275 euros al tancament exterior de l’immoble que la seva mandant el va requerir i que, en tot cas, era una obligació a termini i, per tant, no calia requeriment, de tal manera que no pot instar la resolució del contracte perquè l’ha incomplert, però aquest argument no es pot estimar.

En efecte, del contracte signat entre les parts es dedueix que l’obligació que havia assumit el Sr. Esteban d’abonar la suma de 165.275.- euros s’havia d’efectuar a l’acabament dels tancaments exteriors dels immobles i s’ha de considerar acreditat que en data 24 de febrer del 2009 la recurrent va enviar un correu electrònic a l’agent reclamant el tercer pagament convingut i que aquest li va contestar que aquest import es corresponia exactament amb el valor de les places de garatge i que s’havia de pagar amb el lliurament dels immobles, d’acord amb el pacte verbal al què havien arribat les parts (foli 47), sense que consti cap resposta o oposició per part del defenent a aquestes al·legacions.

Malgrat l’agent ho nega, l’informe pericial signat pel Sr. Sarabia de “i” arriba a la conclusió, després d’haver accedit a la bústia de .........@........, que els citats correus no havien estat modificats (foli 232) i cal tenir en compte que el citat pèrit sols manifesta aquest criteri després d’accedir als servidors dels correus electrònics corresponents, que es tracta d’un perit nomenat per l’Hble. Batlle mitjançant la Providència de data 5 de març del 2013 (foli 203), ja que el pèrit que volia el defenent era el Sr. Somoza (foli 175) i que no es pot exigir que el requeriment es faci mitjançant cap forma concreta sempre que s’acrediti la seva recepció.

No obstant, la manca de compliment d’aquest requeriment no pot suposar que el Sr. Esteban incomplís el contracte signat per les parts per dos raons fonamentals: una que l’agent no es nega a pagar, sinó que al·lega un pacte verbal que permetria el retard en el pagament i l’adversa no contesta, ni s’hi oposa, de tal manera que accepta el retard i dos que en aquella data no consta que estiguessin acabats els tancaments exteriors dels immobles i, per tant, el deute no era exigible. En aquest sentit, cal destacar que l’arquitecte Sr. Duque afirma en el seu informe que els tancaments fixes del Bloc B estaven acabats el 3 de novembre del 2008 i els practicables entre juliol i desembre del 2009, mentre que els fixes del bloc C estaven acabats en data 20 de maig del 2009 i els practicables d’aquest bloc entre juliol i desembre del 2009 (foli 84), de tal manera que, com a mínim els practicables que eren els definitius i als quals cal presumir que es referia el pacte, no estaven acabats quan el defenent va requerir de pagament a l’agent.

Per les mateixes raons, no es pot entendre que l’agent estigués en situació de mora, ja que, malgrat consta el requeriment de pagament, el deute no era exigible en aquell moment i, en tot cas, el retard en el pagament, que a més a més va ser acceptat pel creditor, no equival a incompliment a menys que aquest suposi la frustració del contracte.

III.- És veritat que el recurrent al·lega que, posteriorment, es van fer altres requeriments de pagament i en aquest sentit el Sr. Villalba afirma al prestar declaració (folis 257 en relació al 80) que va estar present en una reunió entre els Srs. Morillo, Villalba, Esteban i el pare d’aquest darrer a principis del 2010, quan els tancaments ja estaven acabats i que se li van reclamar diners al Sr. Esteban i el pare d’aquest senyor es va enfadar dient que ja se li havien reclamat diverses vegades, però es tracta d’un sol testimoni, vinculat a la part defenent i no es pot saber si els diners que li reclamava eren els de la promesa de compravenda pactada o es devien per un altre causa, ja que pel que sembla el Sr. Esteban era deutor d’altres quantitats (foli 63). Pel que fa a la manca de necessitat de requeriment, cal destacar que el termini fixat no era essencial i, per tant, no hi havia mora, ni incompliment definitiu fins que el deutor fos requerit de pagament i s’hi negués.

En qualsevol cas, el fet que el Sr. Esteban no pagués la suma citada en el termini fixat fins i tot havent estat requerit no suposa, en principi, incompliment del contracte, en primer lloc, perquè no es negava a complir-lo, sinó que al·legava l’existència d’un pacte i l’adversa no s’hi oposava, encara que aquest no s’ha provat, i, en segon lloc, perquè el retard en el compliment suposava, en tot cas, que es situés en situació de mora i del pacte quart del contracte que vinculava a les parts es dedueix que es va acordar que, en el cas que es produís aquest retard, la prometent venedora hauria de requerir a la prometent venedora per tal que en un termini no superior a cinc dies procedís a liquidar els imports deguts i els interessos meritats i, si no es feia així, la prometent venedora podria optar entre considerar resolt el contracte, o continuar comminant a la prometent compradora per tal que satisfés el deute i, vist que la defenent no va exigir aquest compliment de manera fefaent, cal entendre que o bé el pacte citat per l’agent va existir, o bé que acceptava el retard en el pagament d’un dels terminis per part del prometent comprador.

IV.- Si entenem que l’agent estava legitimat per demanar la resolució del contracte perquè no consta que hi hagués una voluntat rebel al compliment i el defenent accepta que va incomplir el contracte en no lliurar els immobles en la data pactada, com ho fa i tenint en compte que la cèdula d’habitabilitat porta data de 30 de desembre del 2010, cal confirmar la Sentència recorreguda i mantenir la condemna del defenent a retornar a l’agent les sumes pagades per ell.

V.- Pel que fa a les costes de la instància, argumenta la recurrent que el Sr. Esteban s’ha de fer càrrec del preu del peritatge que es va portar a terme a les actuacions, ja que, sabent com havia de saber que havia rebut i contestat el correu electrònic que ella li havia enviat, ho va negar i va obligar a que es realitzés un peritatge amb un cost innecessari i aquest argument s’ha d’estimar ja que si els correus es van enviar com estima el perit judicial el Sr. Esteban va actuar de mala fe i cal estimar la petició de la recurrent.

VI.- En estimar-se parcialment el recurs i vistos els dubtes de fet que envolten el present litigi no procedeix fer especial pronunciament pel que fa a les costes d’aquesta alçada, de conformitat amb la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de la societat “Palmer” contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 22 de gener del 2016 que REVOQUEM PARCIALMENT sols en el sentit de precisar que dins les costes que s’imposen a la societat recurrent no es pot incloure els honoraris del perit que va intervenir en les actuacions dels quals se’n ha de fer càrrec la part agent, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts i sense fer especial pronunciament en relació a les costes d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-