Diferències entre el contracte de compravenda i la promesa bilateral de venda (074/04)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Antoni Bruguera Manté Jean Louis Vuillemin

SENTÈNCIA DE 10 DE GENER DE 2005

Diferències entre el contracte de compravenda i la promesa bilateral de venda.- Precontracte: requisits i diferències amb els tractes preliminars.- Contracte a favor de persona a designar: determinació del seu abast.- Compravenda a favor de persona estrangera sense haver obtingut l'autorització administrativa pertinent: efectes.- Nul·litat del contractes: legitimació passiva quan s'exercita l'acció de nul·litat.- Interpretació dels contractes.- Formalització del contracte en escriptura pública: caràcter personal de l'acció de documentació del contracte.- Acció reivindicatòria i acció declarativa del domini: requisits comuns.- Transmissió del domini: necessitat de la traditio.- Ignorància de les lleis: efectes.- Dret a la jurisdicció

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Antoni Bruguera Manté i M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la mercantil Viñas va interposar demanda, de data 28-11-2002, en virtut de la qual sol·licitava envers el Sr. Benítez que es declarés la propietat dels immobles número 1, 2B i el magatzem de la planta soterrània i que, consegüentment, s'indemnitzés per les rendes deixades de percebre, per la suma derivada de la hipotètica explotació del magatzem i local 2B, pel concepte de despeses notarials i interessos deguts, i concloïa demanant la imposició de les costes processals a la part defenent.

La representació processal de la part defenent va oposar-se a la demanda, per escrit de data 6 de març de 2003, en el qual demanava el refús de la demanda i la imposició de les costes processals a la part agent.

II.- L'Honorable Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 25 de març de 2004, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDEIX Que hem de desestimar i desestimem la demanda formulada en data 28 de novembre del 2002 per la societat "Viñas" contra el Sr. Benítez, absoldre per tant el defenent de les pretensions de "Viñas". I sense efectuar especial condemna en costes".

III.- Ambdues parts litigants han interposat recurs d'apel·lació contra la sentència dictada a la instància. Així, la representació processal de la part agent va presentar llur escrit de conclusions en data 15-6- 2004 i la representació processal de la defenent en data 14-6-2004, sol·licitant ambdós la revocació de la sentència pels motius continguts en els seus respectius escrits. Així mateix consta a les actuacions que tant la part agent com la defenent van formular contesta a les conclusions dels recursos interposats de contrari, per escrits de data 6-7- 2004.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- La resolució dels dos recursos d'apel·lació entaulats contra la sentència d'instància requereix l'examen diferenciat i separat dels mateixos. En aquest sentit, pel que es refereix al recurs d'apel·lació de la part agent es fonamenta en els següents motius o greuges d'apel·lació. Entén, en primer terme, la part recurrent que, contràriament al que afirma la sentència, no es tracta d'una promesa de compra-venda, sinó que no esdevé un tema controvertit el relatiu a la titularitat dels béns i que, en cas de voler-ho discutir, calia haver tramitat un procés incidental, tota vegada que al no fer-ho es modifica la causa petendi i es contravenen els principis de rogació i contradicció. En segon terme, s'alça contra la sentència d'instància perquè assenyala que ja ha requerit al Sr. Benítez per l'atorgament d'escriptura pública i és absurd que se l'hagi de requerir per a complir amb aquest atorgament. En tercer terme, entén que el contracte que vincula a les parts és una compra-venda i no una promesa de compra-venda, atès que la cosa i el preu estan determinats, s'intitula de compra-venda, conté un pacte de retro i altres pactes propis de la venda, a la vegada que també ho afirma el Notari i es desprèn de la intenció i interpretació de la voluntat de els parts. En aquest sentit, opina que com que la compra-venda esdevé un contracte sinal·lagmàtic i es va pagar el preu, el Sr. Benítez té l'obligació de lliurar la cosa. Afegeix que la solució de la sentència d'aquest Tribunal de 20-5-1999 no és d'abast general, a la vegada que en el contracte es pacta una clàusula alternativa a favor d'un tercer, el que permet defensar la validesa i eficàcia de la compra-venda.

En quart terme, entén que l'actuació de la part agent es pot considerar de mala fe al prevaler-se de la nul·litat del contracte de compra-venda i conèixer les limitacions legals respecte dels estrangers. Afegeix, en aquest sentit, que esdevé una actitud temerària de la defenent l'admissió de la voluntat d'escripturar a favor de la part agent. I, en darrer terme, afirma que hi ha errades conceptuals (qualificar de promesa de compra-venda i en el considerant II dir que la demanda es sustenta en una compra-venda amb pacte de retro), reprodueix les al·legacions ja introduïdes en el procés i demana la imposició a la part contrària de les costes processals.

Respecte del recurs d'apel·lació interposat contra la sentència per la representació processal de la part defenent, en aquest s'impugna la sentència perquè entén que la limitació referida als locals comercials és absoluta i no poden ésser adquirits pels estrangers i, per tant, l'objecte del contracte no es lícit el que significa que el contracte sigui nul. Afegeix que la sentència del Tribunal Superior de Justícia de 11-11-2002 contempla una hipòtesi diversa, tota vegada que no es tracta d'un local comercial i la Llei de 15-12-2000 no ha donat validesa a la compra per estrangers de qualsevol classe de béns immobles, sinó que, en relació als mateixos béns, considera preparatoris els contractes atorgats sense autorització prèvia i no fa cap llistat dels béns immobles que es poden adquirir, per la qual cosa les seves previsions abasten als mateixos béns: terrenys inferiors a 1000 m2, pisos, apartaments o cases. Per consegüent, opina que els contractes són nuls i s'ha de refusar la demanda per aquesta raó.

II.- Com es pot observar l'existència de dos recursos d'apel·lació contra la sentència d'instància exigeix el seu examen per separat, però, atès que la part defenent fonamenta el seu recurs en la nul·litat dels contractes que motiven la interposició de la demanda, s'escau, en primer terme, analitzar si pot o no prosperar la nul·litat sol·licitada i, solament, si aquest recurs fracassa, correspondrà examinar les pretensions de la part agent que també s'orienten a la revocació de la sentència d'instància, però que parteixen de la validesa dels contractes existents a les actuacions.

D'acord amb les precisions anteriors, resta provat que el Sr. Benítez i el Sr. Sancho van perfeccionar, en data 17-3-1997, un contracte que portava per nom "Contracte privat de compra-venda amb pacte de retro" i, en virtut del qual, les parts, anomenades part promitent venedora i part promitent compradora, procedien a instrumentar una compra-venda pel preu de 34.500.000 ptes, ja pagat, i amb reserva a favor del Sr. Benítez d'un dret de retracte per tres mesos que, amb posterioritat, fou prorrogat. Així mateix, es preveia a la clàusula número deu que "la part promitent venedora, atorgarà escriptura de compra-venda esmentada, tant bon punt la part promitent compradora, hagi obtingut del M.I. Govern d'Andorra, l'autorització necessària per tal de poder comprar públicament i hagi pagat la totalitat del preu", mentre que a la clàusula novena es contenia un pacte segons el qual l'escriptura pública de venda es podia atorgar a favor de la part promitent compradora o de la persona o persones que designi (clàusula per si o per persona a designar). L'objecte de l'esmentat contracte el composaven els locals número 1 i 2b de l'XXXX, així com el magatzem de la planta soterrani.

Quant a la qualificació d'aquest contracte, s'ha de sustentat el que segueix. En primer terme, malgrat que les parts anomenin l'esmentat contracte com a contracte privat de compra-venda amb pacte de retro i es digui quin és l'objecte de l'esmentada compra-venda, s'anomenen a les parts promitents, a la vegada que els propis litigants qualifiquen l'operació (folis 32 i 35) en les cartes que es van adreçar com a promesa de compra-venda i aquesta és la qualificació que s'ajusta a la realitat dels fets. En efecte, aquesta Sala ja va manifestar en la seva sentència de 11 de novembre de 2002 que "La jurisprudència dels Tribunals andorrans ha considerat que aquest requisit és d'orde públic i per tant, la manca d'autorització administrativa preceptiva per a l'adquisició d'immobles al Principat per estrangers, comporta la manca d'eficàcia de la compra-venda privada, que més que una veritable compra venda, és un contracte preparatori pendent del compliment de la totalitat dels requisits legals pertinents. Ara bé, la Llei sobre transmissions patrimonials immobiliàries de data 15 de desembre del 2000, ha vingut regular el cas de la compra venda d'immobles per estrangers, establint que s'han d'entendre com a contractes preparatoris tots els que han estat atorgats sense l'autorització administrativa preceptiva d'adquisició, mantenint-se la seva validesa i eficàcia". I, des d'aquesta òptica, s'ha de sustentar que els negocis de compra-venda relatius a béns immobles al Principat respecte dels quals el comprador estranger no tingui la corresponent autorització administrativa es conceptuaran com a contractes preparatoris i aquesta consideració legal que porta a terme la Llei 15-12-2000 és la que s'havia també mantingut per aquesta Sala no solament a la sentència ja referida, sinó també a la de 20 de maig de 1999, encara que no puguin, després de la modificació legal, entendre's com a fraudulents els contractes preparatoris.

Precisada la natura del contracte perfeccionat entre el Sr. Benítez i el Sr. Sancho el recurs de la part defenent s'orienta a postular la nul·litat del mateix i impugna en aquest sentit la sentència d'instància. Quant a la pretensió de nul·litat, fonamentada en l'existència d'un objecte il·lícit, existeix una raó que impedeix el triomf del recurs. Es tracta d'una raó d'ordre processal i d'adequada constitució de la litis. En efecte, la part agent és una mercantil andorrana que afirma ésser la cessionària dels drets que el contracte li conferia al Sr. Sancho, mentre que la defenent és el Sr. Benítez. Si es demanda la nul·litat del contracte, esdevé necessari dirigir la demanda contra totes les persones que puguin resultades afectades per la ineficàcia que es sol·licita i, com és de veure, en el present supòsit l'argument de la nul·litat es planteja com a oposició a la demanda, sense integrar una demanda reconvencional, i sense dirigir-se més que contra el cessionari dels drets de la part promitent compradora del contracte de 17-3-1997, quan esdevé necessari, en ares del dret d'audiència, contradicció i defensa, que el Sr. Sancho, com a cedent dels drets de la mercantil agent, estigui present en el procés en el qual es ventila una declaració de nul·litat de l'esmentat contracte. La seva absència en el procés impedeix, en ares a garantir el dret a la jurisdicció, pronunciar-se sobre la nul·litat del contracte.

Els arguments exposats amb anterioritat suposen el rebuig del recurs d'apel·lació interposat per la part defenent.

III.- Quant al recurs d'apel·lació que formula la part agent, aquesta manifesta, en primer terme, que la qüestió relativa a la titularitat dels béns immobles s'hauria d'haver plantejat en un procés incidental i com que la sentència ho tracta, sense que hagi estat discutit, es vulnera el principi de rogació i contradicció. Respecte aquest primer motiu, aquesta Sala no pot trobar-se conforme amb el recurrent perquè de l'examen de la demanda que interposa es pot col·legir que la part agent exercita dues accions, com són la declarativa de domini i la reivindicatòria. Aquestes dues accions, com a accions de defensa del domini, precisen una sèrie de requisits, essent comuns a ambdues accions l'acreditació per qui les exercita del domini dels béns sobre els quals vol obtenir la declaració de propietat o respecte d'aquells que reivindica. Per consegüent, no és oportú ni s'escau obrir o iniciar un procés incidental, sinó que en el mateix procés li corresponia a l'agent haver acreditat el domini dels béns i, si no ho ha fet, procedeix el rebuig de les accions interposades. Per tant, aquest primer motiu ha de ser rebutjat.

IV.- El segon dels motius esgrimit per la part agent es fonamenta en què esdevé absurda l'afirmació de la sentència que li correspon al Sr. Sancho o a la mercantil agent l'exigència d'atorgar escriptura pública de compra- venda, quan a les actuacions consta provat que es va requerir abans de la demanda i que el defenent va exterioritzar la seva voluntat de atorgar l'esmentada escriptura pública.

Aquest argument tampoc pot triomfar. En efecte, cal recordar que l'agent exercita una acció declarativa de domini i una reivindicatòria envers el Sr. Benítez i si bé és cert que el va requerir amb anterioritat a la demanda que li atorgués escriptura pública de compra venda i que aquest va accedir a fer-ho per escrit, el cert és que l'esmentada escriptura pública no es va atorgar i, per consegüent, la part agent solament gaudeix de les accions personals que li resulten del precontracte de 17-3-1997, però no un dret real, tota vegada que ni consta el lliurament de la possessió ni que s'hagués portat a terme l'escriptura pública de venda per a defensar la tradició instrumental. I, precisament, per aquests motius, la sentència d'instància li reconeix l'acció adreçada a la consumació del precontracte, és a dir, la perfecció del contracte definitiu, però no pot acollir accions reals que requereixen com a pressupòsit l'existència d'una adquisició d'un dret real amb les exigències legals i que, per tant, ha d'anar precedida d'un títol o causa remota, com a negoci apte per a transmetre el dret real, i d'una causa pròxima o traditio, ja sigui real o fictícia, per a fer lliurament de la possessió. Solament el conjunt d'ambdós provoca l'efecte transmissiu, mentre que l'existència del títol ens manté en el món dels drets de crèdit i accions personals i l'existència del segon (traditio), sense el primer (títol) ens situa en l'espai de les situacions possessòries.

V.- El tercer dels motius d'apel·lació de la part agent es destina a combatre la qualificació del contracte, tot i entenent que es tracta d'una veritable compra-venda i no d'una promesa de compra i venda. Al respecte, i per donar resposta als diferents arguments que empra, ja s'ha analitzat amb anterioritat com la denominació del contracte per les parts no esdevé un argument a favor de la compra- venda o del precontracte, tota vegada que aquesta Sala ha afirmat en reiterades ocasions que els contractes són el que són, amb independència de la denominació atribuïda per les parts. I, en aquest sentit, que el Notari al protocolitzar el document l'anomeni contracte de compra- venda es deu al fet que trasllada el títol emprat per les parts en el document, sense que aquest pugui ésser un argument a favor de la tesi del recurrent. I així tampoc ho és el fet que consti el preu i els béns que s'adquireixen, atès que en els precontractes han de constar els elements del contracte definitiu, de forma que no calgui establir una voluntat comuna respecte dels mateixos, tota vegada que si no ens trobaríem a la fase de tractes preliminars i no davant d'un precontracte, que no és sinó un veritable contracte.

Manifesta també que conté un pacte de retro i pactes propis de la venda i que de la intenció de les parts s'extreu que és una compra-venda. Per el contrari, de la lectura del document s'extreu que, front a pactes propis d'un negoci definitiu, les parts s'anomenen promitents, a la vegada que la intenció de les parts es desprèn d'actes posteriors a la perfecció de l'esmentat negoci, quan ambdues per escrit accepten la qualificació de promesa de compra i venda, el que suposa adequar-se a la jurisprudència d'aquesta Sala (sentència de 11-11-2002 i 14-5-2004) i a la Llei de 15-12-2000 que advoca per la conceptuació de contracte preparatori quan no s'ha obtingut l'autorització corresponent. I, per últim, el fet de contenir la clàusula per si o per persona a designar no esdevé exclusiu del contracte de compra i venda, sinó que constitueix una facultat conferida a una de les parts contractants, la de ser substituïda i integrar en la posició de part, amb tot l'entramat de drets i obligacions, al designat que pot aparèixer a altres contractes i també, com s'esdevé en aquest cas, en un precontracte o contracte preparatori. Precisament, per tractar-se d'un contracte preparatori, les parts assumeixen l'obligació de manifestar el seu consentiment al contracte definitiu en un moment posterior, el que comporta que el lliurament de la possessió sigui una obligació del venedor quan es perfecciona la compra-venda definitiva. És més, el que posa en relleu la sentència d'instància és que l'acció que s'hauria d'haver esgrimit és la personal dirigida a l'atorgament d'escriptura pública de compra-venda, per perfeccionada la venda, poder exigir la seva execució o consumació.

VI.- En quart i cinquè lloc, manifesta la part recurrent que l'actitud de la part defenent és de mala fe, tota vegada que perfecciona un contracte quan coneix les limitacions que s'imposen per l'adquisició dels estrangers i es preval de la nul·litat del contracte, a la vegada que esdevé temerari acceptar l'atorgament de l'escriptura pública. Pel que fa a aquests extrems del recurs, s'ha d'assenyalar que la nul·litat del contracte no ha estat declarada ni per la sentència d'instància ni per aquesta Sala i sobre això ja s'ha raonat amb escreix anteriorment. A més, les limitacions que s'imposen a les adquisicions pels estrangers de béns immobles al Principat d'Andorra deriven de les normes de l'ordenament jurídic, de forma que la seva ignorància no pot ésser excusable, sens perjudici que si la part recurrent considera que s'ha produït una actuació dolosa que pugui haver motivat la prestació del consentiment contractual, s'escau exercitar l'oportuna acció d'ineficàcia del contracte i no accions, com les que exercita a la demanda, que parteixen i pressuposen la validesa i eficàcia del mateix.

Per altra part, acomodar-se amb l'atorgament de l'escriptura pública en un primer moment i no comparèixer a atorgar-la és una actuació de la part defenent que podrà ser valorada quan s'exerciti per la part agent l'acció orientada a l'atorgament de la mateixa en execució del contracte preparatori, si així s'entén adient, sense que ara aquesta actuació pugui merèixer transcendència revocatòria.

I, en darrer terme, pel que es refereix a les incoherències que denuncia el recurrent, resulta que no es pot tampoc acceptar aquest motiu. En efecte, la sentència diu al considerant II que la demanda es sustenta en un contracte privat de compra-venda amb pacte de retro, però ho indica entre cometes per fer referència a la denominació que les parts li atorguen al contracte i, per això, a continuació, i després d'examinar el contracte i les actuacions de les parts, el qualifica de promesa, sense que en aquest raonament es pugui apreciar cap incoherència, atès que resulta plenament coincident amb el d'aquesta Sala.

VII.- El rebuig dels dos recursos d'apel·lació s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la imposició a cada part recurrent de les costes derivades del rebuig del recurs que ha interposat (Codi 7,51,5).

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR els recurs d'apel·lació interposats per la representació processal de la mercantil Viñas i per la del Sr. Benítez i confirmar en la seva integritat la part decisòria de la sentència de l'Honorable Tribunal de Batlles, de data 25-3-2004, imposant a les parts recurrents les costes processals d'aquesta alçada, derivades del refús dels respectius recursos interposats.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.