Compravenda defectes de l'objecte (6100031/2012)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Vincent Aniére

TSJC.- 0000055/2016 ORIGEN: 6100031/2012 - 00

NIG: 5300542120140000030

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 de novembre del 2016

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 29 de març del 2012 la representació processal del Sr. Conde va formular demanda contra "Azorin" sol·licitant que se seguís el procediment pels seus tràmits, i en el seu dia es dictés sentència condemnant la societat defenent a satisfer el cost de la complerta i definitiva reparació de totes les patologies i defectes constructius que presentava el xalet propietat del seu mandant, que ell va adquirir a la defenent que prèviament l'havia construït, segons quedessin determinades en període probatori dels autes i aquells altres que poguessin ser eventualment determinats en aquest període, imposant a la part defenent les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocada, de procuradora i de perit.

II.- La representació processal de "Azorin" va contestar a la demanda el dia 3 de maig del 2012 argumentant que l'adversa accionava contra la seva principal en la seva qualitat de venedora del xalet que ens ocupa, de tal manera que tan sols podia emparar-se en les accions edilícies, las quals tenien un termini de prescripció de sis mesos, pel que fa a aquella redhibitòria i d'un any pel que respecta a l'acció quanti minoris, trobant-se dites accions prescrites. Que altrament les deficiències evidenciades per l'agent en el citat xalet en cap cas podien ser considerades uns vicis ocults, essent aquests aparents, no concorrent tampoc el pressupòsit de que els dits vicis no permetessin donar a l'immoble el seu destí natural.

Per tot l'esmentat, i una volta haver ressenyat els fonaments de dret que considerava de pertinent aplicació, la representació processal de la societat "Azorin" sol·licitava que se seguís el litigi pels seus tràmits, i en el seu dia es dictés sentència, desestimant la demanda formulada de contrari en tots els seus termes i fent imposició a la part actora de la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, de procuradora i eventualment de perit intervinent.

III.- Les parts replicaren i duplicaren com és acostumat i, posteriorment, van presentar els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles el dia 10 de desembre del 2015 va decidir:

Estimar substancialment la demanda plantejada per la representació processal del Sr. Conde contra la societat Azorin, SL, i condemnar aquesta darrera a pagar la suma total de 56.681,60.-euros, fent imposició a la part defenent de les costes judicials ocasionades a la instància.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Azorin" i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació, desestimant íntegrament la demanda de l'adversa i imposant-li les costes d'ambdues instàncies.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 11 de gener del 2007 la societat "Azorin" i el Sr. Conde van atorgar una escriptura pública de compravenda en virtut de la qual el primer venia al segon la finca descrita com a XXXX, d'una extensió de 462,59 metres quadrats, sobre la qual es trobava bastit un xalet unifamiliar compost de planta soterrània, planta baixa, planta pis i planta cap de casa, de la qual era propietària per haver-la adquirit mitjançant escriptura pública de data 17 de març del 2004 (foli 26).

Cal considerar igualment provat que en data 4 de febrer del 2010 el Sr. C. va enviar una carta a "Azorin" manifestant que el xalet adquirit presentava nombroses anomalies i deficiències en la seva construcció, raó per la qual sol·licitava que es procedís a la seva reparació en el termini d'un mes (foli 124) i, no havent estat atesa aquesta petició, el Sr. C. va formular la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant que es condemnés a la defenent a abonar-li el cost de la complerta i definitiva reparació de totes les patologies i defectes constructius als què feia referència l'informe elaborat per "B.V.", que acompanyava amb la demanda, petició que en període de conclusions es va concretar en la suma de 61.063,79 euros, d'acord amb el criteri manifestat pel perit judicial en el seu informe, i la Sentència objecte del present recurs va estimar substancialment aquesta demanda, condemnant a la defenent a abonar a l'agent la suma de 56.681,60 euros i imposant-li les costes judicials ocasionades a la instància.

II.- Com a primer motiu del seu recurs contra l'esmentada decisió, la representació processal de la societat "Azorin" argumenta que la Sentència d'instància acull la modificació de l'objecte de la demanda que efectua l'adversa en període de conclusions i diu que aquesta reclama una suma no inferior a 61.063,79 euros, quan el que reclamava l'agent en la seva demanda era que es condemnés a la defenent reparar els defectes que presentava el xalet que ella havia adquirit, modificació que comporta una clara vulneració del dret a la jurisdicció en les seves vessants del dret al procés degut i del dret a la defensa, però aquest motiu no es pot estimar.

En efecte, en el cas present no es pot estimar que s'hagi produït una mutatio libelli, ja que el Sr. C. reclamava en la seva demanda que es condemnés a "Azorin" "a pagar el cost de la complerta i definitiva reparació de totes les patologies i defectes constructius que presentava el xalet, segons quedin determinades en període probatori del present judici, així com aquells altres que puguin eventualment ser determinats també en període probatori" i en el curs del procediment el perit judicial va quantificar el cost de la reparació de les patologies que afectaven a l'edifici en la suma de 61.063,79 euros, raó per la qual l'agent va sol·licitar que es condemnés al defenent, com a mínim, al pagament del citat import, sense fer altra cosa que concretar el petitum de la seva demanda, petició que la Sentència d'instància va estimar en part, sense que per aquest fet es puguin considerar vulnerats els drets de la defenent que, en el curs del procediment va poder conèixer quina era la valoració que feia el perit judicial de la reparació dels defectes que presentava l'immoble i va poder proposar quantes proves considerés oportunes en relació al citat cost.

III.- La part recurrent demana, en segon lloc, que es determini la naturalesa i viabilitat de l'acció exercitada, ja que l'agent no la precisa, ni la defineix, argumentant que el contracte de compraventa va ser l'únic vincle entre les parts, ja que no hi va haver encàrrec previ de l'obra per part del Sr. C., portant-se a terme aquesta abans de posar en venda el xalet.

Per tal de donar resposta a la petició de la recurrent, cal precisar que l'acció exercitada per l'agent és la relacionada amb l'incompliment del contracte de compravenda, perquè quan l'agent va comprar la parcel·la X formant part de la XXXX el xalet ja es trobava construït per iniciativa del venedor, com es dedueix de l'escriptura de compravenda atorgada entre les parts en data 11 de gener del 2007 (foli 27), i, en concordança amb aquest fet, la representació processal del Sr. C. manifesta en el seu escrit de rèplica que no exercita una acció per responsabilitat quinzenal derivada d'un contracte d'obra (foli 139). D'altra banda, tampoc es dirigeix contra la defenent com promotora de la urbanització a on es troba el xalet, ja que consta en dita escriptura com a promotores de la dita urbanització les propietàries o usufructuàries de diverses cases de C. (foli 31), ni com a promotora del xalet, ja que dels documents que s'adjunten a l'escriptura de compravenda es dedueix que va actuar com promotor de la seva construcció el Sr. Gibert (folis 42 a 54), sinó que manifesta expressament en el seu escrit de rèplica que "és una acció de reclamació d'una quantitat, quantitat relativa als danys i perjudicis que els defectes, deficiències i anomalies que presenta el xalet objecte d'autes, i que seran determinats i quantificats en període probatori, amb la prova pericial que es durà a terme en ordre a definir els mateixos, és a dir, com una indemnització, ni més ni menys".

IV.- La recurrent defensa igualment que, sent la compravenda l'únic vincle existent entre les parts, l'agent no es dirigeix contra ella en virtut de les accions pròpies d'aquest contracte, sinó que reclama una indemnització de danys i perjudicis per l'existència de defectes o vicis ocults en la construcció del xalet que havia comprat, sent precís esbrinar quina era l'acció exercitada per saber si aquesta ha prescrit o no.

Per tal de donar resposta als arguments de la recurrent, cal destacar que no es pot exigir que la demandant manifesti en la seva demanda quin és el nom de l'acció que exercita, perquè això suposaria defensar un criteri excessivament formalista que no redundaria en benefici del defenent. Ara bé, sempre és precís, però, que del contingut i el petitum de la demanda es dedueixi quina és l'acció exercitada, perquè, si no fos així, el defenent es veuria perjudicat al no poder defensar, si ho creia oportú, la improcedència de la mateixa i no poder valorar els Tribunals si es complien els requisits exigibles per el triomf de l'acció exercitada.

V.- En el cas present la demandant reclama que es condemni a la defenent a abonar-li el cost de la reparació dels defectes que, segons el seu parer, presentava el xalet que va comprar, raó per la qual s'ha d'entendre que cal aplicar la normativa pròpia dels contractes de compravenda prevista pels supòsits d'incompliment contractual, ja que, com destaca la Sentència objecte del present recurs, en virtut d'aquest contracte el venedor s'obliga a lliurar l'objecte venut en condicions que sigui útil pel comprador i aquesta circumstància no concorre si presenta vicis determinants que el converteixin en inútil per l'ús al qual està destinat, o el fan disminuir el seu valor en el mercat.

Si es dóna el primer dels supòsits esmentats i l'objecte és inhàbil per la finalitat prevista i els vicis que presenta no són fàcilment detectables, el comprador pot demanar la resolució del contracte de compravenda celebrat i, com a conseqüència, que se li retornin els diners pagats, retornant ell també l'objecte adquirit en virtut de la denominada acció redhibitòria regulada al Digest 21,1,21 i que té un termini de caducitat de sis mesos. Fins i tot si aquesta inhabilitat fos total, es podria entendre que se li ha lliurat un aliud pro alio, donant lloc igualment a la resolució del contracte si aquest s'impugnava en un termini de 30 anys. D'altra banda, si la cosa presentava defectes ocults i el venedor havia actuat de mala fe amagant-los es podria utilitzar la actio empti, que també té un termini de prescripció de 30 anys per tal que el venedor indemnitzés al comprador pels danys que havia patit. Pel contrari, si la cosa serveix a la finalitat amb la què es va adquirir i, per tant, el comprador desitja conservar-la, però, atès els defectes que presenta, entén que el seu preu hauria d'haver estat menor, sense que s'hagi acreditat que el venedor actués amb mala fe, l'acció procedent per tal que el comprador pugui rescabalar-se del perjudici sofert és la quanti minoris que caduca en el termini d'un any , segons el Codi 4,58,2 (STSJA 18 de gener del 1996), termini que en el cas dels immobles s'ha de començar a comptar a partir de la data que el comprador va conèixer els defectes que presentava l'objecte adquirit (STSJA 8 d'abril del 1998).

VI.- De l'estudi de les actuacions portades a terme en el cas present es dedueix que l'acció exercitada pel Sr. C. és la quanti minoris, ja que els defectes que presenta el xalet no comporten la ruïna funcional de l'edifici, ni el fan inhàbil per la finalitat per la què es va adquirir, sinó que exclusivament creen molèsties als usuaris, com destaca la perit judicial, l'arquitecta Sra. Duque, de manera concloent en el seu informe al respondre a la pregunta J) en aquest sentit (folis 331 i 332). D'altra banda, encara que alguns dels defectes eren clarament apreciables pel comprador i per tant aquest els havia d'assumir, com a mínim els relatius a l'aïllament i revestiment del xalet, no són fàcilment detectables, com reconeix la mateixa agent al contestar el recurs de l'adversa, o en ocasions és difícil conèixer el seu origen i fins i tot a vegades va ser precís enretirar les tapes de varis caixons de persiana per tal de poder saber si els seus laterals estaven aïllats i sectoritzats (entre altres coses la citada perit manifesta en el seu dictamen, que consta al foli 307, que va considerar necessari "recórrer a un tècnic especialitzat en matèria d'eficiència energètica en edificació i amb formació en termografia realitzada per l'I.T.C.F.S. per tal de donar resposta a les pericials sol·licitades"). Finalment, no s'ha acreditat, i ni tant sols s'ha al·legat, que el venedor, que podia conèixer aquests defectes en ser el constructor de l'immoble, els va amagar de mala fe, prova que, com destaca la Sentència d'aquesta Sala de 22 de maig del 2003 corresponia al comprador i el aquest no pretén resoldre el contracte, sinó continuar retenint la propietat del xalet, encara que, més que demanar que se li retorni una part del preu pagat amb consonància amb els defectes que aquest presenta, el que es reclama és que el venedor li aboni el preu de la seva reparació, que ve a ser el mateix.

Qualificada l'acció exercitada per l'agent en aquest procediment com una quanti minoris, cal entendre que la mateixa havia prescrit quan es va interposar la demanda que dóna origen al present procediment, com manifesta la recurrent, ja que quan l'agent va plantejar la dita demanda, el dia 29 de març del 2012, havien transcorregut tres anys i mig des del mes de setembre del 2009 en què l'arquitecte Sr. Yuste va realitzar un informe que consta al foli 158 de les actuacions visitant el domicili del Sr. C. i assenyalant els defectes que presentava el xalet, moment a partir del qual s'ha d'entendre que el seu propietari els va conèixer, si no ho havia fet abans, i, en tot cas, els va conèixer dos anys abans, el dia 4 de febrer del 2010, data en què l'advocat de l'agent va dirigir una carta a la defenent requerint-la per tal que es busqués una solució per arreglar les deficiències que presentava el xalet (foli 124), raons totes elles que porten a estimar el present recurs.

VII.- En estimar-se el recurs procedeix imposar les costes de la instància a la part agent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5., sense fer especial pronunciament pel que fa a les d'aquesta alçada en virtut de la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de "Azorin" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 10 de desembre del 2015, que REVOQUEM íntegrament, absolent a la societat recurrent de tots els pediments de la demanda adreçada contra ella, imposant les costes de la instància a la part agent i sense fer especial pronunciament en relació a les d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.