Contracte de promesa de compravenda-error in substantia (252/11)

Sentència

Magistrats

Pere Pastor Vilanova Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-252/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 20 de desembre de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Espada i de la societat "Plaza" va interposar demanda contra la Sra. Gaya, segons la qual sol·licitava l'adopció de sentència, declarant nul per l'existència d'un error in substantia el contracte de promesa de compravenda atorgat en data 31 de gener del 2006, i condemnant ensems a la part defenent a retornar-li la quantitat de 163.346,86 euros en concepte de les quantitats acompte lliurades en execució del contracte ans referit, juntament amb els interessos legals devengats des de la data en què les mateixes foren pagades, endemés d'altra suma de 270 euros en concepte dels honoraris del pèrit, juntament amb els interessos legals meritats des de la data de la contesta a la demanda, i dels perjudicis ocasionats i als quals havia estats condemnats mitjançant sentència recaiguda en els autes de número 0426-1/2009, fent finalment imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocada i de procurador.

En data 11-10-2010 la representació processal de la part defenent es va oposar a la demanda, tot formulant demanda reconvencional per la quantitat de 194.000 EUR.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 14-06-2011, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDIM: Primer.- Que estimant majoritàriament la demanda formulada per la representació processal del Sr. Espada i de la societat "Plaza" contra la Sra. Gaya, i desestimant alhora i en tots els seus termes la demanda reconvencional plantejada per la representació processal d'aquesta darrera contra el Sr. Espada i la societat "Plaza", hem de declarar i declarem la nul·litat per error in substantia del contracte de promesa de compravenda subscrit el dia 31 de gener del 2.006 pel Sr. Espada i la Sra. Gaya. Segon.- Condemnar a la Sra. Gaya a fer retorn al Sr. Espada de la quantitat total de 194.000,00.-euros, juntament amb els interessos legals devengats des de la data en què la mateixa fou abonada, a saber el dia 31 de gener del 2.006 pel que fa a la suma de 38.800,00.-euros, el dia 25 d'abril del 2.006 pel que fa a la suma de 77.600,00.- euros, i el dia 28 de juliol del 2.006 pel que fa a la suma restant de 77.600,00.-euros. Tercer.- Fer imposició a la part defenent i alhora actora reconvencional de la totalitat de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocada i de procurador, a acreditar en període d'execució de sentència".

III.- La representació processal de la part defenent va interposar recurs contra la sentència d'instància i, en data 15-09-2011, va articular escrit de conclusions, segons el qual i pels motius continguts en el mateix demana la revocació de la resolució dictada a la instància. Pel contrari, la representació processal de la part agent va procedir a contestar a les conclusions, per escrit, de data 20-10-2011, segons el qual sol·licita la confirmació de la resolució d'instància, amb imposició de les costes processals a la part recurrent.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que el Sr. Espada era perfectament sabedor de l'adquisició d'una vivenda amb terrassa comunitària d'ús privatiu; que el promitent comprador havia visitat l'obra i era una professional de la construcció degut a la seva condició de soci de societat "Plaza", quin objecte social era la construcció i el manteniment de les activitats del ram de l'edificació; que les despeses comunitàries serien sufragades per la Comunitat de propietaris; que no existia engany; que els demandants van esperar dos anys abans de formular demanda, acceptant així l'objecte del contracte de promesa de compra-venda i que van signar una pòlissa de préstec tot sabent que prometien comprar una vivenda amb terrassa comunitària d'ús exclusiu.

II.- En data 31 de gener de 2006, la Sra. Gaya va prometre vendre al Sr. Espada una vivenda de 85,06 m2, un jardí de 44 m2, un aparcament i un traster pel preu de 388.000 EUR (folis 27-30, 32 i 37). A resultes de la confecció d'un estudi per obtenir la concessió d'un préstec amb garantia hipotecària per fer front al darrer pagament de l'apartament d'autes, l'empresa "T" va realitzar la taxació corresponent, tot detectant que el pis tenia en realitat una superfície de 78,43 m2 (foli 52) i que gaudia d'una terrassa comunitària (44,65 m2) enlloc del jardí projectat (foli 53, 56). El Sr. Espada va formular demanda, sol·licitant, entre altres extrems, la declaració de nul·litat del contracte del 31 de gener de 2006 per la comissió d'un error in substantia, pretensió que ha acollit la sentència avui impugnada.

L'error in substantia es produeix quan aquest recau sobre aquells elements o qualitats de la cosa o del objecte del contracte que s'han considerat com a decisius en el moment de contractar. L'error in substantia es refereix, per tant, a les qualitats vitals, essencials o verdaderament determinants de la voluntat (P.B., "Fundamentos de derecho civil", B., 1988, tom 2, llibre 1). El cas és que el Sr. Espada va prometre comprar una habitatge amb jardí privatiu a principis de l'any 2006 i que descobreix a posteriori, a resultes de la pràctica d'un taxació de data 30 d'abril de 2008, que, enlloc de jardí, el promitent-venedor vol trametre una terrassa que, a més, ostenta la consideració de propietat comunitària.

A banda del fet que un jardí d'uns 44 m2 no té la mateixa utilitat que una terrassa perquè, per exemple, no necessàriament es poden plantar en la darrera arbres o plantes amb arrels profundes, és indiscutible que el valor del bé promès comprar no és el mateix doncs un espai de propietat privada té ordinàriament un valor econòmic superior a un de comunitari, independentment del cost del manteniment en cada modalitat de propietat. L'error del Sr. Espada excloïa el seu consentiment i, per tant, estava perfectament fundat en sol·licitar la nul·litat del contracte i el retorn dels acomptes satisfets, quin import (194.000 EUR) no es discuteix, de manera que aquesta sala subscriu totalment a la motivació realitzada pel Tribunal de Batlles.

La representació processal de la Sra. Gaya manté que el Sr. Espada era perfectament sabedor de l'adquisició d'una terrassa comunitària d'ús privatiu, però cap prova avala aquesta afirmació. El contracte del 31 de gener de 2006 contempla clarament que l'operació versava sobre un pis, un jardí, una plaça d'aparcament i un traster. Per via de conseqüència i a defecte d'altra precisió suplementària, el sentit comú només podia deixar pensar que el promitent-venedor adquiriria la propietat plena d'aquells béns. En tot cas, no escau gaire esforç per distingir la promesa de comprar un jardí de l'adquisició d'un dret d'ús exclusiu.

Tampoc, cap element probatori acredita -llevat la confessió de la Sra. Gaya (foli 258)- que el Sr. Espada hagués visitat l'obra anteriorment, més quan la transacció es va fer sobre una construcció futura. La condició de soci del Sr. Espada d'una societat dedicada al ram de la construcció no altera l'error que va patir, tota vegada que, insistim, la promesa de comprar es va realitzar sense cap edificació. Tanmateix, el fet d'esperar dos anys per interposar demanda desprès de conèixer el contingut de la taxació no suposa cap consentiment tàcit a la modificació parcial de l'objecte del contracte de promesa de compra- venda, doncs les novacions no es presumeixen. Per acabar, la Sra. Gaya al·lega que la signatura de la pòlissa de préstec amb el banc implicava l'acceptació de l'objecte de la promesa. Aquest argument no pot prosperar car la pòlissa de crèdit per import de 155.200 EUR es va celebrar el 24 d'abril de 2006 i, per conseqüent, dos anys abans del coneixement de la taxació de "T".

III.- La desestimació del recurs s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la imposició de les costes judicials d'aquesta alçada a la recurrent (arg. Codi 7, 51, 5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs de la Sra. ENTITY_6;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 14 de juny de 2011 en tots els seus extrems;

Condemnar la Sra. Gaya al pagament de les costes judicials de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.