Procedència del desnonament (0270/10)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-270/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 30 de novembre de 2010 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 7 d'octubre del 2009 la representació processal de la Sra. Tejada va formular demanda contra la Sra. Ribes, sol·licitant que es declarés resolt el contracte d'arrendament signat entre les parts i que tenia per objecte el pis 2n 3ª de l'edifici situat a l'Avinguda Copríncep De Gaulle número XXXX d'Escaldes- Engordany i es condemnés a la defenent a pagar la quantitat de 3.398 euros, corresponent als mesos de lloguer deguts per ella i als serveis que se li van prestar i no va abonar, més els seus interessos convencionals des del respectiu venciment de cada lloguer o, subsidiàriament, des de la data de la contesta a la demanda, més una quantitat mensual equivalent a la renda actualitzada augmentada en un 1/10 des de la data de la presentació de la demanda fins la data de l'efectiu retorn de la unitat immobiliària en bon estat per ocupació indeguda més els interessos legals d'aquesta des de cadascun dels venciments, més les despeses d'aigua, calefacció, neteja i manteniment i altres despeses complementàries que s'anessin generant des de la interposició de la demanda fins la data de l'efectiu retorn de la unitat immobiliària, juntament amb els seus interessos legals des de cadascun dels venciments, a determinar en període d'execució de Sentència, més la totalitat de les costes judicials.

II.- La Sra. Ribes va contestar a la demanda en data 2 de desembre del 2009 afirmant que, en quan a les rendes degudes, quedava pendent de pagament la mensualitat corresponent al juny de 2008 amb un import de 530,80 euros i uns 30,60 euros més d'una altre dels rebuts reclamats per l'adversa, oposant-se a que es declarés la resolució del contracte i el desnonament, ja que, malgrat havia deixat de pagar alguna de les mensualitats del lloguer, la Sra. Tejada li havia continuat passant al cobrament els rebuts dels mesos següents, de tal manera que ara no podia anar contra els seus propis actes. Pel que fa a la reclamació pels serveis prestats, també s'oposava a la mateixa, argumentant que hi havia quantitats que no estaven ben acreditades i altres que ja havia satisfet. Pel que fa a la indemnització que es sol·licitava, afirmava que mai se li havia requerit, tenint en compte que es tractava d'una quantitat il·líquida. S'oposava igualment a que se li apliqués una penalització per interessos en concepte de retard, o una indemnització per ocupació indeguda, que en tot cas era abusiva. Per últim, sol·licitava que no li fossin imposades les costes del procediment atesa la seva situació de pobresa i que, pel contrari, li fossin imposades a l'adversa per la seva actuació temerària.

III.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència en data 14 de juliol del 2010 estimant majoritàriament la demanda formulada per la Sra. Tejada contra la Sra. Ribes, declarant resolt en data u de novembre del 2009 el contracte d'arrendament celebrat entre els litigants i tenint per objecte l'apartament 2n 3ª de l'edifici radicat al número XXXX de l'Avinguda Copríncep De Gaulle d'Escaldes-Engordany i condemnant a la defenent a deixar l'esmentada unitat lliure, vàcua i expedita a disposició de la part agent, a pagar la quantitat global de dos mil sis-cents trenta-vuit euros amb seixanta-tres cèntims, augmentada amb els interessos legals produïts d'ençà el dia dos de desembre del 2009, més l'import mensual de 530,80 euros, equivalent al preu del darrer lloguer mensual justificat, en concepte d'ocupació indeguda des del dia 1 de novembre del 2009 i fins que fos efectiu el desnonament, amb els seus interessos legals, admetent per equitat que la clàusula penal no operés fins el dia següent a la fermesa de la resolució, imposant a la defenent les costes del procediment.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Ribes i, pels arguments continguts en les seves conclusions, demana la seva revocació i la desestimació de la demanda formulada contra ella, sense perjudici del deure de la Sra. Ribes d'indemnitzar a la Sra. Tejada per les quantitats degudes i meritades per la ocupació del pis arrendat i imposant a l'agent les costes de la primera i de la segona instància. Subsidiàriament demana que es vulgui revocar la condemna de la Sra. Ribes a pagar l'interès legal de la quantitat finalment deguda, es minori la quantificació final del deute a satisfer en 3,25 euros, revocant la condemna a satisfer l'interès legal aplicat sobre les indemnitzacions per ocupació indeguda i, en qualsevol cas, revocant la condemna en costes imposada a la Sra. Ribes.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia primer d'abril del 2000 la Sra. Tejada va arrendar a la Sr. Ribes el pis 2º, de la planta 3ª de l'Edifici número 8 de l'Av. Copríncep De Gaulle d'Escaldes-Engordany. S'ha provat igualment que el dia 7 d'octubre del 2009, data de la presentació de la demanda, la Sra. Ribes devia els lloguers del citat apartament corresponents als mesos d'abril, maig i juny del 2008 i agost del 2009, fent un total de 2.123,20 euros, tot i que l'agent reconeixia que els mesos de maig i juny del 2008 la defenent va pagar 1.031 euros i en data 9 de novembre del 2009, és a dir abans de contestar a la demanda, va consignar la suma de 1.061,60 (folis 39 i 62), que en part imputava a la renda del mes d'agost i en part a la de novembre d'aquell any, raó per la qual ella considera deure en aquest concepte exclusivament 530,80 corresponents al mes de juny i uns 30,60 euros per completar un altre de les sumes reclamades. En aquell moment, la Sra. Ribes devia igualment a l'agent diferents quantitats pels serveis de l'habitatge referides als mesos de desembre del 2006, gener, març i juny del 2007, febrer, març, abril, maig, juny, juliol i novembre 2008, gener, febrer, abril, maig, juny i agost 2009, fent un total de 2.296,09 euros, encara que més tard l'agent va reduir aquesta suma a 2.070,73 euros, reconeixent la duplicitat amb la què s'havia presentat a cobrament un rebut, als quals calia sumar la quantitat de 9,75 euros per despeses bancàries de retorn dels efectes corresponents.

La Sra. Ribes es va oposar a la demanda de resolució del contracte que per aquest motiu va formular la Sra. Tejada i en aquest recurs reitera els argument que ja havia exposat en la seva contesta, en el sentit de que aquesta petició s'ha de desestimar, sense perjudici de la obligació de la defenent d'indemnitzar a l'agent, compensant l'import d'aquest pagament amb el de les consignacions que ella havia anat fent en el curs del procediment.

II.- El criteri en el qual la recurrent fonamenta aquesta petició és doble. Per un cantó, considera que, havent optat la Sra. Tejada al llarg de tota la relació per exigir el compliment i no pas per resoldre el contracte, ja que la propietària del pis va seguir presentant els rebuts corresponents al mes de juliol del 2008 quan no s'havien pagat els d'abril, maig i juny d'aquell any, i els dels mesos de setembre i octubre del 2009 quan no s'havia pagat el d'agost, concedint-li a més repetits ajornaments i acceptant pagaments extemporanis, no podia ara, segons el seu parer, exigir la resolució del contracte, ja que les dues accions són incompatibles.

Malgrat el considerable esforç argumental realitzat per la recurrent, els criteris que defensa no es poden acceptar. Si bé l'acció per exigir el compliment d'una obligació no es possible quan ja s'ha exercitat la de resoldre-la, aquesta es pot exercitar quan la de compliment no ha obtingut el resultat esperat, ja que en altre cas el creditor es veuria privat de la possibilitat de satisfer el seu dret. En el cas present, es pot dir que la propietat va prendre paciència davant els incompliments de l'arrendatària fins que va arribar un moment que, havent pagat la senyora Ribes el lloguer del mes de setembre del 2009, però devent els de maig, juny i juliol del 2008 i el de l'agost del 2009 i diverses despeses per serveis dels anys 2006 a 2009 que s'han d'equiparar a la renda, va decidir presentar la demanda que dóna origen al present procediment. La citada actuació era, segons el parer d'aquesta Sala, perfectament legítima, sense que es pugui dir que això contradiu allò que disposa el Digest 50,17,75, perquè tolerància no significa renúncia i la presentació del rebut corresponent a un mes determinat quan no s'han abonat els de mesos anteriors no suposa ni renuncia a cobrar-los, ni renuncia a la facultat de resoldre el contracte que l'article 32 LAFU reconeix al propietari en cas de manca de pagament de la renda, dels seus increments o de les quantitats complementàries assimilades a ella per serveis o subministraments, sense que s'exigeixi que el lloguer degut sigui precisament l'anterior a la presentació de la demanda, ni que estigui pendent més de un.

III.- Per un altre cantó, argumenta la recurrent que l'agent ha tolerat un incompliment puntual, justificat i lleu de les obligacions de l'arrendatària i la Sra. Ribes ha pagat, encara que amb retard i en el curs d'aquest procediment, les sumes que devia, de tal manera que no es pot parlar d'una voluntat deliberadament rebel al compliment, ni s'ha frustrat la finalitat del contracte, però tampoc aquest argument es pot estimar. És cert que aquesta tolerància podia portar a la Sra. Ribes a confiar que se li acceptarien altres pagaments ajornats i és cert també que el Sr. Andrade, que administrava l'immoble, reconeix que la Sra. Ribes no es negava a pagar, sinó que demanava més temps per fer-ho (foli 161 en relació al 71), però el que no podia presumir la defenent és que aquests ajornaments serien indefinits, ni l'actuació benèvola de la propietat podia crear en ella la confiança justificada de que sempre i en tot cas actuaria així, transcorregués el temps que transcorregués. Per aquesta raó, la recurrent hauria d'haver entès que la tolerància s'havia acabat, com a mínim, el dia que la propietària de l'immoble va presentar la demanda i procedir llavors a abonar la totalitat de les sumes degudes abans de contestar-la, enervant així l'acció, en comptes de fer-ho en el curs del procediment a fi de poder interposar el present recurs.

D'altra banda, tampoc es pot afirmar que deure quatre mesos de lloguer i diverses quantitats derivades del subministrament de l'habitatge dels anys 2006 a 2009 comporta un incompliment lleu i puntual de les obligacions derivades del contracte d'arrendament, sinó que pel contrari cal considerar que amb aquesta actuació l'arrendatària vulnerava una de les obligacions essencials del contracte, com és el pagament de la renda, facultant, per tant, a la propietat per resoldre'l, com disposen els articles 28 in fine i 32.1 LAFU i tampoc es pot entendre justificada la manca de pagament quan aquesta resulta de dificultats econòmiques que no responen a una situació extraordinària, inevitable i imprevisible que fes impossible el pagament.

IV.- Tampoc es pot admetre l'argument de la recurrent en el sentit que el fet de consignar la suma deguda pel lloguer del mes d'agost abans de contestar la demanda ha de comportar que es consideri enervada l'acció, ja que per tal que aquesta es produeixi era precís que l'arrendatària consignés tota la suma deguda i no sols el darrer mes que devia, com va fer.

Per últim, el fet que en abans de presentar el seu recurs, i per tal de poder-ho fer, la defenent hagi consignat les quantitats que devia no comporta tampoc que s'hagi de desestimar la demanda formulada, perquè la disposició addicional segona apartat 13.2 LAFU disposa que el desnonament pot ser enervat mitjançant la consignació de totes les rendes degudes, sempre que es porti a terme, com a màxim, en la data assenyalada per la contesta a la demanda, però no si la consignació es produeix posteriorment, com és el cas.

V.- Subsidiàriament sol·licita la recurrent que, en el cas de que es mantingui la decisió de considerar resolt el contracte, es revoqui la Sentència d'instància pel que fa a la condemna de pagar l'interès legal de les quantitats degudes i de les sumes procedents per ocupació indeguda, ja que el que la part agent va sol·licitar va ser que s'apliquessin a la primera de dites quantitats els interessos convencionals pactats i no pas els legals, però tampoc aquest motiu es pot estimar.

En efecte, la decisió de l'Hble. Batlle d'aplicar l'interès legal a les quantitats degudes està motivada, com succeeix en relació a altres punts de la reclamació, en un criteri d'equitat, de tal manera que, malgrat no ho digui expressament, estima que la clàusula cinquena del contracte d'arrendament que vinculava a les parts i que establia que "tota demorança en el pagament del lloguer que ultrapassi els quinze primers dies de cada mes, reportarà el seu increment en un 25%", constituïa una penalització clarament abusiva, raó per la qual la moderava fent ús de les seves facultats, ja que l'interès legal que finalment recull la Sentència recorreguda és molt menor que el convencional acordat. Per aquesta raó, la decisió de l'Hble. Batlle no resulta de cap manera incongruent, sinó que, havent reclamat l'agent que les sumes degudes per serveis o ocupació indeguda s'incrementessin amb l'interès legal procedent, aplica el mateix criteri a totes les sumes degudes, en benefici de la defenent.

VI.- Argumenta igualment la recurrent que la quantitat reclamada no es podia considerar líquida, en quan va ser necessària la oposició de la Sra. Ribes per la seva fixació, però tampoc aquest argument es pot admetre, ja que, malgrat l'agent va modificar la suma que reclamava pel pagament dels serveis prestats, l'únic que va fer va ser rectificar un error que havia portat a computar un determinat rebut dues vegades, de tal manera que, coneixent la defenent quines eren les sumes que devia, ja que li havien estat comunicades, la suma deguda era líquida i no requeria cap valoració judicial per la seva fixació.

VII.- Pel que fa a la indemnització per ocupació indeguda que la Sentència d'instància obliga a pagar a la Sra. Ribes, entén la recurrent que aquesta no s'ha produït, en quan la demandant no ha assenyalat en la seva demanda a partir de quina data s'havia de considerar resolt el contracte, però tampoc aquest argument es pot estimar, ja que cal entendre que la presentació de la demanda comporta la voluntat de la propietat de resoldre el contracte, moment a partir del qual l'arrendatari ocupa indegudament l'habitatge.

En relació a l'argument exposat per la recurrent en el sentit que la Sra. Ribes ha consignat a les actuacions les sumes degudes, cal tenir en compte que aquesta consignació era el requisit indispensable per tal de recórrer la Sentència d'instància, de tal manera que no es poden considerar fetes en pagament de les quantitats que anaven vencent, malgrat evidentment aquest fet tindrà les seves conseqüències en el moment en què s'executi la Sentència.

VIII.- Finalment defensa la recurrent que cal minorar la quantitat total a la què se la condemna en 3,23 euros, ja que cal descomptar de la suma deguda les despeses bancàries dels rebuts que es van presentar dues vegades, però cal destacar que, si inicialment es reclamaven en aquest concepte 9.75 euros, la mateix agent admet restar d'aquesta suma la de 3,25 euros, referida al càrrec bancari pel segon rebut presentat i retornat, i la Sentència ja té en compte exclusivament la suma de 6.50 euros en aquest concepte, raó per la qual tampoc es pot estimar aquest motiu del recurs.

IX.- Pel que fa a la decisió de la Sentència d'instància d'imposar a la defenent les costes de la instància, tampoc aquest criteri és correcte segons la recurrent, ja que, atès que ella ha obtingut el benefici de justícia gratuïta degut al seu estat de pobresa, considera que no sols no ha de pagar els seus honoraris al seu advocat, sinó que tampoc s'ha de fer càrrec dels de l'adversa.

Malgrat els arguments de la recurrent, la concessió del benefici de justícia gratuïta no impedeix que la Sentència es pronunciï sobre les costes del procediment, amb independència de qui s'hagi de fer càrrec de les mateixes, i, en aquest cas, cal considerar que l'estimació de la demanda ha estat substancial i, per tant, en virtut del principi de venciment objectiu les costes s'han d'imposar a la part que veu desestimades les seves pretensions, sense que en el supòsit d'autes es puguin detectar dubtes de fet o de dret que justifiquin una decisió diversa.

X.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Ribes contra la Sentència dictada el dia 14 de juliol del 2010 per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, que CONFIRMEM integrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.