Arrendaments urbans (TSJC 221/2016)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Carles Cruz Moratones Joan Manel Abril Campoy

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000221/2016 ORIGEN: 4900104/2014 - 00

NIG: 5300542120140003976

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 d'octubre del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Carles Cruz Moratones i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la Sra. Ayuso va formular demanda en data 17 de desembre de 2014 exposant que en data 12 de novembre de 2012 la seva mandant havia celebrat amb la Sra. Cepeda un contracte d'arrendament relacionat amb el pis radicat a l'edifici M., Casa T.R., x. x., situat a la Urbanització C., Parròquia de la Massana. Que el contracte havia quedat rescindit per les parts el 30 de juny de 2014, retornant en conseqüència l'arrendatària la possessió del pis. Que no obstant la part demandada havia deixat de satisfer, d'una banda, el preu d'arrendament convingut corresponent al mes de juny de 2014 (450 EUR) i, de l'altra, una part de les despeses de calefacció i aigua calenta corresponents als períodes 2012/2013 i 2013/2014 (974,30 EUR), imports que reclamava mitjançant el present procediment. Que finalment també procedia la reclamació de la pintura de la unitat immobiliària per import de 1.648,80 EUR.

I després d'invocar els fonaments de dret que considerava d'aplicació al cas, suplicava de dictar sentència als efectes de condemnar de la defenent al pagament de la renda impagada i despeses complementàries (1.424,30 EUR), més altres 1.648,80 EUR corresponents al preu equivalent a repintar la unitat immobiliària d'autes, tot a fi de retornar la finca al seu estat originari, més interessos i, costes judicials, inclosos honoraris d'advocat i de procuradora i, extrajudicials, consistents en el cost de la carta de reclamació extrajudicial.

II.- Que a l'audiència fixada pel tràmit de contesta la Sra. Cepeda contestava a la demanda, oposant-s'hi i argumentant que la unitat immobiliària presentava greus desperfectes, que van ser comunicats des de l'inici de l'arrendament a la propietària, sense que aquests fossin reparats. Que aquests eren: a) un forat a la paret de l'habitació que permetia l'entrada d'aire i aigua cada cop que plovia. Tanmateix l'habitació per causa d'aquest tampoc estava insonoritzada ço que no permetia el descans de l'arrendatària, b) un ull de bou que estava situat a menys d'un metre de la dutxa, que la feien sospitar de que el pis complís els requisits mínims d'habitabilitat per a l'obtenció de la cèdula d'habitabilitat; c) la deficient connexió de l'antena de TV que no es va resoldre fins 5 mesos desprès de rescindir en l'apartament.

Altrament, quant a les despeses de calefacció reclamades de contrari referia que no procedia la reclamació de cap consum mínim, doncs únicament corresponia pagar el consum realment generat. Que no existia cap comptador ni de calefacció, ni d'aigua calenta per a cada habitatge, efectuant les lectures d'aquests serveis l'adversa a la seva pròpia conveniència. Que per conseqüent, calia entendre que havia satisfet amb escreix les despeses reclamades.

Quant al preu reclamat en concepte de reparació de la pintura tampoc procedia la seva reclamació ja que l'adversa no havia pintat de nou el pis i tenint en compte que aquest va ser entregat en les mateixes bones condicions en que va ser rebut. Finalment quant a la reclamació de la quantia de 24,02 EUR en concepte de cost per la tramesa de carta certificada en reclamació extrajudicial, s'oposava en quant no hi havia cap necessitat de fer-ho mitjançant aquesta via.

I, desprès d'invocar els fonaments de dret que considerava d'aplicació al cas demanava de dictar sentència desestimant la demanda i, imposant a la demandant les costes del judici, inclosos honoraris d'advocat i procurador i, eventual perit.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 22 de febrer del 2016 va decidir estimar parcialment la demanda formulada en data 17 de desembre de 2014 per la Sra. E.A.M., Procuradora dels Tribunals andorrans, actuant en nom i representació de la Sra. Ayuso contra la Sra. Cepeda i condemnar a la defenent a pagar a la demandant l'import de 1.424,30 EUR en concepte de principal, juntament amb els interessos legals devengats i sense fer pronunciament en costes judicials en els termes dels fonaments de dret quart i cinquè.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Cepeda i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit apuntat en el seu escrit de conclusions, impostant a l'adversa les costes generades per aquesta segona instància, amb expressa inclusió dins d'elles dels honoraris del seu advocat.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 12 de novembre del 2012 la Sra. Ayuso va arrendar a la Sra. Cepeda el pis radicat a l'XXXX per un preu total de 450 euros mensuals, que es desglossava en 400 euros mensuals en concepte de lloguer i 50 euros com avançament mensual de les despeses de calefacció i aigua calenta de l'habitatge. D'altra banda, no és objecte de debat que la Sra. Cepeda va retornar la possessió de la unitat immobiliària arrendada en data 30 de juny de l'any 2014, deixant sense pagar la darrera de les mensualitats meritades, d'un import de 450 euros, així com les despeses de calefacció i aigua calenta dels períodes 2012-2013 i 2013-2014, per imports respectius de 777,26 i 197,04 euros. Presentada per la Sra. Ayuso la corresponent demanda contra la Sra. Cepeda per tal de reclamar aquests imports, la Sentència dictada per l'Hble. Batlle de data 22 de febrer del 2016 la va estimar parcialment, condemnant a la defenent al pagament de la suma de 1.424,30 euros, import de la mensualitat que no havia abonat i de les despeses de calefacció i aigua calenta i contra aquesta decisió s'alça la defenent pels motius que exposa sense consignar, en un primer moment, els imports deguts.

II.- Per tal de resoldre el present litigi cal donar resposta, en primer lloc, a l'argument plantejat per la representació processal de la Sra. Ayuso, segons la qual és precís declarar la caducitat i inadmissibilitat del recurs interposat per la representació processal de la Sra. Cepeda, ja que, en contra del que disposa l'apartat dotzè de la Disposició addicional segona de la Llei d'arrendaments urbans, la recurrent no ha acreditat estar al corrent del pagament de la renda, ni haver consignat judicialment el seu import.

No obstant, la Sra. Cepeda ha acreditat haver consignat la quantitat a la què se la condemna dins del termini atorgat per la Providència de data 12 de juliol del 2016 (foli 23 del rotlle).

III.- Subsidiàriament, la representació processal de la Sra. Ayuso argumenta que l'escrit presentat per la Sra. Cepeda en data 18 de març del 2016 no gaudia de la preceptiva i necessària motivació, circumstància que li impedia conèixer els motius i raons de fonament del desacord de l'apel·lant amb la Sentència dictada per l'Hble. Batlle, en contra d'allò que disposa l'apartat novè de la Disposició addicional segona de la LAFU, sense que, segons el seu parer, sigui admissible l'escrit presentat el dia 23 del mateix mes i any, atès que el procediment no preveu aital tràmit processal.

Malgrat els arguments plantejats per la representació processal de la Sra. Ayuso i malgrat és cert que en l'escrit presentat per la Sra. Cepeda en data 18 de març no consta quin era el motiu de la impugnació, en el citat escrit la recurrent es limita a justificar els motius pels quals en aquell moment no va pagar, ni va consignar la suma deguda, mentre que en l'escrit presentat el dia 23 de març, cinc dies més tard, dóna complerta satisfacció a les exigències que es deriven de l'apartat novè de la Disposició addicional segona de la LAFU, sense que es pugui argumentar que aquesta dilació hagi pogut causar cap mena d'indefensió a la part agent en el present procediment que ha pogut conèixer les causes d'impugnació de la Sentència abans de contestar el recurs plantejat contra ella, finalitat que és la que cerca la citada disposició.

IV.- Com a primer motiu del seu recurs, la representació processal de la Sra. Cepeda argumenta que el lloguer de la darrera de les mensualitats meritades, corresponent al mes de juny del 2014, que ella admet que no va abonar, tenia un import de 400 euros i no pas de 450 com entén la resolució recorreguda, raó per la qual sols se la pot condemnar al pagament d'aquesta suma, però aquest argument no es pot acceptar.

En efecte, és cert que, d'acord amb el contracte signat per les parts i que consta al foli 8 de les actuacions, el preu global de l'arrendament que la Sra. Cepeda havia d'abonar s'havia de desglossar en 400 euros de lloguer, més 50 euros per l'avançament mensual de les despeses de calefacció i aigua calenta, però resulta indiferent que es condemni a la Sra. Cepeda a abonar 450 euros pel lloguer de la darrera mensualitat si després es considera que entre les sumes que ha pagat per les seves despeses de calefacció i aigua calenta es tenen en compte aquests 50 euros als quals se la condemna pel lloguer del mes de juny del 2014 que no va abonar. En aquest sentit, cal observar que, d'acord amb el repartiment de despeses que consta als foli 15 de les actuacions, la Sra. Cepeda devia 1.445,35 euros per el subministrament de gas-oil del 27 de setembre del 2013 al 29 de setembre del 2014 dels quals se li reclamen 197,04 euros, atès que se li descompten la transferència de 366,56 euros realitzada per ella i els acomptes mensuals de 50 euros per vuit mesos, és a dir els pagats des del mes de novembre del 2013 fins el mes de juny del 2014, de tal manera que se li descompten els 50 euros que s'inclouen en la condemna referida al pagament del lloguer del mes de juny d'aquell any.

V.- Com a segon motiu del seu recurs, la representació processal de la Sra. Cepeda argumenta que ella va abonar 400 euros de caució que no li van ser retornats per la propietària de l'immoble i que anaven destinats a la pintura de l'habitatge, de tal manera que, atès que la Sentència d'instància considera que la recurrent no deu res en aquest concepte, procedeix que se li descompti aquesta suma de la quantitat deguda.

Per tal de donar resposta a l'argument formulat per la recurrent, cal posar de relleu que la modificació de la Llei d'arrendaments urbans efectuada per la Llei 1/2014 de 23 de gener de modificació de la Llei d'arrendaments urbans del 1999, que va entrar en vigor als quinze dies de la seva promulgació i per tant abans de la data de la demanda que dóna origen al present procediment, afegeix un apartat quart a l'article 15 en virtut del qual es disposa que "l'arrendatari pot reclamar el retorn de la fiança lliurada en el marc del procediment que regula la disposició addicional segona d'aquesta Llei, o en un procediment posterior endegat amb aquesta finalitat. L'acció per reclamar el retorn de la fiança prescriu en el termini de tres anys a comptar del moment de l'extinció del contracte d'arrendament.". No obstant, entenem que aquesta norma no és aplicable al present procediment malgrat en el moment que es planteja no havien transcorregut tres anys des de l'extinció del contracte, el mes de juny del 2014, ja que, en tot cas, la Sra. Cepeda hauria d'haver plantejat reconvenció reclamant que se li retornés aquesta suma, o bé hauria de formular una demanda en aquest sentit, sempre dins del tres anys posteriors a la resolució del contracte, raó per la qual no es pot donar lloc tampoc a aquest motiu del recurs.

VI.- Argumenta igualment la recurrent que no procedeix condemnar-la a pagar les despeses de calefacció i aigua calenta que se li reclamen, ja que quan va llogar l'habitatge aquest presentava un forat a l'habitació principal que l'obligava a gastar més calefacció, de tal manera que el sobrecost l'havia de pagar l'arrendadora, perquè coneixia l'existència del forat i no va fer res per resoldre aquest problema, però aquest motiu no es pot estimar.

Per un cantó, la recurrent va examinar l'habitatge abans de llogar-lo i va considerar que el seu estat era satisfactori, com reconeix la Sra. Cepeda al respondre a les preguntes que se li formulen (foli 102 en relació al 62) encara que és cert que alguns defectes sols es constaten quan s'hi viu, i consta al foli 64 de les actuacions que aquest gaudeix de la preceptiva cèdula d'habitabilitat, encara que en ocasions no es detecten aquest tipus de defecte quan es concedeix la cèdula. Per un altre i de manera destacada, la recurrent no acredita quin sobrecost li va suposar l'existència de l'esmentat forat, ni és possible calcular-lo en execució de Sentència, com demana, sense disposar d'uns paràmetres als qual atenir-se. D'altra banda, la Sra. Cepeda va anar pagant, encara que parcialment, els imports que se li reclamaven per aquest concepte sense al·legar en cap moment que aquests eren excessius, o que sols els pagava parcialment perquè no devia tot el que se li reclamava, fins que se li van reclamar judicialment. Finalment, mai va demanar la resolució del contracte si considerava que aquest defecte de l'habitatge li produïa qualsevol tipus de perjudici, ni que se la indemnitzés per aquest fet.

VII.- Subsidiàriament la representació processal de la Sra. Cepeda argumenta que de la suma de 777,26 euros que se li reclama per les despeses de calefacció i aigua calenta del període 2012- 2013 cal descomptar la quantitat de 233,33 euros corresponents a les despeses fixes del pis, que segons l'article 4C del contracte de lloguer van a càrrec de la propietat, però tampoc aquest motiu es pot estimar.

De l'examen de l'apartat 4C del contracte de lloguer signat per les parts en data 12 de novembre del 2012 es dedueix que les despeses que anirien a càrrec del propietari són aquelles derivades del manteniment i electricitat d'ascensor, per neteja, manteniment i electricitat d'escales, vestíbuls i/o espais comuns, per servei de consergeria i per tota altra despesa comunitària que pogués imputar-se ala part arrendadora i cal tenir en compte que les despeses per aigua calenta i calefacció que se li reclamen a la recurrent són aquelles que es deriven de la lectura del seu comptador privat i no pas despeses relacionades amb els espais comunitaris de l'edifici.

VIII.- Malgrat desestimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament pel que fa a les costes d'aquesta alçada ateses les circumstàncies que es donen en el present litigi i en aplicació de la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Cepeda contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 22 de febrer del 2016, que CONFIRMEM íntegrament, sense fer especial pronunciament pel que fa a les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.