Arrendaments urbans-subministrament serveis-inadequació procediment (344/11)

Sentència

Magistrats

Pere Pastor Vilanova Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-344/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 20 de desembre de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la societat "Salcedo" va interposar demanda contra la Sra. Giner, segons la qual sol·licitava la condemna de la defenent a desallotjar un local arrendat, deixant-lo lliure, vacu i expedit, en perfecte estat i a la lliure disposició de l'agent; a pagar a l'agent l'import de 20.360.61 EUR pels lloguers impagats més interessos legals, l'import de 788,21 EUR per despeses de calefacció; 198,68 EUR de lloguer de pàrquing; la quantitat diària de 150,82 EUR en concepte d'ocupació indeguda fins el retorn de la possessió (i 165 EUR a partir del dia 1 de gener de 2010), el preu total dels serveis subministrats per "Salcedo" durant el temps d'ocupació de la demandada, a acreditar en tràmit d'execució de sentència; més la totalitat de les costes processals causades, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

En data 04-02-2010, la representació processal de la part defenent va formular demanda reconvencional per la quantitat de 132.036,79 EUR.

II.- L'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència, de data 14-07-11, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDEIX: Que estimant parcialment la demanda interposada per la representació processal de l'entitat bancària Salcedo contra la Sra. Giner, desestimant l'excepció de prescripció de l'acció interposada per Salcedo i estimant parcialment la demanda reconvencional presentada per la Sra. Giner contra Salcedo, s'ha de condemnar Salcedo a pagar a la Sra. Giner l'import total de 16.581,14 euros, que serà incrementat pels interessos legals a comptar de la fermesa d'aquesta sentència, no fent especial imposició de costes processals".

III.- Ambdós litigants van interposar recurs contra la sentència d'instància mitjançant escrits de conclusions de dates 2 i 5 de setembre respectivament. Les dues parts van sol·licitar així la revocació parcial de la resolució dictada a la instància.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- Hagut compte que tant la societat "Salcedo", com la Sra. Giner, han formulat recurs d'apel·lació, escau analitzar per separat els seus respectius motius d'oposició.

II.- Per una banda doncs, la representació processal de la Sra. Giner manifesta no trobar-se d'acord amb la valoració de la prova realitzada en la sentència, tota vegada que entén haver experimentat uns danys molt superiors als reconeguts judicialment. L'apartat 8 de la Disposició addicional segona de la Llei d'arrendaments de finques urbanes disposa que contra la sentència que es dicta a la primera instància en aquesta classe de procediments, es pot interposar recurs d'apel·lació i que "en l'escrit d'apel·lació l'apel·lant ha de fonamentar motivadament la seva pretensió de revocació".

L'escrit del dia 2 de setembre de 2011 no compleix aquell requisit essencial d'exposar els motius del recurs, la qual cosa determina que hagi de ser desestimat, en ignorar aquesta Sala les raons que pot adduir la recurrent per fonamentar-lo. En efecte, ja s'ha indicat més amunt que l'oposició de la Sra. Giner radica en que "no podem estar d'acord amb la valoració de la prova practicada", essent un argument tan vague que situa la part adversa en total indefensió. Aquest dèficit no pot ser suplert mercès als arguments desenvolupats, ara extemporàniament, en l'escrit de contesta a les conclusions formulades per "Salcedo". Per tot l'exposat, procedeix la desestimació del recurs, amb imposició a la recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7, 51, 5).

III.- Per altra banda, el recurs que interposa la societat "Salcedo" interessa: l'absència de motivació en la sentència quant a la reclamació de 3.957,24 EUR, com també sobre la pretensió a obtenir el rescabalament de les despeses per serveis ocasionades fins el dia 6 d'abril de 2010; la contradicció en que cau la resolució recorreguda sobre la computació dels interessos legals i la indemnització per ocupació indeguda entre els dies 1 de març i 6 d'abril de 2010; la manca d'acreditació de les reparacions informàtiques reclamades per la Sra. Giner, com també del pagament de la intervenció d'un notari per constatar l'existència d'humitats; el pagament per part d' "Salcedo" de les despeses de "Feda" per import de 142,91 EUR; els honoraris de notari (243,19 EUR) puix no correspondrien amb la constatació de cap dany; la manca de relació de les factures en reparació d'humitats, les taxes comunals (748,60 EUR), els honoraris d'advocat (449,20 EUR) i les despeses de publicitat (3.623 EUR) respecte als danys causats al local de la Sra. ENTITY_5; els errors aritmètics continguts en la sentència i, finalment, la manca d'inclusió de la partida dels 9.000 EUR dins la demanda reconvencional.

IV.- És pacífic que la societat "Salcedo" va arrendar a la Sra. Giner un local comercial en data 11 de maig de 1995. El comerç es troba radicat al XXXX. A resultes de la construcció d'un nou edifici per part d' "Salcedo", al damunt del local arrendat, els avui litigants van concloure un altre contracte el dia 3 de maig de 2006, presumptament motivat per compensar les incomoditats produïdes per les obres, que incloïa, entre altres extrems, l'ocupació temporal i gratuïta d'un local adjacent en favor de l'arrendatària, com també l'assumpció, per part de l'arrendadora, del preu dels treballs de reparació de les humitats que podien generar-se a resultes de les obres, dels canvis a realitzar en el primer local, més les despeses de calefacció, d'il·luminació interior i exterior. Les parts van concloure un darrer contracte d'arrendament l'1 de juny de 2007.

La arrendatària afirma que va deixar de satisfer les rendes a partir de l'any 2009 perquè "Salcedo" no respectava els compromisos contractuals ni feia front als danys provocats per la construcció del seu nou edifici. La sentència ha estimat parcialment la demanda, com també la reconvenció interposada per la Sra. Giner i que versa sobre la reclamació dels perjudicis ocasionats a aquesta.

"Salcedo" es queixa, en primer lloc, de la manca de pronunciament en la sentència recorreguda de la deducció sol·licitada de 3.957,24 EUR en cas d'estimació de la reconvenció. És veritat que la resolució impugnada no examina aquella petició. Aquell import porta causa de les despeses esmerçades per "Salcedo", en el decurs de l'any 2005, per adequar un nou local radicat al carrer X d'Andorra la Vella i posat a la disposició de la Sra. Giner per part d' "Salcedo". La primera es nega a assumir el cost perquè no havia ocupat mai el nou establiment. El Tribunal ha de desestimar aquest motiu d'impugnació, tota vegada que el descompte sol·licitat per "Salcedo" esdevé processalment inadequat -quina qüestió és d'ordre públic- puix escapa a l'objecte d'aquest litigi, és a dir les controvèrsies hagudes entorn al contracte d'arrendament del local comercial núm. X d'Escaldes-Engordany.

Un altre motiu de disconformitat radica en el silenci guardat en la sentència sobre la pretensió d' "Salcedo", en ordre a obtenir el rescabalament de les despeses per serveis ocasionades durant el temps d'ocupació indeguda, o sigui fins el dia 6 d'abril de 2010. Es constata novament que la instància no efectua cap pronunciament al respecte, cosa que porta el Tribunal a condemnar la Sra. Giner ha satisfer el preu dels serveis subministrats des del mes de desembre de 2009 i fins el dia 6 d'abril de 2010, a acreditar en període d'execució de sentència.

La representació processal d' "Salcedo" s'alça igualment contra la incongruència interna que apareix en la sentència de la Batllia pel que fa l'inici de computació dels interessos. En efecte, el V Considerat indica que les rendes impagades mereixen interessos legals "a comptar de la contesta a la demanda", mentre que el dispositiu els fa córrer "a comptar de la fermesa d'aquesta sentència". Això no obstant, els interessos legals tenen una base distinta puix el dispositiu interessa la seva addició sobre l'import que resulta de la compensació entre els crèdits respectius de conformitat amb la jurisprudència d'aquesta sala. Per tant, ni hi ha veritable contradicció ni, encara menys, producció d'un perjudici real per "Salcedo" que tampoc s'invoca.

Aquesta situació es reprodueix similarment quant a la sol·licitud de condemna de la Sra. Giner ha satisfer una indemnització per ocupació indeguda entre els dies 1 de març i 6 d'abril de 2010. El cos de la sentència reflecteix, per una banda, que la repetida pretensió "només pot ser acollida parcialment" (V Considerant). Per altra banda, el "Decideix" no contempla la inclusió de la indemnització. Malgrat això, aquesta incongruència és només aparent perquè el V Considerant indica, més endavant, els motius que condueix la Batlle a refusar la seva inclusió. A més, si la pròpia societat "Salcedo" reconeix en el seu escrit del 15 d'abril de 2010 (foli 481) que "El 6 d'abril del 2010, s'entregà el local i Salcedo l'accepta en l'estat que es troba, quedant resolt el contracte d'arrendament", no s'entén com defensa actualment, en tràmit d'apel·lació, que la resolució va tenir lloc al mes de desembre de 2009 o el 22 de març de 2010. Escau afegir que res impedeix a l'arrendador de retardar la data de resolució del contracte en tractar-se d'una decisió que afavoreix l'arrendatari. El dia 22 de març de 2010 tampoc coincideix amb la data d'extinció del contracte perquè el conveni d'aquella mateixa data (folis 475 i 476) contemplava expressament el desistiment de la indemnització respecte dels mesos de desembre 2009-febrer 2010, sense preveure cap reparació pel temps a transcorre fins el lliurament efectiu de la possessió, circumstàncies que conflueixen igualment a admetre la relegació de la resolució contractual a un moment ulterior.

"Salcedo" defensa alhora la desestimació de part de la demanda reconvencional. Així les coses, la recurrent estima que les reparacions informàtiques reclamades per la Sra. Giner (6.371 EUR) no romanen acreditades en no constar la descripció del material substituït. La bona fe es presumeix i, per tant, cal suposar que el material informàtic, quina relació figura al foli 58, va substituir aquell danyat per les fluctuacions de tensió produïdes en ocasió de les obres realitzades pel compte d' "Salcedo". Endemés, força és de constatar que els danys ocasionats a l'equipament informàtic van ser posats en coneixement d' "Salcedo" (foli 57), sense que consti cap reacció per part d'aquesta darrera, cosa que no pot afavorir-la ara.

Els honoraris de notari (220,14 EUR) es discuteixen a defecte de producció de factura o de comprovant de pagament. Aquest extrem del recurs s'ha d'acollir doncs no existeix, efectivament, cap document acreditatiu del pagament.

"Salcedo" reclama la revocació de la sentència apel·lada car estima que la condemna a satisfer 142,91 EUR no procedeix, doncs la factura de "Feda" havia estat honorada per "Salcedo". El motiu s'ha de refusar doncs el document del foli 454 acredita el pagament de 142,91 EUR a la societat "M.I. SA" i no a la Sra. Giner o a la parapública.

La societat recurrent tampoc vol assumir altres honoraris de notari (243,19 EUR) puix no correspondrien amb l'acreditació de cap dany. Només cal observar les fotos dels folis 365-372 per adonar-se dels desperfectes ocasionats al sostre i a les parets del comerç de la Sra. Giner per la filtració d'aigua. Per acabar aquest apartat, la Sra. Giner era ben lliure de triar la intervenció d'un notari per fer constatar els danys, enlloc de fer-ho mitjançant una companyia d'assegurances.

Les factures de vidrier (205,71 EUR), pintura (821,34 EUR) i electricitat (4.476,81 + 3.648,89 EUR) són també objecte de discussió. "Salcedo" estima que no guarden relació ni amb el contracte del 3 de maig de 2006 ni amb la producció de cap sinistre. La primera factura és relativa al canvi d'emplaçament d'un vidre (foli 387). No es pot acceptar aquesta despesa per falta de demostració d'un incompliment contractual, imputable a "Salcedo". Pel que fa les despeses de pintura i d'electricitat (les factures són dels mesos de juliol i agost de 2007 i de febrer de 2008), aquestes no es relacionen adequadament en el temps ni amb el sanejament d'humitats, com tampoc en relació amb una quelcom inobservació del contracte del 3 de maig de 2006. En efecte, només hi ha constància mínimament fefaent de tres inundacions produïdes durant els mesos de setembre de 2003 (foli 431 i respostes 2 i 3 del foli 514), maig de 2005 (foli 61) i març de 2006 (foli 362). El testimoniatge del Sr. V és massa vague i confús (foli 495) perquè afirma l'existència d'una gotera petita al mig d'un pilar durant el període 2007-2008 (resposta 5) i alhora admet que no recorda el període de la seva intervenció dins l'obra de construcció del nou edifici ni l'origen dels danys causats a la floristeria (respostes 6 i 7). La compareixença del gerent o dels treballadors de "P.R." o de "E.N. SL" podia esvair els dubtes subjacents, havent-se de destacar que la Sra. Giner ha negligit la producció de les proves escaients. Per conseqüent, s'estima el recurs també sobre aquests tres extrems.

La Sra. Giner va reclamar el reembossament de les taxes comunals (748,60 EUR, foli 399) de l'any 2007 puix, al seu entendre, "Salcedo" es va comprometre a la seva satisfacció en el repetit contracte del dia 3 de maig de 2006. La lectura del contracte mencionat no avala la postura de la Sra. Giner doncs, es repeteix, "Salcedo" es feia càrrec només dels canvis a efectuar en el local comercial, com també de les despeses de calefacció excessives i d'il·luminació (foli 379). La sentència es revoca per via de conseqüència.

De la mateixa manera, no procedeix la inclusió dels honoraris d'advocat (449,20 EUR, foli 401) ja que aquests porten causa de l'assessorament lletrat que va demanar la Sra. Giner (la factura d'honoraris li és dirigida) en la redacció del contracte d'arrendament del dia 1 de novembre de 2007. A més, ni tan sols consta provat el seu pagament per part de la Sra. Giner. Les despeses de publicitat (3.623,15 EUR, folis 407-411) corresponen a la inserció d'anuncis dins una revista o pàgina web anomenada "A k". No es copsa en quina mesura "Salcedo" esdevé responsable del pagament de les despeses de publicitat de la Sra. Giner i més quan la pròpia interessada afirma que porten causa, almenys parcialment, de la instal·lació d'una nova floristeria en el veïnatge (foli 33).

Finalment, "Salcedo" es queixa de la presa en consideració, dins l'estimació parcial de la demanda reconvencional, de la retenció de 9.000 EUR realitzada unilateralment pel banc. Escau també la revocació del pronunciament d'instància puix és veritat que la reconvenció era per un import global de 132.036,79 EUR, la qual no incloïa la partida dels 9.000 EUR.

V.- A títol de síntesi, la demanda interposada per la societat "Salcedo" s'ha d'estimar per l'import de 21.347,50 EUR (20.360,61 + 788,21 + 198,68) i la demanda reconvencional per la quantitat de 12.315,12 EUR (6.371 + 142,91 + 243,19 + 1.202,02 + 4.356), cosa que dóna, una volta realitzada la corresponent compensació, un crèdit en favor de "Salcedo" per la suma de 9.032,38 EUR (21.347,80 - 12.315,12). Els interessos legals es computaran des de la data de fermesa d'aquesta resolució segons el Digest 50, 17, 99.

VI.- Les consideracions prèvies justifiquen l'estimació parcial del recurs d' "Salcedo", sense efectuar especial condemna en costes judicials (arg. novel·la 82, Capítol 10).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs interposat per la Sra. ENTITY_5; condemnar aquesta al pagament de les costes judicials de segona instància.

Estimar parcialment el recurs de la societat "Salcedo"; revocar en part la sentència de l'Hble. Tribunal del Batlle de data 14 de juliol en el sentit de condemnar la Sra. Giner ha satisfer a "Salcedo" l'import de 9.032,38 EUR més interessos legals des de la data de fermesa d'aquesta resolució; com també a fer front al preu dels serveis subministrats des del mes de desembre de 2009 i fins el dia 6 d'abril de 2010, a acreditar en període d'execució de sentència. Declarar d'ofici la inadeqüació de procediment per examinar la reclamació que efectua "Salcedo" en concepte de despeses (3.957,24 EUR) esmerçades per adequar un local radicat al carrer X d'Andorra la Vella. Confirmar els demés extrems de la sentència. No efectuar especial condemna en costes judicials en aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.