Arrendaments urbans (TSJC 488/2015)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000488/2015 ORIGEN: 3001030/2014

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 26 de gener del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit enregistrat en data vint-i-vuit de juliol de l'any dos mil catorze la Sra. Zurita, actuant com a procuradora de les Sres. Cañellas i Pérez, formulà demanda de desnonament i reclamació de quantitat contra els Srs. Vives i Gutierrez, posant de relleu que les seves patrocinades són respectivament propietària i usufructuària de l'apartament radicat a l'XXXX i per contracte privat subscrit l'1 d'octubre del 2012, a través de llur mandatari immobiliari, les demandants van arrendar llur apartament, per a destinar-lo a residència familiar habitual i permanent, als defenents, preveient una durada de dit arrendament de cinc anys, això és fins el 30 de setembre del 2017, i fixant-se un preu de quatre-cents cinquanta euros mensuals (450.- EUROS), pagadors per mesos anticipats, tot el que justifica documentalment. Que en el referit contracte d'arrendament s'acordà el pagament fraccionat en tres vegades de la fiança que s'establí a raó de la suma de nou-cents euros (900.- EUROS), la qual no ha estat liquidada pels defenents. Afegeix que en la convenció denunciada, i més concretament en el preu de l'arrendament, no hi van inclosos l'import dels serveis complementaris, entesos com el consum d'electricitat, la calefacció, l'aigua calenta i el telèfon. Que segons es va convenir, la part arrendatària prenia possessió de la unitat immobiliària arrendada amb tots els seus accessoris i instal·lacions en perfecte estat de conservació, i amb tots els serveis i equipaments en bon estat de funcionament, anant a càrrec de l'arrendatària la conservació i la substitució de tot allò que es pogués deteriorar i de qualsevol desperfecte ocasionat a la cosa arrendada. Que els defenents no han pagat les rendes dels mesos d'octubre i novembre del dos mil dotze, febrer del dos mil tretze, març, maig, juny i juliol del dos mil catorze, amb les corresponents despeses bancàries de retorn dels efectes domiciliats que també es reclamen. Que a l'abril del dos mil catorze la lletrada de les demandants envià una carta de requeriment als defenents, els quals no van anar a buscar-la. Que a data d'avui el deute acumulat pels defenents ascendeix pels conceptes indicats a la suma global de dos mil set-cents quatre euros amb cinquanta cèntims (2.704,50.- EUROS).

I després d'invocar els fonaments de dret aplicables suplica es dicti sentència declarant resolt el contracte d'arrendament denunciat, i condemnant solidàriament als demandats a: Primer.- deixar la unitat immobiliària descrita en el cos del present escrit i objecte d'arrendament, lliure, vàcua i expedita, a la disposició de la part agent; Segon.- pagar a les seves patrocinades la quantitat global de dos mil set-cents quatre euros amb cinquanta cèntims (2.704,50.- EUROS), que es deriva essencialment dels lloguers endarrerits, juntament amb els interessos legals corresponents; Tercer.- satisfer en concepte d'indemnització preufetera pels danys i perjudicis que s'ocasionin per l'ocupació indeguda de l'habitatge de constant referència, un import mensual equivalent al preu que hauria hagut de pagar de continuar vigent l'arrendament, i això des del mes d'agost del dos mil catorze i fins el retorn de la possessió a aquesta part, amb els interessos legals corresponents; Quart.- indemnitzar a les demandants per les despeses de reparació dels eventuals desperfectes que es constatin en la unitat immobiliària arrendada; Cinquè.- assumir les costes processals derivades del present plet, incloent els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part.

II.- En l'audiència del vint-iquatre de setembre del dos mil catorze, en el curs de la qual els defenents Srs. Vives i Gutierrez havien de contestar per escrit a la demanda, el segon va reconèixer implícitament la seva qualitat d'arrendatari respecte de l'habitatge descrit per les demandants i expressament deure l'import que li és reclamat en concepte de lloguers i despeses bancàries produïdes pel retorn dels efectes domiciliats, aplanant-se sense reserves ni condicions a la pètita efectuada per les instants d'aquest plet. Limitant-se d'altra part la Sra. Vives a comparèixer sense efectuar cap al·legació ni aportar escrit de contesta a la demanda.

III.- S'han practicat els mitjans de prova interessats per les demandants, això és documentals i inspecció ocular. Havent proposat la Sra. Vives documentals. Que únicament figuren a les actuacions les conclusions evacuades per les demandants el proppassat dia tres de juny.

IV.- L'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 10-6-2015 i va decidir : " que estimant íntegrament la demanda formulada per les Sres. Cañellas i Pérez contra els Srs. Vives i Gutierrez, ha de declarar i declara resolt en data u d'agost de l'any passat el contracte d'arrendament celebrat entre els litigants i tenint com objecte l'apartament radicat a l'XXXX, i ha de condemnar i condemna solidàriament als defenents a:

Primer.- deixar l'esmentada unitat immobiliària lliure, vàcua i expedita, a la disposició de la part agent.

Segon.-pagar a les demandants la quantitat global de dos mil set-cents quatre euros amb cinquanta cèntims (2.704,50.- EUROS), augmentada dels interessos legals produïts a comptar del dia vint-i-quatre de setembre de l'any passat i fins que sigui íntegrament satisfeta.

Tercer.- pagar l'import mensual de quatrecents cinquanta euros (450.- EUROS) equivalent al preu del darrer lloguer mensual justificat, en concepte d'ocupació indeguda, des del dia u d'agost de l'any passat i fins que sigui efectiu el desnonament, més els interessos legals descrits en el III.- Considerant.

Quart.- assumir les despeses de reparació dels desperfectes causats a la unitat immobiliària que ens ocupa segons s'ha raonat en el IV.- Considerant.

Cinquè.- pagar les costes processals causades, així com els honoraris de procurador de les agents."

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Vives i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER. - En el present procediment la part agent, arrendadora de la unitat immobiliària situada al carrer Avinguda Santa Coloma número x., 1er,3ª d'Andorra la Vella, reclama davant els arrrendataris Srs. Gutierrez i Vives les següents pretensions: 1) la resolució del contracte per manca de pagament de la renda amb efectes de l'1.8.14; 2) les rendes endarrerides pendents; 3) la indemnització preufetera per ocupació de l'habitatge des del dia 1.8.14 fins l'entrega de la possessió i 4) la reparació dels desperfectes existents en l'habitatge que es detectin en el moment del seu desallotjament.

La sentència d'instància estima íntegrament la demanda, resolt el contracte d'arrendament i condemna de manera solidària al pagament de les sumes reclamades i les que s'acreditin respecte els desperfectes en execució de sentència.

Contra tal decisió s'alça la Sra. Vives.

SEGON.- Abans d'entrar en el fons del recurs de la Sra. Vives la part apel·lada planteja l'extemporània del recurs d'apel·lació. En efecte afirma que el termini de tretze dies a partir de la notificació de la sentència que va tenir lloc en el dia 16 de juny passat, finalitzava en el dia 6 de juliol següent i que el recurs degudament formalitzat es va presentar el dia següent. Però si observem les actuacions es pot comprovar que el recurs formalitzat es va presentar en el dia 6 de juliol de 2015 a les 12:30 h i per tant estava dins el termini per recorre. Així doncs aquesta al·legació de la part apel·lada ha de ser rebutjada.

TERCER.- El greuge contra la sentència que planteja la Sra. Vives recau en el fet que afirma que va abandonar l'apartament llogat amb el Sr. Gutierrez en el mes de juny de 2013 i que va seguir pagant els subministrament elèctrics fins el mes de gener de 2014. és a dir que ni ella va ocupar l'apartament durant les mensualitats de renda que se li reclamen (de març a juliol de 2014 ambdós incloses) ni ha de respondre de l'estat de l'apartament tal i com ha pogut veure després de la inspecció ocular que va tenir lloc en el dia 14.5.15.

És a dir, que la part recurrent considera que es va produir una novació en el pol passiu del contracte d'arrendament inicial.

QUART.- Recordem com ja varem dir en la nostra sentència de 17.7.2003 (rotlle 042/03) que la modificació del pol passiu de la relació obligatòria pot tenir lloc de diferents formes, admeses per l'ordenament jurídic andorrà (cfr. D.46,2,8-5 i C.8,42,6. I SSTM de 16-12-1986 i 22-3-1993 i SSTSJA de 27-1-2000 i 11-5-2000). Així, una primera forma és l'anomenada expromissió, segons la qual i degut a un acord entre el nou deutor i el creditor, resta obligat aquest nou deutor, alliberant a l'anterior o bé assumint de forma cumulativa amb l'antic deutor el deute existent. La segona modalitat és la que es coneix amb el nom de delegació del deute. En virtut de la delegació l'antic deutor, anomenat delegant, designa un nou deutor, conegut amb el nom de delegat per tal de complir amb el deute existent front al creditor o, fins i tot, per assumir una nova obligació. En el cas de nomenament pel pagament d'una prestació ja existent ens trobem davant la delegació solutòria, mentre que quan el nomenament té per objecte el compliment d'una nova prestació estem davant la delegació promissòria. I, la tercera modalitat és el negoci d'assumpció del deute, a través del qual, amb el consentiment del creditor o bé el primitiu deutor es reemplaçat pel nou o bé aquest s'obliga de forma cumulativa amb aquell. Efectuades les anteriors consideracions, convé ara analitzar si en el present cas hi consta alguna d'aquestes possibilitats.

La realitat és que no hi hagut cap mena d'acord amb el creditor (les arrendadores) a les quals en cap moment se'ls va comunicar la decisió d'abandonament de l'apartament i l'extinció de la relació contractual amb la Sra. Vives cosa que hagués permès a les arrendadores adoptar la decisió més adient als seus interessos. Això comporta que la part arrendatària (pol passiu) seguia integrada per la Sra. Vives la qual s'havia compromès a unes obligacions contractuals de les quals ni va ser alliberada per les arrendadores ni va haver cap altre deutor que assumís el pagament del deute ni passat ni futur. En conseqüència, els dos arrendataris eren obligats solidaris al compliment de les obligacions contractuals en front la part contrària tal i com preveu l'article 11 de la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes (LAFU) de 30 de juny de 1999, i sense perjudici de les relacions internes entre ells que no són objecte d'aquest procés.

CINQUÈ.- Tampoc pot prosperar la petició subsidiària respecte al pagament de només el 50 % de les rendes d'octubre i novembre de 2012 i de febrer 2013, atès que davant de la part arrendadora la responsabilitat és solidària entre els coarrendataris, tal i com disposa l'article 11 de la LAFU ja esmentat.

En conseqüència, el recurs ha de fracassar.

SISÈ.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Vives, contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data deu de juny de 2015, que confirmem íntegrament, i imposar les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-