Documentació de les resolucions orals, prova del consum de gasoil en edificis sense comptadors individuals correspon a l'arrendador per mandat de la Llei i atesa la major facilitat probatòria que ostenta (5000080/2023)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000227/2023 ORIGEN: 5000080/2023 - 0

NIG: 5300542120230000407

PARTS:

Apel·lant: Sra. Morales

Advocat: Sra. Alvarado

Apel·lat: Sra. Gálvez

Representant: Sra. Codina

Advocat: Sr. Espada

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Documentació de les resolucions orals, prova del consum de gasoil en edificis sense comptadors individuals correspon a l'arrendador per mandat de la Llei i atesa la major facilitat probatòria que ostenta.

SENTÈNCIA 000156/2023

Andorra la Vella, el 5 de desembre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el decurs del mes de febrer del 2021, la Sra. Gálvez, arrendava a la Sra. Morales l'apartament ubicat al carrer C, núm. 00, baixos 0 d'Andorra la vella.

El dia 28-2-2023, la primera articulava demanda de desnonament i reclamació de quantitat contra la segona, sostenint que l'arrendatària no havia satisfet la renda dels mesos d'octubre i desembre del 2022 i gener i febrer del 2023, així com les despeses corresponents al subministrament de gasoil. En aquesta eventualitat, sol·licitava que es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament acordant el desnonament de la demandada, i condemnant la Sra. Morales a satisfer l'import de 3.331,55.- EUR en concepte de rendes impagades i despeses accessòries, més una indemnització per ocupació indeguda i la totalitat de les costes ocasionades.

2.- El 12-4-2023, la Sra. Morales contestava la demanda articulada, plantejant amb caràcter previ diferents qüestions de caire processal denunciant la manca d'aportació dels documents processals i materials necessaris per a fonamentar l'escrit de demanda, i respecte de la manca d'acreditació de la legitimació activa i passiva així com la manca de compliment dels requisits legals establerts a l'art. 124.1 del Codi de Procediment Civil. Subsidiàriament, quant al fons, contestava les pretensions de la part demandant, oposant-se al seu triomf imputant a l'adversa diferents incompliments contractuals. Més subsidiàriament encara interessava es reduís la reclamació de l'adversa en concepte de lloguers impagats fins a la quantitat de 2.284,34.- EUR, desestimant les pretensions articulades en concepte de despeses de calefacció i aigua calenta, tot descomptant del total la quantitat de 1.100.- EUR en concepte de fiança. Respecte del desnonament, després d'exposar que convivia amb una menor d'edat, sol·licitava que se li atribuís un termini prudent, fent intervenir si resultava necessari serveis socials. En tot cas, sol·licitava que no se li imposessin les costes ocasionades.

També formulava demanda reconvencional, a través de la qual interessava que es condemnés la part demandant a exhibir els justificants i factures de despeses corresponents als consums realitzats per l'arrendatària durant els mesos de desembre del 2021 a febrer del 2023; condemnant la part demandant a satisfer una indemnització pels danys i perjudicis causats a la Sra. Morales arran dels incompliments contractuals que li eren imputables per la manca d'exhibició de les factures de despeses corresponents i pels danys personals causats arran de la situació de conflictivitat generada. Interessa que les costes derivades de la demanda reconvencional s'imposessin a l'arrendadora.

3.- El 12-5-2023, la representació processal de la Sra. Gálvez contestava la demanda reconvencional articulada, oposant-se a les pretensions que s'hi contenien, tot sol·licitant es dictés Sentència desestimant-la i imposant a la part que la promovia les costes ocasionades.

4.- El 27-6-2023 es celebrava el judici oral i el 29-6-2023 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Estimar la demanda formulada per part de la representació processal de la Sra. Gálvez contra la Sra. Morales, i desestimar la demanda reconvencional presentada per la Sra. Morales en vers la Sra. Gálvez, en els termes següents:

1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament existent entre les parts respecte de la unitat immobiliària ubicada al XXXX.

2.- Condemnar a la Sra. Morales a retornar la possessió de la unitat immobiliària arrendada, lliure i vàcua, a la Sra. Gálvez. En cas de no donar compliment voluntari es podrà procedir per via d'execució forçosa.

3.- Condemnar a la Sra. Morales a pagar a la part agent l'import de 3.230,89.- EUR en concepte de rendes i quantitats complementàries assimilades vençudes i impagades. Aquesta quantitat, d'acord amb la pètita presentada, meritarà interessos al tipus legal a comptar de la data de contesta a la demanda, això és a partir del 12 d'abril del 2023, i fins a la seva íntegra liquidació.

4.- Condemnar a la Sra. Morales a satisfer a la part demandant en concepte d'indemnització per ocupació indeguda l'import mensual de 579,52.- EUR a incrementar amb els interessos al tipus legal generats a partir del dia 6 de cada mes. Aquest import es meritarà entre la data de registre de la demanda i la data de retorn de la possessió de les unitats arrendades a la part demandant.

5.- La quantitat total resultant haurà de ser compensada amb la fiança de 1.100.- EUR que la part arrendatària entregà a la part arrendadora al moment de subscripció del contracte.

6.- Imposar a la part defenent i demandant reconvencional el pagament de la totalitat de les costes processals ocasionades.

7.- Informar a la part demandant que una eventual demanda d'execució haurà de ser instada i vehiculada a través del saig, tant en quant a les quantitats dineràries com pel que fa al retorn de la possessió i constatació d'eventuals danys"

5.- La direcció lletrada de la Sra. Morales ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió, interessant es dicti Sentència en aquesta alçada que revocant-la disposi donar lloc a la qüestió processal plantejada per aquesta part i considerar que la demanda de desnonament i reclamació de quantitat presentada per la Sra. Gálvez contenia defectes materials que impedien la seva admissió a tràmit, retrotraient les actuacions fins al moment processal immediatament anterior.

Subsidiàriament, en el cas que no es donés lloc a la qüestió processal plantejada, sol·licitava que s'acordés:

Minorar l'import a satisfer per la Sra. Morales en concepte de rendes degudes, atesos els incompliments contractuals comesos per la Sra. Gálvez o, altrament, estimar la demanda reconvencional plantejada per la Sra. Morales i fixar el pagament d'una indemnització per danys i perjudicis a càrrec de la Sra. Gálvez i a favor de l'avui recurrent.

No imposar a la Sra. Morales el pagament de l'import de 946,55.- EUR, en concepte de despeses de calefacció i aigua calenta, tota vegada que no havien quedat acreditats els imports reclamats per la Sra. Gálvez per aquest concepte.

Revocar la condemna en costes continguda a la Sentència de data 29 de juny de 2023 i, en el seu lloc, acordar que cada part es faci càrrec de les seves pròpies despeses processals.

Amb aquesta finalitat evidencia que la Sentència dictada no conté cap referència a les qüestions processals articulades en la contesta a la demanda, insistint en aquesta alçada en què en el seu escrit rector, la part demandant no havia incorporat el contracte signat entre les parts sinó que incorporà una mera impressió d'aquest, en què no figuren les signatures dels seus atorgants, considerant en aquest context, que concorrien defectes formals i materials que impedien la seva admissió a tràmit, sense que es pogués considerar que el contracte s'havia perfeccionat entre les parts, denunciant que aquest procedir infringia els termes dels articles 130.5, 121.1 i 124.1 del CPC, sense que l'aportació del document original que es feu amb posterioritat permeti esmenar el defecte en què va incórrer. Afegia que la manca de referència en la Sentència dictada d'aquesta qüestió suposava un menysteniment flagrant al seu dret al procés degut.

Respecte de les rendes degudes, admetia que devia diverses mensualitats, el què atribuïa però a les dificultats econòmiques que travessava. En tot cas, insistia que la part arrendadora no havia complert les seves obligacions respecte de les modalitats de cobrament de la renda previstes en el contracte d'arrendament, considerant en aquesta eventualitat que no podia prosperar la pretensió articulada.

Respecte del cost atribuït al consum de calefacció i aigua calenta, considera que l'òrgan d'instància realitzava una interpretació esbiaixada dels mitjans de prova practicats; atès que la contrapart no havia acreditat els concrets consums realitzats en concepte de calefacció i aigua calenta, limitant-se a incorporar els rebuts corresponents a la compra de gasoil per l'edifici. Considera que corresponia a l'arrendadora justificar el consum concret atribuïble a la unitat immobiliària arrendada, sense que l'adversa es pogués refugiar darrere l'argument que l'edifici no disposava de comptadors elèctrics per a repartir les despeses totals de gasoil entre els diversos llogaters. En tot cas, referia que no s'havia justificat en cap cas el nombre d'unitats immobiliàries que existien en l'edifici ni la superfície en què es dividien, destacant que en el decurs de la vista oral s'havia adverat que en el mateix edifici existia una pensió. I era justament per a acreditar aquests consums que s'articulava la demanda reconvencional.

Quant a la demanda reconvencional, insistia en el fet que pels incompliments de la contrapart havia patit uns danys i perjudicis que li havien de ser compensats sigui directament, sigui disminuint el deute que tenia enfront de la part arrendadora i que justificaven també que no hagués de fer-se pronunciament respecte de les costes ocasionades.

6.- La representació processal de la Sra. Gálvez s'oposava al recurs d'apel·lació articulat interessant la confirmació íntegra de la Sentència dictada pel Tribunal de Batlles, amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades en aquesta alçada. Per això nega l'existència de totes les irregularitats esgrimides per la recurrent respecte de la Sentència dictada i pel que fa al fons considera que totes les seves pretensions es trobaven degudament justificades i que la valoració realitzada pel Batlle era oportuna i s'ajustava a dret.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El recurs articulat per la Sra. Morales intervé respecte de la Sentència dictada pel Batlle el 29-6-2023 en la qual declara la resolució del contracte d'arrendament existent entre les parts respecte de la unitat immobiliària ubicada al XXXX, amb el desnonament de l'arrendatària, i la seva condemna a satisfer els imports de 3.230,89.- EUR en concepte de rendes impagades, 579,52.- EUR, corresponent a despeses de gasoil, disposant la compensació del ròssec degut amb l'import de la fiança en mans de l'arrendadora (1.100.- EUR), imposant a la demandada el pagament de les costes ocasionades, tant les derivades de la demanda principal com de la reconvenció.

La Sra. Morales s'alça contra aquesta decisió, segons els arguments que han estat exposats i que seguidament examinarem.

Segon.- Consideracions prèvies respecte a la documentació de les resolucions processals orals recaigudes en els procediments abreujats i especials.

En l'escrit de contesta a la demanda, la Sra. Morales articulava un seguit de qüestions de caràcter processal (manca d'aportació de documents processals i materials i manca de compliment dels requisits legals establerts a l'art. 124.1 del CPC), que van ser resoltes pel Batlle oralment, a l'inici del judici oral segons es preveu en l'art. 257.2 del CPC.

L'art. 18.2 del CPC regula el règim de les resolucions orals, exigint en el seu segon apartat, que s'han de documentar per escrit un cop finalitza l'acte. La documentació de la resolució de les qüestions processals es preveu de manera precisa en els procediments ordinaris, i més exactament en la fase de conclusió de l'audiència prèvia (art. 170) que preveu: "Un cop el tribunal ha admès les proves d'acord amb els criteris de legalitat, utilitat, pertinència, necessitat i proporcionalitat, dicta un aute en el mateix acte o en els cinc dies hàbils següents com a màxim en què dona per conclosa l'audiència prèvia. Aquest aute conté totes les resolucions adoptades, incloses les resolucions de les quals s'hagi diferit la decisió. També pot incloure, si escau, l'assenyalament del judici oral", entre les quals les relatives a la resolució de les qüestions processals (art. 153 i ss). Res però preveu de manera precisa respecte de la forma i temps en què les resolucions orals s'han de documentar en el procediment abreujat (tampoc en els procediments especials); no obstant això, en referir-se les qüestions processals a circumstàncies que poden afectar la pretensió articulada (recordem que es tracta de qüestions que irradien sobre la falta de capacitat per ser part o processal, la cosa jutjada o litispendència, inadequació de procediment, entre altres), la seva resolució al marge d'oralment, ha d'intervenir també de manera formal i motivada, això és amb expressió de les raons que determinen el sentit de la decisió, possibilitant així, la seva posterior revisió en cas d'apel·lació juntament amb la Sentència definitiva que pugui recaure amb ple coneixement dels motius en què s'ha sustentat, tant per les parts com per aquest Tribunal.

Des d'aquesta perspectiva, una interpretació sistemàtica del Codi en la seva globalitat, ens aboca a considerar que la tasca de documentació de les resolucions processals ha d'intervenir de conformitat amb les previsions de l'art. 243.5 del CPC que preveu que "les resolucions de viva veu i les protestes es documenten a la Sentència que posa fi al procés". En efecte, encara que aquest darrer precepte s'inclogui en la part que regula el Judici oral en el procediment ordinari i més concretament segueixin l'article que regula la pràctica de les proves, les seves indicacions excedeixen aquest procediment, erigint-se en un marc regulador comú per tots els processos que no contemplen l'audiència prèvia (sigui per remissió directa pel procediment abreujat -art. 251- sigui indirecta per remissió dels restants procediments al procediment abreujat).

En el present supòsit s'aprecia com la sola documentació que s'ha realitzat en la instància respecte de la qüestió que aquí examinem es conté en l'acta del judici oral, on respecte del document en què es sustentava la qüestió processal articulada s'indica "que es tracta d'un document de fons i malgrat no haver-se aportat degudament signat aniria en perjudici de la pròpia part. Però no implica una causa d'inadmissió de la demanda". Cap altra referència a les qüestions processals es conté en el present procediment, tampoc en la Sentència definitiva en què es passa per alt qualsevol referència a aquesta qüestió, sense que, per tant, la decisió adoptada s'hagi en cap moment documentat en una resolució susceptible de ser recorreguda en apel·lació.

Si bé, aquesta irregularitat processal podria motivar la nul·litat de la resolució dictada, la interposició del present recurs, permetrà en aquesta alçada rectificar el defecte apreciat (art. 18 ter de la Llei Transitòria de procediments judicials) a través del recurs articulat, especialment si es té en compte que ens trobem en l'àmbit d'un procediment d'arrendaments que es caracteritza per la celeritat en la seva resolució.

Tercer.- Examen de les qüestions processals articulades en l'escrit de contesta.

La qüestió processal que plantejava la Sra. Morales derivava de la manca d'aportació, en la demanda articulada, del contracte d'arrendament signat entre les parts, considerant en aquest supòsit que no s'havia incorporat els documents que estructuraven la pretensió i que aquest defecte en l'aportació de prova infringia els articles 121.1 i 130.5 del CPC. D'altra part, afirmava que la manca d'aportació del contracte d'arrendament degudament firmat afectava la legitimació d'ambdues parts litigants en no justificar-se opportunament que eren la titular i destinatària de la relació jurídica en què es fonamentaven. Finalment, també denunciava infracció a l'art. 124.1 del CPC atès que el contracte incorporat no era original ni s'havia incorporat una còpia autèntica.

L'article 121 preveu la necessitat d'incorporar a la demanda els documents que, entre altres fonamenten el dret a la tutela judicial que s'exercita, i també és cert que en mèrits de l'art. 124, "els documents privats es presenten en el procés mitjançant l'original o una còpia autèntica" o mitjançant imatges digitalitzades i incorporades a annexos en suport paper i amb la signatura electrònica reconeguda. Això no obstant, aquesta previsió legal s'ha de ponderar amb el dret fonamental al procés degut, de tal forma que a l'hora d'interpretar i aplicar les regles relatives als requisits processals, els Tribunals estan obligats a fer-ho de manera restrictiva, en el sentit més procliu a l'efectivitat del dret a la tutela judicial efectiva (art. 10 de la Constitució), evitant per això recórrer a un formalisme exacerbat que suposi un obstacle insuperable al coneixement del fons del procés (Vegeu "mutatis mutandis" les Sentències de 17-12-2019 i de 27- 9-2019 dictades en els rotlles TSJC-201/2018 i TSJC-82/2019).

Si les anteriors previsions es traslladen al supòsit en què intervenim, s'aprecia que el greuge que la part recurrent efectua ho és en relació amb la incorporació en la demanda d'una impressió del contracte d'arrendament però no del contracte inicial. Ara bé, l'abast de la irregularitat que es denuncia ha de ser matisada a partir del moment en que en l'escrit posterior de l'arrendadora, i en tot cas abans de celebrar-se el judici oral, s'aportava el contracte original signat pels seus atorgants, podent apreciar-se com el contingut és idèntic d'aquell que inicialment va aportar, sense que en cap moment en qüestionés la seva autenticitat.

En aquesta situació, s'ha de considerar que amb la demanda ja es va incorporar la documentació en què la Sra. Gálvez sustentava la seva reclamació, i en tot cas, defensar que la manca d'aportació del contracte original degudament signat, s'havia de traduir en la inadmissió de la demanda, suposa una interpretació esbiaixada de les normes processals vigents que no s'ajusta al mandat de l'art. 10 de la Constitució.

En conseqüència les qüestions processals que la part plantejava al torn de les irregularitats concurrents en el document inicials han de ser rebutjades, i el recurs articulat sobre aquesta qüestió s'ha de desestimar.

Quart.- Manca de pagament de la renda i resolució del contracte d'arrendament.

La part recurrent admet que no es trobaria al corrent de pagament de la renda deguda, admetent, tanmateix, que els impagaments intervingueren en els mesos que la part arrendadora invocava en el seu escrit rector.

Davant d'aquesta eventualitat, la resolució d'instància esdevé inqüestionable a partir del moment en que pronuncia la resolució del contracte a l'empara de les previsions de l'art. 31.1 de la Llei 15/2022 de text consolidat d'arrendament de finques urbanes.

En aquesta alçada, la recurrent insisteix que en realitat no s'hauria produït una manca de pagament de la renda sinó que havia estat l'arrendadora que no l'havia cobrat segons les modalitats que es contemplaven en el contracte d'arrendament, considerant en aquesta eventualitat que no podia prosperar la pretensió articulada.

Respecte d'aquest argument hem d'assenyalar que res es preveu en el contracte d'arrendament respecte de la forma de pagament de la renda. En tot cas, s'admet pels litigants que tot al llarg de la relació contractual, la renda es pagava en efectiu en mans de l'arrendadora que expedia el rebut corresponent. En aquest context, fins i tot si en el contracte s'hagués previst una forma concreta de pagament de la renda, aquesta previsió contractual s'hauria vist modificada pels actes propis de les parts contractants, sense que per tant cap mena d'incompliment pugui atribuir-se a la Sra. Gálvez, el que invalida el recurs que la recurrent realitza a "l'exceptio non rite adimpleti contractus". En efecte, tant l'excepció "non adimpleti contractus", com la "non rite adimpleti contractus", s'encabeixen en la lògica del funcionament dels contractes sinal·lagmàtics, justificant que, si una part no compleix amb la seva obligació, l'altra part queda legitimada per resoldre el contracte: a partir del moment en què l'actuació de l'arrendadora ha estat adequada, no pot negar-se l'arrendatària a no satisfer la renda corresponent ni a pretendre a una reducció del preu corresponent.

Aquest segon del motiu es veurà també abocat al fracàs, havent-se de confirmar sobre aquest punt la resolució dictada en la instància.

Cinquè.- Quant a la reclamació articulada en concepte de consums de gasoil.

No es discuteix en aquesta alçada que l'edifici en què s'integra la unitat immobiliària, no disposava de comptadors individuals respecte del consum realitzat i que el pagament d'aquesta prestació, es realitzava repercutint el preu d'adquisició del gasoil en funció del concret nombre d'unitats immobiliàries que segons la propietat existien en l'edifici (6), procediment aquest que la resolució dictada homologa.

El pagament dels serveis accessoris per part de l'arrendatari es contempla en l'art. 22.2 de la Llei 15/2022 que en la part que aquí interessa preveu:

"Per efectuar-ne el cobrament, l'arrendador ha de justificar a l'arrendatari la quantitat que li correspon pagar per aquests serveis i subministraments. Per determinar el cost individual de cada servei, si les finques que en gaudeixen són més d'una i no hi ha comptadors individuals, el cost total es distribueix entre elles en funció de la superfície de cada finca".

En el present supòsit, l'activitat probatòria produïda per la part arrendadora s'ha limitat a justificar el preu d'adquisició del combustible per l'edifici de la seva titularitat. En cap cas ha justificat ni quin era el nombre concret d'unitats immobiliàries que integren l'edifici o que gaudeixen del servei de calefacció, ni tampoc la concreta superfície de cadascuna d'elles, informació aquesta imprescindible i sense la qual no en podia repercutir el cost a cada arrendatari. I a partir del moment que en seu de contesta a la demanda, la direcció lletrada de la Sra. Morales qüestionava la reclamació articulada argüint entre altres que la considerava exagerada en atenció als poc més de 50 m2 de l'apartament que ocupava, era el demandant qui havia de justificar el fonament de la seva reclamació no tan sols per quan ho exigeix la Llei sinó també en atenció a la major facilitat probatòria que per aquesta raó ostenta, atesa la seva condició de propietària de l'edifici.

En no haver-ho fet, la reclamació que articulava per aquest concepte no podia prosperar i el recurs articulat haurà de ser estimat, revocant-se la Sentència dictada sobre aquest punt.

Sisè.- Quant a la demanda reconvencional articulada.

A través d'aquesta es pretenia condemnar la demandant a justificar el consum de calefacció realitzada i a indemnitzar pels danys i perjudicis patits derivats de l'incompliment de l'adversa respecte de les seves obligacions contractuals.

Respecte d'aquelles que es recolzaven en la manca de domiciliació bancària del rebut de la renda ja hem pogut apuntar la seva improcedència en apartats anteriors.

Quant a la prova dels consums, aquesta irregularitat ja s'ha traduït en la desestimació de la demanda, sense que s'albiri ni es justifiqui haver patit cap mena de perjudici complementari per aquesta raó.

També el recurs que s'articula per aquesta raó es veurà abocat al fracàs.

Setè.- Costes

Respecte de les costes ocasionades en la instància, hem de ressaltar que les pretensions articulades amb caràcter principal han estat admeses (resolució del contracte d'arrendament i condemna a satisfer la renda reclamada). Només la reclamació articulada en concepte de gasoil s'ha vist rebutjada. Aquesta és residual i ens aboca a considerar que ens trobem davant d'un supòsit d'estimació substancial de la demanda que justificava que les costes s'imposessin a la part demandada en la instància.

Quant a les costes ocasionades en aquesta alçada, l'èxit del recurs encara que parcial, comporta que no hagi de fer-se pronunciament al seu respecte (art. 354.2 del CPC).

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la Sra. Morales contra la Sentència 80/2023 de data 29-6-2023, revocant-se exclusivament el seu tercer en el sentit de fixar que la condemna de la part arrendatària només pot afectar la renda impagada que ascendeix a 2.385.- EUR, en lloc de la quantitat de 3.230,89.- EUR, quantitat que s'ha d'incrementar dels interessos legals des del dia 12-4-2023 i fins al seu total pagament. Confirmem els seus restants pronunciament.

Segon.- I sense fer imposició respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.