Desperfectes d'un immoble arrendat (0235/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-235/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 22 de desembre de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 23 de juliol del 2008 la representació processal de la societat "Andrade" va formular demanda de resolució de contracte d'arrendament i de reclamació d'indemnització per danys i perjudicis contra el Sr. Moliner, argumentant que, arribada la data de finalització del contracte d'arrendament que havia vinculat a les parts, el defenent va lliurar l'apartament a la seva mandant en un estat deplorable, raó per la qual sol·licitava que es condemnés al Sr. Moliner al pagament de les despeses que li havia ocasionat a l'arrendador reparar els desperfectes que presentava l'immoble, més aquelles ocasionades per arribar a una valoració d'aquests danys, amb un import total de 8.805,93 euros, més interessos legals i despeses processals.

II.- La representació processal del Sr. Moliner va contestar a la demanda en data 31 d'octubre del 2008 negant que el pis que ell havia tingut arrendat presentés desperfectes quan el va retornar al seu propietari i formulant alhora demanda reconvencional sol·licitant que se li retornés la fiança lliurada en el seu moment.

III.- El dia 14 de novembre del 2008 la representació processal de la societat "Andrade" va contestar a la demanda reconvencional formulada contra ella manifestant que l'import de la fiança que va dipositar el Sr. Moliner ja li havia estat descomptat del cost de reparar els danys que presentava l'immoble.

IV.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència en data 19 de juny del 2009 va estimar en part la demanda formulada per la societat "Andrade" condemnant al Sr. Moliner a pagar a l'agent la suma de 3.597,59 euros, més els interessos corresponents d'aquesta quantitat i sense fer especial pronunciament respecte de les costes del procediment.

V.- Contra l'anterior resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Andrade" i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació i que s'estimi íntegrament la seva demanda.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els apartats 2,3 i 8 de l'article 27 de la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes disposa que els arrendataris estan obligats a usar de la finca arrendada i de les instal·lacions i dels serveis amb la diligència pròpia del bon pare de família, a efectuar en ella les petites reparacions que siguin conseqüència del desgast per l'ús ordinari i a retornar la finca a la fi de l'arrendament tal com l'havia rebut. En el mateix sentit al contracte en virtut del qual la societat "Andrade" arrendava al Sr. Moliner l'apartament 4ª3ª de l'edifici A., bloc 1, esc A situat a l'XXXX, amb el seu mobiliari i estris, es va pactar que l'arrendatària reconeixia que l'immoble es trobava en perfecte estat i s'obligava a guardar-lo i conservar-lo així com a retornar-lo en el mateix estat al finir-se o rescindir-se l'arrendament.

D'altra banda, ha quedat acreditat a les actuacions que en el moment en el què es va inspeccionar l'apartament una vegada finalitzat el contracte d'arrendament que vinculava a les parts es van observar en ell una sèrie de desperfectes.

II.- La Sentència dictada en data 19 de gener del 2009 condemna al defenent a pagar a l'agent el cost de reparar alguns dels desperfectes que presentava l'immoble, però considera que formen part del normal deteriorament degut a l'ús de la cosa: l'estat de la pintura de la paret i els radiadors i els forats practicats a les parets per instal·lacions, la crema del fals sostre del bany per la bombeta, la brutícia de l'extractor cuina, el fet que la peça de gres de la cuina estigués picada i la brutícia en general del pis. Per aquesta raó, descompta de la suma sol·licitada a la demanda l'import de reparar-los i contra aquesta decisió s'alça la representació processal de la societat "Andrade" considerant que el defenent s'ha de fer càrrec de tots els desperfectes que presentava l'immoble, ja que tots ells eren conseqüència del mal ús del mateix.

Per tal de donar resposta als arguments del recurrent cal posar de relleu que quan la Llei d'Arrendaments urbans assenyala l'obligació de l'arrendatari de utilitzar l'immoble arrendat amb cura i de retornar-lo tal com l'havia rebut, exclou de la mateixa la necessitat de reparar els deterioraments deguts al pas del temps i l'ús normal, o per causa inevitable, de l'immoble, ja que sols l'actuació negligent o maliciosa de l'arrendatari comporta un incompliment del contracte. Per aquesta raó, cal considerar que el fet que l'apartament llogat no es retorni a l'arrendatari acabat de pintar tal com es va llogar no pot donar dret a l'arrendador a reclamar l'import de la factura corresponent, ja que, encara que un immoble s'utilitzi amb cura, les parets i els radiadors s'embruten, i tant si ho fan molt com poc la necessitat de tornar-lo a pintar no es pot excloure. En el mateix sentit, és normal i no suposa negligència practicar forats a les parets per penjar-hi quadres o altres objectes, desperfecte que es repara sense massa cost a l'hora de pintar les parets i el mateix es pot dir de la senyal de cremat que deixa al sostre una bombeta. Pel que fa al fet que la pica de gres de la cuina estigués picada, les manifestacions de l'arrendatari del pis en el sentit que aquest es trobava en perfecte estat en el moment de llogar-lo no són contradictòries amb l'existència de petits desperfectes en una pica que d'altra banda es produeixen en ocasions fins i tot actuant amb la deguda diligència. En el mateix sentit, en relació a la brutícia de l'extractor de la cuina, o a la de la vivenda en general, cal posar de relleu que l'arrendatari ha de retornar l'immoble a l'arrendador, com a mínim, en l'estat de neteja que mantindria una persona mitjanament curosa de les condicions de les dependències que habita, raó per la qual, en cas que no sigui així haurà d'indemnitzar al seu propietari amb el cost de retornar les instal·lacions a un estat correcte, cost que en el cas present valorem en cent euros.

III.- Pel que fa a les obligacions assumides contractualment pel defenent, cal entendre que aquestes reprodueixen amb petites variants les que disposa la Llei, sense que de manera clara i concloent s'hagués pactat que l'arrendatari havia d'actuar amb una diligència superior a la legalment establerta al tenir cura de l'habitatge, raó per la qual tampoc per aquest motiu es pot estimar el recurs plantejat.

IV.- Per últim, s'oposa la recurrent a la decisió de la Sentència d'instància en el sentit de no fer especial pronunciament respecte de les costes de la instància, però havent-se estimat parcialment, i no pas substancialment, la demanda és correcte no imposar les costes del procediment a cap de les parts litigants, ja que cal considerar justificat que l'agent la formulés, però també que el defenent s'hi oposés.

V.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix imposar les costes del mateix a cap dels litigants de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Andrade" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 19 de juny del 2009, que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de condemnar al Sr. Moliner a pagar a la societat agent la suma de cent euros, CONFIRMANT en tot el demés la resolució d'instància i sense fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-