Responsabilitat de l'entitat constructora per les humitats que presenta un immoble (194/11)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

SENTÈNCIA

TSJC-0194/11

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, 29 de novembre de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 8 de juliol del 2009 la representació processal del Sr. Expósito va formular demanda contra "Conde" sol·licitant que es dictés Sentència condemnant a la defenent a reparar, o solucionar a les seves costes, el deficient aïllament tèrmic que presentava el pis del seu mandant, de conformitat amb el què establís la pericial judicial que s'efectués en el seu dia, a pintar a les seves costes les zones del pis afectades per les humitats i a abonar a la seva mandant la quantitat de 28.800 euros en concepte d'indemnització de danys i perjudicis per la pèrdua econòmica que aquest problema tècnic havia ocasionat al seu principal, més els interessos legals d'aquesta suma des de la contesta a la demanda fins el seu efectiu pagament, més les costes del procediment.

II.- La representació processal de la societat "Conde" va contestar a la demanda en data 9 de setembre del 2009, oposant-se a la mateixa amb l'argument que les humitats que afectaven el pis de l'agent no provenien d'un defecte de construcció o insuficient aïllament, com va posar de relleu l'arquitecte que les va examinar a instàncies seves, raó per la qual sol·licitava la desestimació de la demanda i la imposició de les costes processals a l'adversa.

III.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i posteriorment van presentar els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data onze de maig del 2011 estimant íntegrament la demanda interposada pel Sr. Expósito contra la societat "Conde", condemnant a la defenent a reparar els defectes constructius existents en l'apartament propietat de l'agent i a abonar al Sr. L. les rendes de lloguer deixades de percebre durant dos anys, que comptabilitzen la suma de 26.400 euros, més els interessos legals d'aquesta quantitat a comptar de la fermesa de la resolució, més les costes del procediment.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de "Conde" i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació i la desestimació de la demanda formulada contra la seva mandant, imposant les costes de les dues instàncies a l'adversa o, subsidiàriament, condemnant a la seva mandant a reparar les humitats de l'apartament del Sr. L. i a pintar les zones afectades per aquestes, havent d'assumir únicament una tercera part del cost de dita reposició i/o reparació, donats els altres dos factors que varen propiciar les dites humitats i que són imputables a la propietat.

FONAMENTS DE DRET

I.- La representació processal del Sr. Expósito va formular demanda contra la societat "Conde" sol·licitant que es condemnés a la defenent a reparar, o solucionar a les seves costes, el deficient aïllament tèrmic que presentava el pis de la seva propietat situat a l'XXXX que la defenent va bastir. La citada demanda es fonamentava en un informe pericial realitzat per "Pirineu Payma" el 10 de desembre del 2008 (foli 102 i ss) en el què s'arribava a la conclusió de que les taques d'humitat que es podien apreciar en diferents estances de l'habitatge eren degudes, molt probablement, a un problema de condensació "produïda per la falta o insuficient aïllament tèrmic i, en conseqüència, la falta de ruptura del pont tèrmic en les zones afectades per les taques, produint així una floració de fongs que presenta un aspecte de taques negres en la pintura de parets i sostres", fet que estaria propiciat, segons manifesta el pèrit, per la manca de ventilació de la vivenda, recomanant que el termòstat de la calefacció havia d'estar a una temperatura adequada en les èpoques en que es posés en marxa.

Amb la seva contesta a la demanda la defenent aporta un altre informe signat pel pèrit Sr. Girona (foli 93) en data 7 d'agost del 2009, en el què es destaca que les reixetes de ventilació alta i baixa de les estances de l'habitatge havien estat taponades amb papers i que existia una gran humitat ambiental, de tal manera que conclou que la causa de les humitats detectades a les parets i sostres de l'habitatge era "molt possiblement" que hi residien massa persones per les condicions del mateix, s'utilitzava com a assecadora de roba i s'havien taponat les reixetes de ventilació, sense que es poguessin detectar problemes estructurals a l'immoble.

Finalment, a requeriment de l'Hble. Batlle, s'emet un primer dictamen provisional en data 3 de maig del 2010 signat pels Srs. Vara, arquitecte, i Carranza, director de l'empresa P. i un de definitiu el dia 5 d'octubre del mateix any elaborat pels mateixos professionals (folis 143 i ss i 233 i ss). En els citats informes es conclou que "la presència de fongs i humitats és deguda a tres factors interrelacionats: insuficiència d'aïllament (especialment en la zona dels pilars), presència d'humitat ambiental i ventilació insuficient". L'informe continua posant de relleu que "els pilars de formigó integrats en el parament de tancament de les façanes no disposen de ruptura de pont tèrmic i per tant no disposen d'un aïllament suficient" i "les obertures de la paret on estan fixades les finestres tenen una paret de 15 cm. en tot el seu perímetre sense trencament de pont tèrmic" i en la zona del bany "es manifesta una insuficiència important de l'aïllament". Pel que fa a la manca de ventilació, posa de relleu que el dia de la visita "les ventilacions alta i baixa de la sala estaven operatives" i "el bany disposava de ventilació alta", sense que es pogués constatar que aquestes haguessin estat taponades anteriorment, ni que l'habitatge hagués tingut una ocupació superior a aquella que li corresponia, ni que s'hagués assecat roba dins de l'immoble. Finalment conclou que "la causa principal de les humitats està en el fet que determinades parts dels paràmetres no disposen de cap tipus d'aïllament, o bé que si en disposen, aquest aïllament és del tot insuficient", conclusions que es reiteren en el primer i en el segon informe.

II.- Com posa de relleu l'Hble. Batlle, per tal de resoldre un litigi no és suficient que emetin els seus informes un o més perits sobre els aspectes tècnics que es discuteixen, sinó que aquests han de ser valorats pel Tribunal d'acord amb el criteri de la sana crítica, tesi que ha mantingut reiteradament la jurisprudència dels Tribunals andorrans. La necessitat d'aquesta valoració conjunta de totes les proves aportades a les actuacions per part de l'òrgan judicial, no comporta que es pugui dir que el Jutge suplanta al perit, sinó que és ell qui ha d'arribar a una conclusió fonamentada després d'examinar uns informes que moltes vegades es fonamenten en criteris de probabilitat, en altres parteixen d'arguments poc raonats o poc convincents fins i tot des d'una òptica no professional, en ocasions no ofereixen garanties d'imparcialitat i a vegades arriben a conclusions contradictòries entre sí.

III.- Una vegada valorats conjuntament els informes que consten a les actuacions, aquesta Sala considera que la incidència que poguessin tenir en la aparició de taques d'humitat que presenta l'habitatge propietat de l'agent la hipotètica, encara que no acreditada, existència d'una humitat ambiental, o d'una manca de ventilació del mateix, va ser residual i, en tot cas, no determinant de les mateixes i, per tant, que no es pot acceptar l'argument del recurs en el sentit que a la recurrent sols li correspondria un terç de la responsabilitat dels danys que patia l'habitatge propietat de l'agent.

En efecte, no hi ha proves a les actuacions de que l'habitatge en qüestió estigués ocupat per més persones de les que podien fer-ho d'acord amb les seves característiques, ni de que aquestes assequessin la roba a dins, ni de que les reixetes de ventilació de les què gaudia estiguessin taponades. En aquest sentit, el perit Sr. Girona manifesta al contestar a la quarta de les preguntes que se li fan el període de proves que així li van dir, però que ell no ho va poder comprovar (foli 300 en relació al 167). En l'informe de "P." es destaca que el perit no ha pogut constatar l'existència de cap estenedor, ni de cap equip d'assecat de roba i que, "si bé és cert que no es podia descartar que l'habitatge hagi estat funcionant a ple hivern amb poca ventilació i amb una humitat ambiental superior a la normal, també és cert que les afectacions en sostres i paraments estan en les zones on no hi ha aïllament per manca de ruptura del pont tèrmic" i que "les zones dels parament que disposen d'aïllament no es constaten com especialment afectades". En el mateix sentit, la Sra. Daza, administradora-secretària de l'edifici manifesta (foli 294 en relació a 147) que quan ella va entrar al pis les reixetes no estaven taponades.

Per aquestes raons, entenem que de les manifestacions dels pèrits es dedueix que, si l'aïllament de l'habitatge que va portar a terme la defenent hagués estat correcte, la humitat ambiental que hi pogués haver a l'immoble no hauria comportat les humitats que aquest presentava, raó per la qual és "Conde" la que ha d'assumir el cost de la seva reparació. En el mateix sentit, en les fotografies que s'aporten amb el peritatge de "P." (folis 200 a 204) es pot observar que les humitats es troben localitzades en punts concrets i no pas en tota la paret o tot el sostre de les estances, es troben en els llocs a on el perit judicial diu que hi ha un problema de manca d'aïllament. Altrament, no és creïble que en totes les estances de l'immoble s'assecava roba, o hi havia reixetes de ventilació taponades. Per últim, el pis ha estat llogat a diferents persones per períodes de cinc mesos cada un d'ells (foli 117 i ss) i no es pot entendre que totes elles assecaven roba a dins, ni que totes l'ocupaven de manera contrària a les seves finalitats, ni que totes taponaven les reixetes de ventilació.

IV.- Tampoc es pot estimar l'argument de la recurrent en el sentit que ella va seguir les instruccions de la direcció facultativa en el moment de construir l'immoble de tal manera que, en tot cas, és a ella a qui correspon la responsabilitat dels fets, en primer lloc, perquè aquest argument s'exposa per primera vegada en aquesta alçada i, per tant no ha estat objecte de debat en aquest procediment, i en segon lloc, perquè, en tot cas, la seva responsabilitat del constructor i de la direcció tècnica seria solidària, ja que la defenent és una empresa constructora que no pot acceptar que se li ordeni portar a terme l'obra sense garanties de correcció, sense perjudici de la possibilitat de que pugui repetir contra aquelles persones o entitats que consideri responsables dels defectes que presenta l'immoble si ho estima convenient.

V.- Argumenta finalment la recurrent que el lucre cessant al·legat per l'agent no ha estat acreditat, perquè s'aporten els contractes de lloguer anteriors a l'any 2007, però no els posteriors. No obstant, precisament el que al·lega l'agent és que a partir d'aquell any no va poder tornar a llogar el pis, raó per la qual mal podia aportar cap contracte amb posterioritat a aquella data.

Pel que fa al moment en què el pis va quedar inhabitable i, per tant, no es va poder llogar, cal tenir en compte les declaracions de la Sra. Marcos, administradora de la Comunitat (foli 294 en relació al 147), que manifesta que li constava que des de feia uns anys l'apartament no s'havia tornat a arrendar i les manifestacions de la Sra. Izquierdo, empleada de l'agència immobiliària "I." que va administrar l'immoble fins l'any 2007 (foli 298 en relació al 149), que afirma que el darrer llogater que van tenir es va queixar en vàries ocasions de les humitats i que a partir del mes de maig del 2007 el pis no es va poder tornar a llogar i en aquest sentit va trametre una carta al propietari en aquella data exposant-li que l'apartament era inhabitable per causa de les humitats que patia. D'altra banda, a la mateixa contestació a la demanda la recurrent reconeix que les humitats ja existien quan el pèrit Sr. Girona va visitar l'habitatge l'onze de setembre d'aquell any a petició de la Sra. Miró de Immobiliària F. en funcions d'administració (foli 89), com, d'altra banda, es posa de relleu de l'examen del mateix informe elaborat per aquest perit (foli 95).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Conde" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles l'onze de maig del 2011, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.