PROPIETAT HORITZONTAL.demanda de nul.litat d'una reunió de la Junta General Extraordinària de Propietaris d'una Comunitat de Propietaris i per extensió de tots els acords presos posteriorment.- legimitació activa dels demandants en no presentar els títols de propietat extemporània en no haver-se presentat una excepció de manca de legitimació activa en el moment processal oportú.- no s'han respectat els terminis legals per convocar la reunió ni que la citació arribi a coneixement de tots els propietaris.- (3000345/17)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Albert Andrés Pereira Elsa Puig Muñoz

TSJC.- 0000310/2018 ORIGEN: 3000345/2017 - 00

NIG: 5300542120170002244

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 18 de novembre del 2019

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, que ho és del Tribunal Superior de Justícia, i els magistrats Sr. Vincent Anière i Sra. Elsa Puig Muñoz, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit del 25-10-2017, la representació processal dels Srs. Jover, Ropero, Téllez i Zurita, Blasco i Machado, Villegas, Carnero, Vaquero, Tejera, Sancho, Briones i Coll, va interposar demanda civil a tramitar pel procediment ordinari demanant que es declari la nul·litat de la reunió de la Junta General Extraordinària de Propietaris de la Comunitat de Propietaris de l'Edifici E I, II i III celebrada el 03-06- 2017, i per consegüent de tots els seus acords i d'aquells acords presos posteriorment a la citada Junta General Extraordinària, contra la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici E I, II i III" -a través del seu President Sr. Oller, amb imposició a la part defenent de les costes judicials inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i de saig.

II.- Per escrit del 15-11-2017, la representació processal de la Comunitat de propietaris es va oposar a la demanda sol·licitant la seva desestimació, amb imposició de costes als demandants.

III.- Per Aute del 03-11-2017, es va decidir no donar lloc a la petició d'acumulació ni tampoc a la petició de suspensió formulades per la representació processal de la part defenent.

IV.- Degudament evacuats tots els tràmits del procediment ordinari, el Tribunal de Batlles va dictar Sentència el 25-07-2018 decidint :

"que estimant íntegrament la demanda principal interposada pels Srs. Jover, Ropero, Téllez i Zurita, Blasco i Machado, Villegas, Carnero, Vaquero, Tejera, Sancho, Briones i Coll contra la Comunitat de Propietaris de l'Edifici E I, II i III d'Encamp, ha de declarar i declara la nul·litat de ple dret de la celebració de la Junta General Extraordinària de la Comunitat de Propietaris que ens ocupa i que tingué lloc el 3 de juny de 2017, i per consegüent s'invaliden tots els seus acords segons figuraven en l'acta estesa aquell dia i tots aquells altres que amb posterioritat i en seguiment als anteriors s'haguessin assolit, amb imposició de les costes processals segons s'ha articulat en el II.- Considerant."

IV.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació de la Comunitat de propietaris de l'edifici E I, II i III demanant la seva revocació i que es dictés una desestimant la demanda, amb imposició de les costes d'ambdues instàncies a l'adversa.

La representació processal dels demandants demana la confirmació de la Sentència d'instància amb condemna de l'adversa a pagar les costes processals.

V.- Per Aute del 03-09-2019, es va decidir no donar lloc a les pretensions probatòries de la part apel·lada.

Ha actuat com a magistrat ponent el Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- En primer lloc, la part apel·lant es refereix a la manca d'aportació dels títols de propietat per part dels demandants ja que considera que es tracta d'un requisit sine qua non per tal d'acceptar-se a tràmit la demanda que no ha estat esmenat al llarg del procediment de primera instància ; que l'argument de l'adversa segons el qual vol preservar les identitats dels copropietaris i la seva confidencialitat no és de rebut ja que es va entregar l'informe de l'Agència Andorrana de Protecció de Dades que exposa que la llei autoritza a la Comunitat a disposar dels noms i cognoms dels Propietaris, tot i la seva oposició ; que l'Aute recaigut en el marc dels autes 2000436/2017 i a la motivació del qual el tribunal es remet és contrària a dret ja que no s'ajusta a la realitat els fets, i que en cap moment s'acredita que els demandants siguin propietaris i que per tant existeix una falta de legitimació ad processum que els impedia impugnar els acords de la Junta de Propietaris de la Comunitat.

En segon lloc, la part apel·lant es queixa de la manca d'argumentació de la sentència en relació a la qüestió de les persones que no estan al corrent del pagament de les despeses de la Comunitat quan queda provat que tres dels demandants no es trobaven al corrent del pagament de les despeses de la Comunitat ni havien consignat el seu import, i que per tant, no podien impugnar.

En tercer lloc, la Comunitat critica la consideració de la Sentència segons la qual les persones que constitueixen el 25% de les quotes de Propietat no es trobaven ressenyats a la Convocatòria quan, al seu parer, aquest requisit és del tot excessiu, ja ni la llei ni els estatuts fan referència a que les convocatòries han de ressenyar el nom dels propietaris que ho demanen, sinó que aquest requisit és la comprovació que precisament va fer i ha de fer l'Administrador per tal de verificar que es compleix ; que la Saig S assistent a la reunió fa tant la comprovació de tots els propietaris presents com de les persones sol·licitants; que el fet que el Tribunal consideri "sospitós" la manca dels noms dels propietaris sol·licitants no pot ser obstacle per verificar que la Llei no estableix aital requisit al respecte, i que és el propi administrador, la persona encarregada de fer- ho, tal i com consta en la prova testifical practicada ; que la falta de tresoreria és un tema vital per a la supervivència de la Comunitat i que la gran quantitat de morosos requeria d'una convocatòria urgent; que la Comunitat desconeixia els legítims propietaris i les seves adreces, fet que justifica que les convocatòries únicament foren enviades al domicili assenyalat a l'efecte, és a dir el de l'anterior administrador, qui va refusar acceptar el lliurament de les cartes de convocatòria, i que existeix una convocatòria realitzada de conformitat amb els preceptes legalment establerts.

II.- Pel que fa a la qüestió de la legitimació activa dels demandants, força és de constatar que si bé el tribunal d'instància es va referir a la motivació que s'havia exposat per resoldre una excepció de manca de legitimació formulada en un altre procediment de la LPH entre els mateixos propietaris i la mateixa comunitat, aquest fet no pot portar a la revocació ja que finalment aquesta remesa a una motivació anterior que era inútil puix, en el present cas, d'una banda, la Comunitat defenent, tot i referint-se a la qüestió de la legitimitat, no va presentar en el moment processal oportú una excepció de manca de legitimació activa, i que, d'altra banda, la petició d'acumulació es va refusar, circumstància en virtut de la qual els dos procediments s'han seguit de manera independent.

Tampoc va formular degudament una excepció en relació a la formulació de la demanda.

Només cal afegir que els demandants foren convocats com a propietaris el que ha de portar a presumir que ostenten aquesta qualitat.

D'altra banda, és veritat que la sentència no es pronúncia sobre la circumstància invocada que tres dels demandants no es trobaven al corrent del pagament de les despeses de la Comunitat ni havien consignat el seu import, quan en virtut de l'article 32.2 de la LPH, en tots els supòsits, per poder impugnar els acords de la Junta, el propietari ha d'estar al corrent en el pagament dels deutes vençuts amb la Comunitat o haver procedit a la consignació judicial del seu import.

No obstant això, encara que es considerés que part dels demandants no podrien impugnar l'AGE pel fet de no estar al corrent del pagament en el sentit de l'article 32.2, aquesta circumstància no s'estendria als altres que sí estan al corrent del pagament, i per tant l'acció en impugnació pot prosperar igualment.

III.- Pel que fa al fons de la qüestió, ha quedat acreditat que en data 03-06-2017, es va celebrar en segona convocatòria, a les 11:00, una Assemblea General extraordinària de la Comunitat de propietaris de l'edifici E I, II i III.

El tribunal ha donat lloc a la petició dels agents, avalant la seva teoria segons la qual la convocatòria s'havia fet amb mala fe, de forma precipitada i en violació dels seus drets.

Així el primer jutjador ha considerat que aquesta convocatòria s'havia fet amb "flagrant precipitació" i sense respectar un preavís raonable.

Compartim plenament la seva motivació al respecte.

En efecte, i en primer lloc, cal remarcar que ens trobem en front d'una AGE que fou convocada per estatuir sobre uns punts d'una gran litigiositat entre els propietaris i s'ha de confirmar la consideració del tribunal d'instància que això feia necessari extremar la diligència i les precaucions.

A títol d'exemple, és de veure com en el punt dotzè de dir com era cert que si el President de la Comunitat va celebrar una Junta Extraordinària de propietaris, era per ratificar la seva legitimació de quelcom que ja havia executat il·legalment, sense que tingués autorització per fer-ho, com era l'arrendament d'espais comunitaris, el Sr. Coll, el responsable de la nova administradora de la Comunitat, va contestar que sí era cert (Folis 310 i 378). De fet, el propi President de la Comunitat ha confessat que en aquesta reunió del 03-06-2017 s'havia autoritzat l'arrendament d'espais comunitaris que ell mateix ja havia arrendat sense prèvia autorització.

En aquest ordre d'idees, escau precisar que la referència que es fa en la sentència al caràcter dubtós del fet que l'Assemblea es va convocar a petició de propietaris representant un 25% de les quotes no és la raó per la qual el tribunal va decidir declarar la nul·litat sinó un argument de reforç i de context sobre les circumstàncies que envolten la decisió de convocar una AGE.

Pel que fa al cor de la qüestió, és a dir el termini per a convocar una AGE, s'ha de prendre en consideració els estatuts i les previsions legals.

Els primers, en el seu article 7, estipulen que es pot convocar una Assemblea General Extraordinària de Copropietaris a) per assumptes urgents, en qualsevol moment, per l'administrador o b) a sol·licitud d'almenys un vint per cent (20%) dels copropietaris i convocada amb raonable preavís.

Les segones, les recull l'article 25.1 de la LPH relatiu a la convocatòria de la Junta de Propietaris i que disposa "La Junta de Propietaris es reuneix, almenys, una vegada l'any, per aprovar els pressupostos i els comptes anuals i sempre que ho consideri convenient el president, o l'administrador secretari, o quan ho demani la quarta part dels propietaris o un nombre d'aquests que representi el 25% de les quotes de participació."

Cal esmentar també l'article 25.5 i .6 que disposa :

"La citació per a la Junta ordinària anual s'ha de fer, almenys, amb quinze dies d'antelació. La citació per a les juntes extraordinàries s'ha de fer amb la que sigui possible per tal que la citació arribi a coneixement de tots els propietaris.

La Junta també pot reunir-se vàlidament, sense necessitat de convocatòria, sempre que hi siguin presents o representats la totalitat dels propietaris i ho decideixin així per unanimitat."

En el present cas, ha quedat acreditat que ni s'ha respectat un preavís raonable ni s'ha fet tot el possible per tal que la citació arribi a coneixement de tots els propietaris.

En efecte, apareix que l'empresa Cano va recollir les cartes de convocatòria prop de Ribes, la nova administradora, el 30-05-2017 i les va repartir el 31-05-2017. Tots els avisos de les cartes destinades als demandants es van entregar a la immobiliària Oller, on queden domiciliats, amb la precisió que es podrien recollir a partir del 02-06-2017 a les 16:15, sia el dia abans de la celebració de la Junta.

Al contrari, no ha quedat provat que la convocatòria s'havia penjat també al taulell d'anuncis de la Comunitat, ni que es va intentar avisar els propietaris mitjançant d'altres modalitats en particular per correu electrònic.

D'altra banda, no apareix quina urgència per a la Comunitat existia per convocar una AGE en un termini tan curt.

Donat que aquesta AGE es va convocar a petició d'uns propietaris que fou formalitzada el 19-05-2017, no s'entén, si la urgència era tan gran i vital per la Comunitat, perquè és només en data 30-05-2019 que es va iniciar el procediment de convocació.

Els punts debatuts foren: aprovació de l'obligació dels copropietaris d'acreditar el seu títol de propietat davant l'administrador per poder seguir treballant en la divisió horitzontal, per poder accedir a la informació comunitària i votar a les reunions (problemàtica a totes llums font d'un gran desacord entre els propietaris, en tot cas entre els demandants i l'actual president i administrador), l'autorització al president per poder llogar espais comunitaris, la conveniència de la interposició d'una querella contra l'anterior administradora, l'aprovació d'un acord per tancar judicialment les causes relatives a les impugnacions presentades per diversos propietaris (entre ells el nou president) contra els acords de l'assemblea 2013, 2014, 2015 i el pagament de les despeses judicials i honoraris d'advocat i procurador ocasionades par les impugnacions, i finalment l'autorització al president i/o administrador per reclamar judicialment els deutes pendents dels copropietaris que en data 30-06- 2017 no estaven al dia de pagament.

Es veu que es tracta de qüestions de fons que no revesteixen cap noció d'urgència sinó que la majoria tenen a veure amb la conflictivitat que existeix en aquesta Comunitat.

La representació processal d'aquesta darrera insisteix en la qüestió de la seva supervivència econòmica però tal extrem no s'ha provat. El que resta establert és que en aquell moment els comptes bancaris no eren negatius si bé es començava a imputar despeses al fons de reserva.

Per tant, el punt tractat com punt número 7 de l'ordre del dia i relatiu a l'autorització per reclamar judicialment els deutes dels propietaris morosos no era suficient per a justificar la convocació d'una AGE en un termini tan breu ni sobretot per córrer el risc de privar una part dels copropietaris del seu dret de poder assistir-hi.

Per tot l'exposat, escau desestimar el recurs.

IV.- Com a conseqüència de la desestimació del recurs, escau condemnar la part apel·lant vençuda a pagar les costes de segona instància incloses les despeses de procurador i d'advocat (Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas.-

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació de la representació de la Comunitat de propietaris de l'edifici E I, II i III contra la sentència dictada en data 25-07-2018 pel Tribunal de Batlles Secció civil, que confirmem íntegrament

IMPOSAR a la Comunitat de propietaris de l'edifici E I, II i III les costes de segona instància.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-