Recurs d'apel·lació sobre la natura d'elements comuns i la responsabilitat de manteniment de finestres i barane

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornella Solà Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sra. Rius

Representant: Sra. Toll

Advocat: Sra. Escudero

Apel·lat: ORG_0

Representant: Sr. Varesc

Advocat: Sr. Arnau

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sr. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: Propietat horitzontal. Condició d'element comú o privatiu de les finestres ubicades a la façana i del passamans de la barana de la terrassa. Assumpció del cost de reparació i/o substitució.

SENTÈNCIA 000186/2024

Andorra la Vella, 16 d'octubre del 2024.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 8 de juny de 2023, la representació processal de la senyora Rius interposà demanda en reclamació de quantitat contra la ORG_0, radicat al c/ C, 00, d'Andorra la Vella, tot sol·licitant que es declarés que les finestres i baranes afectades (balconera del menjador i passamà de la seva barana, finestra de la cuina, del rebedor i la de l'estudi, que donen al celobert de l'edifici), són elements comunitaris i la seva obligació de mantenir-los, conservar-los, reparar-los o substituir-los. Demanava també la seva condemna a reparar a les seves costes i en un termini no superior a tres mesos des de la fermesa de la sentència, els defectes que presentaven les finestres i baranes afectades, en la forma i qualitats que determinés el resultat de la prova pericial que l'agent procediria a sol·licitar. Afegia que en cas de què la senyora Rius hagués procedit a la reparació dels mateixos abans de la finalització del procediment, demanava la condemna de la Comunitat de propietaris demandada a pagar-li l'import de la reparació dels defectes que presentaven les finestres i les baranes afectades. Reparació que afirmava tindria un cost mínim i provisional de 6.000 EUR, i que demanava s'incrementés amb l'interès legal a comptar de la data de pagament de la factura i dels interessos legals i les despeses bancàries que es poguessin derivar de l'operació creditícia, en cas que fos necessària per la reparació. Sol·licitava també la condemna de la Comunitat de propietaris defenent a pagar les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perit, així com l'import de 28,43 EUR derivat de l'enviament de la missiva a través de burofax i qualsevol altra despesa derivada del procediment.

2.- En data 27 de juliol de 2023, la representació processal de la ORG_0 contestà la demanda articulada de contrari, formulant excepció peremptòria d'inadequació de procediment i de caducitat de l'acció, tot sol·licitant en primer lloc l'estimació de les excepcions interposades amb la corresponent desestimació de la demanda i la seva condemna al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perits intervinents i, subsidiàriament, la desestimació de la demanda i la condemna en costes en els termes suara exposats.

3.- En data 15 de gener de 2024, el Tribunal unipersonal del Batlle dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Desestimar les excepcions d'inadeqüació de procediment i de caducitat formulades per la COMUNITAT DE PROPIETARIS AG, i desestimar la demanda interposada per la senyora Rius contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI AG.

Segon.- Condemnar en costes a la part agent.

Tercer.- Que es notifiqui a les parts."

4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la senyora Rius en considerar que la mateixa erra en la valoració de la prova i infringeix la Llei i la jurisprudència. En síntesi, fonamenta el seu recurs en què tot i que en la resolució s'afirma que les finestres són elements comuns, la mateixa incorre en contradicció quan sosté que la responsabilitat pecuniària d'efectuar el seu manteniment i conservació i, de ser el cas, la seva substitució, recau en el propietari privatiu. Entén la part recurrent que en ser un element comú, pertoca a la comunitat de propietaris fer-se'n càrrec, havent-se'n de fer càrrec el propietari privatiu únicament si els mateixos tinguessin el seu origen en un descuit o negligència que li fossin imputables o que el mateix no hagués efectuat les tasques mínimes de la seva conservació i manteniment. Considera que la Sentència erra també en imposar-li el pagament de les costes processals d'instància per quant tot i haver desestimat la seva pretensió econòmica en va estimar la pretensió declarativa, que era el caràcter comunitari de les finestres d'un immoble. Per aquest motiu entén d'aplicació els apartats 2 o 3 de l'article 350 del Codi de procediment civil, demana la revocació de la resolució impugnada, amb imposició de la part recorreguda de la totalitat de les costes del procediment, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, d'ambdues instàncies.

5.- Per la seva banda, la representació processal de la ORG_0, s'oposa al recurs d'apel·lació interposat, tot sol·licitant la confirmació de la resolució impugnada, amb imposició a la part recurrent del pagament de les costes generades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del recurs d'apel·lació interposat rau en determinar la naturalesa privativa o comunitària de les finestres i baranes del pis 6-1 de l'edifici AG i, concretament, les que la part agent i avui recurrent qualifica d'afectades, referint-se a la balconera del menjador i el passamà de la seva barana i a les finestres de la cuina, rebedor i estudi, que donen al celobert del dit edifici. A més, derivat de la seva condició, procedeix també determinar a qui pertany l'obligació de mantenir-los, conservar-los, reparar-los o substituir-los, tot assumint-ne el seu cost.

Segon.- La resolució d'instància considera que les finestres de la unitat immobiliària interessada en formar part de la façana de l'edifici, en són elements comuns, ja que serveixen per efectuar un tancament tant de la unitat immobiliària a la que pertanyen com de la resta de l'edifici. Tot i considerar, però que les dites finestres i passamans del balcó són elements comuns, considera que només ho són en relació a la decoració de la façana, en el sentit que han de seguir-ne l'estil, corresponent al titular de la unitat immobiliària a la que pertanyen, fer-se càrrec del seu manteniment, conservació, reparació i eventual substitució, tot havent de respectar la decoració exterior de la façana. I arriba a aquesta conclusió perquè considera que el seu mal estat perjudica directament i quasi exclusivament a la unitat immobiliària que protegeixen.

Per contra, la representació processal de la senyora Rius considera incongruent afirmar que siguin elements comuns i imposar al propietari de la unitat immobiliària privativa les obligacions del seu manteniment, conservació, reparació i/o substitució.

Tercer.- Als efectes d'aclarir la qüestió litigiosa, procedirà veure què diu al respecte el Reglament de Règim intern de condomini en propietat horitzontal de l'edifici AG, 00, donat que a l'escriptura de compra venda que obra en autes no se'n fa referència i la Llei de propietat horitzontal no s'hi refereix de forma específica tot i que en el seu article 1 es manifesta que tenen la consideració d'elements comuns entre altres, les façanes i les cobertes amb els revestiments exteriors. Concretament diu el seu article 1 que tenen la consideració d'elements comuns de l'immoble els que siguin necessaris per al seu ús adequat i gaudi, com ara el sòl, el vol, els fonaments i les teulades; els elements estructurals; les façanes i les cobertes amb els revestiments exteriors; el portal, les escales, les porteries, els passadissos, els murs, les fosses, els patis; els ascensors; les instal·lacions, les conduccions i canalitzacions d'aigua, gas, electricitat, calefacció i aire condicionat; les antenes col·lectives i les instal·lacions per a serveis de telecomunicació o audiovisuals, també tots els elements materials o jurídics que per la seva naturalesa o destinació resultin indivisibles. Noti's que, tot i no ser un llistat numerus clausus, la Llei no inclou de forma expressa les finestres entre els elements comuns.

Així, tot i que la nostra llei no defineixi el que són els elements privatius, podem considerar que els mateixos són part o component d'una propietat immobiliària que es troba sota el control exclusiu i propietat d'un propietari individual dins d'un edifici, en aquest cas.

Vegem ara si la seva classificació com a element comú o privatiu es pot desprendre del Reglament del Règim intern de la Comunitat:

Al respecte, l'apartat b) de l'article 5 del Reglament intern mencionat estableix que són elements comuns "les façanes de l'immoble, la pintura d'aquestes i dels balcons, finestres i persianes i, en general, la decoració exterior de l'edifici."

I, per contra, l'article 7 del mateix Reglament estableix que "són de propietat privativa de cada copropietari les obres interiors del seu pis o local, les portes, les finestres (...) i en general tots aquells elements i instal·lacions particulars que es trobin dins dels límits dels respectius pis, local o plaça d'aparcament".

De l'exposat es deriva que en lloc no es fa referència específica a la condició d'element comú o privatiu de les finestres contingudes en la façana de l'edifici.

Quart.- Ara bé, sense perjudici de l'anterior cal valorar, precisament, el fet de què les mateixes es trobin integrades a la façana de l'edifici i com aquest extrem pot afectar a la seva naturalesa privativa o comú. I al respecte, sembla que el criteri més adequat serà el de valorar si les mateixes són necessàries pel correcte ús i gaudiment de l'edifici, per formar part de la seva estructura i si afecta a la seva configuració externa, valorant l'ús al que es destinen. Resulta bàsic doncs per valorar la seva naturalesa, determinar la seva funció específica.

En aquest sentit considerem que en ser un element de tancament de l'edifici, de la seva façana, en són element comuns, a l'igual que el passamans del balcó que obra també a la façana.

Elements que, en ser comuns, no només es troben afectats per la pròpia estètica de l'edifici, sinó que en no haver-se previst res de diferent -com hem vist- en el Reglament de règim intern de la Comunitat, el seu manteniment, reparació i-de ser el cas- substitució correspon assumir-lo a la Comunitat de propietaris.

Cinquè.- En conseqüència, es revoca la resolució d'instància i s'estableix l'obligació de la ORG_0, 00 de reparar a les seves costes i en el termini sol·licitat per la part recurrent -que ens sembla prudent- de 3 mesos des de la present resolució, els defectes que presenten les finestres i la barana afectades.

Així mateix, es revoca la condemna en costes de la part agent efectuada en la instància, donat que procedeix condemnar a la Comunitat de propietaris defenent al seu pagament, per imposició del contingut de l'article 350.1 del Codi de procediment civil.

Sisè.- L'estimació del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar que no s'efectuï especial imposició del pagament de les costes generades en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la senyora Rius contra la Sentència dictada en data 15 de gener de 2024, en el sentit de considerar que les finestres i el passamans de la barana d'autes són elements comuns i establir l'obligació de la ORG_0, 00 de reparar a les seves costes i en el termini sol·licitat per la part recurrent -que ens sembla prudent- de 3 mesos des de la present resolució, els defectes que presenten les finestres i la barana afectades.

SEGON.- IMPOSAR a la Comunitat de propietaris recorreguda el pagament de les costes processals generades en la instància.

TERCER.- No efectuar especial pronunciament en relació al pagament de les costes processals generades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.