Resolució contracte - clàusula penal extemporània (5100528/2011)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000100/2017 ORIGEN: 5100528/2011 - 00

NIG: 5300542120150000470

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 20 de juliol del 2017.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Que la representació processal de l'agent, prèvia citació a judici enregistrada el 7.10.11, va interposar demanda en l'audiència celebrada el dia 25.11.11 contra els Srs. Olmo i Zurita en la que després d'exposar els antecedents fàctics i la fonamentació jurídica que entenia d'aplicació al cas suplicava dictar sentència d'acord amb la següent pètita:

"Primer.- Amb caràcter principal, es declari resolt el contracte de compravenda de data 1 de desembre del 2000 per Incompliment de "la part compradora, ordenant el retorn del xalet objecte d'aquest conveni i amb pèrdua de les sumes entregades, condemnant els demandats a indemnitzar el meu mandant pels perjudicis ocasionats que s'acreditin, entre els quals una indemnització per ocupació indeguda del Xalet Z. com a mínim des del 8 de juliol del 2011 i fins a l'efectiu retorn d'aquest immoble al meu mandant.

Segon.- Subsidiàriament, es condemni solidàriament els demandats a satisfer al Sr. Canales els següents imports:

la suma de 516.599,26 euros, augmentada amb els corresponents interessos calculats al tipus E. més dos punts des de la data de presentació d'aquesta demanda i fins al dia que es faci efectiu el seu pagament, en concepte de "C." segons document número 5 adjuntat al present escrit.

la suma de 476.263,39 euros, augmentada també amb els corresponents interessos calculats al tipus E. més dos punts des de la data de presentació d'aquesta demanda i fins al dia que es faci efectiu el seu pagament, en concepte de "C." segons document número 5 adjuntat al present escrit.

la suma de 378.637,63 euros, que haurà de ser augmentada dels interessos legals a partir del requeriment tramés als demandats en data 8 de juliol del 2011 i fins a l'efectiu pagament, en concepte de "C." segons document número 5 adjuntat al present escrit.

els imports que en concepte de serveis d'aigua, impost de propietat i altres conceptes s'acreditin en període d'execució de sentència.

Disposant que una vegada satisfets aquests imports el meu mandant haurà d'atorgar escriptura pública a favor de la Sra. Olmo o de la persona que aquesta designi, del Xalet 2 situat a XXXX en compliment del contracte privat atorgat en data 1 de desembre del 2000.

Tercer.- Imposant als demandats, en tots els casos, les costes judicials inclosos honoraris d'advocat, procurador i perits, a acreditar en període d'execució de sentència, per la seva temeritat i mala fe."

II.- Que en l'audiència celebrada el 20 de gener de 2012 la representació processal de l'adversa, sense contestar al fons, va aixecar excepció per manca de legitimació passiva ad causam la qual, prèvia tramitació del corresponent incident, fou desestimada mitjançant Aute de 16 de març de 2012.

III.- Que en l'audiència celebrada el 27.4.12 la Sra. Olmo, a través de la seva representació processal, va contestar a la demanda formulada tot presentant a l'ensems demanda reconvencional, i després d'exposar l'argumentari fàctic i la fonamentació jurídica que entenia d'aplicació al cas, suplicava dictar sentència d'acord amb la següent part petitòria:

"Vulgui rebre el present escrit i, en llurs mèrits, tenir per formulada CONTESTA A LA DEMANDA instada pel Sr. Canales, seguir-lo pels tràmits del procediment ordinari, obrir els autes a prova i, en el dia dictar sentència que desestimant íntegrament la demanda, estimi íntegrament la reconvencional, tot i condemnant al Sr. Canales a atorgar escriptura de compravenda de l'immoble objecte dels presents autes, en les condicions establertes al contracte de 1 de desembre de 2000 i, en unitat de acte, bé cancel·lant la Sra. Olmo la primera hipoteca amb l'import degudament acreditat, bé subrogant- se en la mateixa en les condicions que lliurement pacti, amb obligació a càrrec del Sr. Canales de cancel·lar la segona hipoteca per ell concertada amb C., tot i fent-li expressa imposició de costes processals, que incloguin els honoraris d'advocat, procurador i perits que hagi de menester per a la seva justa defensa."

IV.- Que en la mateixa audiència, Zurita, a través de la seva representació processal, va contestar a la demanda formulada aixecant també excepció peremptòria de manca de legitimació passiva, i després d'exposar l'argumentari fàctic i la fonamentació jurídica que entenia d'aplicació al cas, suplicava dictar sentència d'acord amb la següent part petitòria:

"1.- S'estimi l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva del Sr. Zurita.

2.- Subsidiàriament, es desestimi íntegrament la demanda contra el Sr. Zurita.

3.- En qualsevol d'ambdós supòsits anteriors, es condemni expressament en costes processals al Sr. Canales, que incloguin els honoraris d'advocats, procuradors i pèrits que hagi de menester aquesta part per a la seva justa defensa."

V.- Que les parts concernides han contestat a la demanda reconvencional presentada i després han replicat i duplicat en la forma acostumada.

VI.- Que obert el període probatori, s'ha practicat tota aquella que ha estat declarada pertinent d'acord amb la providència de 26.7.12, de 6.9.12 i 7.6.16.

VII.- Que en data 12.1.16 es va comunicar la defunció del Sr. Zurita i mitjançant providència de 14 de gener de 2016 s'acordà la suspensió de la tramitació de la causa i requerir a la representació processal del finat sobre l'eventual successió processal a efectes de prosseguir la seva tramitació.

VIII.- Que mitjançant escrit enregistrat el 22.4.16 es va donar compliment al requeriment efectuat, comunicant-se que els Srs. Ayuso i Esparza, actuant en nom i representació del seu fill menor Bonet van acceptar l'herència del Sr. Zurita a benefici d'inventari.

IX.- Que previ tancament del període probatori, en data 3.2.17 les parts han presentat els corresponents escrits de conclusions, quedant a continuació la causa referenciada vista per sentència.

XXXX.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 9.2.17 i va decidir : "PRIMER.- Estimar parcialment la demanda presentada per part del Sr. Canales contra la Sra. Olmo.

SEGON.- Declarar la resolució del contracte privat de compra venda subscrit entre el Sr. Canales i la Sra. Olmo en data 1 de desembre del 2000 i que tenia com objecte el Xalet emplaçat a XXXX, havent de retornar-se ambdues parts les respectives prestacions, per tant la Sra. Olmo haurà de retornar al Sr. Canales la referida unitat immobiliària i el Sr. Canales haurà de retornar a la Sra. Olmo el total de les quantitats percebudes per aquest concepte.

TERCER.- Estimar l'excepció de manca de legitimació passiva plantejada per la representació processal del Sr. Zurita succeït processalment, i amb representació legal del seus progenitors, pel menor Bonet.

QUART.- Desestimar la demanda reconvencional formulada per part de la Sra. Olmo.

CINQUÈ.- No efectuar un especial repartiment de costes en relació a la demanda adreçada pel Sr. Canales contra la Sra. Olmo, havent de satisfer cada part les seves. En tot cas les derivades de la demanda reconvencional, i compte tingut de la seva desestimació, hauran de ser satisfetes per part de la Sra. Olmo. Pel que fa a les costes processals causades al Sr. Zurita succeït processalment, i amb representació legal del seus progenitors, pel menor Bonet, hauran de ser suportades pel Sr. Canales. En tots els casos s'inclouen dins de les costes processals les generades pels honoraris d'advocat i procurador."

XII.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació les representacions processals dels Srs. Canales i Olmo i, en virtut dels arguments que exposaren en les seves conclusions, demanaren la seva revocació parcial d'acord amb els seus interessos.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

I.- En el present procediment, la part agent, el Sr. Canales reclama front la part defenent, la Sra. Olmo i el menor Bonet (successor processal, com hereu, del difunt Sr. ENTITY_6) en demanda en la que sosté una petició principal de resolució contractual amb condemna de la part contraria a la devolució del xalet Z., objecte de compravenda, amb pèrdua de les sumes entregades a compte del preu i al pagament d'una indemnització per ocupació indeguda del xalet des del dia 8.7.11.

La part defenent s'oposà a la demanda i formulà demanda reconvencional demanant que es condemni la part agent a atorgar escriptura pública de compravenda al seu favor, així com a cancel·lar una segona hipoteca constituïda pel venedor Sr. Canales.

La sentència d'instància estima la demanda principal i declara la resolució del contracte amb condemna de la part defenent Sra. Olmo a la devolució del xalet per incompliment del contracte (pagament del preu) així a la devolució del Sr. Canales de les sumes lliurades per la Sra. Olmo. També desestima la demanda contra el Sr. Zurita per manca de legitimació passiva i finalment també desestima la demanda reconvencional de la Sra. Olmo.

Contra tal decisió s'alcen les dues parts.

II.- Recurs interposat pel Sr. Canales.

En la pètita del seu recurs el Sr. Canales modifica parcialment la pretensió principal articulada en la demanda. En aquesta demanava 1) la resolució del contracte per incompliment de pagament de la part compradora Sra. Olmo (cosa que la sentència d'instància ja ha estimat); 2) la pèrdua de les sumes lliurades a compte del preu per la Sra. Olmo (sense més justificació) i 3) l'import d'una indemnització per ocupació indeguda del xalet objecte de la compravenda des del dia 8.7.11 (data que va rebre el requeriment de resolució contractual).

Doncs bé, ara en el seu recurs demana 1) la resolució contractual (ja innecessària per obtinguda); 2) la pèrdua de les sumes lliurades i ara ja especifica que una part d'aquestes cal imputar-les al pacte Tercer del contracte i la resta a la "compensació per l'ús de l'immoble"; i 3) la indemnització per ocupació indeguda del xalet des del maig de 2003 (abans era des del 8.7.11).

III.- Cal començar per insistir que en la pètita durant el procediment d'instància la part agent s'ha limitat a reclamar "la pèrdua de les sumes entregades" per part de la Sra. Olmo sense més especificacions i fer cap mena de referència al Pacte Tercer del contracte que diu "Si la segona part (es refereix a la Sra. ENTITY_5) no satisfà al segut venciment qualsevulla de les amortitzacions ajornades, o manqués en el compliment d'algunes de les obligacions assenyalades en el present Conveni, la primera part (es refereix al Sr. ENTITY_4) podrà optar entre exigir el compliment d'aquest Contracte, perdent la part compradora a favor de la primera part, en concepte de clàusula penal i com a indemnització de danys i perjudicis la paga i senyal, podent en aquest cas, amb la simple comunicació fefaent de la primera part contractant (es refereix al Sr. ENTITY_4), sense més tràmits, disposar de l'objecte d'aquest contracte com bé li plagui..."

IV.- El segon motiu del recurs es centra en impugnar la manca de legitimació passiva del difunt Sr. Zurita. La raó per aquesta impugnació és que aquest Sr. casat amb la Sra. Olmo a Espanya en règim de separació de béns, va fer pagaments també a compte de la compra del xalet. Hem de dir però per començar que la relació entre el Sr. Canales i el Sr. Zurita no va ser esporàdica en la compra del xalet Z. (l'objecte d'aquest procediment) sinó que havien tingut diversos negocis i fet differentes operacions conjuntes en altres promocions juntament amb el constructor Sr. Canales i l'esposa d'aquest, com es dedueix de diversa documentació aportada a les actuacions. És a dir doncs que dins aquesta relació continuada no és d'estranyar diversos pactes que ressurten del present contracte de promesa de compravenda de data 1.12.2000 que són francament peculiars, com és el cas principal del pagament del preu del xalet (a part de la paga i senyal ja esmentada) que eren 100 milions de pessetes. Per a cobrar tal part del preu varen convenir que el mateix venedor obtingués un crèdit hipotecari pel mateix import sobre el xalet que estava construint i que l'amortització del qual aniria a càrrec de la compradora ja del preu, cosa que li permetia al venedor gaudir des del primer moment de la totalitat del preu. El problema va sorgir quan la compradora no va fer front puntualment a les quotes hipotecàries, cosa que va justificar al Sr. Canales rebutjar el pagament de més quotes (ni tan sols les consignades a la Batllia) per reclamar ja la resolució en un plet anterior que va finalitzar per la STJC 174/10 de 27.1.11 que va confirmar que no procedia aquella resolució contractual pels impediments que fins aquell moment havia posat la part venedora per percebre les quotes que la part compradora anava pagant i consignant.

Doncs bé, en aquest context ens trobem que el contracte només anava a nom de la Sra. Olmo que era la compradora i única obligada pel contracte sense que resulti rellevant si el Sr. Zurita també vivia en el xalet (cosa lògica doncs era l'espòs) ni que hagués fet part dels pagaments parcials de les quotes que havien de ser amortitzades. El que resulta d'aplicació és el principi de l'eficàcia relativa (nota de la relativitat) dels contractes en el sentit que obliguen només a aquells que hi ha estat part (i als seus hereus, llevat que els drets i obligacions no siguin transmissibles) i no a tercers aliens (D.2-14,27- 4), segons reiterada i pacífica jurisprudència (STJC 20.9.01 núm. 1615; 11.11.02 núm. 1833 o Aute 6.6.2000 entre d'altres). A tot això hi afegirem que el propi Sr. Zurita ja va confessar que la seva esposa no actuava en nom d'ell sinó en nom propi exclusivament atesa la separació de béns que regia el seu matrimoni (foli 320, posició segona)

En conclusió aquest motiu també ha de ser rebutjat i confirmada la manca de legitimació passiva ad causam del Sr. Zurita amb imposició de les costes de la instància. El recurs del Sr. Canales ha de ser desestimat.

V.- Recurs de la Sra. Olmo

En el seu recurs aquesta part apel·lant ja accepta de manera expressa la resolució contractual per incompliment de la seva part i la conseqüència de retornar el xalet Z. i que el Sr. Canales li retorni les sumes pagades que ascendeixen a un total de 395.532,41EUR.

Però ara en el seu recurs demana una petició que no ha fet en la instància i que consisteix en que se li paguin també els interessos legals de les sumes entregades. Ja hem dit en el fonament jurídic Tercer que no es poden al·legar qüestions noves en aquesta alçada que no hagin estat plantejades en la instància. I aquesta petició dels interessos legals des de l'any 2000 no ha estat mai demanada ni amb caràcter subsidiari, cosa que obliga a no poder entrar en aquesta pretensió per les raons ja exposades abastament més amunt.

El seu motiu ha de ser desestimat.

VI.- En resultar desestimats els recursos procedeix imposar les costes per ells generades a les parts recurrents, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR els recursos d'apel·lació interposats per les representacions processals del Sr. Canales d'una banda, i de l'altra per la Sra. Olmo i contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 9.2.2017, que confirmem íntegrament.

Imposem el pagament de les costes causades en aquesta alçada per cada recurs a cada part apel·lant.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.