Interpretació de contracte (7100297/2014)

Sentència

Magistrats

Vincent Anière Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000093/2022 ORIGEN: 7100297/2014 - 00

NIG: 5300542120150003826

PARTS:

Apel·lant: Sr. Pulido

Representant: Sra. Vélez

Advocat: Sr. Querol

Apel·lat: Ayuso

Representant: Sra. Tejera

Advocat: Sr. Puig

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Interpretació de contracte

SENTÈNCIA 147-2022

Andorra la Vella, el 23 de novembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ha vist el recurs d’apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d’aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El Sr. Gibert va ser el promotor de la urbanització residencial CP, parròquia de X.

En data 21 de setembre de 1992, els propietaris de les parcel·les situades a la dita zona residencial, més precisament de les vuit àrees anomenades A1 (Àrea 1); A2 (Àrea 2); A3 (A3) (Àrea 3); A4 (Àrea 4); A5 parcel·les 24 a 43 (Àrea 5); A6 parcel·les 1 a 12) i TERRES A6 (Àrea 6); A7 parcel·les 14 a 23 i 44 a 51 (Àrea 7); A8 parcel·les 52 a 66 i PRAT A8 (Àrea 8),

es van comprometre a constituir-se en la Comunitat de Propietaris de la Zona Residencial CP i van adoptar el Reglament de la mateixa.

L’endemà, 22-09-1992, el promotor, representat pel seu fill Sr. Pulido, i els propietaris signant del Reglament van atorgar una transacció judicial per tal de, a traves del referit Reglament que s’havia de dipositar al Govern, posar fi a totes les discrepàncies que hagin pogut existir entre ells.

En data 29-07-1994, es va protocol·litzar el Reglament del 21-09-1992, compareixent davant del Notari el Sr. Pulido i cinc propietaris.

El dia 29-04-1999, els Srs. Pulido, Pino i Varesc van acceptar l’herència relicta pel seu pare Gibert.

El Sr. Pulido no és propietari de cap parcel·la integrant la Comunitat de Propietaris de la Zona Residencial CP, ni forma part de la mateixa.

El reglament del 1992 comporta un article 27 b) en virtut del qual el promotor va acordar pagar anyalment un import igual a un terç de l’import total degut pels propietaris de parcel·les.

Aquest pagament es va fer, primer per ell i després pel seu fill, fins al 2011 inclòs, però a partir de la contribució de l’any 2012, el Sr. Pulido va deixar de pagar.

És el mateix any 2012, exactament per Edicte de data 10-05-2012, que les urbanitzacions que conformen la zona residencial CP van ser incloses en la delimitació dels polígons d’urbanització BOPA.

En data 10-9-2018, el Comú de X encara no havia rebut els vials concernits (menys els de la urbanització U) i no ho podien ser pel fet de mancar dels serveis urbanístics bàsics.

Per carta del 06-07-2013, el Sr. Pulido va manifestar en referència a l’article 27 b) del Reglament que la contribució unilateral que el seu pare havia acordat en tant que promotor per subvenir a les despeses de la Comunitat en atenció a “altres utilitzacions” mai especificades no tenia més sentit ni raó jurídica de continuar, ja que la raó d’aquest “pagament extraordinari” havia desaparegut. D’altra banda incidia en que la Comunitat havia de cedir els vials al Comú de X.

Per correu del 06-02-2014, la Comunitat va rebutjar tal plantejament, indicant que el pagament es feia en contraprestació de la reserva de propietat que el Sr. Gibert havia fet de les carreteres de la Urbanització en mèrits de l’article 19 del Reglament. En relació a la cessió dels vials al Comú sostenia que no era pas responsabilitat de la Comunitat ja que les carreteres eren propietat exclusiva del Sr. Pulido, i que aquest era l’únic títol que tenia per circular per dites carreteres per a accedir a la seva propietat que no forma part de la Comunitat.

2.- Per escrit de data 03-10-2014, la representació processal de la ORG_0, va presentar davant de la Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra el Sr. Pulido, en reclamació de la quantitat total de 24.783,33.-€ en concepte dels imports convinguts en mèrits del Reglament General de la Urbanització de la Zona Residencial CP, més els imports que corresponguin als exercicis subsegüents i que el demandat continuï oposant-se a pagar, així com els interessos legals produïts per la suma global ara deguda i des de la data de la contesta a la demanda, així com les costes judicials i extrajudicials inclosos els honoraris d’advocat i de procurador.

3.- La representació processal del Sr. Pulido, es va oposar a la demanda formulant una excepció peremptòria de manca de litisconsorci passiu necessari en relació a les seves cohereves universals Pino i Varesc.

Sobre el fons, es va oposar a la demanda demanant la seva desestimació amb imposició de costes.

Ensems va formular demanda reconvencional, sol·licitant la condemna de l’agent a satisfer-li “la possible quantitat resultant de les proves practicades, en aquella part que ultrapassi la quantitat d’un terç comptada sobre la base de la quantitat màxima de 20.000,- Pta. per parcel·la o el seu equivalent en euros, mes la inflació corresponent a cada any a partir de l’any 1993”, més les costes processals que incloguin els honoraris d’advocat, de procurador i perit si n’hi hagués.

4.- La part agent va replicar aplanant-se a l’excepció de manca de litisconsorci passiu necessari i sol·licitant citar i emplaçar a les Sres. Pino i Varesc com a codemandades, tot i mantenint les seves pretensions i oposant-se a la demanda reconvencional.

Per Aute de data 30-04-2015 es va decidir citar dites senyores al judici. Per Aute de data 30-07-2015, aquesta Sala va decidir no admetre a tràmit el recurs d’apel·lació formulat per la part defenent en contra d’aquest Aute del 30-04-2015.

Per Aute de data 14-01-2016, es va decidir deixar fora de la causa a dites senyores.

5.- Per escrit de data 12-02-2016, la part defenent va duplicar, mantenint les seves pretensions, i després que s’hagin practicat les proves, les parts van degudament formular els seus escrits de conclusions.

6.- Per Sentència de data 08-03-2022, l’Hble. Tribunal de Batlles, Secció Civil, va decidir :

“Estimant la demanda interposada per la ORG_0 contra el Sr. Pulido i molt parcialment la reconvencional interposada per aquest darrer contra la primera, s’escau:

Primer.- Condemnar la part defenent al pagament de la suma de 63.890,33 € corresponent als exercicis 2012 a 2019, augmentada pels interessos legals comptadors des de la fermesa de la present resolució, i fins a total liquidació del deute; més totes altres quantitats que s’hagin devengat per tal concepte a comptar de l’exercici 2020.

Segon.- Imposar l’abonament de les costes processals causades per la demanda principal i per la demanda reconvencional, segons allò precisat al darrer Fonament de dret de la present resolució.”.

7.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Pulido, demanant la seva revocació i que es dictés una altra desestimant la demanda i imposant a la part agent les costes d’ambdues instàncies.

El recurs es fonamenta sobre la consideració general que el tribunal ha fet una errònia apreciació de la prova i especialment una mala interpretació del Reglament.

Argumenta en síntesi que la sentència no reflecteix tots els antecedents i que erra en considerar que el pagament que va acordar el promotor ho era pel fet que es reservava la propietat de les carreteres quan, segons la pròpia lletra de l'article 27 del Reglament, que no admet cap altra interpretació, la contribució acordada pel seu difunt pare obeïa "a altres utilitzacions" de la zona, en tenir altres finques més enllà de la urbanització i a les que s'accedia per la mateixa carretera ; que els fets negatius no es poden provar (prova diabòlica) i la sentència no té en compte que la part agent no va discutir la seva afirmació que ja no existien aquelles "altres utilitats" limitant-se a repetir en la rèplica que la contribució del Promotor ho era per ser propietari de les carreteres ; que el reconeixement pels propietaris de parcel·les i per la Comunitat de l’existència de servituds de pas anteriors a 1992 a favor del Promotor, familiars i altres, comporta forçosament que la contribució voluntària del Sr. Gibert tampoc ho era per l'ús de les carreteres, i si els hereus del promotor passen per les carreteres de la Comunitat, és en exercici del dret de pas que aquesta va reconèixer al propi Reglament, i no per haver-se reservat la propietat dels vials el promotor ; els altres elements del Reglament que la sentència d'instància ha passat per alt (article 19 ) permeten adonar-se que la contribució del Promotor era voluntària per "altres utilitats", ja que si la Junta de la Comunitat te potestat per autoritzar dret de pas per les carreteres de la Urbanització, no és lògic ni versemblant que el Promotor hagués de contribuir pel fet de ser propietari de les carreteres, i que per efectuar una interpretació integradora del Reglament cal veure totes les referències que aquest efectua al Promotor i no solament algunes d'elles.

8.- La representació processal de la ORG_0 demana la seva total confirmació, amb imposició de les costes a la part apel·lant.

Exposa, de forma resumida, que no és cert que la figura del promotor va desaparèixer ; que és en aplicació de l’article 27 b) del Reglament que el defenent és deutor ja que el seu causant, en la seva condició de promotor de la Urbanització, es va comprometre a pagar en consideració i en contraprestació a la reserva a favor seu de la propietat exclusiva de les carreteres de la zona residencial i del terreny on estan bastides (article 19); que els pagaments es van fer fins al 2012 ; que l’expressió “altres utilitzacions” emprada a l’article 27 es refereix a que el pagament que correspon al promotor ho es en concepte de la reserva de propietat de les carreteres ;

que el demandant no pot intentar interpretar el Reglament d’una altra manera ; que era al defenent provar quines eren aquestes altres utilitats diferents de la reserva de propietat que s’haurien extingit, i finalment que dites carreteres encara són de la propietat del Sr. Pulido i no pas del Comú de X.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Recordarem per començar que la interpretació dels contractes, quan és necessària per part del jutge, s’ha de fer respectant la seva literalitat però tenint en compte tots els elements que integren el contracte com el context del seu atorgament i les condicions de la seva execució, el tot per esbrinar la voluntat comuna real de les parts i el resultat concret que volien obtenir (per una exposició d’aquestes regles, veure per exemple TSJC 435/2014 del 14-04-2015).

En el nostre cas, el fet que una sèrie d’articles del Reglament no es refereixin al promotor no canvia res a la lectura que s’ha de fer dels articles que permeten entendre quina va ser la voluntat de les parts i quin és el fonament de l’obligació contreta pel Sr. Pulido de pagar un import anyal per a alimentar els fons de la urbanització.

L’article 19è (del Capítol V “De la propietat i manteniment dels serveis i càrrecs”) estipula :

“a) La propietat de les carreteres i del terreny sobre el qual estan construïdes restarà del Promotor.

Sense perjudici que la Comunitat pugui passar els serveis generals de la Urbanització pel subsòl de les carreteres de la mateixa, els compradors de parcel·les adquiriran, i en el seu cas transferiran, el dret perpetu d’ús de les carreteres, del sistema de distribució d’aigua i d’altres instal·lacions generals de conformitat amb el propòsit al qual estan destinades.

En tots els casos esta expressament prohibit l’aparcament no correcte de vehicles, o l’emmagatzematge de materials en carreteres o voravies dins de la zona.

Està prohibida la utilització de les carreteres per persones o vehicles no autoritzats o per vehicles que pugui danyar la carretera.

No s’autoritzaran altres drets de pas per les carreteres tret dels previstos en l’apartat b) anterior, amb l’excepció d’aquells que tinguin l’autorització expressa per escrit de la Junta de la Comunitat i del Promotor.”

Quant a l’article 27è (Capítol VII “Els fons de la urbanització”), que constitueix el cor del litigi i en base al qual la Comunitat efectua la seva reclamació invocant el seu punt b), estipula :

“a) La Comunitat crearà un fons per poder pagar i cobrir els imports previstos en aquest Reglament. Amb el consentiment de la majoria dels propietaris de parcel·les concernides, el fons podrà ser també utilitzat per pagar altres despeses de gestió i d’administració a benefici dels propietaris de parcel·les en general, o per a la conservació o serveis generals de les diferents àrees de la Urbanització. Tota despesa prevista o els fons per a despeses previstes, per a obres de millora o reformes substancials requeriran el consentiment a través del vot, tal com s’especifica en l’Article 26è d).”

La contribució que es requerirà de cada propietari de parcel·la serà d’un màxim de vint mil pessetes (20.000,- Pts) l’any, l’import que s’augmentarà únicament per la inflació tal com s’assenyala en l’Article 33è. L’import a pagar cada any, dins d’aquest límit, serà recomanat per la Junta i aprovat per la Comunitat en el seu conjunt. A més dels pagaments de cada propietari de parcel·la el Promotor ha acordat pagar un import igual a un terç de l’import total degut pels propietaris de parcel·les, en consideració a d’altres utilitzacions de la Zona. Aquests imports es faran efectius dins del termini del mes següent al a celebració de l’Assemblea Anual General, cada any.

Cada propietari de parcel·la pagarà per l’aigua utilitzada en la seva parcel·la, dintre del mes següent a la presentació del corresponent rebut per part del Comú o de la Comunitat.

El Fons, i per tant, tots els pagaments o ingressos que puguin fer-se, operarà mitjançant un compte bancari obert a nom de la Comunitat regida pel present Reglament. Els càrrecs a compte requeriran les signatures d’almenys dos dels següents: el President; el Vice-President; el Tresorer; o en absència de més d’un d’ells, d’un o dos altres membres de la Junta elegida de la Comunitat, havent de ser aprovats per la Junta a tal efecte.”

Finalment, la disposició final sisena diu :

“Les referències al promotor que consten en aquest Reglament corresponen al propietari de les carreteres de tota la Zona, Sr. Gibert, i els seus hereus.”

Ara bé, considerant tots els altres articles del Reglament i en particular els apuntats en la sentència d’instància que tenen per a objecte regular les relacions entre els propietaris de parcel·les i el promotor-propietari de les carreteres i la gestió de les mateixes, compte tingut de les condicions concurrents quan es va adoptar dit Reglament com de la inexistència d’una altra utilització de la zona per part del Sr. Pulido, i vist el clar sentit literal d’aquestes estipulacions, no podem arribar a una altra interpretació que la realitzada de manera encertada pel tribunal que la voluntat comuna del Sr. Pulido i dels propietaris, i no pas l’única voluntat del primer, era que, en la seva qualitat de propietari de les carreteres, pagui anyalment un terç de la previsió general de despeses generals sense cap límit temporal ni cap condició extintiva.

El fet de reconèixer les servituds de pas de les quals era titular el Sr. Pulido abans del 1992 no pot canviar el sentit del Reglament que acabem d’exposar ja que, d’una part, essent propietari de les carreteres no necessita invocar cap servitud per passar per les mateixes, i d’altra part, com ho veurem després, el Sr. Pulido té confessat que l’únic títol que té per utilitzar els vials de la residencia per a accedir a les parcel·les de la seva propietat és la reserva de propietat que el seu pare va efectuar el 1992.

És justament perquè l’article 19 preveu que la propietat de les carreteres es queda al promotor que el mateix article preveu el dret perpetu d’ús de les carreteres.

Segon.- Un dels arguments principals de la part defenent i ara apel·lant és que seria obvi que amb la constitució de la "Comunitat de Propietaris de la Zona Residencial CP", la figura del Promotor va desaparèixer.

Però, la qüestió no es pas tant de saber si va desaparèixer “la figura del promotor”, doncs és evident que un cop acabada la residència i venudes totes les parcel·les el promotor no té quasi cap rol, sinó el fet que el Sr. Gibert va intervenir en aquesta qualitat de promotor al moment d’establir el Reglament, al moment de la transacció i al moment de protocol·litzar el Reglament, ja que és en aquesta qualitat que es va reservar la propietat de les carreteres.

Dit d’una altra manera, compartim la conclusió de la sentència que quan es parla del “promotor” s’ha d’entendre el propietari de les carreteres de la urbanització, tal com diu la disposició final sisena.

Quant a l’expressió que la contribució es fa “en consideració a d’altres utilitzacions de la Zona.”, no és cert que el tribunal no hauria respectat els principis de la càrrega de la prova.

És un principi basic que ha de provar qui afirma no qui nega i que correspon al demandat la càrrega dels fets impeditius o extintius de la seva obligació. Havent establert la Comunitat l’existència de l’article 27 b) i la realitat dels pagaments efectuats fins al 2011, era al Sr. Pulido provar que havien existit i desaparegut utilitats diferents de les que ressurten de la lectura del Reglament. I no es tracta de cap prova diabòlica sinó que podia provar quin esdeveniment justificava que després de pagar durant anys (el seu pare i després ell) s’havia deixat de fer-ho al 2012.

Al respecte, és de recordar que en fase d’al·legacions el Sr. Pulido va sostenir que les utilitzacions en qüestió corresponien en la realització per part del promotor d’una activitat en zones pròximes a la Comunitat que podia produir molèsties als veïns. Però cap prova s’ha aportat al respecte quan no es tracta de la prova d’un fet negatiu puix era possible establir l’existència d’aquesta activitat.

De la mateixa manera, la part defenent ha justificat el fet que els pagaments van continuar fins al 2011, sia més de 11 anys després de la defunció del seu pare, per una “inèrcia” del Sr. Pulido, però no apareix creïble que hagi continuat satisfent anyalment tal import d’importància en aplicació de l’article 27 b) si la causa havia desaparegut.

En realitat, el Sr. Pulido, que no és propietari de cap parcel·la integrant la Comunitat de Propietaris de la Zona Residencial CP, ni forma part de la mateixa, té confessat que l’únic títol que té per utilitzar els vials de la residencia per a accedir a les parcel·les de la seva propietat és la reserva de propietat que el seu pare va efectuar el 1992.

També ha explicat en la seva confessió en judici que és al moment que va conèixer que el Comú havia exigit que els vials se li lliurin que va decidir deixar de pagar.

Potser que en tals paràmetres no li interessava més ostentar la posició de promotor-propietari de les carreteres i assumir el cost anyal corresponent, però aquesta circumstància no constitueix la desaparició “d’altres utilitzacions de la Zona” i justament, com ha conclòs el tribunal, la situació seguirà la mateixa fins que es procedeixi a la cessió dels vials al Comú.

I no és l’objecte del present litigi determinar qui haurà d’assumir els treballs d’adequació necessaris per a poder procedir-ho.

Així les coses, considerem que és la qualitat de propietari de les carreteres que fonamenta l’obligació contreta al 1992, i no pas cap voluntat unilateral del Sr. Pulido de contribuir al fons financer de la Comunitat.

Per tant, no havent-se acreditat cap modificació de la situació jurídica de les parts, ni cap justificació per a deixar d’honorar dita obligació, no podia el Sr. Pulido deixa de pagar la seva contribució anyal.

Per tot l’exposat, confirmem la sentència d’instància.

Tercer.- La desestimació del recurs justifica imposar al recurrent les costes d’aquesta alçada.

Decisio

En atenció a tot el que s’ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Desestimar el recurs interposat per la representació processal del Sr. Pulido contra la Sentència de l’Hble. Tribunal de Batlles de data 08-03-2022 que confirmem íntegrament.

Imposar al Sr. Pulido les costes judicials de segona instància inclosos els honoraris de procurador i d'advocat.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.