ARRENDAMENTS URBANS. acció en resolució del contracte d'arrendament per impagament de la renda - acció en reclamació de quantitat de les rendes, despeses complementàries (3000251/2018)

Sentència

Magistrats

Albert Andrés Pereira Jaume Tor Porta Vincent Aniére

TSJC.- 0000285/2019 ORIGEN: 3000251/2018 - 00

NIG: 5300542120180001831

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 31 d'octubre del 2019

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, que ho és del Tribunal, i els magistrats Srs. Vincent Anière i Jaume Tor Porta, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit presentat en data 19-6-2018, la representació processal de la societat Aguilar formulava demanda contra el Sr. Ricart, en desnonament i reclamació de quantitat per la qual sol·licitava es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament de 22-12-2016 atorgat entre les parts, i condemnant el defenent a:

Primer.- deixar la unitat immobiliària objecte d'arrendament, lliure, vàcua i expedita, a la disposició de la part agent;

Segon.- pagar a la seva patrocinada la quantitat global de 16.691,91.-

EUR -que es deriva dels lloguers endarrerits i les despeses d'electricitat, deducció feta de la fiança liquidada-, augmentada dels interessos legals corresponents;

Tercer.- pagar el cost de pintura de la unitat immobiliària objecte de l'arrendament denunciat en mèrits de l'obligació contreta al pacte cinquè del contracte d'arrendament del 22 de desembre del 2016;

Quart.- satisfer en concepte d'indemnització preufetera pels danys i perjudicis que s'ocasionin per l'ocupació indeguda de la unitat immobiliària que ens ocupa, l'import mensual corresponent fins el retorn efectiu de la possessió de la cosa arrendada a aquesta part, més les despeses complementàries;

Cinquè.- pagar el cost del burofax enviat a raó de la suma de 24,32.-

EUR;

Sisè.- pagar els eventuals danys que prèvia inspecció ocular de l'habitatge quedin acreditats i que es quantifiquin en període d'execució de sentència;

Setè.- satisfer les costes processals derivades del present plet, incloent els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part.

II.- En data 3-10-2018, la representació processal del Sr. Ricart contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions de la part demandant i al mateix temps articulava demanda reconvencional tot i sol·licitant es dictés Sentència condemnant la part demandant a alçada de la quantitat de 207.586,40.- EUR pels danys i perjudicis causats al seu patrocinat per l'incompliment de les obligacions contractuals de la part contrària.

III.- El dia 19-11-2018, la representació processal de la mercantil demandant contestava la demanda reconvencional plantejada oposant-se a la mateixa, tot i sol·licitant el seu rebuig íntegre amb imposició a la part adversa de les costes ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

IV.- Practicats els mitjans de prova proposats per les parts litigants i evacuats els respectius escrits de conclusions, l'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 19-6-2019 amb la següent part decisòria:

"D E C I D E I X : que desestimant íntegrament la demanda principal formulada per la societat mercantil andorrana per participacions "Aguilar" contra el Sr. Ricart, i donant-se lloc parcialment a la reconvenció, ha de declarar i declara resolt el contracte d'arrendament d'habitatge sobre la Casa número X de la Urbanització KPH de la Carretera de la Comella d'Andorra la Vella, deixant-se el destí de la fiança pel període d'execució de sentència segons s'ha raonat anteriorment, i imposar les costes processals d'aquesta instància a l'instant d'aquest plet".

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la societat Aguilar i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions de 12-7-2019, demana es dicti sentència, revocant íntegrament la Sentència d'instància en el sentit de declarar la resolució del contracte d'arrendament subscrit, condemnant el demandant a pagar la suma de 15.000.- EUR en concepte de rendes impagades devengades en el període comprès entre els mesos de juliol del 2017 a juny del 2018 (ambdós inclosos) una vegada descomptada la fiança de 3.000.- EUR, més els interessos legals generats des de la data de la contesta a la demanda, condemnant també el demandat a pagar la quantitat de 1.691,91.- EUR en concepte de consums elèctrics pel període descrit, més els interessos legals generats a comptar de la contesta a la demanda, més el pagament del cost de pintura de la unitat immobiliària arrendada segons es desprenia del pacte cinquè del contracte de 22-12- 2016. Pretenia també que es disposés la condemna del demandant al pagament del lloguer mensual i serveis complementaris fins el dia 5-7-2018 (data del retorn de la possessió de la unitat immobiliària), en concepte d'indemnització per danys i perjudicis derivats de l'ocupació indeguda. Finalment pretenia la condemna del Sr. G al pagament del cost del BUROFAX (24,32.- EUR) i al pagament de les costes ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Subsidiàriament, en cas que la Sala avalés el raonament de l'Òrgan d'instància interessava que es ponderés l'import a satisfer pel demandat en concepte de lloguers impagats i despeses derivades dels consums elèctrics, sense efectuar pronunciament en relació a les costes judicials.

VI.- Per escrit de 9-9-2019, la representació processal del Sr. Ricart s'oposava al recurs d'apel·lació interposat interessant la íntegre confirmació de la Sentència en el seu dia dictada, el tot amb imposició de les costes ocasionades en aquesta alçada a la part recurrent.

VII.- Per Providència de 11-9-2019 s'elevaven les actuacions a aquesta Sala del Tribunal Superior de Justícia als efectes resultants de l'art. 10 de la Disposició Addicional Segona de la LAFU.

Ha actuat com a magistrat ponent el Sr. Jaume Tor Porta

FONAMENTS DE DRET

I.- ANTECEDENTS D'INTERÈS:

Per contracte perfeccionat en data 22-12-2016, la societat Aguilar arrendava en favor del Sr. Ricart la casa núm. X de la Urbanització KPH de la carretera de La Comella (Andorra la Vella) per una durada de 5 anys a partir del dia 1-1-2017. El preu de la renda es fixava en la suma mensual de 1.500.- EUR, convenint-se que l'arrendatari pagaria el lloguer en metàl·lic els tres primers mesos de vigència del contracte i la resta seria abonada semestralment dins dels tres primers dies de cada període mitjançant domiciliació bancària del rebut corresponent. Tampoc es discuteix que el dia 29-12-2016, el Sr. G va lliurar a la societat arrendadora la quantitat de 3.000.- EUR en concepte de fiança (art. 15 de la LAFU) i que a partir del mes de juliol del 2017, l'arrendatari deixava de satisfer la renda pactada i el cost dels serveis accessoris que també anaven al seu càrrec.

En aquest context, la representació processal de la societat Aguilar articulava una acció en resolució del contracte d'arrendament per impagament de la renda i una acció en reclamació de quantitat a través de la qual perseguia la condemna del Sr. G a pagar les rendes i despeses complementàries impagades, més els interessos produïts per aquests imports. També reclamava una indemnització per ocupació indeguda a comptar del moment en que el contracte fos declarat resolt equivalent al preu de la renda i serveis complementaris, l'import corresponent al preu del burofax tramés i una indemnització en l'eventualitat que es pogués apreciar que s'havien causat danys en la casa arrendada. Finalment, pretenia que les costes derivades del procediment fossin imposades a la part demandada.

La representació processal del Sr. G s'oposava a la demanda sostenint essencialment que l'immoble arrendat presentava defectes d'impermeabilització d'una intensitat tal que impedien viure amb normalitat en el seu interior. Referia que malgrat haver-se queixat en reiterades ocasions a la immobiliària demandant i al propietari de la casa, els defectes no feren més que aguditzar-se fins al punt que van afectar les instal·lacions elèctriques, l'ascensor, la caldera de calefacció i el dipòsit d'aigua. Considerava que concorria un clar incompliment contractual de l'arrendador a les previsions de la LAFU (art. 26.4 i 26.6) que justificaven de la resolució del contracte d'arrendament. Sostenia que si bé amb la seva filla havien continuat ocupant la casa arrendada fins al mes d'abril del 2018, això no permetia considerar que aquesta reunia les condicions per a ser habitable, resultant especialment rellevant el fet que l'inspector de Govern acabès precintant la casa pel perill que suposava. També articulava demanda reconvencional per la quantitat de 207.586,40.- EUR pels perjudicis que referia haver experiment a conseqüència dels problemes sorgits per raó de l'estat de l'immoble de constant referència.

Per Sentència de data 19-6-2019, es desestima íntegrament la demanda articulada per la societat Aguilar i s'estima parcialment la demanda reconvencional plantejada per la representació processal del Sr. Ricart, en declarar resolt el contracte d'arrendament subscrit, tot i deixant pel període d'execució de Sentència el destí de la fiança, i imposant a la primera el pagament de les costes processals de la instància. Es raona que els mitjans de prova valorats de conformitat amb la regla de la sana crítica portaven a considerar que ja des del 1-2-2017 l'arrendatari s'havia queixat de les infiltracions d'aigua i dels inconvenients que en resultaven, i que malgrat les intervencions que s'havien pogut efectuar, el Sr. G no havia pogut "destinar la cosa arrendada a l'ús pactat i això per culpa imputable exclusivament a l'arrendador tot i que a aquest se li hagi de reconèixer el mèrit d'haver efectuat en la finca arrendada i en les seves instal·lacions, algunes de les reparacions al seu càrrec i que eren necessàries perquè la cosa arrendada pogués continuar destinant-se a la finalitat per la qual havia estat arrendada". Afegia seguidament que l'incompliment reiterat en una condició que havia de ser qualificada d'essencial en el contracte d'arrendament, justificava que l'arrendatari pogués demanar la resolució del conveni, "sense veure's condemnat al pagament d'aquelles quantitats dineràries descrites de contrari ni poder operar el còmput d'indemnització preufetera pels danys i perjudicis que s'ocasionin per l'ocupació indeguda de l'habitatge arrendat".

I és contra aquesta decisió que s'alça la representació processal de la mercantil Aguilar en mèrits dels greuges que es precisen en l'apartat següent.

II.- Considera que el raonament de l'òrgan judicial d'instància suposava admetre que l'arrendatari havia ocupat durant un any i mig la casa arrendada sense haver de pagar cap tipus de contraprestació. En relació als defectes que la contrapart relatava sosté que el més lògic per part de l'arrendatari hauria estat marxar tant bon punt els havia constatat. Referia que en realitat, el Sr. G es va aprofitar clarament de la situació, mantenint-se en l'immoble arrendat sense pagar lloguer ni tampoc pagar les despeses de consums que ell mateix havia realitzat; que la seva representada havia efectuat innombrables intervencions per a reparar les incidències aparegudes i que en definitiva considerava que la situació concurrent no s'incardinava en les previsions dels articles 26.4 i 26.6 de la Llei de forma que el Sr. G no podia veure's alliberat de pagar la renda pactada. En conseqüència considerava que havia acreditat tots els fets exposats en l'escrit de demanda de manera que era procedent revocar la Sentència d'instància i acollir íntegrament les pretensions articulades, en concórrer la causa resolutòria legal prevista en l'art. 32 de la LAFU.

III.- S'infereix de les actuacions practicades que quan es perfeccionava el contracte d'arrendament de la casa núm. X de la Urbanització KPH de la carretera de La Comella, la mateixa es trobava en perfecte estat i totalment moblada (vegi's les fotografies annexades al contracte d'arrendament folis 12 i ss). No obstant, a partir de principis del mes de febrer del 2017, la mateixa va començar a presentar patologies per humitat subsegüents a les infiltracions d'aigua que patia, especialment en el local de la caldera de calefacció en que l'aigua accedia pel conducte de la xemeneia, així com en la fossa de l'ascensor. De la mateixa manera resulta acreditat que la societat arrendadora o la propietat de l'immoble efectuaren nombroses intervencions per tal de reparar les fuites d'aigües que patia la casa (vegi's per això la nombrosa documental que s'incorpora a la contesta a la demanda reconvencional, folis 163 i ss), si bé sembla que a través de les mateixes no es va corregir definitivament les patologies patides atès que s'anaven reproduint amb major o menor intensitat en cada ocasió que plovia, fins que el dia 11-5-2018 (folis 120 i ss), un inspector del M.I. Govern d'Andorra en seguiment a la denúncia formulada pel Sr. G, constatava com les instal·lacions tècniques de la casa (electricitat, ascensor i calefacció) no tant sols es trobaven afectades pels problemes d'humitat, sinó que també va apreciar la presència d'aigua resultant de les filtracions i impermeabilització insuficient, prohibint la posada en funcionament de les instal·lacions elèctriques, de calefacció i ascensor fins a l'arranjament d'aquest defectes, considerant que l'immoble no era apte per a ser habitat.

Amb anterioritat però a la intervenció de l'inspector del Govern, i en quant a l'habitabilitat de la casa, s'ha de considerar que malgrat les infiltracions d'aigua siguin inqüestionables, en realitat aquestes es trobaven molt localitzades a la zona de la caldera de calefacció i fossa de l'ascensor (cfr en aquest sentit el correus electrònics folis 95, 102, 119, 188, 190, 196, 212 i les fotografies 103 a 108, folis 224, 228, i les precisions realitzades pels testimonis Srs. Araujo -foli 270 pregunta 5-, Águila -foli 273 pregunta 6- i Ayuso -foli 276 pregunta 12-. És cert que podien existir alguna que altre incidència derivada de la condensació d'aigua en les restants estàncies de la casa (taques a alguna paret ···), aquestes però intervenien de manera molt puntual i eren resoltes per la part arrendatària i en aquest sentit resulten especialment il·lustratives les nombroses factures que ha incorporat en la seva contesta a la demanda (folis 163 i ss), de manera que deixant de banda les molèsties que podia representar a la part arrendatària el fet de no poder emprar l'ascensor o bé que ocasionalment el servei elèctric i calefacció es poguessin aturar, les infiltracions d'aigua es situaven en uns indrets que no impedien l'ús de la casa en les seves estances principals. Ans el contrari, tant el Sr. G com la seva filla hi van estar residint durant aproximadament un any i mig, durant el qual també van conviure uns set o vuit mesos amb el Sr. Ribes i el seu fill (foli 281 resposta 4) i amb la Sra. Sanç (foli 278, resposta 3 i 4). En conseqüència no es pot considerar que els defectes que presentava l'immoble arrendat fossin d'una gravetat tal que impedissin la seva habitabilitat o la dificultessin extraordinàriament de manera que la suspensió del pagament de la renda decidida unilateralment per l'arrendatari no resultava proporcional. En efecte, l'obligació de pagament de la renda a càrrec de l'arrendatari, en tractar-se de la seva obligació essencial, sols es pot veure suspesa en el supòsits i seguint els condicionants contemplats per la Llei. En aquest sentit, la LAFU contempla en el seu article 30 la suspensió del contracte d'arrendament indicant: "Quan per ordre de l'autoritat competent hagin d'executar-se obres que impedeixin que la finca continuï ocupada, el contracte d'arrendament queda en suspens pel termini que durin aquelles, i queda igualment suspesa l'obligació del pagament de les rendes. Això no obstant, en aquest supòsit l'arrendatari pot optar per la resolució del contracte". Aquest supòsit no concorria en el cas examinat i per tant l'arrendatari, malgrat les incidències que patia la casa, no podia suspendre unilateralment la seva obligació de pagament pretextant deficiències greus en la cas arrendada que l'ha feien inhabitable però alhora continuar ocupant- la amb normalitat. Davant de la situació que descriu, li corresponia instar la resolució del contracte d'arrendament, reclamant eventualment els danys i perjudicis ocasionats, però el que no podia pretendre és romandre sense haver de satisfer cap tipus de contraprestació la casa que ocupava, i no esperar a que la part arrendadora iniciés un procediment per a obtenir la resolució del contracte per impagament de la renda per al seu tomb denunciar el contracte d'arrendament subscrit per incompliments de la societat demandant.

En aquest context, escaurà estimar el recurs d'apel·lació articulat tot i revocant la Sentència d'instància, havent d'estimar-se la demanda articulada declarant-se resolt el contracte d'arrendament amb efectes a comptar del dia 7-5-2018, data en que el Sr. G rebia el BUROFAX en que la part arrendatària comunicava la resolució del contracte d'arrendament per manca de pagament de la renda (foli 25). Quant a l'eventual ocupació indeguda, aquesta sols es podrà estendre fins el dia 11-5-2018, en que l'inspector del M.I. Govern d'Andorra constatava la inhabitabilitat de la casa i prohibia la utilització dels fluids elèctrics, calefacció i ascensor en la mateixa: a partir d'aquesta fita la casa esdevenia impròpia per al seu ús residencial i no podia ser ocupada.

En conseqüència escaurà condemnar el defenent a satisfer a la part agent la suma de 1.500 X 10 mesos (juliol 2017 a abril 2018) en concepte de lloguers impagats.

També escaurà condemnar-lo a satisfer la suma de 1.691,91.- EUR en concepte de consums elèctrics pel període descrit, més els interessos legals generats a comptar de la contesta a la demanda.

No podrà però prosperar la pretensió articulada en concepte de pintura doncs malgrat aquesta obligació es trobi contemplada en el contracte, els problemes d'humitat en la casa arrendada porten a considerar que aquesta operació era necessària per les pròpies patologies de la casa i per tant no pot ser repetida al Sr. G.

En concepte d'ocupació indeguda aquesta s'ha de fixar en 1.500 : 30 X 11 = 550.- EUR en atenció a allò raonat amb anterioritat.

No es poden posar a càrrec de l'arrendatari les despeses generades en concepte de consums elèctrics a partir del mes de maig del 2018 doncs en definitiva a partir d'aquesta data no s'ha pogut fer ús d'aquest servei per motius directament imputables a les deficiències internes de la casa.

Pel que es refereix al cost del burofax reclamat (24,32.- EUR) el seu import es troba justificat (folis 25 i ss) i deriva de la carta extrajudicialment tramesa per la qual es notificava la resolució del contracte per manca de pagament de la renda. Es tracta per tant d'una despesa necessària directament imputable a la conducta de la part demandada que per tant li ha de ser repercutida.

Finalment, la fiança consignada per l'arrendatari a l'inici de la relació contractual, haurà de ser repercutida sobre la quantitat global en període d'execució de Sentència.

IV.- Quant a les costes, la demanda ha resultat parcialment estimada de manera que no ha de fer-se pronunciament al respecte d'aquelles ocasionades en la instància.

L'èxit parcial del recurs plantejat comporta que tampoc hagi de fer-se pronunciament al respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Aguilar contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 19-6-2019 que revoquem íntegrament i en el seu lloc disposem l'estimació parcial de la demanda articulada contra el Sr. Ricart, declarant resolt el contracte d'arrendament atorgat al respecte de la casa X de la urbanització KPH de la Carretera de la Comella amb efectes a partir del dia 7-5-2018, condemnant el Sr. G a satisfer a la societat Aguilar la suma de 15.000.- EUR en concepte de rendes impagades, 1.691,91.- EUR en concepte de despeses accessòries, de 550.- EUR en concepte d'ocupació indeguda i 24,32.- EUR en concepte de cost del burofax tramès, més els interessos legals generats pels dos primers imports des de la data de la contesta a la demanda (3-10-2018) i fins el dia del seu total pagament. La fiança consignada per l'arrendatari a l'inici de la relació contractual, haurà de ser repercutida sobre la quantitat global en període d'execució de Sentència. La resta de pretensions articulades han de ser desestimades. No escau fer pronunciament al respecte de les costes ocasionades en cap d'ambdues instàncies.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Decisio