Arrendaments urbans-condicions de constatació de l'estat del local d'habitació arrendat al moment del seu retorn (5000166/2022)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

PARTS:

Apel·lant: Sr. Pla

Representant: Sra. Gibert

Advocat: Sr. Villegas

Apel·lat: Srs. Almansa i Morell

Representant: Sr. Anaya

Advocat: Sra. Ayuso

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

TSJC.- 0000170/2023 ORIGEN: 5000166/2022 - 0

NIG: 5300542120220000826

OBJECTE: Arrendaments urbans-condicions de constatació de l'estat del local d'habitació arrendat al moment del seu retorn

SENTÈNCIA 000134/2023

Andorra la Vella, el 8 de novembre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 01-10-2019, el Sr. Pla, com a part arrendadora, i els Srs. Almansa i Morell, com a part arrendatària, van firmar un contracte d'arrendament d'habitatge de la casa número 00 de la XXXX, per una durada de 5 anys i un lloguer mensual de 1.800.-euros, amb una fiança de 3.600.-euros.

En data 31-12-2020, els arrendataris van dipositar les claus de la casa prop de la Batllia i les mateixes va ser recuperades pel fill del propietari el 16-08- 2021.

En data 05-10-2021, el Saig, Sr. Benítez, va procedir a petició de l'arrendador a una inspecció de la casa, qui va fer després realitzar un informe pericial per a quantificar els danys segons ell imputables als llogaters.

Per carta d'advocat del 17-02-2022, l'arrendador va reclamar als arrendataris l'import total de 8.149,50.-euros en concepte de danys causats a l'habitatge.

2.- Per escrit de data 21-04-2022, la representació processal del Sr. Pla va formular demanda a tramitar pel procediment d'arrendaments urbans contra els Srs. Almansa i Morell demanant llur condemna solidària a pagar-li :

3.600.-euros en concepte de renda dels mesos de novembre i desembre del 2020,

6.750.-euros en concepte d'indemnització per manca de preavís

8.149,50.-euros en concepte de danys i perjudicis segons informe pericial i prèvia compensació amb la fiança de 3.600.-euros

441,60.-euros en concepte del cost elaboració de l'informe pericial

327,93.-euros en concepte del cost de la intervenció del Saig

131,90.-euros en concepte d'honoraris per la intervenció notarial.

3.- Per escrit de datat 16-06-2022, la representació processal dels Srs. Almansa i Morell es va oposar a la demanda, sol·licitant la seva íntegra desestimació, tot i formulant una demanda reconvencional per tal de condemnar al Sr. Pla a satisfer-los :

31.590.-euros en concepte de diferència entre l'import del lloguer de la casa arrendada (1.800EUR) i el lloguer de la casa llogada a comptar de la resolució anticipada per negligència del propietari (2.500EUR mensuals x 3 anys i 9 mesos)

5.000.-euros en concepte de dos mesos de fiança del nou contracte d'arrendament

1.766,05.-euros en concepte de despeses de mudança

46,99.-euros pel cost de substitució del termòstat de la caldera

137,17.-euros en concepte de factures per consum d'electricitat

900,00.-euros per perjudicis i danys morals.

Per escrit de data 15-09-2022, la representació processal del Sr. Pla es va oposar a la demanda reconvencional, demanant la seva íntegra desestimació.

4.- Evacuat el tràmit de proves, es va degudament practicar la vista oral, essent precisat que la part agent va desistir de la seva reclamació en concepte d'indemnització per manca de preavís.

5.- El Tribunal Unipersonal del Batlle, va dictar sentència de data 05-06-2023

, decidint :

"Primer.- Estimar en part la demanda formulada per part de la representació processal del Sr. Pla contra els Srs. Almansa i Morell en el sentit de condemnar-los solidàriament a satisfer-li 3.600EUR. En tot cas aquesta quantitat resulta compensada amb la fiança de 3.600EUR en el seu dia dipositada per part dels ara demandats.

Segon.- Desestimar íntegrament la demanda reconvencional formulada per part de la representació processal dels Srs. Almansa i Morell contra el Sr. Pla.

Tercer.- No efectuar una especial condemna en relació a les costes processals generades per la demanda principal. En quant a les derivades de la demanda reconvencional, amb l'abast que deriva de l'article 356 Cpc, són imposades solidàriament als Srs. Almansa i Morell.".

6.- En contra d'aquesta resolució va interposar recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Pla, demanant la seva revocació parcial i retornar els presents autes al Tribunal de primera instància ordenant que resolgui sobre els motius d'impugnació, considerant suficient el grau de certesa per atribuir els danys materials reclamats als defenents i fer especial condemna en relació a les costes processals generades per la demanda principal.

Fonamenta el seu recurs sobre un error en la valoració de la prova.

De manera resumida, sosté en primer lloc que el tribunal, qui reconeix les dificultats de l'arrendador per obtenir l'acte de constatació dels danys, hauria degut tenir en compte les circumstàncies personals i la qualificació professional de la Sra. Almansa les quals, com a Batlle, li fan exigible un major grau de diligència, i superior al que el tribunal ha exigit del fill del Sr. Pla per a valorar les condicions en que es van establir l'acte de constatació i la pericial.

En segon lloc, sosté que la defenent no ha provat el bon estat de l'immoble al moment de consignar judicialment les claus quan aquesta li era exigible; que no és lògic imputar a l'arrendador els danys durant el període discutit dels 50 dies.

En tercer lloc, pretén que sí que és d'aplicació al present cas la sentència de la Sala de data 04-03-2022 (TSJC.- 0000335/2021).

7.- La representació processal dels Srs. Almansa i Morell demana desestimar en la seva totalitat el recurs d'apel·lació i confirmar en tots els seus extrems la sentència, amb condemna de l'adversa al pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Sosté en substancia que no són els autors dels danys materials reclamats ; que la part arrendadora ha pogut tenir accés al local a partir de la recuperació de les claus (sia 50 dies abans de la inspecció) i fins i tot a partir del dipòsit judicial doncs podia entrar pel garatge del qual tenia la clau (sia 275 dies abans de la inspecció) ; que essent avisada del preavís legal, la part arrendadora hauria pogut organitzar una visita conjunta, i que va recuperar les claus sense condicionar-ho a la pràctica d'una inspecció dels llocs.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Cal precisar d'antuvi que el recurs d'apel·lació té per a objecte obtenir un nou pronunciament mitjançant la revisió de la resolució recorreguda en els termes dels pronunciaments que s'hi contenen i que han estat impugnats, d'acord amb els motius d'apel·lació que formulin les parts. (320 i 330.1 CPC) i que per tant, donat l'efecte devolutiu del recurs d'apel·lació (322.2 CPC), en cas de revocació de la sentència d'instància, salvat cas particular, el Tribunal Superior no retorna els autes al Tribunal de primera instància ordenant que resolgui sobre els motius d'impugnació, com es demana aquí, sinó que ha resoldre la qüestió de fons.

Així, l'article 339.3 CPC disposa que si el tribunal estima un recurs d'apel·lació que es fonamenta en l'error en la valoració de la prova o la infracció de la llei en la primera instància, dicta una sentència que revoca la sentència objecte de recurs pel que fa al fons de la controvèrsia, i que si el tribunal estima un recurs d'apel·lació que es fonamenta en la infracció de les normes o les garanties processals i els drets constitucionals, que no pot ser esmenada en la segona instància i que, per tant, determina la nul·litat de les actuacions, dicta una sentència en què decideix la retroacció d'aquestes actuacions al moment en què es va produir aquesta infracció.

En el present cas, el recurs es fonamenta en l'error en la valoració de la prova, i no es podrà retornar els autes al Tribunal de primera instància si s'estima el recurs sinó revocar i resoldre.

Segon.- Quant al fons, només queda per resoldre en aquesta alçada la qüestió de l'acreditació i imputació dels danys causats a la cosa arrendada.

En efecte, ha quedat resolta en primera instància la qüestió del preavís ja que, front al plantejament dels llogaters que sostenien que sí que havien respectat les seves obligacions al respecte, l'arrendador va desistir de les seves pretensions. Per tant, s'ha de considerar com a establert que la part arrendatària va resoldre correctament la relació arrendatícia.

Quant al retorn de la possessió o alliberament dels llocs arrendats, correspon en principi el moment on el propietari recupera les claus, moment on el local deixa de ser l'habitatge de l'arrendatari, doncs n'ha retornat la possessió, i on el propietari en pot disposar lliurement. De fet, l'article 14.3 LAFU disposa que és el retorn de les claus que fa néixer l'obligació de l'arrendador de retornar la fiança.

Així, hem pogut motivar molt recentment :

"És només el lliurament de les claus a l'arrendador per l'arrendatari o l'obertura judicial del local arrendat que permet el retorn de la possessió. A manca de resolució del contracte i del retorn de la possessió, els llogaters queden vinculats pel contracte d'arrendament i responsables dels desperfectes causats al local arrendat." (TSJC de data 21-09-2023 rotlle 269-22).

En el present cas, es dona la circumstància particular que els arrendataris van dipositar judicialment les claus en data 31-12-2020 (fet del qual el fill del propietari ja havia estat informat per un missatge WhatsApp des del 26-11- 2021 i que fou confirmat de la mateixa manera el mateix dia 31-12-2021), però que és només el 16-08-2021 que foren recuperades pel fill del propietari.

Quant a la qüestió de la constatació dels danys que s'han pogut causar al bé arrendat durant la vigència de l'arrendament, es tracta d'una qüestió recurrent. Al respecte la LAFU disposa a l'article 26.8 que l'arrendatari està obligat a retornar la finca a la fi de l'arrendament tal com l'ha rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l'ús normal, o per causa inevitable. No obstant això, si el contracte ha tingut una durada inferior o igual al termini mínim que estableix aquesta Llei, llevat del supòsit previst a l'apartat 3 de l'article 62, l'arrendatari ha de retornar la finca tal com la va rebre, també pel que fa a les instal·lacions i la pintura. En qualsevol cas, si en el contracte no s'expressa quin era l'estat de la finca en el moment de l'inici de l'arrendament, s'entén que estava en bon estat, llevat que es provi el contrari. També disposa a l'article 26.10 que ha de respondre dels danys ocasionats a la finca arrendada, llevat que provi que s'han ocasionat sense culpa seva ni de les persones que conviuen amb ell.

Però, salvat aquella presumpció de l'article 26.8, la Llei no tracta directament de la qüestió de la prova de l'estat del local arrendat a traves d'un sistema com poden existir en legislacions del nostre entorn, i que obligaria les parts a procedir a unes constatacions precises de l'estat del bé arrendat al moment de l'entrada i al moment de la sortida, via un document específic.

En principi, pel que fa a les condicions d'establiment de l'estat dels llocs de sortida, el mateix es fa el dia del lliurament de les claus per l'arrendatari, o un termini el més curt possible, i en presència de les dues parts per respectar el principi contradictori. Quant l'actitud d'una de les parts, fa impossible el compliment d'aquestes exigències (després que l'arrendatari hagi deixat els llocs sense indicar la seva nova adreça per exemple), una constatació de l'estat dels llocs no contradictòria pot ser admesa com a mode de prova i llavors la manca del caràcter contradictori pot ser compensada per la intervenció d'un Saig, ja que l'autenticitat reconeguda a les seves constatacions permet donar tot el seu valor al contingut de les constatacions fetes sense la presència de l'arrendatari, i les mateixes poden ser convenientment sotmesa al lliure debat judicial entre les parts.

En aquestes circumstàncies, el termini entre el moment de la fi de l'ocupació efectiva del lloc i les constatacions del Saig revesteix, evidentment, una especial importància.

D'altra banda, malgrat el que sosté la part apel·lant, és sobre l'arrendador que recau la càrrega de la prova de que pateix un perjudici pel fet de que els arrendataris van tornar un local en un estat diferent de l'estat al moment de rebre la seva possessió.

En el present cas, és en data 05-10-2021, que el propietari va fer intervenir el Saig Benítez i el perit Sr. Girona per a inspeccionar la casa i realitzar les constatacions explotades en l'informe pericial.

Compartim la consideració del tribunal que els desperfectes i danys detallats en l'informe aportat no poden ser atribuïts als defenents amb el grau de certesa necessària i exigible, tenint en compte, d'una part, la manca de constatacions prèvia o simultània a la recuperació de les claus i, d'altra part, el termini de 50 dies entre la recuperació de les claus i les constatacions.

Aquest termini que ha deixat passar la propietat abans de fer procedir a unes constatacions, no és raonable perquè és llarg en si, doncs parlem de com a mínim 50 dies, si ens referim al dia de recuperació de les claus prop de la Batllia, o de 278 dies (9,2 mesos) si ens referim al dia de dipòsit de les claus, fins al moment de les constatacions.

Tot i les dificultats de gestions que invoca (76 anys d'edat, no parla català, ni castellà, ni tampoc francès, no resideix al Principat sinó a Londres, període amb restriccions derivades de la pandèmia sanitària) l'arrendador tenia la possibilitat de delegar algú per la gestió de l'arrendament sigui el seu fill com apareix que va passar a cert moment, sigui un agent com va ser al moment de firmar el contracte, essent precisat que va decidir prescindir del mateix a partir del 30-07-2020 (per un problema de confiança pel que es pot entendre dels missatges intercanviats entre el Sr. Morell i el fill del Sr. ENTITY_4).

A més, en cap moment, la propietat ha intentat procedir de manera contradictòria a dites constatacions quan li era del tot possible en el moment on va fer intervenir el Saig.

A més a més, s'ha de tenir en compte que queda establert que la propietat s'havia reservat l'ús del garatge, que per tant no formava part de l'arrendament, i que dit garatge dona accés a la casa, de tal manera que, a partir del 31-12-2020, tot i no haver recuperat el joc de claus dipositat, tenia el dret i la possibilitat material d'entrar a la casa pel garatge, salvat que els arrendataris hagin canviat els panys.

Així les coses, a falta d'existir una constatació contradictòria dels danys entre ambdues parts, i donat que pel temps passat s'ha trencat el necessari vincle de causa a efecte entre l'ocupació dels llocs per l'arrendatari i la producció dels danys, no es pot considerar que els desperfectes únicament podrien portar causa de la forma en què els Srs. Almansa i Morell i la seva família van cuidar l'habitatge.

En tals paràmetres, no es podia donar lloc a les pretensions de la part arrendadora.

Insisteix la part recurrent que s'hauria d'aplicació la solució que vam aplicar en la nostra sentència del 04-03-2022 (rotlle 335-2021) però això és impossible ja que es tractava d'un cas molt diferent d'arrendament d'un local comercial on justament el termini entre el retorn de la possessió del local i la realització de la revisió de la maquinaria que s'hi trobava es va poder considerar com no exagerat en funcions de les circumstàncies pròpies del cas.

Pel que fa a la qüestió de la diligència o més aviat de la prudència, és un argument de reforç del Batlle per insistir en la imprudència que constitueix el fet de recuperar les claus sense condicions i deixar passar un gran moment abans de procedir a unes constatacions en l'habitatge, quan el fill del Sr. Pla ha declarat dedicar-se a la gestió d'immobles, circumstància que segons el Sr. Batlle l'havia de portar a mostrar-se més prudent.

No s'entén bé perquè es pretén aplicar aquesta obligació de prudència a la Sra. Almansa, ja que tot i aquesta darrera exerceix la funció de Batlle, no podia fer més com a llogatera que el que va fer.

Per consegüent, i per tot l'exposat el recurs s'ha de desestimar.

Decisio

Tercer.- La desestimació del recurs comporta la imposició a l'apel·lant de les costes de segona instància.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- Desestimar el recurs de la representació processal del Sr. Pla en contra de la sentència del Tribunal Unipersonal del Batlle de data 05-06-2023 que confirmem íntegrament.

Segon.- Imposar al Sr. Pla les costes de segona instància. Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.