Rescissió contracte compravenda - Retard lliurament unitat immobiliària (0170/10)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.-170/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 30 de novembre de 2010 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El Sr. Pino va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Tejada, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència declarant la rescissió del contracte de promesa irrevocable de compravenda de data 18 d'agost del 2005, i condemnant a la part demandada al retorn de la quantitat de 165.856,08 EUR, amb els interessos bancaris de les quantitats pagades pel Sr. Pino, al tipus establert per qualsevol de les entitats financeres del Principat per les operacions de descompte comercial incrementats en dos punts; subsidiàriament, amb els interessos legals des de la data d'entrega de les referides quantitats; més subsidiàriament, amb els interessos legals a partir de la data de contesta a la demanda.

II.- La societat Tejada va oposar-se a totes les pretensions de la part actora, contestant: que el Sr. Pino va acceptar els canvis i modificacions de la distribució interior de l'unitat immobiliària que li foren proposats i que aquests importants canvis han comportat un retard previsible en l'acabament de l'obra.

III.- La societat Tejada va formular demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra el Sr. Pino en la qual interessava que es dictés sentència: declarant la resolució judicial del contracte de promesa irrevocable de compravenda concordat i subscrit en data 18 d'agost del 2005, per incompliment de la part prometent compradora; i acordant que la part prometent compradora ha perdut l'import satisfet a la part prometent venedora de 165.856,08 EUR fins a la data, que la part prometent venedora es quedarà en concepte d'arres penals de conformitat amb el que preveu el pacte 5.2 del contracte de data 18 d'agost del 2005.

IV.- El Sr. Pino va concloure a la desestimació de les pretensions de la societat actora, contestant que no és més que un mer element de defensa front la demanda que va presentar anteriorment contra dita societat.

V.- Segons Aute de data 4 de novembre del 2009, es va acumular els autes civils esmentats.

VI.- Per sentència de data 12 de maig del 2010, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, va desestimar íntegrament les demandes acumulades i sense establir condemna en costes judicials.

VII.- Contra aquesta resolució el Sr. Pino ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que la societat venedora finalitza les obres 15 mesos desprès de la data inicialment prevista i 12 mesos desprès de la prorroga de 3 mesos afegida, sense que hi hagi cap mena de justificació per aquest retard, el que resulta del tot sorprenent i contrari a la bona fe contractual, comportant un incompliment flagrant del contracte de promesa de compravenda; que el peritatge aportat per l'adversa conculca el dret d'aquesta part a la contradicció i a la defensa i per tant s'ha de considerar com absolutament irrellevant i mancat de tot rigor probatori; que el Sr. Pino no haguès acceptat un endarreriment en la finalització de les obres amb motiu de les modificacions proposades per l'adversa i cap acceptació tàcita es pot entendre de la signatura del document redactat íntegrament per la societat Tejada.

II.- En tràmit d'apel·lació només roman resoldre la demanda del Sr. Pino contra la societat Tejada en rescissió del contracte de promesa de compravenda signat entre les parts i en retorn de les quantitats ja atorgades en execució del dit contracte.

Són fets incontrovertibles:

que el dia 18 d'agost del 2005 les parts avui litigants van signar un contracte de promesa irrevocable de compravenda segons el qual la societat Tejada, part prometent venedora va contreure l'obligació irrevocable de vendre a favor del Sr. Pino, part prometent compradora, una unitat immobiliària formant part del conjunt constructiu anomenat T. de Llorts, que la societat Tejada estava construint en una parcel·la de la seva propietat situada al poble de LLORTS, parròquia d'ORDINO, per un preu de 330.720,68 EUR exigible de la manera següent: 10% a la signatura del contracte (33.072 EUR); 10% a la finalització dels fonaments (33.072 EUR); 15% a la finalització de la coberta (49.608 EUR); 15% a la realització de l'enguixat (49.608 EUR) i 50% a la signatura de l'escriptura (165.360,68 EUR), essent previst el lliurament de les unitats immobiliàries del dia 1 de setembre al dia 31 d'octubre del 2007. En la clàusula 5.3 de l'esmentat contracte les parts varen pactar que: "Si per qualsevol causa no imputable directament a la part prometent venedora, i/o decisió judicial o administrativa, les obres de construcció de les unitats immobiliàries es paralitzen per un període de temps superior a 3 mesos, o l'entrega de les unitats immobiliàries, una vegada finalitzada l'obra, s'endarrereix per aquell mateix període, la part prometent venedora restarà legitimada per rescindir unilateralment el present contracte. En aquests supòsits la rescissió entrarà en vigor automàticament a la recepció d'una comunicació simple d'aquell extrem. La prometent venedora haurà de retornar a la prometent compradora la quantitat entregada fins a la data de la resolució, sense que aquesta darrera pugui res més reclamar per aquell concepte";

que el Sr. Pino va satisfer a la societat Tejada la quantitat global de 165.856,08 EUR de la manera següent: 33.072 EUR en data 18 d'agost del 2005 al moment de la signatura del contracte, 33.072 EUR en data 8 de novembre del 2005 a la finalització dels fonaments de l'edifici, 49.608 EUR en data 10 de maig del 2006 a la finalització de la cobertura, i 50.104,08 EUR en data 26 de juliol del 2007 a la realització de l'enguixat;

que havent la societat Tejada proposat una modificació de la distribució interior en la unitat immobiliària objecte del contracte de promesa de compravenda, el representant del Sr. Pino va firmar el dia 7 de juliol del 2006 un document segons el qual: "La prometent compradora accepta tots els canvis i modificacions de la distribució interior que la societat Tejada ha realitzat en la unitat immobiliària referida, i en relació al plànol inicial que varen signar les parts contractants en el contracte de promesa irrevocable de compravenda de data 18 d'agost de l'any 2005 i per tant la prometent compradora donà per vàlid aquestes modificacions en prova de la seva conformitat signa un nou plànol que s'incorpora al present document...";

que en data 2 d'abril del 2008 el lletrat del Sr. Pino va comunicar per carta certificada a la societat Tejada, la voluntat del seu client de rescindir el contracte de promesa irrevocable de compravenda firmat entre les parts per motiu d'haver sobrepassat amb escreix el termini de lliurament de les unitats immobiliàries, establert en el referit contracte.

III.- És cert que la societat Tejada no ha pogut lliurar al Sr. Pino, l'unitat immobiliària objecte del contracte de promesa de compravenda del dia 18 d'agost del 2005, a la data de finalització del període de lliurament contractualment convingut, concretament el dia 31 d'octubre del 2007, ni tampoc 3 mesos més tard, ja que les obres es van finalitzar solament al mes de març del 2009. Ara bé, la societat Tejada manifesta que tots els canvis i modificacions acordats per les parts contractants van comportar un alentiment en el ritme dels treballs de l'obra de 9 mesos, i a més a més, a causa d'aquestes modificacions ha estat necessari presentar un projecte modificat que obliga a la corresponent revisió de l'administració, Comú i Govern, que ha comportat un temps de tramitació de 7 mesos.

Resulta de l'informe pericial que consta en autes, que els canvis i modificacions en la distribució interior de l'unitat immobiliària adquirida pel Sr. Pino van consistir en: canviar la ubicació i disposició de la cuina; canviar la distribució de sanitaris dintre del bany principal; construir un bany nou amb dutxa incorporat a l'habitació principal; ampliar la superfície de l'habitació principal; modificar la superfície del menjador-sala d'estar, i instal·lació d'uns conductes de llar de foc modificant la estructura del forjat. Es tracta doncs de canvis i modificacions importants que han necessitat per la seva realització, una demora evident. Nogensmenys, s'ha de posar de manifest que, d'una part les referides modificacions no han estat sol·licitades pel Sr. Pino, sinó proposades, sense tanmateix comportar un increment del preu de l'unitat immobiliària, per part de la societat Tejada, i sembla que han afectats tots els pisos de l'edifici que s'estava construint, i no únicament el pis comprat pel Sr. ENTITY_4; i que d'altra banda, en el document d'acceptació dels canvis i modificacions aportats a l'unitat immobiliària litigiosa, firmat pel representant del Sr. Pino, no consta cap nova data de lliurament de la dita unitat. Per conseqüent, no es pot considerar que el prometent comprador hagi tàcitament acceptat una modificació de la data de lliurament de l'unitat immobiliària, ja que quan un termini cert està pactat entre les parts, aquest no pot ser substituït per un termini indefinit, sense trencar l'equilibri contractual inicialment establert. Quan es modifica les condicions inicials d'un contracte que puguin afectar el termini de lliurament de la cosa objecte del dit contracte, sempre s'ha de tornar a pactar un termini definit per no transformar una obligació limitada en el temps en una obligació sense límit. Ara bé, els contractes s'han d'executar de bona fe, i en el marc d'aquest principi, sempre s'ha de tolerar que es sobrepassa el termini pactat, quan la demora és raonable, justificada i no abusiva.

IV.- En el present cas la societat Tejada va finalitzar les obres al mes de març del 2009, és a dir més de 15 mesos desprès de la data contractualment prevista i 12 més desprès de la prorroga de 3 mesos afegida. Per tant, no es pot considerar que la demora, encara que pugui ser materialment justificada, sigui raonable i per tant acceptable pel prometent comprador, que ha esperat més de 3 mesos abans de manifestar la seva voluntat de resoldre la relació contractual, ço que imposa rescindir el contracte de promesa irrevocable de compra venda per incompliment del prometent venedor. La rescissió del contracte ha d'originar el retorn de les quantitats atorgades pel Sr. Pino a la societat Tejada, amb els interessos legals a comptar de la contesta a la demanda, atès l'absència de mala fe per part de la societat defenent.

V.- L'estimació del recurs imposa condemnar la part recorreguda a pagar les costes de segona instància en raó del principi de venciment.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

Estimar el recurs del Sr. ENTITY_4;

Reformar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 12 de maig del 2010 en el sentit de declarar rescindit el contracte irrevocable de promesa de compravenda signat entre les parts el dia 18 d'agost del 2005 per incompliment de la part prometent venedora i en conseqüència de condemnar a la societat Tejada a retornar al Sr. Pino la quantitat de 165.856,08 EUR, amb els interessos legals a comptar de la data de contesta a la demanda;

Confirmar-la per la resta de les seves disposicions;

Condemnar a la societat Tejada al pagament de les costes judicials de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-