Contracte de servei de gestió d'immoble (4000015/2018)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Alexandra Cornelia Sola

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000333/2021 ORIGEN: 4000015/2018 - 00

NIG: 5300542120180000087

PARTS:

Apel·lant: Guerrero

Representant: Sra. Ribes

Advocat: Sr. Alvarado

Apel·lat: Elías

Representant: Sr. Miró

Advocat: Sr. Cañete

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: Contracte de servei de gestió d'immoble.

SENTÈNCIA 137-2022

Andorra la Vella, el 26 d'octubre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

I.- La societat Guerrero, i la societat Z, SA, són copropietàries de totes les unitats immobiliàries de l'edifici O ubicat a XXXX, la primera essent propietària de les unitats de l'escala A i la segona de les unitats de l'escala B.

Les parts comunes queden constituïdes per dos nivells d'aparcament, la teulada, la façana i la zona d'accés a ambdues escales.

L'únic soci de la societat Guerrero, SA, és el Sr. Olmo.

El soci únic de la societat Z, ORG_0, és el Sr. Espada i els seus administradors solidaris són els Srs. Cañete i Gaya, que són respectivament fill i nebot del Sr. Olmo.

L'administrador únic de la societat Elías, ORG_1 (ENTITY_7) és el Sr. Gaya. Dita societat té com a objecte l'administració de finques.

En data 20 de novembre del 2017 i 31 de gener del 2018, Elías va emetre dues factures per respectivament 5.266,80.-euros i 438,90.-euros en concepte de les tasques d'administració de la part indivisa propietat de la societat Guerrero, SA, a les zones comunes de l'edifici O, durant 39 mesos, en base a un cost mensual de 140.-euros, precisament del novembre del 2014 al novembre del 2017 pel que fa a la primera factura i del desembre del 2017 al febrer del 2018 pel que fa a la segona.

Per correu del 23 de novembre del 2017, va exigir el pagament de la primera factura a la societat Guerrero, la qual, per correu del 29 de novembre del 2017 va negar qualsevol encàrrec per a l'administració de la finca i recordar que la gestió s'havia d'efectuar de manera comuna per part dels copropietaris.

II.- Per escrit de data del registre del 15 de febrer del 2018, la representació processal de la societat Elías, ORG_1 (ENTITY_7), va formular demanda en reclamació de quantitat a tramitar pel procediment abreujat en contra de la societat Guerrero, SA, demanant la seva condemna a pagar-li la quantitat global de 5.731,34 EUR en concepte de les dues factures, més les despeses de reclamació extrajudicial que s'havien generat per la tramesa de burofax, juntament amb els interessos legals generats des de la data de la contesta a la demanda i, fins la definitiva liquidació del deute i, les costes judicials, inclosos honoraris d'advocat, de procurador i, eventuals perits, a acreditar en període d'execució de sentència.

III.- Per escrit de data 01 de març del 2018, la representació processal de la societat Guerrero, SA, es va oposar a la demanda, sol·licitant la seva íntegra desestimació amb imposició a l'agent de les costes processals.

IV.- En data 01 de setembre del 2021, el Tribunal unipersonal va dictar sentència, decidint :

"Estimar íntegrament la demanda formulada en 15 de febrer del 2018 per la procuradora Sra. CFL, actuant en nom i representació de Elías, ORG_1 contra Guerrero, SA; Escolanomnar a aquesta darrera a pagar a la primera la quantitat de 5.731,34 EUR, augmentada amb els interessos legals des del 1 de març del 2018 i, les costes processals i, extrajudicials causades, en els termes del darrer fonament de Dret.".

V.- En data 07 d'octubre de 2022, la representació processal de la societat Guerrero, SA, va formular recurs d'apel·lació contra la referida Sentència demanant que s'admeti el seu escrit de recurs i es dicti sentència estimant-lo tot revocant la resolució que es recorre, absolent a la recurrent de totes les pretensions que es dedueixen de la demanda.

Invoca un error en la valoració de la prova tota vegada que considera que no s'han valorat les factures aportades a la demanda que no es recolzen sobre un contracte de serveis previ preveient un preu mensual; que no s'ha valorat degudament Ia resta de Ia prova documental aportada per Ia part agent ja que la mateixa no dona compte de cap contracte entre les parts ni de cap servei prestat que comportés una remuneració; que els duplicats de les factures, els pot haver obtingut el legal representant de Elías per ser a l'ensems el legal representant de Z i no són una prova d'una administració per compte de ENTITY_4; que tampoc s'ha valorat degudament la prova testifical ja que únicament s'han valorat aquells testimonis que han declarat que Elías s'encarregava de Ia gestió de la finca, però minimitzant la importància d'aquells testimonis que també declaren que el fill del Sr. Olmo (ENTITY_13) també realitzava gestions per a l'administració de les parts comunes de Ia finca; que no s'ha valorat correctament la prova documental unida per corda fluixa relativa al fet que Elías portava l'Administració d'una altra finca al Pas de la Casa puix en la finca d'autes no hi havia incompatibilitat ja que justament Elías no s'ocupava de l'Administració a canvi d'un preu i en virtut d'un contracte de serveis, sinó que ho feia únicament com a mandatària d'ENTITY_11/Z; que la factura que aporta amb la demanda Elías sorgeix després de la seva remoció al Pas de la Casa, i aquest és un fet definitiu en ordre a concloure que es tracta duna reacció a aquella remoció, i no a la conseqüència de cap pacte. Conclou que la correcta aplicació de la llei i de la jurisprudència hauria de comportar que el contracte de serveis que està en la base de la reclamació de Elías no ha estat provat.

VI.- La representació processal de la societat Elías, ORG_1, demana la confirmació íntegra de la sentència, amb imposició de les costes a l'apel·lant.

Manté que tenia el dret de cobrar pels seus serveis professionals ja que ella i en particular el seu legal representant, el Sr. Gaya, s'ocupaven de forma habitual de totes les gestions d'administració de les zones comunes de l'edifici O motiu pel qual estava legítimament facultada a presentar al cobrament els seus serveis a la part demandada amb la periodicitat que tingués a bé, i que els arguments de la part apel·lant no ho poden contradir.

VII.- En data 22 de març del 2022 vam decidir donar lloc a la pretensió probatòria adduïda per la representació processal de la societat Guerrero, SA, consistent en factures emeses per part de Elías dirigides a Guerrero, del mes de gener de 2018 a agost de 2021, i totes elles per un import de 140 euros.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- És veritat que el tribunal ha abordat la reclamació de la societat Elías considerant que "la controvèrsia es centra en si la societat Elías, ORG_1 va efectivament realitzar la gestió i, administració de les zones comunes de l'edifici O durant el període que és objecte de facturació, això és novembre del 2014 a novembre del 2017 i, desembre del 2017 a febrer del 2018". En aquesta òptica, el tribunal ha conclòs que la prova actuada permetia corroborar la realitat de l'administració de les zones comunes de l'edifici per part de Elías durant el període objecte de facturació, basant-se en testificals i factures que estableixen que la gran majoria de gestions que es corresponien a la part comuna de l'edifici eren realitzades per Elías.

Però no compartim la conclusió de la instància que s'hauria de donar lloc a la reclamació de Elías relativa a les dues factures d'autes.

Al contrari, considerem que la valoració de totes les proves segons els criteris de la sana critica ha de portar a desestimar la demanda tota vegada que no ha quedat acreditat cap encàrrec donat a Elías per gestionar les zones comunes de l'Edifici i sobre el qual les dues factures es podrien recolzar.

Segon.- El primer que cal precisar és que, com clarament ressurt de l'escrit de demanda i en particular dels seus fonaments de dret, la reclamació ho és en execució (o inexecució) contractual i no és pas sobre un altre fonament com podria ser, per exemple, per enriquiment injust o per gestió pel compte d'un tercer, pel fet d'haver realitzat tasques sense rebre cap remuneració.

Per tant, la primera qüestió per resoldre és si existeix un contracte, i més precisament un contracte de servei, extrem no qüestionat pel tribunal d'instància.

De manera general, recordarem que el contracte de servei és un contracte no formal caracteritzat pel fet que el prestador de servei es compromet a dur a terme certa activitat.

És de precisar que si les parts no han previst contractualment els honoraris deguts per aquesta prestació, es permet la seva fixació unilateral pel prestador de servei, sempre amb el degut respecte de les normes de la seva professió o ordre, i amb la possibilitat d'una revisió judicial.

En el present cas, no existeix cap contracte firmat però, al ser el contracte de servei un contracte no formal, la prova de la seva existència es pot aportar per tots mitjans.

La dificultat ve del fet que, justament, no s'ha formalitzat cap relació contractual i que les relacions entre les parts, malgrat concernir formalment dues societats, venen molt determinades pel marc familiar en el qual es van desenvolupar.

En efecte, les actuacions han permès establir que durant anys els dos germans es van avenir per la gestió dels béns que tenien en comú (l'edifici C del PAS DE LA CASA que és indivís i l'edifici O que és una copropietat) sigui directament o a través dels seus fills.

Així, és la societat Elías qui va ser encarregada durant un temps de dur a terme l'administració de l'immoble C del PAS DE LA CASA fins a la seva remoció judicial al juny del 2017.

A partir del moment on va cessar tota entesa, es veu que les coses han canviat en les gestions de la copropietat de l'edifici O.

I és a partir d'aquesta perspectiva que s'ha d'entendre perquè s'estableix una primera factura al 2017 quan res mai s'havia facturat en anys.

Com ho posa de relleu la part apel·lant, són significatives i determinant les condicions en que es va establir aquella factura del novembre del 2017 per import de 5.266,80.-euros, corresponent a 36 de les suposades mensualitats vençudes impagades.

En efecte, la mateixa no ve precedida de cap acord, cap reclamació, cap discussió.

En una sola factura es pretén reclamar tot el que no s'havia reclamat fins ara i soldar tot el període no cobert per la prescripció.

És només a partir d'aquesta factura que es va facturar mensualment el mateix import de 140.-euros en concepte de tasques d'administració de les zones comunes, un cost mensual de 140.-euros que de manera sorprenent no hauria variat des del novembre del 2014.

Tercer.- Quant a les proves, són essencialment, d'una banda, proves documentals i, d'altra banda, testificals.

Pel que fa a la documentació aportada, no prova que Elías va realitzar les feines objecte de facturació tota vegada que la producció de una sèrie de factures de proveïdors o industrials del 2016 i del 2017 relatives al manteniment de les zones comunes adreçades a "Z" o "GERMANS C" o "O SA" no prova que és Elías l'encarregada de la seva gestió, sobre tot quan l'administrador de la segona ho és també de la primera (folis 57-104) i que no és necessàriament com a representant de Elías que les va obtenir. Igual passa amb les de l'any 2015 (foli 131-157).

Les factures emeses entre el 2007 i el 2010 per Elías (folis 105-120) van adreçades a "EDIFICI O" o a "Olmo" o "Z" però cap a Guerrero o a Espada.

I si Z ha pagat sola aquestes factures, la qüestió seria la repartició entre les dues copropietàries però no pas de satisfer uns honoraris a Elías per unes suposades tasques de gestió.

Si bé s'ha aportat una part de una "ficha de Mayor" del compte de Guerrero que aquesta darrera tindria obert prop de Elías, i que comença al 2013 (foli 158- 161), la mateixa es va establir al març del 2018, val a dir posteriorment a tota reclamació i a l'inici del judici, quedant incomprensible que no es facturi ni reclami res des de 5 anys.

Pel que fa a les 7 testificals practicades a petició de Elías en ressurt que:

La Sra. Escolano, de l'empresa que s'ocupa de la porta del garatge, diu que no és cert que "Elías" fos l'encarregada sinó que tractava amb "GERMANS C", tot i indicant que té entès que "Elías" i "GERMANS C" són la mateixa persona.

El Sr. Azorin, electricista, manifesta que creu que Elías és l'encarregada però que tractava indistintament amb Gaya o Manso (fill de Olmo, ENTITY_4).

el Sr. Ropero, de P, no pot confirmar res.

el Sr. Tejera, antic tècnic d'obres assalariat de Elías, explica que pot dir que durant el període de 10 mesos que va treballar per Elías (no se sap quan) sí que era Elías l'encarregada de totes les gestions de les zones comunes, però no pot assegurar que totes les comunicacions i gestions de coordinació i pagament de factures s'efectuaven entre Elías i els diferents industrials.

la Sra. Villegas, administrativa de Elías, confirma la versió de l'empresa que l'assalaria. A repreguntes de la representació lletrada de Guerrero explica que si es va començar a facturar només a partir del 2017 és perquè es va deixar de portar la gestió de l'edifici C (del Pas de la Casa) en lloc de portar l'administració dels dos edificis C i O.

la Sra. Andrade, encarregada de la revisió comptable per "tota la família", creu que sí que Elías realitzava les gestions d'administració, doncs li comunicava els elements comptables, per no sap si totes i desconeix efectuava totes les comunicacions i gestions de coordinació i pagament de factures. Es va inadmetre la repregunta de la representació lletrada de Guerrero de dir si aquesta gestió es feia a traves d'un compte corrent conjunt del qual també s'administrava un edifici del Pas de la Casa.

el Sr. Ropero, que va viure a l'edifici O i que té una empresa d'aluminis, explica que va efectuar diverses reparacions a la zona comuna i que tenia contactes de forma indistinta amb Gaya o Manso. Diu a la vegada que és cert que Elías s'encarregava de la gestió i administració de les zones comunes però desconeix si s'encarregava de la supervisió de la neteja dels aparcaments, de la porta d'accés o de qualsevol problema a la teulada o a la façana.

En conclusió, si bé ressurt de totes aquestes manifestacions la realitat de la intervenció de Elías, el marc de la mateixa no queda establert de manera clara. Existia certa confusió i també intervenia Manso. A més, la Sra. Villegas confirma que l'element desencadenant és que Elías va deixar de portar l'administració de l'edifici C.

Difícilment poden servir aquelles testificals per donar lloc a les pretensions condemnatòries de la societat Elías fonamentades sobre un encàrrec de Guerrero que en realitat no existeix.

Al contrari, de tots aquests elements, entenem que si bé Elías i/o Gaya portaven a terme certes gestions en el marc d'un funcionament empíric de l'edifici familiar, que és la desavinença entre els germans i la remoció de Elías que van motivar aquesta darrera a reclamar el pagament, però que no existia cap encàrrec professional i que finalment res permet dir que Elías fos administradora encarregada de les parts comunes de l'edifici tenint dret a facturar els seus serveis com va decidir fer a partir del novembre del 2017.

Per tot l'exposat, escau estimar el recurs, revocar la sentència d'instància, i desestimar totes les pretensions de la societat Elías.

Quart.- La desestimació de la demanda comporta també la revocació de la condemna en costes de primera instància, que s'han d'imposar a la part agent vençuda.

Cinquè.- L'estimació del recurs ha de portar a no efectuar cap imposició de les costes de segona instància.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar el recurs d'apel·lació de la representació processal de la societat Guerrero, SA, contra la Sentència de data 01-09-2021 que revoquem íntegrament.

SEGON.- Desestimar la demanda formulada per la representació processal de la societat Elías, ORG_1 contra la societat Guerrero, SA, i imposar les costes de primera instància a la societat Elías, ORG_1.

TERCER.- No efectuar cap imposició de les costes de segona instància. Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.