Rescisió unilateral del contracte de promesa de compravenda (153/12)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-153/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 15 de novembre de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El Sr. Vives va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Castillo, en reclamació de la quantitat de 34.500 EUR, en concepte de resolució del contracte de compravenda pactat entre les parts el dia 15 de gener del 2007, més els interessos legals a comptar del 16 de maig del 2010, juntament amb condemnació de la demandada al pagament de les costes judicials inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

II.- La societat Castillo va oposar-se a les pretensions de la part agent, contestant que els Srs. O. i R.J. i Vives van rescindir a principis del mes de maig de 2009 i de forma unilateral i injustificada els contractes de promesa de compravenda, essent, per tant, d'aplicació la part quarta, apartat 4 dels predits contractes.

III.- Per sentència de data 17 de maig del 2012 l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, desestimant la demanda de l'agent, va absoldre la societat Castillo de les pretensions del Sr. Vives, condemnant l'agent al pagament de les costes processals causades, amb inclusió expressa dels honoraris d'advocat i de procurador.

IV.- Contra aquesta sentència el Sr. Vives ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- En base del seu recurs el Sr. Vives manifesta: que el Sr. V. va actuar com amic del Sr. G. i res més; que no és certa la representació com a lletrat del Sr. G. que es atribuïda pel Tribunal de Batlles al Sr. V.; que ha quedat provat tot el contrari; que és evident que el conveni no fou resolt pel Sr. G. de forma unilateral i injustificada; que no existeix una resolució expressa que provingui d'aquesta part; que no hi ha renúncia tàcita; que fou la societat defenent qui va donar per resolt el contracte de promesa de compravenda, indegudament; que subsidiàriament, s'ha de considerar en autes l'existència de circumstàncies o situacions particulars que facin decidir d'excepcionar la regla general d'imposició de costes al litigant vençut.

II.- Són fets pacífics: que per contracte del dia 15 de gener del 2007, la societat Castillo va prometre irrevocablement vendre al Sr. Vives les unitats immobiliàries següents: apartament identificat com a Bloc X, planta X i porta X de la construcció del conjunt conegut com a X. a la Parròquia de Canillo, amb una plaça d'aparcament amb número pendent d'assignació, mitjançant un preu global convingut de 296.587 EUR a satisfer de la manera següent: "a) en quant a la quantitat de 12.000 EUR la part prometent venedora reconeix haver-los rebut a compte en data 3 i 11 de novembre del 2006. b) en quant a la quantitat de 25.000 EUR, es reben en aquest acte. c) en quant a 18.000 EUR es pagaran mitjançant 15 rebuts de 1.200 EUR essent el primer l'1 de febrer del 2007, i el primer de cada mes correlativament, domiciliats a l'entitat bancària designada pel comprador, més a continuació, el mes següent del darrer abonat per aquest concepte, un rebut per un import de 19.147 EUR. d) el lliurament de la possessió de la unitat immobiliària es farà a l'entrega dels restants 222.440 EUR, al moment de l'atorgament de la corresponent escriptura de compravenda (...)". Les parts varen igualment convenir: "2.3- Si la part prometent compradora no atorgués l'escriptura de compravenda en un termini màxim de 2 mesos a comptar de la data de requeriment, aquest contracte automàticament resolt i sense efectes i la part prometent compradora perdrà a favor de la part prometent venedora, en concepte d'indemnització per danys i perjudicis, els 30% de les quantitats fins aleshores abonades. 4.2- En cas de mora, la prometent venedora haurà de requerir a la prometent compradora per a que, en un termini no superior a 5 dies procedeixi a liquidar els imports adeudats i els interessos meritats. Transcorregut l'esmentat termini sense la realització del pagament, la prometent venedora podrà optar per declarar el contracte unilateralment resolt (...) o bé continuar comminant a la part prometent compradora pel pagament del deute, afegint els interessos(...). La resolució comportarà la pèrdua de tots els drets adquirits sobre les unitats immobiliàries objecte del present contracte(...). 4.3- Operada la resolució per comunicació notarial, la part prometent venedora efectuarà la liquidació de les quantitats lliurades anteriorment per la part prometent compradora, amb deducció de les despeses i els interessos que siguin aplicables, i del saldo resultant, retindrà el 30% en concepte d'indemnització per incompliment, posant la resta a disposició de la prometent compradora (...). 4.4- En el supòsit de rescissió unilateral i injustificada per part de la part prometent compradora, aquesta perdrà tots els imports satisfets fins a la data a favor de la prometent venedora en concepte d'arres penals".

En data 3 de febrer del 2009 el Sr. Ropero va enviar a la societat Castillo un correu electrònic dient: "Si no estoy equivocado actualmente tenemos pendientes 5 letras de 1.200 EUR más la última de 15.447 EUR. Actualmente nos es imposible atender les letras emitidas por falta de liquidez. En un último intento antes de renunciar les propongo una rebaja del precio final de manera que lo entregado hasta la fecha y el importe de la hipoteca pendiente sea el precio final del apartamento. De este modo podemos negociar la hipoteca pendiente con la entidad y ver la viabilidad de seguir adelante con la compra. De no ser así no tendremos más opción que renunciar a lo entregado y desistir de la compra tal y como ya lo ha hecho algún compañero (...)". El dia 6 de maig el Sr. V. va enviar a la societat Castillo un nou correu electrònic manifestant que: "La situación económica lejos de mejorar ha ido empeorando para todos. Actualmente ninguno de los cuatro compradores estamos en situación de hacer frente a los gastos que supone la compra de les viviendas. Es por esto que lamentablemente nos vemos obligados a desistir y renunciar a los pagos efectuados hasta la fecha. Rogamos nos preparen un escrito de renuncia sobre los apartamentos y las cantidades entregadas y se lo devolveremos debidamente firmado." Per correu electrònic de data 15 de maig la societat va enviar al Sr. V. les renúncies dels 4 apartaments relatius als Srs. J.V., Cañete, Vives i Plaza. El dia 21 de maig el Sr. V. va contestar: "Solicite las 4 renuncias ya que estaba en contacto con todos ellos y quedé en enviárselas a cada uno de ellos. Ya he sido el primero en firmar y responder pero ayer me llamaron los otros tres para ver si podrían volver a tener una reunión y tratar de llegar a un acuerdo para no perder las cantidades entregadas escripturando alguno de los apartamentos." La societat Castillo va replicar al Sr. V. :"Hemos recibido su escrito (...). Veo que los documentos de los otros tres compradores no están, tal vez yo le entendí mal y le envíe los documentos de los 4 pensando que usted actuaba en nombre de todos ellos. Supongo que los demás compradores nos enviarán sus documentos por separado, no es así? (...)".

III.- Del referit intercanvi de correus electrònics la societat Castillo va considerar que el Sr. Ropero, actuant en nom i representació del Sr. Vives i d'altres, havia, de manera unilateral i injustificada, rescindit el contracte de promesa de compravenda signat el dia 15 de gener del 2007. Aquesta anàlisi no es pot admetre per les raons que segueixen.

En efecte, el contracte de promesa de compravenda fou pactat exclusivament entre la societat ORG_0 i el Sr. Vives, sense cap intermediari o representant del prometent comprador; per tant el Sr. V. roman una persona totalment aliena a aquest conveni. En l'intercanvi de correu electrònic esmentat entre el Sr. V. i la societat Castillo en cap moment apareix el nom del Sr. Vives, i tampoc no consta en el mateix una manifestació clara per part del Sr. V. com que aquest darrer actuava en representació del Sr. Vives, o com lletrat d'aquest darrer. A més a més, el propi representant de la societat Castillo, el Sr. Sancho, en la seva contesta al correu del Sr. V. de data 21 de maig del 2009, manifesta un dubte clar sobre la realitat de la representació del Sr. V. quan escriu: "(...)tal vez yo le entendí mal y le envíe los documentos de los 4 pensando que usted actuaba en nombre de todos ellos (...)". Per tant, enfront de la manca d'una manifestació de voluntat expressa del Sr. Vives i del dubte existent sobre la representació del mateix pel Sr. V., la societat ORG_0 no podia enviar al Sr. O.J. la carta del dia 10 de juliol del 2009 en la qual li notificava que: "Atenent les indicacions del Sr. J.V., en data 15 de maig us varen trametre la renúncia al contracte de compra venda dels pisos a Llorts, tal com ens vareu sol·licitar. A data d'avui únicament hem rebut el document del Sr. V., mancant encara les altres renúncies signades; posat en contacte amb el Sr. J.V. ens ha comentat que les renúncies del Sr. O.J. (la seva), la del Sr. R.J. i la del Sr. Vives les tenia vostè. Entenem que la renúncia és efectiva des d'aquella data, us preguem ens feu arribar els documents degudament signats, per a que, a volta de correu, us puguem trametre l'acceptació i l'alliberament de les vostres obligacions (...)". A més a més la societat Castillo no podia degudament mantenir aquesta posició, quan, el dia 5 d'octubre del 2009, el lletrat dels Srs. R. i O.J. i Vives va contestar a la societat esmentada el següent: "(...) els meus clients volen traslladar-los: 1) mai ha existit voluntat d'aquells de renunciar als contractes privats esmentats;

2) dits contractes es consideren en vigor, i res ha succeït perquè es pugui interpretar el contrari, i considerar, com resulta de la seva comunicació, que han estat resolts per renúncia nostra; 3) el fet que altres persones, conegudes o no, hagin optat per aquesta solució, no comporta que els meus clients hagin decidit també renunciar als drets que ostenten en mèrits d'aquells contractes. Així valgui la present comunicació, als efectes de contestar el seu fax, i deixar clar que la posició dels meus representats és mantenir en vigor els contractes privats signats en el seu dia (...)".

La representació o el mandat no es presumeix, sinó que ha de resultar d'una voluntat expressada de manera clara i sense cap ambigüitat del representat o mandant, manifestació de voluntat que no consta en autes per part del Sr. Vives i que només fa que suposar la societat Castillo a la lectura dels correus electrònics equívocs del Sr. V., el qual mai ha precisat expressament que actuava en nom i pel compte del Sr. Vives. S'ha d'afegir que, d'una banda, la renúncia no pot esdevenir efectiva que una vegada signat el document que la constata i la concreta, cosa que no es va produir en autes; i d'altra banda, la societat Castillo havia de notificar a cadascun dels seus contractants individualment, la resolució del contracte que considera efectiva, cosa que no s'ha produït en autes pel que fa al Sr. G., ja que la societat Castillo només va comunicar al Sr. Cañete que considerava que els Srs. J. i el Sr. G.G. havien renunciat al contracte. En conseqüència, no es pot admetre que el Sr. Vives hagi rescindit unilateralment el contracte de promesa de compravenda d'autes, ni tampoc que la societat Castillo li hagi notificat degudament l'acceptació d'una pretesa renúncia de la seva part al referit contracte.

IV.- No obstant això, la societat Castillo, per carta de data 10 de març del 2010, va mantenir la seva posició de considerar que es tractava d'una renúncia unilateral i injustificada del Sr. Vives, manifestant: "Tot i que a la vostra comunicació manifesteu que mai ha existit una voluntat de renunciar als contractes privats per part dels Srs. J. i G., dels seus fets se'n desprèn tot el contrari; com s'acreditarà arribat el cas (...). El que resulta inqüestionable, és que d'ençà la data en que manifestaren la seva voluntat de desistir unilateralment els vostres clients han deixat de satisfer els imports parcials contractualment convinguts, arribant a retornar els darrers rebuts girats a tal efecte; el que constitueix la prova fefaent de la seva voluntat de renúncia (...). Així la societat Castillo es reafirma en les manifestacions efectuada en la seva carta de 10 de juliol de 2009, i en conseqüència de la renúncia unilateral i injustificada, fa seus els imports lliurats fins a la data, a l'empara del pacte 4.4 del contracte, entenent els contractes com resolts. No obstant l'exposat, i únicament cas de què els vostres clients manifestin una voluntat inequívoca, pura i simple, d'adquirir les unitats immobiliàries convingudes en el termini de 30 dies naturals, la societat Castillo podria reconsiderar la seva posició (...)". A aquest correu el lletrat del Sr. Vives va contestar el dia 6 d'abril del 2010: "(...) Els reitero el que ja els vaig exposar en la meva anterior comunicació de 5 d'octubre del 2010 conforme mai ha existit voluntat d'aquells de rescindir unilateralment i injustificada els contractes privats esmentats i que els mateixos es consideren en vigor. De cap forma es pot considerar que el fet d'haver impagat la darrera quota per manca de liquides, comporti resolució contractual unilateral per part dels meus clients. No és d'aplicació el pacte 4.4 i no poden fer seves les quantitats entregades a compte pels meus clients. En tot cas, i en aplicació del pacte 2.3 s'ha de considerar el següent: 1) que la comunicació que Vostès em remeteren el passat 16 de març, conta com a requeriment perquè els meus clients procedeixin a escripturar en un termini de 2 mesos, això és per tot el 16 de maig propvinent. 2) altrament, i arribada aquella data el contracte es consideraria automàticament resolt i sense efectes, i Vostès tindrien dret a fer ús en concepte de danys i perjudicis el 30% de les quantitats fins aleshores abonades (...)".

Com s'ha dit més amunt, no existint cap manifestació personal clara de renúncia del Sr. Vives al contracte de promesa de compra venda pactat entre les parts, la societat Castillo no podia aplicar les disposicions de l'article 4.4 del referit contracte que preveuen que en el supòsit de rescissió unilateral i injustificada per part de la prometent compradora, aquesta perdrà tots els imports satisfets. Tampoc la societat Castillo no pot considerar que l'impagament de la darrera quota sigui una prova fefaent de la voluntat de renúncia del prometent comprador, ja que aquest supòsit està regulat pel pacte 4.2 del contracte que deixa a la part prometent venedora l'alternativa de resoldre el contracte amb una indemnització corresponent al 30% de les quantitats ja satisfetes, o bé continuar el contracte, afegint al deute interessos de demora. Per conseqüent, força és de constatar que fou la societat Castillo qui va injustificadament resoldre el contracte pactat amb el Sr. Vives.

A més a més, el Sr. Vives va interpretar l'atorgament per part de la societat Castillo d'un termini de 30 dies per manifestar una voluntat inequívoca, pura i simple d'adquirir les unitats immobiliàries convingudes, com un requeriment a escripturar la compravenda. Aquesta interpretació s'ha de valorar. D'una banda, la societat Castillo no va contestar per oposar-se a l'interpretació feta per l'adversa de la seva proposta, i d'altra banda, del moment que la societat Castillo no va acceptar les rotundes denegacions de renúncia del Sr. Vives manifestades en la carta del lletrat d'aquest darrer de data 5 d'octubre del 2009, quina altra manifestació d'una "voluntat inequívoca, pura i simple d'adquirir les unitats immobiliàries convingudes" hi pot haver, fora d'escripturar la promesa de compravenda.

En el termini esmentat no es va atorgar l'escriptura de compravenda, el que determina l'aplicació del pacte 2.3 del contracte que estableix: " Si la part prometent compradora no atorgués l'escriptura de compravenda en un termini de 2 mesos a comptar de la data del requeriment, aquest contracte automàticament resolt i sense efectes i la part prometent compradora perdrà a favor de la part prometent venedora, en concepte d'indemnització per danys i perjudicis, el 30% de les quantitats fins aleshores abonades.

V.- En conseqüència, s'ha d'estimar el recurs i condemnar a la societat Castillo al pagament de l'import de 34.500 EUR corresponent a les quantitats ja abonades en el marc del contracte de promesa de compravenda, menys la suma de 16.500 EUR corresponent als 30% de les mateixes, en concepte d'indemnització pactada.

VI.- En raó del principi de venciment s'ha d'imposar les costes processals d'ambdues instàncies, a la societat Castillo.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Estimar el recurs del Sr. ENTITY_4;

Revocar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 17 de maig del 2012;

Condemnar a la societat Castillo a abonar al Sr. Vives la quantitat de 34.500 EUR amb els interessos legals a comptar de la data de contesta a la demanda, així com a pagar les costes processals d'ambdues instàncies.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.