Reclamació de quantitat per treballs realitzats per l'arrendatari en local comercial arrendat (4000530/2019)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000124/2022 ORIGEN: 4000530/2019 - 00

NIG: 5300542120190003683

PARTS:

Apel·lant: Sr. Tejera

Representant: Sra. Gibert

Advocat: Sr. Gomila

Apel·lat: Sra. Romeu

Advocat: Sra. Bonet

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: reclamació de quantitat per treballs realitzats per l'arrendatari en local comercial arrendat.

SENTÈNCIA 139-2022

Andorra la Vella, el 26 d'octubre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 13-11-2019, el Sr. Romeu formulava demanda en reclamació de quantitat pel procediment previst en la Disposició Addicional Segona de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes (en endavant LAFU), contra el Sr. Tejera, sol·licitant es dictés sentència que el condemnés a pagar la suma de 42.825,78 EUR, corresponent al 15% de l'import total de les millores útils, necessàries i de luxe en el local a la resolució del contracte en data 31 d'octubre del 2019; altres 5.200 EUR corresponent a la fiança i disposant la compensació d'aquests imports amb tots els lloguers impagats del local que s'acreditessin durant el procediment, condemnant al Sr. Tejera a pagar la diferència i imposant-li el pagament de les despeses processals, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

2.- El 9-1-2020, la representació processal del Sr. Tejera, contestava la demanda articulada, oposant-se a les pretensions de la part demandant, sol·licitant es dictés Sentència declarant la inadmissió de la demanda per inadequació del procediment o subsidiàriament desestimant la demanda, imposant a l'actor el pagament de les costes ocasionades.

3.- Practicats els mitjans de prova que s'han considerat pertinent i evacuada la fase de conclusions, en data 19-4-2022 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Que estimant la demanda formulada en data 13 de novembre del 2019 pel Sr. Romeu contra el Sr. Tejera ha de condemnar i, condemna a aquest darrer a pagar al primer la quantitat global de 48.025,78 EUR sense perjudici de la seva ulterior compensació amb les quantitats a les què ve obligat a pagar el Sr. Romeu en el marc de la causa 6000343/2019 i, que operarà en execució de sentència, com a mitjà d'extinció de l'obligació, una volta sigui exigible, ipso iure i; a satisfer les costes judicials de l'agent en els termes del darrer fonament de Dret".

5.- La representació processal del Sr. Tejera ha articulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió, sol·licitant la seva revocació i en el seu lloc es dicti nova Sentència desestimant la demanda, imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades en la instància.

6.- El Sr. Romeu no ha presentat escrit de contesta al recurs articulat.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- ANTECEDENTS D'INTERÈS

L'1 de juliol del 2014 el Sr. Tejera i, un tercer aliè al present procediment, cedien en arrendament al Sr. Romeu el local comercial núm. 2, planta 1 formant part de l'XXXX, per un període de 10 anys, satisfent en aquell acte l'arrendatari, una fiança de 5.200 EUR.

El contracte d'arrendament atorgat incloïa un pacte setè, en mèrits del qual: "setè.- La part arrendatària efectuarà al seu càrrec totes les millores útils, necessàries i de luxe en el local comercial durant el període de vigència del present contracte d'arrendament del local comercial. La part arrendatària podrà exigir a la part arrendadora el retorn del 15% del import total pels anteriors conceptes al venciment del contracte, a la resolució o rescissió del mateix.

A tal efecte, la part arrendatària vindrà obligada a lliurar immediatament a la part arrendadora còpia de totes les factures que satisfarà com a resultes de la realització de totes les obres de millora en el local comercial durant el període de vigència del present contracte".

No es discuteix, que a comptar del mes de juliol del 2016, el Sr. Romeu va deixar de pagar regularment la renda, interposant el Sr. Tejera un procediment en demanda de resolució de contracte d'arrendament i reclamació de quantitat (procediment 6000343/2019) que finia per Sentència dictada per la Batllia el dia 14-10-2021 que confirmaven en aquesta alçada per Sentència de 4-3-2022, on es disposava la resolució del contracte d'arrendament per impagament de la renda, condemnant el Sr. Romeu a satisfer la suma de 43.414,69.- EUR en concepte de rendes impagades i altres 11.495.- EUR en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, ambdues incrementades dels interessos legals indicats i a satisfer les costes ocasionades.

Coetàniament, el Sr. Romeu articulava el present procediment on reclamava les sumes de 42.825,78.- EUR corresponent al 15% de l'import total dels treballs que va realitzar en el local arrendat així com l'import de 5.200EUR en concepte de retorn de la fiança efectuada.

La Sentència dictada acull íntegrament les pretensions articulades pel demandant, condemnat el Sr. Tejera a satisfer al Sr. Romeu la quantitat global de 48.025,78 EUR sense perjudici de la seva ulterior compensació amb les quantitats a què ve obligat a pagar el Sr. Romeu en el marc de la causa 6000343/2019 i, que operarà en execució de sentència, com a mitjà d'extinció de l'obligació, una volta sigui exigible, ipso iure i; a satisfer les costes judicials de l'agent en els termes del darrer fonament de Dret.

I és contra aquest pronunciament que s'alça la representació processal del Sr. Tejera, amb fonament als motius de recurs que s'exposen en l'apartat següent.

Segon.- En primer lloc, considera que la Sentència d'instància ometia que el demandant no havia pagat la renda pactada durant més de dos anys, per quina raó el Sr. Tejera havia articulat una acció en resolució de contracte d'arrendament (art. 32 de la LAFU) que havia prosperat. Considera que a partir del moment en què la causa de resolució del contracte d'arrendament derivava d'una causa contemplada en la Llei, no es podia donar lloc a la reclamació del Sr. Romeu atès que ell era l'únic responsable de la resolució contractual pronunciada. Considera que admetre la reclamació de l'arrendatari en el present supòsit, suposava mantenir l'arrendatari en la possessió del local encara que no pagués la renda perquè en definitiva se l'havia d'indemnitzar pels treballs efectuats en el local.

Tanmateix considera que el procediment emprat no resultava idoni perquè no s'encabia en les obligacions contemplades en els articles 26 i 27 de la LAFU.

Sosté, en tercer lloc, que en mèrits del contracte d'arrendament subscrit resultava necessari que l'arrendatari facilités còpia de totes les factures derivades dels treballs realitzats en el local, als efectes de què el Sr. Tejera els pogués acceptar sense que resultés admissible una acceptació a posteriori, especialment quan l'arrendatari no justificava haver tramès aquesta informació a l'arrendador. Considera que com que no havia complert amb aquesta obligació ara no podia reclamar per les obres efectuades.

En darrer lloc defensa que la reclamació que s'articulava en concepte de retorn de la fiança en ser aquesta extemporània atès que s'havia d'haver articulat en el procediment que el seu representat va articular en resolució del contracte d'arrendament, afirmant que en tal eventualitat el termini per a formular-la havia preclòs.

Tercer.- Pel que es refereix al primer motiu indicat, no podem perdre de perspectiva que el contracte subscrit entre les parts era un contracte d'arrendament de local per a negoci en què el principi de llibertat de pactes regeix amb especial intensitat (cfr. art. 61 de la Llei 15/2022 de text consolidat d'arrendament de finques urbanes).

El pacte contractual que sustenta la reclamació del Sr. Romeu, preveu la participació de l'arrendador en un 15% del cost total de les millores útils, necessàries i de luxe que l'arrendatari podria efectuar en el local arrendat, al seu venciment, resolució o rescissió. Aquesta previsió contractual no contravé cap de les disposicions imperatives que la Llei contempla, sense que en aquesta alçada se'n pugui qüestionar la legalitat.

Pel que es refereix a l'argument que la representació processal del Sr. Tejera articula, condicionant la viabilitat del pacte a la modalitat d'extinció del contracte (resolució per impagament de la renda) tampoc aquesta resulta procedent. En efecte, les parts van pactar expressament que la contribució de l'arrendador en el cost de les obres efectuades intervindria també en el supòsit de resolució el contracte d'arrendament sense altra precisió, el que obliga a encabir-hi la seva resolució per impagament de la renda com aquí en definitiva succeïa.

Tampoc considerem que aquesta interpretació condicioni l'exercici d'una acció en resolució de contracte per impagament de la renda. Aquest argument es recolza exclusivament en un criteri d'oportunitat econòmica, amb el benentès que el Sr. Tejera ha articulat l'acció en resolució de contracte per impagament de la renda quan ho ha considerat oportú i aquesta ha prosperat.

El primer motiu del recurs es veurà, per tant, abocat al fracàs.

Quart.- Pel que es refereix a la idoneïtat del procés emprat que la part recurrent qüestiona novament en aquesta alçada, compartim l'argumentació del Tribunal "a quo".

En efecte, "tots els litigis, les relacions i les obligacions" derivats del contracte d'arrendament havien de canalitzar-se a través del procediment previst en la Llei de 30 de juny de 1999, que ara ha estat substituït pel procediment previst en els articles 277 i seg. del CPC, àmbit objectiu aquest que no es cenyeix exclusivament als art. 26 i 27 de la Llei com ho reclama el recurrent, sinó que comprèn també la reclamació de l'arrendatari a l'arrendador per les obres efectuades en la cosa arrendada, especialment si es té en compte, que aquesta pretensió es sustenta en les previsions del contracte d'arrendament.

Tampoc el segon motiu de recurs pot prosperar.

Cinquè.- Pel que respecta als arguments que s'introdueixen quant a la manca de lliurament dels justificants dels treballs realitzats, es tracta aquest d'un argument que ha estat introduït per primer cop en aquesta alçada menystenint la regla "pendente appellatione, nihil innovetur", sense que en l'escrit de contesta res s'indiqués al seu respecte. En aquesta eventualitat, no poden les parts en la segona instància del procés sol·licitar la reforma de la sentència de primera instància invocant fets, proves o excepcions noves, sinó només per les mateixes adduïdes oportunament en la primera instància del procés, en els límits de la pretensió impugnatòria. I, correlativament, no pot Tribunal "ad quem" conèixer i resoldre qüestions o problemes diferents dels plantejats en la primera instància, o fets nous introduïts extemporàniament en el procés, ja que al Tribunal de segona instància se li ha de proposar la mateixa "res iudicanda" sobre la qual ha jutjat el jutge "a quo".

A títol d'argument de reforç, indicarem que tampoc l'activitat d'hermenèutica que la Sala realitza del pacte descrit, avala la posició del recurrent. En efecte, la conjuminació dels dos paràgrafs que estructuren el pacte setè que hem tingut ocasió de transcriure, ens aboquen a considerar que l'obligació de lliurament de les factures per part de l'arrendatari en relació a les obres realitzades, apareix de manera concomitant al "venciment del contracte, a la resolució o rescissió del mateix", conclusió aquesta que s'assoleix mercès l'al·locució "a tal efecte" que connecta l'obligació de pagament de l'arrendador pels treballs efectuats amb la seva justificació documental per l'arrendatari. La comprovació d'aquests treballs intervé "ex ante" en mèrits del pacte novè del conveni: "La part arrendadora es reserva el dret a atorgar una aprovació prèvia i per escrit sobre les millores útils, necessàries i de luxe projectades per la part arrendatària en el local comercial així com sobre els costos de les esmentades millores. En tot cas, les reparacions i les millores introduïdes hauran de respectar en tot moment les Ordenacions i Lleis vigents en el Principat d'Andorra i quedaran en propietat de la part arrendadora a la expiració del contracte salvat la previsió establerta en el pacte setè del esmentat contracte", procés aquest que com encertadament destaca la Sra. Batlle va donar-se en el supòsit examinat quan el Sr. Alfaro (recordem que es tractava de la persona que juntament amb el Sr. Tejera assumia la condició de part arrendador en el contracte d'arrendament) admetia conèixer l'abast de les obres i fins i tot va signar la sol·licitud de llicència d'obres majors d'acord amb el projecte presentat per l'arquitecte. En aquesta eventualitat, el demandant podia tenir perfecte coneixement de la naturalesa i abast dels treballs que es pretenien efectuar, sense que ara, la queixa que realitza sigui admissible, especialment si es té en compte que totes les obres efectuades lluny de perjudicar-lo, l'han beneficiat.

Sisè.- El darrer motiu del recurs es planteja sobre la decisió d'admetre el retorn de la fiança a l'arrendatari, defensant per això que aquesta pretensió s'havia d'articular en el procediment anterior i que en conseqüència havia preclòs el dret de l'arrendatari per a poder-ne reclamar la seva restitució.

Aquest motiu del recurs també es veurà abocat al fracàs per les mateixes raons ja assenyalades per la jutgadora "a quo". El propi article 15 de la LAFU vigent quan s'originava el procediment ja contemplava, que "l'arrendatari pot reclamar el retorn de la fiança lliurada en el marc del procediment que regula la disposició addicional segona d'aquesta Llei, o en un procediment posterior endegat amb aquesta finalitat. L'Acció per a reclamar el retorn de la fiança prescriu en el termini de tres anys a comptar del moment de l'extinció del contracte d'arrendament". A partir del moment en què la Llei ofereix una via doble a l'arrendatari per a reclamar la restitució de la fiança i que la reclamació que el Sr. Romeu ha articulat es troba expressament admesa, la seva pretensió esdevenia plenament ajustada a dret.

Setè.- Malgrat les previsions de l'art. 354.2 del CPC, no escau fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada atesa la incompareixença del Sr. Romeu.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Tejera contra la Sentència dictada el 19-4-2022 que es confirma íntegrament. No escau fer pronunciament al respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.