Sentència sobre arrendament urbà i preavís de l'arrendatari

Sentència

Magistrats

Immaculada Rodríguez Díaz Jaume Tor Porta Vincent Aniére

SENTÈNCIA 000161-2025 DE 10/11/2025

Ponent : Sra. Immaculada RODRIGUEZ DIAZ

Data : 10/11/2025

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000147/2025

Nig : 5300542120240002429

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00161

SENTÈNCIA 000161/2025

PARTS:

Apel·lant: Sra. Machado

Representant: Sra. Amorós

Advocada : Sra. Vélez

Apel·lat: ORG_1, SLU

Representant: Sra. Benitez

Advocada: Sra. Manzanares

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sra. Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ

OBJECTE: Arrendaments urbans. Preavís a càrrec de l'arrendatari per a renunciar anticipadament al contracte d'arrendament. Reclamació de danys ha de guardar relació amb aquests.

Andorra la Vella, 10 de novembre del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 25-10-2024 la representació processal de la ORG_0, SLU, formulava demanda, a tramitar pel procediment previst en l'art. 277 i ss. del Codi de procediment civil, contra la Sra. Machado, exposant substancialment que el 07-10-2016 va atorgar amb la predita un contracte d'arrendament, en relació al local C de l'edifici Moncel situat al XXXX, quin fou resolt mitjançant comunicació de 06-10-2022 tramesa per l'arrendadora Sra. Machado, amb efectes el 31-10-2023. No obstant l'anterior, la seva representada va comunicar a la propietària, via WhatsApp la seva intenció d'efectuar el lliurament de la possessió del local abans de la finalització de dit termini, el 15-08-2023, contestant aquesta que es trobava fora del Principat per vacances fins a finals del mes d'agost. Que finalment va lliurar les claus del local a la defenent el 06-09-2023, per causes imputables a aquesta, prèvia inspecció ocular en la què es va poder apreciar que el local es trobava en bones condicions, pintat de nou. No obstant l'anterior la defenent no havia retornat la fiança que havia consignat en mèrits del pacte dotzè del contracte, havent resultat tots els intents efectuats a tal efecte infructuosos.

Conseqüentment, desprès d'invocar els fonaments de dret que considerava d'aplicació al cas demanava de dictar Sentència condemnant a la demandada a satisfer-li l'import de 3.000 EUR que en concepte de fiança va consignar als efectes de cobrir els danys que, en la seva qualitat d'arrendatària, pogués ocasionar al bé arrendat, juntament amb els interessos legals meritats des del 06-09-2023 i a pagar la totalitat de les costes processals ocasionades.

2.- El 06-12-2024 la representació processal de la Sra. Machado contestava la demanda formulada, i alhora articulava excepció de compensació mitjançant demanda reconvencional, exposant substancialment que el contracte d'arrendament era vigent fins el 31-10-2023 i malgrat tot la societat ORG_1, SLU va comunicar, el 30-08-2023 i amb un sol dia de preavís, la resolució anticipada del mateix i el retorn de la possessió a la seva mandant. Aquesta resolució unilateral vulnera l'article 64.1 de la Llei d'arrendaments urbans que preveu que l'arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d'arrendament mitjançant un preavís d'un mes per cada any o fracció que falti per la fi del contracte, amb un mínim de tres mesos, i a més amb l'obligació d'indemnitzar a l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de lloguer per cada any que quedi per complir. A més el local no s'havia lliurat en el mateix estat que s'havia rebut, presentant una sèrie de desperfectes quins foren constatats pel Saig Sr. Martin en data 26-09-2023 i quins treballs de reparació i retorn del mateix al seu estat originari havien estat pressupostats i ascendien a la suma global de 4.644,19 EUR. La seva mandant havia comunicat a l'arrendatària que en atenció a l'estat del local i a la manca de preavís per resoldre el contracte no li retornaria la fiança, havent-se destinat aquesta a compensar el perjudici que li havia estat ocasionat en no haver percebut les rendes de lloguer corresponents als mesos de setembre i octubre del 2023. A l'últim informava que va haver d'atorgar amb el nou arrendatari un període de carència d'un mes i escaig per que aquest pintés, reparés i acondicionés el local.

Per això era evident que s'havia de desestimar la demanda doncs havia sofert un perjudici superior a l'import de la fiança i s'havia d'estimar la reconvencional tot condemnant a la societat ORG_1, SLU a pagar-li:

La suma global de 3.000 EUR corresponent a les rendes de lloguer dels mesos de setembre i octubre del 2023 que no va percebre per raó "de l'absència d'atorgament de preavís";

L'import de 1.800 EUR corresponent a la carència que la seva mandant va haver de convenir amb el nou arrendatari del local per tal de que aquest reparés i acondicionés aquest;

Més els interessos legals des del 06-09-2023;

Les costes judicials ocasionades.

I declarant la compensació d'aquests imports amb l'import de la fiança de 3.000 EUR.

3.- La representació processal de la societat ORG_1, SLU s'oposava a la demanda reconvencional articulada, referint que el contracte havia estat resolt per la contrapart per carta del 06-10-2023, havent comunicat el legal representant de la seva mandant l'11-07-2023 la seva intenció de retornar la possessió del local durant el mes d'agost. Lliurament anticipat al que es va mostrar conforme. Tant és així que el 06-09-2023 la propietat desprès d'inspeccionar el local va rebre la possessió, no podent anar contra els seus propis actes i al·legar ara que no era conforme amb el lliurament anticipat de la possessió i resolució anticipada del contracte. Per tant no hi havia lloc a cap tipus d'indemnització ni a compensació de la quantitat reclamada en concepte de fiança. Així mateix va retornar el local en el mateix estat en que el va rebre, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l'ús normal durant 7 anys. A més la ORG_2 va executar en el local diferents treballs que van ser satisfets per la seva mandant i l'acta aixecada pel Saig era datada del 26-09-2023, és a dir 20 dies més tard del lliurament de la possessió desconeixent que va fer la propietat en aquells dies. De totes formes, en aquesta únicament s'apreciaven petits defectes deguts al pas del temps i al seu ús normal. Que en relació a la carència el contracte que aportava la contrapart del 09-02-2024 no feia referència a cap tipus de carència i aquesta no quedava provada. Per tot el qual no hi havia lloc a compensar amb la fiança i la demanda s'havia de desestimar tot condemnant a l'adversa a pagament de les costes processals que li havien estat causades.

4.- El 20-05-2025 es celebrà el judici oral del present litigi i l'11/06/2025 el Tribunal d'instància dictava Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- que estimant íntegrament la demanda formulada per la societat mercantil andorrana unipersonal per participacions "ORG_1, SLU" contra la Sra. Machado, ha de condemnar i condemna a la darrera a restituir a la primera la fiança de tres mil euros (3.000.- EUROS) fruit d'haver-se extingit el contracte d'arrendament de local de negoci subscrit pels litigants el 7 d'octubre del 2016, augmentada dita quantitat dinerària dels interessos legals produïts d'ençà el 6 de setembre del 2023 i fins que sigui íntegrament retornada. Imposant les costes processals de la primera instància a la defenent segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret.

(...)".

5.- La representació processal de la ORG_0, SLU s'alça contra aquesta decisió, tot considerant que el jutjador ha incorregut en una incorrecta valoració de la prova, a més de que no havia realitzat una correcta aplicació de la Llei als fets objecte del present procediment. La sentència apel·lada concloïa que el contracte havia estat resolt per voluntat de la propietat comunicada el 06-10-2022 amb efectes el 31-10-2023 i que per tant no hi havia resolució unilateral del contracte per part de l'arrendatària. Contràriament, des del punt de vista del jutjador a quo, l'arrendatària s'havia apressat en retornar la possessió del local abans de finalitzar la última pròrroga. Aquesta argumentació suposava al seu criteri que el preavís era únicament imputable a l'arrendadora i que essent el termini de finalització del contracte cert l'altra part era lliure de resoldre el contracte sense preavís, quan més li convingués, ço que no podia compartir. En efecte qualsevol resolució anticipada del contracte s'havia d'ajustar a les normes previstes a la Llei d'arrendaments de finques urbanes. I en el present cas no havia estat així perquè l'arrendatària comunicà la seva intenció de retornar la possessió del local en data 30-08-2023, amb efectes l'01-09-2023 i doncs amb un sol dia de preavís quan segons l'article 23 de la Llei li corresponia un mínim de tres mesos. No s'havia provat que la resolució anticipada del contracte fos acceptada sense cap condició per la seva mandant atès que únicament s'havia aportat als autes uns WhatsApp, enviats per la part agent, que havien estat parcialment esborrats i que no foren contestats per la seva mandant, no constituint en cap cas acceptació. Així mateix en relació als desperfectes, no podia el Sr. Batlle concloure que en no haver estat documentats en l'acte de retorn de la possessió no podia anar ara contra els seus propis actes, doncs obviava que precisament en existir desperfectes en el local no va retornar la fiança i va contactar al Saig perquè deixés constància dels danys. Que si bé va acceptar la possessió del local no va poder sotmetre l'acte a la intervenció del Saig quan aquesta li fou comunicada amb un sol dia d'antelació. A més, el que pretenia el Tribunal era que no hagués acceptat la possessió del local amb el conseqüent perjudici que això li hauria suposat doncs de ben segur encara no disposaria de la possessió del local. Els danys havien estat provats i la propietat es va veure obligada a realitzar unes obres per tal de reposar el local al seu estat originari. Que en definitiva la manca de preavís, els danys constatats en el local i el mes de carència que es va veure obligat a atorgar al nou arrendatari constituïen un perjudici molt superior a la fiança en el seu dia abonada.

Per tot el qual demana l'estimació del recurs i la revocació de la sentència apel·lada tot disposant la desestimació de la demanda, l'estimació de l'excepció de compensació formulada i la condemna de la societat ORG_1, SLU al pagament de les costes judicials ocasionades a la seva mandant en primera i segona instància.

6.- La representació processal de la societat ORG_1, SLU s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat, exposant substancialment que la resolució del contracte ho va ser a instància de la propietat i ORG_1, SLU únicament es va limitar a retornar la possessió del local abans de la data de finalització del contracte, retorn que havia estat consentit i acceptat per l'arrendadora, sense cap objecció, el que havia generat a la seva mandant una expectativa legitima i raonable de que el retorn i l'estat del local eren acceptats. No pot anar ara contra els seus propis actes i prevaler-se de fets posteriors, unilaterals i descontextualitzats per desvirtuar l'acte de presa de possessió. No se li pot exigir cap preavís i els danys existents en el local eren petits defectes en gran part merament higiènics o de neteja, sense que consti tampoc que aquests danys li puguin ser imputables. Va lliurar la possessió del local en bones condicions i pintat de blanc, en el mateix estat en que el va rebre amb la única diferència del desgast normal derivat del pas del temps i de l'ús ordinari.

Conseqüentment demana la desestimació del recurs i la condemna de l'apel·lant al pagament de les costes processals que li han estat causades.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte de la present resolució consisteix a liquidar les relacions contractuals mantingudes per les parts litigants en ocasió del contracte d'arrendament atorgat el 07-10-2016 respecte del local comercial C, planta baixa de l'edifici Moncel, situat a l'XXXX i respecte del qual la propietària, Sra. Machado comunicava el 06-10-2022 la seva voluntat de no prorrogar més el contracte a la data de finalització de la darrera de les prorrogues, això és el 31-10-2023. Succeeix però que l'arrendatària, la societat ORG_1, SLU, abans d'aquesta data, va lliurar el 06-09-2023 a la propietat la possessió del local, sense que no obstant la Sra. Machado retornés la fiança en el seu dia lliurada.

En aquest context, la representació processal de l'arrendatària reclamava a la propietat el retorn de la fiança de 3.000 EUR, juntament amb els interessos legals devengats des del 06-09-2023, així com el pagament de les costes.

Reclamació a la que la Sra. Machado s'oposava tot formulant excepció de compensació i reconvenció:

Reclamant:

3.000 EUR, segons el seu petitum "per raó de l'absència d'atorgament de preavís que legalment havia d'atorgar l'arrendatària";

1.800 EUR per "la carència que la Sra. Machado va haver de convenir amb el nou arrendatari del local, als efectes que aquest darrer reparés i acondicionés el local en el seu dia arrendat a l'actora."

Els interessos legals meritats des del 06-09-2023;

Les costes judicials causades.

I declarant la compensació dels imports reclamats amb la quantitat de 3.000 EUR de la fiança.

La Sentència dictada pel Sr. batlle estima íntegrament les pretensions de la part arrendatària condemnant la propietària a retornar a la primera la fiança de 3.000 EUR, juntament amb els interessos legals generats des del 06-09-2023 i les costes judicials.

La representació processal de la Sra. Machado s'alça contra aquesta decisió per les raons exposades en els antecedents de fet.

Segon.- Quant al preavís

Esdevé pacífic que per carta del 06-10-2022 la propietat comunicava a l'arrendatària la seva voluntat de no prorrogar més el termini de vigència del contracte d'arrendament, de manera que aquest expirava de forma definitiva en data 31-10-2023. Així mateix, tampoc es discuteix que la societat ORG_1, SLU va lliurar la possessió del local arrendat abans de la fi de dit termini.

Establert l'anterior s'ha de remarcar que efectivament d'acord amb l'article 64.1 de la Llei d'arrendaments urbans:

"1. L'arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d'arrendament mitjançant un preavís d'un mes per cada any o fracció que falti per a la fi del contracte, amb un mínim de tres mesos i, a més, amb l'obligació d'indemnitzar a l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de renda per cada any que quedi per complir. Tanmateix, si l'arrendatari acredita que el negoci que es desenvolupa en el local arrendat ha generat pèrdues durant els dos anys anteriors al dia en què té lloc el preavís, la indemnització es redueix a la meitat d'una mensualitat de renda per cada any que quedi per complir."

De manera que si l'arrendatària desitjava posar fi al contracte abans de la data de la seva finalització ho havia de fer en general amb un preavís mínim de tres mesos. I la propietat precisament en base a aquesta disposició considera que l'arrendatària li deuria les dos rendes de lloguer -corresponents als mesos de setembre i octubre del 2023 - que restaven abans de la finalització del contracte.

A aquesta reclamació la societat ORG_1, SLU oposa que el contracte es va resoldre de forma anticipada, amb acceptació de la propietat, de manera que la resolució no és unilateral sinó de mutu acord.

Ja s'avança que la Sala s'avé amb aquesta posició atenent l'actitud mostrada per la propietat.

En efecte, d'una part els WhatsApp que obren en autes (foli 15), quina autenticitat no han estat negats, mostren com des del mes de juliol del 2023 la propietària coneixia de la possibilitat de recuperar la possessió del local abans de la fi del termini del contracte. Així en un missatge d'aquesta data el legal representant de l'arrendatària li deia "Bon dia Sílvia. Intentem tancar la botiga el més que ve. Així el més aviat possible tindràs la botiga. Emoticona de cara somrient amb una gota de suor." Per conseqüent ja s'advera que no és cert que s'advertís a la Sra. Machado amb un sol dia de preavís.

D'altra part, en resulta que coneixent la disposició de l'arrendatària de lliurar la possessió del local abans de la fi del termini establert, aquesta va optar pel silenci, sense formular cap mena d'oposició expressa ni abans, ni el mateix 06-09-2023 en que se li lliurà la possessió. Oposició que podria haver efectuat contestant senzillament els WhatsApp dels mesos de juliol i agost del 2023, o bé oposant-se el dia 6 de setembre del 2023 al retorn de la possessió del local, més tenint en compte que també considerava que no se li lliurava en el mateix estat en què l'arrendatària l'havia rebut. Però cap acte d'oposició efectuà fins al punt que l'arrendatària li deia en un WhatsApp del 02-09-2023 "bon dia. No sé quin problema hi ha que em llegiu el missatge i no em contesteu."

Conseqüentment, no pot la propietat anar contra els seus actes propis i pretendre reclamar un quelcom preavís quan resulta que va acceptar la possessió del local, prèvia inspecció ocular, sense que consti cap prova en autes de la seva reserva de reclamar posteriorment aquest concepte. De fet l'única prova aportada per la Sra. Machado per demostrar la seva oposició a la resolució anticipada del contracte ho és la carta del 23-10-23 del foli 24 que porta resposta a la reclamació prèvia del retorn de la fiança. Ara bé, no concorrent cap circumstància que justifiqui perquè no va fer constar la seva reserva abans, és evident que aquesta comunicada en aquesta darrera carta és ja totes llums intempestiva.

En conclusió, la manca de resposta als missatges tramesos per l'arrendatària -que comunicava la seva intenció de resoldre de forma anticipada el contracte amb el lliurament de la possessió al mes de setembre- i l'acceptació per part de la propietat el 06-09-2023 de les claus del local, sense cap reserva ( o prova d'ella) resulten clars actes inequívocs de la conformitat amb la resolució anticipada, raó que justifiquen la desestimació de la reclamació del preavís per part de la Sra. Machado.

Tercer.- Sobre els danys i la reclamació del mes de carència

Segons l'acte de presència i constatació del 26-09-2023 efectuada pel Saig Sr. Martin hi havia vinils a la façana, forats a les rajoles de marbre, el local era brut i mal pintat amb el sostre engroguit i taques de pintura al terra, la porta de metall de la planta soterrània presentava taques de pintura blanca i algun cop a l'estructura i algun esglaó també de la planta soterrània era trencat (folis 63-96).

Als efectes de quantificar aquests danys la propietat aportava un pressupost, emès per una empresa de serveis de pintura, d'un import de 4.444,20 EUR, si bé és admès que cap servei prestà aquesta donat que la Sra. Machado reclama no el seu import de reparació sinó el "mes i escaig" de carència que va "haver de convenir amb el nou arrendatari del local, als efectes que aquest darrer reparés i acondicionés el local en qüestió".

Atenent les bases de la reclamació aquesta no podrà reeixir. D'una part perquè en el contracte que s'adjunta del 09-02-2024 no consta cap tipus de carència. I d'altra perquè precisament en aquest es fa esment en el seu pacte sisè "recepció" que "la part arrendatària reconeix rebre la unitat immobiliària arrendada compreses les instal·lacions i serveis, en perfecte estat, obligant-se a guardar-la i conservar-la, així com a retornar-la en el mateix bon estat al finir o rescindir-se aquest arrendament. També queda obligada a reparar a les seves costes qualsevol desperfecte que es produeixi a la cosa arrendada. Retornar preferiblement amb pintura de color blanc."

Per tant cap dany imputable a la societat ORG_1, SLU s'ha provat que hagi estat assumit pel nou arrendatari del local, com ho pretén la Sra. Machado, pel què difícilment pot prosperar la reclamació d'aquest concepte. Així s'ha de confirmar també la sentència apel·lada sobre aquest extrem.

Sisè.- costes

La desestimació íntegra del recurs d'apel·lació articulat comportarà la imposició de les costes a la part apel·lant.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Sra. Machado contra la Sentència de l'11/06/2024 i imposar-li les costes d'aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocada i de procuradora.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.