Sotsarrendament extinció TSJC 0336/13

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Pere Pastor Vilanova Vincent Aniére

TSJC-336/13

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 17 de desembre de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 10 de maig del 2012 la representació processal dels Srs. Plana, Gutierrez, Marcos, Morillo, Bermudez i Téllez va formular demanda contra el Sr. Ayuso sol·licitant que es declarés la vigència del contracte d'arrendament subscrit entre la difunta Sra. Carranza i el defenent en relació a l'edifici C. II, radicat a l'XXXX fins que no fos retornada la seva possessió lliure de sotsarrendataris, que se la condemnés igualment a satisfer a la seva mandant l'import mensual de 37.414 euros des del mes de març del 2012 per cada mes que passés, que s'obligués a l'arrendatari a fer les obres de manteniment de l'edifici avaluades en 89.062,70 euros, que se'l obligués igualment a retirar cartells i tanques de les façanes i que se'l condemnés a indemnitzar per danys i perjudicis, imposant-li a més les costes processals. Mitjançant altressí sol·licitava igualment que s'adoptés una mesura cautelar consistent en requerir a l'entitat xx en qualitat d'avaladora per tal que diposités la quantitat mensual reclamada.

II.- La representació processal del Sr. Ayuso va contestar a la demanda en data 29 de juny del 2012 oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva desestimació, ja que el seu mandant va procedir a la resolució unilateral del contracte i a la cancel·lació de la garantia bancària, va consignar judicialment els imports, claus i documentació pertinent, es trobava constituïda la comunitat de propietaris de la finca ostentant el seu mandant el 16,498% de la mateixa, aquesta es trobava en bon estat de conservació, els sotsarrendaments s'havien d'extingir a l'acabament, o extinció, del contracte d'arrendament principal i no a la seva resolució, els agents no havien patit cap perjudici en quan podien percebre els arrendaments dels sotsarrendataris i les despeses de les zones comuns pertanyien a la comunitat de Propietaris.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 24 de juliol del 2013 va decidir estimar molt parcialment la demanda formulada en data 10 de maig del 2012 per la representació processal dels Srs. Plana, Gutierrez, Marcos, Morillo, Bermudez i Téllez contra el Sr. Ayuso, condemnant a aquest darrer a satisfer els imports derivats de les despeses de manteniment i conservació de l'edifici "C. II" segons l'establert en el V CONSIDERANT i a retirar al seu càrrec els cartells i les tanques publicitàries fixats a la façana de l'edifici que corresponguessin a negocis de sotsarrendataris que ja haguessin resolt el seu contracte de sotsarrendament i sense fer imposició de costes processals.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal dels Srs. Gutierrez, Marcos, Morillo, Bermudez i Téllez i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial, excepte en el pronunciament relatiu a retirar a càrrec del demandat els cartells i tancaments publicitaris fixats a la façana de l'edifici que corresponguin a negocis dels sotsarrendataris que ja hagin resolt el seu contracte de sotsarrendament, que es dicti en substitució de la sentència revocada un altre nova en la què s'aculli la resta de peticions de la demanda i es condemni a l'adversa en costes i despeses processals causades a la seva mandant.

V.- Contra la mateixa resolució formula igualment recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Plana i, d'acord amb els arguments que exposa, demana igualment la seva revocació parcial, excepte el pronunciament relatiu a retirar a càrrec seu els cartells i tancaments publicitaris fixats a la façana de l'edifici que corresponguin a negocis dels sotsarrendataris que ja hagin resolt el seu contracte de sotsarrendament, que es dicti en substitució de a sentència revocada un altre nova en la què s'aculli la resta de peticions de la demanda i que es condemni a l'adversa en costes i despeses processals causades a la seva mandant.

VI.- Contra la mateixa resolució formula també recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Ayuso i, en virtut dels arguments que exposa, demana la seva revocació parcial en el sentit d'absoldre al seu mandant d'abonar cap quantitat respecte de les despeses de les zones comuns de l'edifici "C. II", sense perjudici de les accions i reclamacions que s'escaiguin en el marc de la comunitat de propietaris, amb expressa imposició a l'adversa de les costes del procediment.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 10 d'agost del 1999 la Sra. Carranza, vídua C., de la qual els agents són drethavents, i el Sr. Ayuso van signar un contracte exposant que la primera era propietària d'un solar situat a la vila d'Andorra la Vella en el nou vial contigu al riu Valira en el què estava bastint un immoble que constaria de dues plantes subterrànies, destinades a aparcament, planta baixa, cinc plantes d'alçada i àtic. En el mateix document es feia constar que el 12 d'abril del 1999 el Sr. P. havia arrendat a la Sra. S. les dues plantes subterrànies de l'immoble destinades a aparcament, a excepció de sis places situades a la planta menys u i que per un altre contracte privat de data 24 de febrer d'aquell any les parts van atorgar una promesa d'arrendament de cinc plantes de l'edifici (plantes baixa i quarta) així com una opció per un nou arrendament a la fi d'aquell. Per tal de formalitzar aquests acords, les parts van signar un contracte mitjançant el qual la Sra. S. arrendava al Sr. P. les plantes baixa, primera, segona, tercera, quarta i cinquena del citat immoble per un termini de vint anys, tàcitament renovable per períodes d'un any si cap de les parts no avisava a l'altre de la seva voluntat de donar per acabat l'arrendament amb una antelació mínima de sis mesos a la fi del període principal o de qualsevol de les pròrrogues, pel preu de 4.300.000 pessetes mensuals. Finalment, el contracte facultava a l'arrendatari per sotsarrendar a tercers parts físicament determinades de l'immoble, fent constar la prohibició expressa de tornar a sotsarrendar, acordant a més que tots els contractes de sotsarrendament haurien de fer constar l'existència del contracte d'arrendament i la data d'extinció d'aquest i en tots hi constaria expressament que quedarien extingits un mes abans, com a mínim, de la data d'acabament de l'arrendament (foli 29 i ss). Consta igualment a les actuacions que, en virtut del dit contracte, el Sr. P. va sotsarrendar a diferents persones algunes de les unitats immobiliàries que ell havia arrendat prèviament (foli 400 i ss).

Ha quedat igualment acreditat que en data 10 de novembre del 2010 el Sr. Ayuso va enviar a la família C. una carta en la què manifestava la seva voluntat de resoldre el contracte que els vinculava de manera anticipada amb efectes el dia 15 de gener del 2011, posant de relleu igualment que amb dita resolució procediria la subrogació dels propietaris de l'immoble en la condició d'arrendadors en els diferents contractes de sotsarrendament que ell havia atorgat durant la vigència del contracte d'acord amb l'autorització que se li havia concedit, sol·licitant que en l'acte de retorn de la possessió procedissin a retornar-li a ell la garantia bancària lliurada en el seu moment per un import inicial de 721.214,52 euros (foli 163), peticions que van ser reiterades en la carta que consta al foli 166 de les actuacions de data 10 de juny del 2011.

D'altra banda, no és objecte de debat que en data 15 de març del 2012 el Sr. P. va oferir als hereus de la Sra. S. el retorn de la possessió dels immobles arrendats i el pagament de les rendes derivades de l'arrendament i dels sotsarrendaments acordats i, havent estat rebutjat dit oferiment, va efectuar dipòsit judicial dels mateixos (foli 380), formulant llavors els arrendadors la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant que es declarés la vigència del contracte d'arrendament subscrit entre la difunta Sra. Carranza i el defenent fins que no fos retornada la seva possessió lliure de sotsarrendataris, que es condemnés al defenent a satisfer a la seva mandant l'import mensual de 37.414 euros des del mes de març del 2012 per cada mes que passés, que se l'obligués a fer les obres de manteniment de l'edifici avaluades en 89.062,70 euros, que se'l obligués igualment a retirar cartells i tanques de les façanes i també a indemnitzar als seus mandants pels danys i perjudicis que els hi havia causat, imposant-li a més les costes processals, peticions que la Sentència objecte del present recurs sols va estimar parcialment pel que fa a les despeses generades per la manca de manteniment de l'edifici i íntegrament pel que fa a la retirada de cartells de l'immoble.

II.- La representació processal dels Srs. Gutierrez, Marcos, Morillo, Bermudez i Téllez i la que específicament representa al Sr. Plana s'alcen contra aquesta decisió puntualitzant, en primer lloc, que la Llei aplicable al contracte no és altre que la LAFU de 30 de juny del 1999 i fonamentalment que, si bé tant l'article 57 de la LAFU del 1993 com el 56 de l'aprovada l'any 1999 permeten que l'arrendatari doni per resolt anticipadament el contracte, aquesta resolució no és possible si no es retorna la possessió de les unitats arrendades en el mateix estat en el què es van rebre, és a dir lliures de sotsarrendataris.

Per tal de donar resposta als arguments de la part recurrent, cal destacar que, tal com posa de relleu la Sentència d'instància, la Llei aplicable al contracte celebrat entre les parts és la LAFU aprovada l'any 1993, ja que la disposició transitòria primera de la Llei de 30 de juny del 1999 disposa que aquesta serà aplicable al contractes d'arrendament celebrats a partir de la seva entrada en vigor i aquesta es va produir als quinze dies de la seva publicació al BOPA, el dia 28 de juliol d'aquell any, i no pas als quinze dies de la seva aprovació com argumenta la part recurrent i, per tant no estava vigent el dia 10 d'agost d'aquell any.

No obstant, la seva al·legació principal ha de ser estimada, ja que és cert que, com destaca l'article 57 LAFU 1993 l'arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte, indemnitzant al propietari si així procedeix, però la renúncia comporta el retorn de la possessió, no mediata, sinó immediata, ja que aquest s'ha de produir en les mateixes condicions en què s'ha rebut, com destaca l'article 27.9 de la Llei i malgrat aquest article fa referència a les condicions materials de l'immoble s'ha d'entendre que també inclou les jurídiques. En aquest sentit, cal destacar que el sotsarrendador no pot obligar a l'arrendador a subrogar-se en la seva posició, encara que excepcionalment aquest pugui exigir als sotsarrendataris el pagament de les rendes mitjançant la coneguda com acció directa, ni entre aquest i els sotsarrendataris existeix cap vincle contractual, ni el sotsarrendador pot continuar en la seva posició quan ja ha deixat de ser arrendatari perquè això l'enriquiria injustament i en el cas present l'immoble es va entregar a l'arrendatari lliure de sotsarrendataris i en el moment de pretendre la resolució hi havia nou sotsarrendaments vigents.

En aquestes circumstàncies cal valorar la possibilitat que apunta el defenent subsidiàriament de que es mantingui la vigència de l'arrendament sols en relació a les unitats que es trobin ocupades per sotsarrendataris i fins la vigència d'aquests, reduint la renda a pagar a la referida a aquestes unitats, però aquesta possibilitat no es pot admetre, ja que el contracte signat entre les parts estableix un preu global per totes les unitats de l'immoble llogades i el que no es pot fer sense el necessari debat és valorar quina és la renda que li correspon a la propietat per les unitats immobiliàries que continuen sotsarrendades.

Com a conseqüència d'aquesta decisió cal igualment estimar la petició inclosa en la demanda de que es condemni al defenent a abonar als agents la suma de 112.242 euros, corresponent a les rendes impagades del mes de març, abril i maig del 2012, així com la renda mensual en la quantia de 37.417 euros fins la resolució del contracte garantides amb l'execució de l'aval bancari pactat en els termes en els què es va pactar.

III.- Argumenta igualment la part recurrent que la Sentència d'instància ha de ser revocada pel que fa als treballs de manteniment i conservació de l'edifici que tenen un import 89.062,70 euros, que entén que ha d'abonar íntegrament el defenent com ho ha vingut fent des de la celebració del contracte. No obstant, del contracte signat entre les parts es dedueix que la possessió de l'immoble sols es va lliurar una vegada acabada l'obra, el 15 d'agost del 2000 (foli 162), i consta a les actuacions que l'edifici es va constituir en règim de propietat horitzontal el dia 27 de juny de l'any 2000 (foli 110), consta igualment que existeix un Reglament de Règim Intern de la Comunitat al que s'adjunten els coeficients de participació de cada unitat en relació a les despeses comuns (foli 148) i una certificació de l'administrador de la Comunitat que fa referència a una reunió de copropietaris celebrada en data 10 de maig del 2012 fent constar que s'ha procedit a l'obertura d'un compte bancari de la Comunitat (foli 776). Per aquestes raons, considerem que sols la Comunitat està legitimada per reclamar als copropietaris la seva contribució a les despeses de manteniment i conservació de l'immoble amb els coeficients corresponents dels quals el Sr. P. sols és titular en part.

És cert que el mateix recurrent reconeix que ell havia abonat moltes de les despeses de l'edifici, però aquest fet, que pot ser degut a la necessitat de mantenir-lo en bon ús per tal de proporcionar als sotsarrendataris el gaudiment de les unitats sotsarrendades, no pot suposar que s'hagi de seguir fent càrrec de totes elles quan sols és propietari d'una part de l'immoble.

IV.- Pel que fa a la petició de la part recurrent en el sentit de que li siguin abonats els danys i perjudicis que li ha ocasionat l'actuació del defenent, cal tenir en compte que el fet que l'actuació del Sr. P. hagi pogut comportar perjudicis a la part recurrent no pot suposar el seu dret a percebre una indemnització que no es quantifica ni justifica.

V.- La representació processal del Sr. Ayuso s'oposa igualment a la decisió de la resolució d'instància de condemnar-lo a abonar la meitat de les despeses de manteniment i conservació de l'edifici entenent que els agents no estan legitimats per efectuar aquesta reclamació i, com hem posat de relleu, aquesta petició s'ha d'estimar ja que els diners que es puguin gastar en el manteniment i conservació dels elements comuns de l'edifici corresponen a la Comunitat i és ella qui els ha de reclamar als diferents copropietaris i no pas aquell que és propietari d'una part de l'immoble.

VI.- En estimar-se els dos recursos formulats no procedeix fer especial pronunciament ni sobre les costes de la instància, ni sobre les d'aquesta alçada, de conformitat amb la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT els recursos d'apel·lació plantejats per la representació processal dels Srs. Gutierrez, Marcos, Morillo, Bermudez i Téllez i la plantejada per la representació processal del Sr. Plana i també la formulada per la del Sr. Ayuso contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 24 de juliol del 2013, que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de declarar la vigència del contracte celebrat entre les parts en data 10 d'agost del 1999 que tenia per objecte les plantes baixa, primera, segona, tercera, quarta i cinquena de l'edifici C. II radicat a l'XXXX fins que no sigui retornada la possessió als agents lliure de sotsarrendataris, condemnant al Sr. Ayuso a satisfer a l'agent l'import mensual de 37.414 euros des del mes de març del 2012 per cada mes que passés i absolent-lo de la condemna que se li imposa d'abonar les despeses de manteniment i conservació de l'edifici C. II, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts i sense fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.