Contracte d'arrendament tàcit (0210/08)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-210/08

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, a 23 de desembre de 2008 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 25 de juliol del 2006 els Srs. Sainz i Alfaro van formular demanda en petició d’interdicte de recobrar la possessió del “Restaurant D.S.”, radicat als baixos de l’XXXX, d’atorgament de contracte d’arrendament del citat local i, subsidiàriament, de reclamació de la quantitat de 180.000 euros per manca de guanys d’explotació i, en qualsevol cas, de reclamació de danys i perjudicis contra la Sra. Ricart i contra la societat “H. SA”, sol·licitant, a més, que fossin imposades als defenents les costes del procediment.

II.- La representació processal de la Sra. Ricart va contestar a la demanda en data 19 de setembre del 2006, plantejant en primer lloc l’excepció de manca de legitimació passiva, al·legant que la seva mandant havia estat arrendatària del restaurant que posteriorment van ocupar els agents, que ella exclusivament va cobrar una suma de diners per l’estoc del local, el material que contenia i el seu lloguer, que ella havia avançat fins al mes de desembre d’aquell any, i que no era la seva propietària, ni en tenia la possessió, ni havia privat d’ella als agents. Subsidiàriament i respecte del fons al·legava que l’eventual incompliment per part de la societat “H. SA” de les seves obligacions no li era imputable.

III.- La representació processal de la societat “H. SA” va contestar igualment a la demanda, argumentant que ella mai s’havia compromès a arrendar el “Restaurant D.S.” als agents i que, en finalitzar el contracte d’arrendament concertat amb la Sra. Ricart, aquesta els hi va retornar la possessió del local i ella, com a propietària del mateix, va canviar el pany.

IV.- Les parts van replicar i duplicar oportunament, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

V.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència el dia 17 de juny del 2008, estimant l’excepció de manca de legitimació passiva plantejada per la representació processal de la Sra. Ricart i absolent-la de les pretensions de l’agent, i estimant substancialment la demanda formulada per la part agent, condemnant a la societat “H. SA” a arrendar als Srs. Sainz i Alfaro, per un període de cinc anys i pel preu de 7.734 euros anyals, el local de negoci situat a la planta baixa del conjunt residencial “D.S.” a la Vall d’Incles, Canillo, contracte que s’havia de subjectar a les disposicions vigents en matèria d’arrendaments urbans, amb el consegüent retorn de la seva possessió als arrendataris. En el cas que aquest contracte d’arrendament no es pogués celebrar, condemnava a la societat “H. SA” a pagar als agents la suma de 15.000 euros, amb els interessos legals corresponents, més l’import de 25.019,77 euros, amb els interessos legals corresponents a partir de la data de la contesta a la demanda, més 1.500 euros a partir de la fermesa de la resolució, més les costes del procediment.

VI.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de la societat “H. SA” i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit de desestimar l’excepció de manca de legitimació passiva plantejada per la representació processal de la Sra. Ricart i absoldre a la seva mandant de totes les peticions de la demanda, inclosa la d’imposició de les costes del procediment. Subsidiàriament, sol·licita que la indemnització a la què se la condemni quedi fixada en 760,50 euros, sense fer especial pronunciament respecte de les costes de la instància i, en qualsevol cas, imposant les costes d’aquesta alçada a la part agent.

VII.- Contra la mateixa resolució formula igualment recurs d’apel·lació la representació processal dels Srs. Sainz i Alfaro i, pels arguments recollits en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació, desestimant l’excepció de manca de legitimació passiva plantejada per la representació processal de la Sra. Ricart o, subsidiàriament, que se la condemni a suportar les seves pròpies costes, i condemnant a la societat “H. SA” a pagar a la seva mandant la suma de 180.000 euros pel cas que no sigui possible que aquesta procedeixi a arrendar- li el restaurant d’autes per una durada de cinc anys, condemnant als defenents al pagament de totes les costes del procediment i mantenint els demés pronunciaments de la Sentència recorreguda.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que al mes de març del 2006 es va celebrar una entrevista a la què van assistir el Sr. Sainz, interessat en llogar el restaurant “D.S.” situat a l’entrada d’Incles, Parròquia de Canillo, el Sr. Catalá, en representació de la societat “H. SA”, propietària d’aquest negoci, i la Sra. Ricart, que era la seva arrendatària en aquell moment, en la què aquesta darrera, que volia deixar l’esmentat arrendament, va presentar el Sr. P. al Sr. N. com a persona interessada en llogar el restaurant a partir del moment en què ella ho deixés. S’ha provat igualment que al mes d’abril del mateix any el Sr. P. i el Sr. Ribes, empleat d’“H. SA”, es van tornar a reunir per parlar del tema, com reconeix el citat senyor en les seves declaracions (foli 267 en relació al 216), i que al mes de juny els agents van intentar posar-se en contacte amb la propietària del local sense èxit, com reconeix “H. SA” en la seva contesta a la demanda.

Consta igualment a les actuacions que el dia 13 d’abril del 2006 el Sr. Alfaro va ordenar transferir a la Sra. Ricart la suma de 12.000 euros (foli 72), afirmant aquesta que la transferència es va fer per tal de comprar-li el fons de comerç, la clientela, l’estoc del negoci i l’import dels lloguers que ella havia pagat per avançat, que el mateix dia, mes i any els Srs. P. i F.A. van concertar una pòlissa de préstec amb l’entitat “O.” per un import de 15.000 euros amb destinació “avanç fons comerç” (foli 73), i que el dia 26 d’abril del mateix any “O. S.A.”, per ordre i compte dels Srs. F.A. i P., va establir una garantia bancària a favor de “H.” fins a la quantitat màxima de 6.000 euros per tal d’assegurar les obligacions derivades del contracte d’arrendament (foli 77).

D’altra banda, la Sra. Ricart afirma que al mes d’abril va lliurar la possessió del restaurant als agents i aquests el van començar a explotar, els Srs. P. i F.A. aporten amb la demanda diferents albarans per tal d’acreditar que entre els mesos de maig i juny d’aquell any es van subministrar al “Restaurant D.S.” diverses mercaderies, quan la Sra. Ricart ja no l’explotava (foli 79 a 91), i la defenent reconeix que el dia 24 de juny del 2006 va canviar el pany del local, privant als agents de tornar-hi a entrar.

Tenint en compte aquests fets, la Sentència recorreguda estima que ha quedat acreditat que la societat defenent va llogar als agents el restaurant en qüestió, o es va obligar a fer-ho, raó per la qual la condemna a arrendar-lo als Srs. P. i F.A. per un període de cinc anys i pel preu de 7.734 euros anyals (que era el que pagava la Sra. ENTITY_6), contracte que s’hauria de subjectar a les disposicions vigents en matèria d’arrendaments urbans, amb el consegüent retorn de la possessió als arrendataris. En cas que aquest contracte no es pogués celebrar per haver-se cedit el local en arrendament a tercers, la Sentència recorreguda condemna a la societat “H. SA” a pagar als agents la suma de 15.000 euros per lucre cessant, més els interessos legals corresponents a comptar del moment en què fos requerida de pagament, més 25.019,77 euros amb els seus interessos a partir de la data de la contesta a la demanda, més 1.500 euros amb els interessos legals a partir de la fermesa de la resolució.

II.- Contra aquesta resolució s’alça la representació processal de la societat “H. SA”, al·legant la procedència d’estimar l’excepció de manca de legitimació passiva al·legada per ella, argumentant que la intervenció de la Sra. Ricart va ser determinant, cabdal i transcendent per provocar la confusió en la què sens dubte van incórrer els Srs. P. i F.A., atès que va traspassar el negoci sense autorització de la propietat als agents i els hi va lliurar la seva possessió.

Malgrat és cert que la Sra. Ricart va cobrar una determinada quantitat pel traspàs del local sense que s’hagi acreditat que tingués permís de la propietat per fer-ho, i també és veritat que la seva actuació podia col·laborar a que els agents interpretessin que “H.” els hi llogaria el local, és possible també que l’actuació d’aquesta entitat la induís també a ella a confusió sobre aquest punt. En tot cas, allò determinant per excloure la seva responsabilitat en la causació dels danys i perjudicis que al·leguen haver patit els agents és que la seva actuació no podia ser determinant per tal que els Srs. P. i F.A. creguessin que la propietat els hi llogaria el restaurant, ja en els únics en els què aquests podien confiar per arriscar-se a portar a terme les actuacions que van endegar era en els representants de la societat defenent. Per aquest motiu, malgrat l’anterior arrendatària pogués estar interessada en traspassar el negoci cobrant per aquesta raó una determinada quantitat, era amb “H.” amb qui els agents havien de fer els tractes i era la seva actuació la que els podia haver portat a confiar en que se celebraria el contracte, i aquesta confiança no es va dissipar ni en un primer moment, ni quan els agents es van reunir per segona vegada amb representants de la propietat sense que en aquest cas estigués present la Sra. Ricart, raons que porten a desestimar aquest motiu del recurs.

III.- En segon lloc, argumenta la recurrent que ella mai es va comprometre a arrendar el restaurant als agents, ni va consentir que en prenguessin possessió, i aquests arguments s’han d’estimar amb importants matisos. És cert que no resulta versemblant l’existència d’aquest compromís entre les parts i encara és més difícil presumir que arribessin a pactar l’arrendament, entre altres coses perquè, malgrat l’article 12 LAFU disposa que no es requereix cap forma especial per a la seva celebració, sí que cal forma escrita quan s’arrenda per més de cinc anys i s’ha d’afegir un inventari quan es lliura amb mobles o instal·lacions especials, com se suposa que és el cas, però especialment perquè per tal de que es perfeccioni un contracte d’arrendament resulta imprescindible que el consentiment de les parts recaigui sobre la cosa i el preu (encara que habitualment també es fixa la forma d’actualització del lloguer, el pagament dels subministraments, entre altres aspectes especialment importants en l’arrendament d’un local de negoci), mentre que en el cas present els agents ni tan sols han manifestat quin era el preu pactat, ni quin era el termini establert, i no es pot presumir un compromís sense la fixació d’aquests elements.

Per aquest motiu no procedeix condemnar a la defenent a llogar el restaurant als agents per un determinat preu i termini, ni a retornar a aquests una possessió que no se’ls hi va lliurar, ni a pagar als agents una indemnització per lucre cessant en virtut d’un pacte que no s’ha provat que existís.

IV.- Malgrat aquesta conclusió, el que resulta evident és que l’actuació de la defenent va induir als agents a entendre, potser erròniament, que “H.” els llogaria el restaurant, o que fins i tot ja els hi llogava, ja que en cas contrari no s’entén que demanessin un préstec per tal d’adquirir de l’anterior arrendatària el fons de comerç, la clientela i l’estoc del negoci, que sol·licitessin i obtinguessin una garantia bancària a favor de la defenent per assegurar el compliment de les obligacions derivades de l’arrendament i que comencessin a explotar el negoci adquirint la mercaderia necessària per fer-ho.

D’altra banda, el Sr. N., representant d’”H.”, reconeix en la confessió en judici (foli 275 en relació al 211) que en l’entrevista que van tenir amb l’agent no li van manifestar expressament el seu desacord amb la possibilitat de concertar el contracte d’arrendament del restaurant, sinó que li van dir posteriorment a la Sra. Ricart, comprometent-se aquesta a dir-ho als agents, quan era davant dels qui volien arrendar-lo quan havien de deixar les coses clares, tornant a expressar la seva negativa en la segona entrevista que va tenir lloc més tard i destruint igualment qualsevol expectativa en aquest sentit davant la insistència dels agents en comunicar-se amb ells durant el mes de juny, intent que es reconeix al contestar a la demanda. Cal destacar igualment que durant els mesos de maig i juny el restaurant va continuar funcionant, malgrat el 14 de juny la Sra. Ricart va renunciar formalment al contracte d’arrendament, havent manifestat ja abans que no volia continuar, i el Sr. Ribes, que no era un simple empleat de la defenent ja que va ser ell qui es va entrevistar amb els agents, reconeix que hi va anar a dinar quan aquests explotaven el negoci (foli 267 en relació al 216), fet que, com a mínim, li havia de resultar estrany.

Per últim, és també un indici de que l’actuació de la defenent va provocar que els agents confiessin en que finalment se’ls hi arrendaria el negoci el fet que la garantia bancària sol·licitada pels agents a “O., S.A.” va arribar a estar en poder de la defenent, ja que aquesta entitat es dirigeix a ella (foli 326) en data 18 de gener del 2008, sol·licitant a instàncies dels agents que la donés de baixa.

V.- Per aquestes raons, aquesta Sala considera que la defenent va actuar de manera poc lleial i correcta durant l’etapa de negociacions que habitualment precedeix a la celebració d’un contracte, incurrint en la que es denomina culpa in contrahendo i que aquesta actuació negligent va provocar uns danys als agents dels quals ha de respondre. Aquesta responsabilitat, que s’acostuma a qualificar com a precontractual, va néixer com a conseqüència de l’existència d’uns tractes preliminars entre les parts que van generar la confiança en els Srs. P. i F.A. de que se celebraria el contracte, la frustració dels mateixos per part d’“H.” sense que s’hagi acreditat per quina raó es van trencar, el fet d’haver patit els agents uns danys i l’existència d’una relació de causalitat entre l’actuació de la defenent i les despeses que van haver de suportar els agents.

VI.- Existint proves suficients de que els agents van pagar 12.000 euros a la Sra. Ricart per un estoc i una clientela de la qual no van poder gaudir, 55,24 euros per formalitzar un aval que tampoc els hi va ser útil, sent raonable que es gastessin 466,53 euros en concepte de neteja de roba del negoci i altres despeses i 1.500 euros per a l’adquisició de les mercaderies que consten en els albarans aportats amb la demanda, procedeix condemnar a la defenent al pagament de la suma de 14.021 euros en concepte d’indemnització, sense que es pugui estimar la petició de l’agent en el sentit de que se li paguin 2.400 euros més per diverses mercaderies abonades en metàl·lic, sense cap prova de que realment s’haguessin adquirit, ni 7.098 euros en concepte d’un lucre cessant, ja que el reconeixement de l’existència d’una responsabilitat precontractual no suposa que s’hagi de compensar el lucre cessant que hagi patit el perjudicat, sinó tant sols el dany emergent que s’hagi acreditat.

VII.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament respecte de les costes d’aquesta alçada, de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

VIII.- Contra la mateixa resolució formulen igualment recurs d’apel·lació els Srs. Sainz i Alfaro argumentant, en primer lloc, la necessitat de desestimar l’excepció peremptòria de manca de legitimació passiva plantejada per la Sra. Ricart, possibilitat que ja ha estat rebutjada per aquesta resolució amb l’argumentació recollida al seu fonament de dret segon.

Subsidiàriament al·lega la recurrent que, com a mínim, s’ha de condemnar a la Sra. Ricart a pagar les seves pròpies costes. No obstant, no s’ha provat que fos ella la causant de l’error que van patir els agents, ni tampoc que hagués col·laborat en que es produís, i, en tot cas, els Srs. P. i F.A. no podien confiar en les declaracions de l’arrendatària del local per estimar celebrat el contracte d’arrendament, raó per la qual tampoc podien raonablement dirigir la demanda contra ella i, per tant, fer-la responsable de les costes d’aquesta decisió.

IX.- Argumenta igualment la recurrent que la suma a la què ha estat condemnada “H.” en concepte de lucre cessant és molt inferior a la què seria procedent, ja que l’import correcte seria, segons el seu parer, 180.000 euros, tenint en compte la ubicació del restaurant i les possibilitats que oferia la seva explotació. No obstant, com hem posat de relleu, aquesta Sala considera que els agents no poden reclamar cap suma en concepte de lucre cessant quan no han provat que “H.” els hi llogués el restaurant, ni que es comprometés a fer-ho.

X.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix a la part recurrent, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de la societat “H. SA” contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 17 de juny del 2008 que REVOQUEM parcialment, reduint la condemna que s’imposa a la societat “H. SA” a la suma de catorze mil vint-i-un euros (14.021 euros), més els interessos legals procedents a partir de la notificació de la present resolució, sense fer especial pronunciament respecte de les costes de la instància, ni tampoc respecte de les d’aquesta alçada.

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació formulat contra la mateixa resolució pels Srs. Sainz i Alfaro, imposant les costes del mateix a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.