Rescinció unilateral del contracte de promesa de compravenda (79/12)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-079/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, del dia 18 d'octubre del 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El Sr. Esparza va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Tejada, en reclamació de la quantitat de 34.500 EUR, en concepte de resolució del contracte de compravenda pactat entre les parts el dia 3 de novembre del 2006, més els interessos legals a comptar del 16 de maig del 2010, juntament amb condemnació de la demandada al pagament de les costes judicials inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

II.- La societat Tejada va oposar-se a les pretensions de la part agent, contestant que els Srs. Rius i Esparza i Zurita van rescindir a principis del mes de maig de 2009 i de forma unilateral i injustificada els contractes de promesa de compravenda, essent d'aplicació la part quarta de l'apartat 4 dels predits contractes; que subsidiàriament, el contingut de la carta de data 16 de març del 2010 en cap cas és un requeriment per escripturar, sinó una oferta per anul·lar la rescissió contractual unilateral i injustificada efectuada pel defenent.

III.- Per sentència de data 13 de febrer del 2012 l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant la demanda de l'agent va condemnar a la societat Tejada a restituir al Sr. Esparza la suma de 34.500 EUR, augmentada dels interessos legals produïts d'ençà el dia 21 de febrer del 2011, i a pagar les costes judicials derivades del present procediment, inclosos honoraris d'advocat i procurador del demandant, a acreditar en període d'execució de sentència.

IV.- Contra aquesta sentència la societat Tejada ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- En base del seu recurs la societat Tejada manifesta: que la decisió del Tribunal de declarar la nul·litat del pacte 4.4 del contracte per considerar-lo abusiu és contrària a dret perquè la part demandant en cap moment sol·licita en el seu escrit de demanda la nul·litat del pacte de referència; que les actuacions del Sr. J., anteriors i posteriors al mes de maig de 2009, acrediten el fet que el demandant va rescindir, a principis del predit mes, de forma unilateral i injustificada el contracte de promesa de compravenda; que el Sr. J. reconeix com a cert que el Sr. V. s'oferí com a intermediari per a la seva condició d'advocat; que les manifestacions del Sr. V. deixen clar que els prometents compradors resolen unilateralment els contractes de promesa de compravenda; subsidiàriament, pel cas que es consideri que el demandant no va rescindir el contracte al mes de maig de 2009, resta clar que aquest continua vigent per les parts; que per tant tampoc és d'aplicació el pacte 2.3 del contracte i s'ha de desestimar la demanda i declarar que el contracte continua vigent; que el Sr. J. opti, perquè li convé, car no vol complir el contracte, per considerar l'oferta de reconducció com un requeriment per atorgar l'escriptura pública de compravenda no vol dir que ho sigui, car manca la voluntat d'aquesta part d'efectuar el requeriment.

II.- Són fets pacífics: que per contracte del dia 3 de novembre del 2006, la societat Tejada va prometre irrevocablement vendre al Sr. Esparza les unitats immobiliàries següents: apartament identificat com a Bloc X, planta X i porta X de la construcció del conjunt conegut com a X a la Parròquia de Canillo, amb una plaça d'aparcament amb número pendent d'assignació, mitjançant un preu global convingut de 271.632 EUR a satisfer de la manera següent: "a) en quant a la quantitat de 12.000 EUR la part prometent venedora reconeix haver-los rebut a compte en data 9-03-06(...). b) en quant a la quantitat de 25.000 EUR, es reben en aquest acte, constituint el present contracte la més cabal i eficaç carta de pagament (...). c) en quant a 18.000 EUR es pagaran mitjançant 15 rebuts de 1.200 EUR essent el primer l'u gener del 2007, i el primer de cada mes correlativament, domiciliats a l'entitat bancària designada pel comprador, més, a continuació, el mes següent del darrer abonat per aquest concepte, un rebut per import de 12.908 EUR (...). d) el lliurament de la possessió de la unitat immobiliària es farà a l'entrega dels restants 203.724 EUR, al moment de l'atorgament de la corresponent escriptura de compravenda (...)". Les parts varen igualment convenir: "2.3- Si la part prometent compradora no atorgués l'escriptura de compravenda en un termini màxim de 2 mesos a comptar de la data de requeriment, aquest contracte automàticament resolt i sense efectes i la part prometent compradora perdrà a favor de la part prometent venedora, en concepte d'indemnització per danys i perjudicis, els 30% de les quantitats fins aleshores abonades (...). 4.2- En cas de mora, la prometent venedora haurà de requerir a la prometent compradora per a que, en un termini no superior a 5 dies procedeixi a liquidar els imports adeudats i els interessos meritats. Transcorregut l'esmentat termini sense la realització del pagament, la prometent venedora podrà optar per declarar el contracte unilateralment resolt(...) o bé continuar comminant a la part prometen compradora pel pagament del deute, afegint els interessos(...). La resolució comportarà la pèrdua de tots els drets adquirits sobre les unitats immobiliàries objecte del present contracte(...). 4.3- Operada la resolució per comunicació notarial, la part prometent venedora efectuarà la liquidació de les quantitats lliurades anteriorment per la part prometent compradora, amb deducció de les despeses i els interessos que siguin aplicables, i del saldo resultant, retindrà el 30% en concepte d'indemnització per incompliment, posant la resta a disposició de la prometent compradora (...). 4.4- En el supòsit de rescissió unilateral i injustificada per part de la part prometent compradora, aquesta perdrà tots els imports satisfets fins a la data a favor de la prometent venedora en concepte d'arres penals".

Que les disposicions del referit pacte 4.4 siguin o no abusives importa poc ja que no són d'aplicació en el present cas, com s'exposarà més a baix.

III.- En data 3 de febrer del 2009 el Sr. Salamanca va enviar a la societat Tejada un correu electrònic dient: "Si no estoy equivocado actualmente tenemos pendientes 5 letras de 1.200 EUR más la última de 15.447 EUR. Actualmente nos es imposible atender las letras emitidas por falta de liquidez. En un último intento antes de renunciar les propongo una rebaja del precio final de manera que lo entregado hasta la fecha y el importe de la hipoteca pendiente sea el precio final del apartamento. De este modo podemos negociar la hipoteca pendiente con la entidad y ver la viabilidad de seguir adelante con la compra. De no ser así no tendremos más opción que renunciar a lo entregado y desistir de la compra tal y como ya lo ha hecho algún compañero (...)". El dia 6 de maig el Sr. V. va enviar a la societat Tejada un nou correu electrònic manifestant que: "La situación económica lejos de mejorar ha ido empeorando para todos. Actualmente ninguno de los cuatro compradores estamos en situación de hacer frente a los gastos que supone la compra de les viviendas. Es por esto que lamentablemente nos vemos obligados a desistir y renunciar a los pagos efectuados hasta la fecha. Rogamos nos preparen un escrito de renuncia sobre los apartamentos y las cantidades entregadas y se lo devolveremos debidamente firmado". Per correu electrònic de data 15 de maig la societat va enviar al Sr. V. les renúncies dels 4 apartaments relatius als Srs. J.V., O.J.P., R.G.G. i Esparza. El dia 21 de maig el Sr. V. va contestar: "Solicité las 4 renuncias ya que estaba en contacto con todos ellos y quedé en enviárselas a cada uno de ellos. Ya he sido el primero en firmar y responder pero ayer me llamaron los otros tres para ver si podrían volver a tener una reunión y tratar de llegar a un acuerdo para no perder las cantidades entregadas escripturando alguno de los apartamentos". La societat Tejada va replicar al Sr. V.: "Hemos recibido su escrito (...). Veo que los documentos de los otros tres compradores no están, tal vez yo le entendí mal y le envíe los documentos de los 4 pensando que usted actuaba en nombre de todos ellos. Supongo que los demás compradores nos enviarán sus documentos por separado, no es así? (...)".

IV.- Del referit intercanvi de correus electrònics la societat Tejada va considerar que el Sr. Salamanca, actuant en nom i representació del Sr. Esparza i d'altres, ho feia de manera unilateral i injustificada, rescindint el contracte de promesa de compravenda signat el dia 3 de novembre del 2006. Aquesta anàlisi no es pot admetre per les raons que segueixen.

En efecte, el contracte de promesa de compravenda fou pactat exclusivament entre la societat Tejada i el Sr. Esparza, sense cap intermediari o representant del prometent comprador; per tant el Sr. V. roman una persona totalment aliena a aquest conveni. En l'intercanvi de correu electrònic esmentat entre el Sr. V. i la societat Tejada en cap moment apareix el nom del Sr. Esparza, i tampoc no consta en el mateix una manifestació clara per part del Sr. V.com que aquest darrer actuava en nom i pel compte del Sr. Esparza. A més a més, el propi representant de la societat Tejada, el Sr. Águila, en la seva contesta al correu del Sr. V. de data 21 de maig del 2009, manifesta un dubte clar sobre la realitat de la representació del Sr. V. quan escriu: "(...)tal vez yo le entendí mal y le envié los documentos de los 4 pensando que usted actuaba en nombre de todos ellos(...)". Per tant, enfront de la manca d'una manifestació de voluntat expressa del Sr. Esparza i del dubte existent sobre la representació del mateix pel Sr. V., la societat Tejada no podia enviar al Sr. Esparza la carta del dia 10 de juliol del 2009 en la qual li notificava que : "Atenent les indicacions del Sr. J.V., en data 15 de maig us varen trametre la renúncia al contracte de compra venda dels pisos a X, tal com ens vareu sol·licitar(...). Entenem que la renuncia es efectiva des d'aquella data, us preguem ens feu arribar els documents degudament signats, per a que, a volta de correu, us puguem trametre l'acceptació i l'alliberament de les vostres obligacions(...)". A més a més la societat Tejada no podia mantenir degudament aquesta posició, quan el Sr. Esparza, el dia 5 d'octubre del 2009, va fer contestar a l'esmentada carta pel seu lletrat el seguent: "(...) els meus clients volen traslladar-los: 1) mai ha existit voluntat d'aquells de renunciar als contractes privats esmentats; 2) dits contractes es consideren en vigor, i res ha succeït per que es pugui interpretar el contrari, i considerar, com resulta de la seva comunicació, que han estat resolts per renúncia nostra;

3) el fet que altres persones, conegudes o no, hagin optat per aquesta solució, no comporta que els meus clients hagin decidit també renunciar als drets que ostenten en mèrits d'aquells contractes. Així valgui la present comunicació, als efectes de contestar el seu fax, i deixar clar que la posició dels meus representats es mantenir en vigor els contractes privats signats en el seu dia (...)".

La representació o el mandat no es presumeix, sinó que ha de resultar d'una voluntat expressada de manera clara i sense cap ambigüitat del representat o mandant, manifestació de voluntat que no consta en autes per part del Sr. Esparza i que només fa que suposar la societat Tejada, a la lectura dels correus electrònics equívocs del Sr. V. en els quals el mateix mai ha enunciat expressament que actuava en nom i pel compte del Sr. Esparza. S'ha d'afegir que la renúncia no pot esdevenir efectiva una vegada signat el document que la constata i la concreta, cosa que no es va produir en autes. En conseqüència, no es pot considerar que el Sr. Esparza hagi rescindit unilateralment el contracte de promesa de compravenda d'autes.

V.- No obstant això, la societat Tejada, per carta de data 10 de març del 2010, va mantenir la seva posició de considerar que es tractava d'una renúncia unilateral i injustificada del Sr. Esparza, manifestant: "Tot i que a la vostra comunicació manifesteu que mai ha existit una voluntat de renunciar als contractes privats per part dels Srs. J. i G., dels seus fets se'n desprèn tot el contrari; com s'acreditarà arribat el cas (...). El que resulta inqüestionable, és que d'ençà la data en que manifestaren la seva voluntat de desistir unilateralment, els vostres clients han deixat de satisfer els imports parcials contractualment convinguts, arribant a retornar els darrers rebuts girats a tal efecte; el que constitueix la prova fefaent de la seva voluntat de renúncia (...). Així la societat Tejada es reafirma en les manifestacions efectuada en la seva carta de 10 de juliol de 2009, i en conseqüència de la renúncia unilateral i injustificada, fa seus els imports lliurats fins a la data, a l'empara del pacte 4.4 del contracte, entenent els contractes com resolts. No obstant l'exposat, i únicament en cas de què els vostres clients manifestin una voluntat inequívoca, pura i simple, d'adquirir les unitats immobiliàries convingudes en el termini de 30 dies naturals, la societat Tejada podria reconsiderar la seva posició(...)". A aquest correu el lletrat del Sr. Esparza va contestar el dia 6 d'abril del 2010: "(...). Els reitero el que ja els vaig exposar en la meva anterior comunicació de 5 d'octubre del 2010 conforme mai ha existit voluntat d'aquells de rescindir unilateralment i injustificada els contractes privats esmentats i que els mateixos es consideren en vigor. De cap forma es pot considerar que el fet d'haver impagat la darrera quota per manca de líquid, comporti una resolució contractual unilateral per part dels meus clients. No és d'aplicació el pacte 4.4 i no poden fer seves les quantitats entregades a compte pels meus clients. En tot cas, i en aplicació del pacte 2.3 s'ha de considerar el següent: 1) que la comunicació que em remeten el passat 16 de març, compta com a requeriment per que els meus clients procedeixin a escripturar en un termini de 2 mesos, això és per tot el 16 de maig propvinent. 2) altrament, i arribada aquella data el contracte es consideraria automàticament resolt i sense efectes, i tindrien dret a fer us en concepte de danys i perjudicis el 30% de les quantitats fins aleshores abonades (...)".

Com s'ha dit més amunt, no existint cap manifestació clara de renúncia del Sr. Esparza al contracte de promesa de compra venda pactat entre les parts, la societat Tejada no podia aplicar les disposicions de l'article 4.4 del referit contracte que preveuen que en el supòsit de rescissió unilateral i injustificada per part de la prometent compradora, aquesta perdrà tots els imports satisfets. Tampoc la societat Tejada no pot considerar que l'impagament de la darrera quota sigui una prova fefaent de la voluntat de renúncia del prometent comprador, ja que aquest supòsit està regulat en el pacte 4.2 del contracte que deixa a la part prometent venedora l'alternativa de resoldre el contracte amb una indemnització corresponent al 30% de les quantitats ja satisfetes, o bé continuar el contracte, afegint al deute interessos de demora.

Ara bé, el Sr. Esparza va interpretar l'atorgament per part de la societat Tejada d'un termini de 30 dies per manifestar una voluntat inequívoca, pura i simple d'adquirir les unitats immobiliàries convingudes, com un requeriment a escripturar la compravenda. Aquesta interpretació s'ha de valorar. D'una banda, la societat Tejada no va contestar per oposar-se a l'interpretació feta per l'adversa de la seva proposta, i d'altra banda, del moment que la societat Tejada no va acceptar les rotundes denegacions de renúncia del Sr. J. manifestades en la carta del lletrat d'aquest darrer de data 5 d'octubre del 2009, quina altra manifestació d'una "voluntat inequívoca, pura i simple d'adquirir les unitats immobiliàries convingudes" hi pot haver, fora d'escripturar la promesa de compravenda.

En el termini esmentat no es va atorgar l'escriptura de compravenda, el que determina l'aplicació del pacte 2.3 del contracte que estableix: "Si la part prometent compradora no atorgués l'escriptura de compravenda en un termini de 2 mesos a comptar de la data del requeriment, aquest contracte automàticament resolt i sense efectes i la part prometent compradora perdrà a favor de la part prometent venedora, en concepte d'indemnització per danys i perjudicis, el 30% de les quantitats fins aleshores abonades.

VI.- En conseqüència, s'ha de desestimar el recurs i condemnar a la societat Tejada al pagament de les costes processals de segona instància, en virtut del principi de venciment.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs de la societat ENTITY_5;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 27 de juliol del 2011 pels motius exposats substituïts als del primer jutge, i de condemnar a la societat Tejada a pagar les costes processals de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.