Nul.litat junta constitutiva de propietaris (0075/10)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 075/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella,el dia 28 d'octubre de 2010. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La Sra. Luís va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra la Ribes, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència declarant: 1) que no existeix cap Ribes, formada pels 3 edificis de dit conjunt residencial, existint únicament 3 comunitats o subcomunitats de propietaris independents entre si, és a dir, la del XXXX, la del XXXX i la del edifici 3; 2) la nul·litat de la reunió de la Junta Constitutiva de propietaris de la Ribes d'Aixirivall de data 25 de setembre de 2008, i en conseqüència de tots els seus acords, així com la de tots els acords que es puguin haver pres amb posterioritat a la citada reunió; 3) la expressa imposició de costes judicials a la part defenent.

II.- La Ribes es va oposar a totes les pretensions de la part actora.

III.- Per sentència de data 12 de febrer del 2010, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant en part la demanda formulada per la Sra. Luís, va declarar nul l'acord adoptat en la reunió del 25 de setembre del 2008 relatiu a l'elecció del Sr. Águila com a President de la Comunitat, i imposar a la defenent la totalitat de les costes judicials, inclosos honoraris d'advocat i procurador.

IV.- Contra aquesta resolució ambdues parts han interposat recurs d'apel·lació. Nogensmenys, per escrit de data 29 d'abril del 2010 la Ribes va desistir-se del seu recurs, desistiment acceptat per Aute del dia 10 de juny del 2010.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- El dia 14 de desembre del 2007, el Sr. Zapata va atorgar per davant el Sr. Pla, Notari, escriptura de declaració d'obra nova, divisió de finca en unitats immobiliàries i constitució del règim de propietat horitzontal, en la qual exposa que en una finca formant part de la urbanització P. i Les E., de la qual n'és propietari, prèvies les oportunes autoritzacions, va portar a terme la construcció d'un conjunt residencial anomenat Les F.P., situat al terme d'Aixirivall, que està format per 3 edificis (edifici 1, XXXX i XXXX ) el primer i el segon dels quals ja estan bastits i van ser objecte de sengles escriptures de Declaració d'obra nova, divisió de finca en unitats immobiliàries i constitució del règim de propietat horitzontal, i el tercer dels quals està ja bastit i és objecte de la present escriptura. En la constitució del règim de propietat horitzontal, el Sr. Zapata va constituir per l'Edifici 3, la seva Comunitat de propietaris formada pels propietaris d'unitats immobiliàries situades en aquest edifici, manifestant que la participació de les 3 comunitats que formen part del conjunt Residencial LES F.P. en els elements comuns del total de l'esmentat conjunt és la següent: a) Subcomunitat de l'Edifici 1 participarà en els drets i obligacions relatius a la parcel·la de terreny i als elements comuns del Conjunt Residencial amb el percentatge del 36,119%; b) Subcomunitat de l'Edifici 2 participarà en els drets i obligacions relatius a la parcel·la de terreny i als elements comuns del Conjunt Residencial amb el percentatge del 34,459%; c) Subcomunitat de l'Edifici 3 participarà en els drets i obligacions relatius a la parcel·la de terreny i als elements comuns del Conjunt Residencial amb el percentatge del 29,422%, essent l'Edifici 3 dividit en 8 unitats immobiliàries susceptibles d'aprofitament independent per tenir sortida pròpia a un element comú de l'edifici o a la via pública. Per escriptura pública del dia 1 de febrer del 2008, la Sra. Luís va adquirir del Sr. Zapata la vivenda-casa unifamiliar B6 de l'XXXX del Conjunt Residencial, corresponent a un percentatge o coeficient de participació en els elements comuns i en els drets i obligacions de la Comunitat de l'XXXX, del 21,950%. Per efecte d'aquesta compravenda, la Sra. Luís passa a formar part de les Comunitats de propietaris corresponents i s'obliga a respectar i a complir el que disposa el títol de propietat horitzontal de l'Edifici 3 i el que estableixin els estatuts i reglament de règim intern, així com el que disposa la Llei de propietat horitzontal.

Poc temps després de la referida compravenda es va produir un contenciós entre la Sra. Luís i el Sr. Zapata, relatiu a l'utilització del subsòl de la finca consistent en la construcció d'una planta a sota dels garatges sense permís ni autorització, a l'endarreriment de l'entrega de la casa, a l'incompliment contractual per part del Sr. Zapata i a defectes, vicis o patologies, contenciós que va donar lloc a una denúncia de la Sra. Luís contra el Sr. Zapata davant de l'Hble. Comú de SANT JULIÀ DE LÒRIA que va acordar la paralització de les obres i la incoació d'un expedient sancionador. Per tal de regularitzar la situació, el Sr. Zapata va convocar pel dia 25 de setembre del 2008, la junta de propietaris de la Ribes que es va constituir en comunitat de propietaris i va escollir com President el Sr. Águila, com vicepresident el Sr. Gaya, com administrador I., i va aprovar les obres de reforma que s'han realitzat a l'XXXX.

En el present plet, la Sra. Luís demana que es declari que no existeix cap Comunitat de Propietaris del Conjunt Residencial existint únicament 3 comunitats o subcomunitats de propietaris independents entre si, i per via de conseqüència sol·licita la nul·litat de la reunió de la Junta Constitutiva de Propietaris les F. i els P. d'Aixirivall de data 25 de setembre de 2008, amb tots els seus acords i els acords posteriors, per infracció dels articles 3, 26, 35 i concordants de la Llei de propietat horitzontal, per contravenció del que disposa l'article 12 en relació amb l'article 25 de la Llei de propietat horitzontal, perquè van assistir persones que no han acreditat ser propietaris de cap immoble, perquè es van autonomenar President i Secretari de la Junta a 2 persones que no són propietàries de cap immoble, perquè es van escollir com a President i Secretari a persones que tampoc són propietàries de cap immoble, perquè la decisió d'acceptar les obres efectuades a l'XXXX contravé el que disposa l'article 26, 35 i concordants de la Llei de propietat horitzontal i modifica el títol constitutiu.

En tràmit d'apel·lació la Sra. Luís torna pretendre que no existeix cap Comunitat de propietaris del Conjunt Residencial Les F.P., i en el cas que existís una agrupació de Comunitats, manifesta que l'acord que pretén la legalització de les obres realitzades a l'XXXX és nul de ple dret, per vulnerar les disposicions de l'article 35,3 de la Llei de propietat horitzontal.

II.- L'article 3 de la Llei de propietat horitzontal estableix que el títol constitutiu de la propietat horitzontal és l'escriptura pública de divisió atorgada pel promotor o propietari únic de l'immoble, una volta finalitzada la construcció de l'edifici. L'article 35 de la mateixa Llei estipula que quan es tracta d'un conjunt immobiliari privat al qual és d'aplicació el règim de propietat horitzontal, aquest conjunt immobiliari privat pot constituir-se: a) en una sola Comunitat, mitjançant qualsevol dels procediments previstos a l'article 3, b) en una agrupació de Comunitats de propietaris. En aquest cas, el títol constitutiu es atorgat pel propietari únic del conjunt o pels presidents de totes les Comunitats que l'hagin d'integrar, prèviament autoritzades per acord majoritari de les seves respectives juntes de copropietaris. Resulta d'aquestes disposicions que quan es tracta d'un conjunt immobiliari, només existeixen dos procediments per tal de constituir la Comunitat de propietaris o una Comunitat única per tot el conjunt, o una comunitat per cada divisió del conjunt, però integrades en una agrupació.

En cas d'autes, s'evidencia clarament de les declaracions d'obra nova, divisió de finca i constitució del règim de propietat horitzontal de cada edifici formant part del conjunt residencial Les F.P., atorgades pel Sr. Zapata, aleshores únic propietari del dit conjunt per haver-lo construït, que es va constituir per la participació en els drets i obligacions relatius a la parcel·la de terreny i als elements comuns del conjunt, una agrupació de comunitats de propietaris formada per les 3 subcomunitats corresponents a cadascun dels 3 edificis formant part del conjunt residencial, amb un percentatge de participació diferent per cada subcomunitat. Aquest darrer element, a més de la voluntat del propietari únic expressada en els referits escrits, acredita de manera incontrovertible l'existència d'una agrupació de Comunitats. S'ha per tant de desestimar la primera de les pretensions de la Sra. Luís relativa a la declaració de no existència d'una Comunitat de propietaris del Conjunt Residencial Les F.P. d'Aixirivall.

III.- Respecte a la segona petició relativa a la nul·litat de la Junta del 25 de setembre del 2008, s'ha de posar de relleu que només es pot considerar els arguments desenvolupats en l'escrit de demanda per la Sra. Luís, el que determina descartar els arguments al·legats per primera vegada en tràmit d'apel·lació, com el fet que en la reunió celebrada el dia 25 de setembre del 2008 no van estar integrades les persones establertes per la Llei, i el fet que es va tractar temes en que no tenia competència.

La Sra. Luís invoca la vulneració de regles de forma i de fons que fan que s'ha de declarar nul·la la reunió de la Junta del dia 25 de setembre del 2008. Pel que fa a la forma, sempre la jurisprudència d'aquesta Sala condiciona la nul·litat derivada d'un defecte formal a un perjudici sofert per qui l'invoca. Les obligacions de forma contingudes en els articles 12 i 25 de la Llei de propietat horitzontal tenen per única finalitat permetre a cadascun dels copropietaris assistir a les reunions de la Comunitat. En el present cas la Sra. Luís va assistir a la reunió litigiosa i per tant no pot al·legar cap dany o perjudici.

Sobre el fons, és cert que l'article 26 de la referida llei disposa que és exigible la unanimitat dels propietaris per a l'adopció d'acords de la junta que tinguin per objecte la modificació de les regles del títol constitutiu i la modificació dels estatuts de la comunitat. En la reunió del dia 25 de setembre del 2008 la Junta va acceptar les obres de reforma consistint a la construcció del soterrani menys 2, que no era previst al projecte original i que posteriorment es va realitzar amb una modificació del projecte que està pendent de l'aprovació de la Comunitat per la seva legalització prop del Comú de SANT JULIA de LÒRIA, i les obres de reforma que s'han dut a terme en la casa D-1. La Sra. Luís pretén que dites obres de reforma modifiquen el títol executiu i que per tant es necessitava la unanimitat dels copropietaris per l'adopció de les mateixes. El títol executiu de la propietat horitzontal és l'escriptura pública de divisió, que ha de descriure, a més de l'edifici en conjunt, cada una de les unitats immobiliàries en que es divideixi. Pel que fa al soterrani menys 2, força és de constatar que no es tracta d'una construcció nova ja que dita planta soterrània menys 2 ja consta en l'escriptura de declaració d'obra nova, de divisió de finca i de constitució del règim de propietat horitzontal. Respecte a les obres de reforma de l'unitat D-1, les mateixes corresponen, segons la part demandant, a la construcció d'un recinte al costat del jardí i d'una terrassa amb unes escales, a una obra per ubicar la caldera de gas, a la transformació d'un traster en una habitació, a la construcció d'un porxo que amplia la terrassa existent i a la construcció d'unes plataformes de ciment a l'extrem del jardí. La majoria d'aquestes obres interessen únicament el jardí, i per tant no alteren les quotes atribuïdes en l'escriptura de divisió ni tampoc afecten els elements comuns. Igualment, la conversió d'un traster en una habitació no modifica el contingut del títol executiu, per no alterar la configuració exterior de l'unitat, la seguretat de l'edifici, la seva estructura i no perjudicar els drets dels altres propietaris.

IV.- La Sra. Luís també es queixa que els punts 3, 4 i 5 de l'ordre del dia van ésser impugnats i que la sentència no fa referència a aquest punt. En la convocatòria a la reunió del dia 25 de setembre del 2008, consta l'ordre del dia següent: 3) elecció dels càrrecs de President, membres de la junta i administrador d'aquesta comunitat; 4) Valoració de l'estat de formalització de les subcomunitats; 5) Propostes per al manteniment de les zones comunes del conjunt residencial. Tots aquests temes són de la competència de la Comunitat que es va constituir i no existeix en autes cap raó d'anul·lar-los.

V.- En conseqüència, s'ha de confirmar la resolució apel·lada que ha fet una aplicació del dret ajustada als fets de la causa i no fer especial imposició de costes de segona instància en raó de la complexitat del litigi i de l'absència de mala fe del demandant.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs de la Sra. ENTITY_4;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 12 de febrer del 2010 en tots els seus extrems; sense fer especial condemna en costes judicials de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.