Contracte d'obra: responsabilitat del promotor pels vicis i defectes de la construcció (097/04)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Antoni Bruguera Manté

SENTÈNCIA DE 20 DE GENER DE 2005

Contracte d'obra: responsabilitat del promotor pels vicis i defectes de la construcció.- Declaració d'obra nova i de divisió de la finca en règim de propietat horitzontal: legitimació per a l'atorgament de l'escriptura pública escaient.- Economia processal.- Principi de contradicció.- Legitimació activa: determinació de l'abast de la legitimació de l'administrador de la comunitat de propietaris.- Litisconsorci passiu necessari: existeix entre el promotor i l'adquirent de part de la finca en règim de propietat horitzontal que es creués element comú de l'edifici.- Prova pericial.- Càrrega de la prova.- Valoració de la prova

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Antoni Bruguera Manté i M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la mercantil Cañete va formular demanda, en data 27-9-2000, envers la mercantil Manzano, segons la qual sol·licitava que es declarés que la segona planta de soterrani és comunitària i s'haurà de deixar lliure accés a la Comunitat, retirar els tancaments i retornar l'ús; condemnar a l'abonament de la quantitat de 6.554.816 ptes en concepte de preu de les reparacions efectuades per la comunitat, amb els interessos legals des de la data de contesta a la demanda; a indemnitzar o retornar els imports comunitaris percebuts per part dels propietaris, amb més els interessos, a satisfer l'import de 1.234.857 ptes per la disposició realitzada sobre el compte de la comunitat, amb els interessos i a retornar o indemnitzar totes aquelles disposicions del compte comunitari o que ha rebut dels propietaris, amb els interessos legals; a indemnitzar en concepte d'interessos bancaris de descobert la suma de 300.000 ptes, amb els interessos i a indemnitzar la suma de 669.473 ptes per la utilització privativa de la planta menys dos i amb imposició de les costes processals.

La representació processal de la part defenent va formular, en data 8-11-2000, escrit de contesta i, en primer terme, va adduir l'excepció de manca de legitimació activa, defecte legal en el mode de proposar la demanda, manca de legitimació passiva i excepció de litisconsorci passiu necessari i, respecte del fons, va sol·licitar que es procedís a l'absolució de la part defenent, amb imposició de les costes processals a la part agent. A l'ensems va presentar demanda reconvencional en virtut de la qual demanava que es condemnés a la part actora a l'abonament de la quantitat de 2.131.010 ptes pels treballs satisfets per compte de la comunitat; a lliurar una certificació a la promotora per a poder declarar l'obra nova i divisió horitzontal i s'obligui a l'embrancament dels edificis 1,2 i 3 de "R.G." a la xarxa d'aigua potable, amb imposició de les costes processals a la part adversa.

II.- L'Honorable Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 21-4-2004, en la qual va establir en la seva part decisòria el que segueix: "DECIDEIX: que en relació a la demanda principal introduïda per la societat "Cañete" com a administradora de la Comunitat de Propietaris de l'edifici R.G.", ha d'estimar i estimar l'excepció peremptòria de manca de legitimació activa invocada per la societat "Manzano", i això pel que fa exclusivament a les reclamacions que interessa l'agent en el "suplico" del seu escrit de demanda en els apartats anant de la lletra b) punt dos a punt sis (ambdós inclosos); pel que fa al declaratiu contingut en la lletra a) del referit escrit, ha d'estimar i estimar l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva segons estableix el III.- Considerant. I ha de condemnar i condemna a la societat "Manzano" a indemnitzar a la societat "Cañete" en la suma de trenta-nou mil tres-cents noranta-cinc euros amb vint-i-quatre cèntims (39.395,24.- EUROS), més aquells interessos legals descrits en el IV.- Considerant.

Pel que fa a la demanda reconvencional únicament considera que ha de condemnar i condemna a la societat "Cañete" a satisfer a la societat "Manzano" la quantitat total de dotze mil vuit-cents set euros amb seixanta-tres cèntims (12.807,63.- EUROS).

No s'escau imposar les costes d'aquesta instància".

III.- Contra la sentència d'instància ambdues parts litigants han formulat recurs d'apel·lació. Així, la representació processal de la part agent i de la defenent van presentar, en data 20-7-2004, llurs escrits de conclusions, on pels arguments continguts en els mateixos demanaven la revocació de la sentència.

Així mateix, consta també a les actuacions que ambdues parts litigants van formular escrits de contesta a les conclusions, en data 4-10-2004, i d'acord amb els quals demanaven la desestimació dels recursos d'apel·lació formulats de contrari i la imposició de les costes processals derivades d'aquest fet.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- La resolució dels dos recursos d'apel·lació interposats per les parts agent i defenent exigeix, en ares de la claredat expositiva, del deure de congruència i de l'exigida motivació de les resolucions judicials (art. 86 C.A.), l'anàlisi diferenciada dels diferents greuges o motius d'apel·lació en els quals fonamenten els litigants els seus recursos. Així, esdevé adequat, en primer terme, l'examen d'aquelles qüestions de caire processal relatives a les diferents excepcions al·legades i, solament, una volta resoltes les mateixes s'escaurà l'examen de les al·legacions realitzades en relació al fons de l'assumpte.

Així, des de l'òptica descrita, s'ha d'examinar, en primer terme, el que es refereix a la manca de legitimació activa de la mercantil agent. La sentència d'instància considera que la mercantil agent, com a administradora de la Comunitat de propietaris "Edifici R.G.", no gaudeix de legitimació activa en relació a les peticions contingudes als números 2 a 6 de la lletra be de la seva súplica i, per consegüent, no s'escau examinar el fons d'aquestes pretensions.

Front a aquesta asseveració s'alça la part agent i entén que no comparteix l'argument de la sentència quant a la manca de legitimació. Així, respecte dels punts 2 a 5 de la lletra b) la recurrent entén que es tracta d'un apoderament prou ampli ("per defensar els interessos de la comunitat"), que li possibilitava reclamar les indemnitzacions o retorns de determinats conceptes. Afegeix que l'economia processal també abona aquesta solució, a la vegada que les reclamacions realitzades resten provades al llarg del procés. Quant a l'apartat sisè, relatiu al pàrking, l'apoderament específic resulta de la junta de 22- 1-2000 (punt cinquè), de la qual es faculta a portar el tema pàrking per via judicial, així com a reclamar als morosos, el que concedeix un doble apoderament.

Si es procedeix a l'examen d'aquests motius de recurs, s'ha d'establir el que segueix. En primer terme, pel que fa als apartats 2 a 5 de la lletra b) s'ha de partir del fet que la Junta de propietaris de 22 de gener de 2000 va decidir que el tema de terrasses i pàrking es portaria per via judicial i, en aquest context, s'indicava que es delegava a la junta de la comunitat per a fer les gestions necessàries, contractar advocats i defensar els interessos de la Comunitat. I, com es pot observar, en aquest context, la menció "defensar els interessos de la comunitat" no pot ésser entesa més que com una habilitació en relació als temes que es volien dirimir judicialment; és a dir, terrasses i pàrking. Per tant, si enllacem el que s'acaba d'afirmar amb les exigències de l'article 45 del Reglament de Règim intern s'extreu que l'administrador ostenta la representació judicial i extrajudicial de la Comunitat i pot conferir poders per a plets. Però, malgrat aquesta habilitació, s'exigeix que caldrà la prèvia aprovació de la junta de propietaris i, si no s'obté, el vist-i-plau del President, per a entaular litigis en els quals la Comunitat actuï com a part agent.

I, en el cas que s'examina aquesta habilitació expressa no existeix, atès que en les Juntes de 3-7-1999 i 22-1-2000 solament es faculta a l'administrador per la reclamació relativa a les terrasses i al soterrani -2, i no es faculta a l'administrador per a actuar en altres supòsits, sense que l'argument de l'economia processal pugui reeixir en matèria d'apoderament, atès que essent la junta de propietaris l'òrgan sobirà per a regir el destí de la comunitat, comportaria l'eradicació de les seves facultats decisòries entendre que l'administrador, contra el que es preveu explícitament en el Reglament de règim intern, pogués portar a terme per si sol actuacions que mereixen el recolzament de la junta de propietaris.

II.- Respecte a l'apartat sisè de la lletra de la súplica de la demanda, s'ha de posar en relleu el que segueix. A la demanda es sol·licita que es condemni a la mercantil U. a indemnitzar en la suma mínima de 669.473 ptes per la utilització privativa del soterrani -2. Si s'examina els acords de la junta extraordinària de propietaris de data 22-1-2000, el número 5 tenia com a objecte "Reclamacions obres terrasses i reclamacions accés al pàrking soterrani -2", i tractant el mateix i facultant a l'administrador per a portar aquests temes per via judicial, es va afegir la reclamació judicial dels morosos de major quantitat.

Per tant, tampoc l'argument de la part recurrent pot ésser acollit. En primer terme, perquè la reclamació per ocupar indegudament un espai que es considera comunitari i no privatiu és un dels temes que s'havia de decidir, precisament, en aquest litigi, sense que es pugui qualificar com a reclamació de morosos, entesa aquesta com aquell crèdit que la Comunitat ostenta envers els propietaris que no fan front a l'abonament de les despeses comunitàries, la indemnització que pretén obtenir la Comunitat pel fet que, un soterrani que considera comunitari, ha estat ocupat privativament per qui defensa el caire privatiu del mateix. I, en aquest sentit, l'habilitació per a reclamar els deutes als morosos no pot encabir una pretensió de l'entitat de la que aquí s'exercita.

I pel que es refereix al fet que en l'acord s'afirma que es faculta a l'administrador per a reclamar judicialment el tema pàrking, s'ha de connectar, ineludiblement, amb l'objecte de l'acord que es sotmet a votació, que és, com assenyala la sentència i així resulta de la denominació que es dóna al mateix en l'acta, que no és altre que l'accés al soterrani -2 i no, repetim, la reclamació per una ocupació d'un bé que, a judici de la comunitat és comú, i que, segons la defenent, és privatiu i ha estat objecte d'alienació a una altra persona.

En definitiva, aquestes argumentacions justifiquen que l'excepció de manca de legitimació activa, acollida encertadament, per la resolució d'instància s'hagi de mantenir.

III.- La segona qüestió prèvia a l'examen del fons del litigi que ha de ser objecte d'anàlisi és la relativa a l'excepció de manca de legitimació passiva que s'acull pel Tribunal d'instància en el III.- Considerant. La resolució judicial d'instància aprecia l'excepció de manca de litisconsorci passiu necessari, encara que la denomina inadequadament de manca de legitimació passiva, el que haurà de ser corregit per aquesta Sala, i l'aprecia d'ofici, el que esdevé possible si el Tribunal considera que la decisió que ha de prendre pot afectar a persones que no han estat part en el litigi. En efecte, la part agent es dirigeix contra la promotora de l'immoble i demana que es declari que el soterrani -2 és de titularitat comunitària i que, en conseqüència, el que s'escau es deixar lliure accés a la Comunitat, retirar els tancaments i retornar l'ús de la mateixa, així com permetre l'accés als elements comuns que es troben en ella.

I, en aquesta línia d'idees, consta provat a les actuacions que la mercantil defenent va vendre, per escriptura pública, de data 4-11-1999, al Sr. Alvarado, l'esmentada planta soterrani -2. Aleshores, és evident que el dret a l'audiència i a la defensa (cfr. art. 10 C.A.) requereixen que un pronunciament com el que és pretén, que l'objecte de la venda no era un bé de titularitat del venedor, sinó un element comú que pertanyia a la Comunitat de propietaris, afecta ineluctablement al comprador del referit bé, tota vegada que la sentència que es dicti sobre el fons es projecta sobre la titularitat del bé adquirit i sobre el dret d'ús i gaudi que porta aparellat, de manera que l'estimació d'ofici d'una excepció de defecte en la constitució de la litis, ha esdevingut encertada, atès que resulta necessària la seva intervenció en la litis, i no merament voluntària, com considera la recurrent, i ha impedit que es puguin lesionar els interessos econòmics d'un tercer que es veu afectat per la resolució judicial, sense que hagi tingut l'oportunitat de comparèixer i defensar els seus legítims interessos.

En consonància amb les anteriors asseveracions, s'escau també refusar aquest greuge o motiu d'apel·lació, sense que pugui triomfar tampoc l'argument de la recurrent que la sentència no es pronuncia sobre la utilització i l'ús de la mateixa, quan de les anteriors consideracions ja es pot concloure que la condemna al retorn de l'ús i a permetre lliure accés a la planta soterrani -2 depèn de la titularitat del bé, tota vegada que si es tracta d'un element privatiu que ha estat objecte de venda l'accés i l'ús pertanyen al titular de l'esmentat bé, a la vegada que, la determinació en el plet de la natura del soterrani exigeix, com ja s'ha exposat, en garantia dels dret d'audiència i de defensa i de la possibilitat d'executar efectivament la sentència obtinguda, que l'adquirent, per escriptura pública, de la planta soterrani -2 sigui part en el procés.

IV.- Refusades les anteriors qüestions de caire processal i que obsten el fons del litigi, amb la correcció que cal efectuar a la part decisòria de la sentència d'instància, en el sentit d'afegir que el que s'aprecia d'ofici no és una excepció de manca de legitimació passiva sinó de litisconsorci passiu necessari, procedeix examinar els aspectes relatius al fons del litigi.

La part agent combat la sentència d'instància en l'extrem que es refereix a l'estimació de la pretensió de la demanda reconvencional de condemnar a la part agent a l'abonament de la quantitat de 12.807,63 Euros. Entén que aquesta quantitat no resulta dels comptes de la Comunitat relatius a l'any 1997 i esdevé inversemblant creure que va traslladar l'administració sense percebre aquesta quantitat i que només la reclama després de veure's demandada per la Comunitat de propietaris.

Pel que fa a aquest extrem, s'ha d'indicar que la part demandant reconvencional aporta a les actuacions la prova documental de l'existència de les factures per treballs de pintura i de construcció i l'abonament dels mateixos (folis 159 a 167), sense que el fet que fins ara no s'hagin reclamat per la part demandant reconvencional pugui justificar la manca de veracitat dels crèdits i l'obligació del deutor d'abonar els mateixos, màxim si és té en compte que l'agent s'oposa perquè entén que són obligacions que devia assumir com a promotora, quan de les proves que es troben a les actuacions resulta que el certificat de final d'obra és de data 28-9-1995 i que, per tant, les obres de pintura dels blocs de l'edifici no podien respondre a la pintura primigènia de l'edifici, sinó a una despesa de conservació i manteniment, al marge que la part agent cap altra prova ha proposat sobre que les esmentades despeses corresponguessin a la promotora. I, per altra part, perquè la pròpia agent, en la prova de confessió en judici (folis 1161 i 1163) reconeix que l'agent no ha reemborsat cap quantitat dinerària a U. pels conceptes que es reclamen. En definitiva, de la prova documental i de la confessió en judici de la part agent, la defenent i agent reconvencional ha provat els fets constitutius de la seva pretensió, mentre que els fets extintius, impeditius o excloents al·legats per la part demandada reconvencional no han estat acreditats; és a dir, que es tractés de despeses que corresponien a la promotora o que es tractava de crèdits envers la Comunitat que ja s'haurien percebut, atès que no constaven en l'estat de comptes de l'any 1997. I aquesta argumentació no pot sinó provocar també la confirmació de la sentència en aquest extrem, el que origina el refús del recurs d'apel·lació formulat per la part agent.

V.- Quant als altres extrems relatius al fons de l'assumpte, i que constitueixen els greuges en els quals fonamenta la part defenent el seu recurs d'apel·lació, convé assenyalar el que segueix.

En primer terme, la part defenent impugna la condemna derivada dels defectes constructius per les rajoles de les terrasses perquè, en primer terme, no fou la constructora, i, en segon terme, pel fet que no es valoren les proves documentals i testificals practicades a instància de la part defenent, sinó que dóna valor probatori ple als dictàmens de P., els quals són unilaterals i efectuats fora del judici, per la qual cosa no poden gaudir d'eficàcia probatòria, atès que vulneren el principi de contradicció i ho recolza en jurisprudència del Tribunal Superior de la Mitra i d'aquesta Sala que esmenta en el seu escrit de conclusions.

Quant al primer dels arguments, aquest ja ha rebut la resposta adequada a la instància perquè s'entén que el promotor respon dels defectes i vicis que presenti l'edifici en la seva qualitat d'agent de l'edificació i la seva responsabilitat deriva del fet que com a persona, física o jurídica, que amb capital propi o aliè i en sòl propi o aliè, impulsa la realització d'una obra immobiliària o edificació, és l'encarregat de triar els facultatius que projectaran i dirigiran l'obra, així com l'executor material de la mateixa (constructor) i com a agent que obté el lucre de l'operació ha d'assumir també els riscos que pot originar la mateixa (ubi commodum ibi incommodum), el que suposa que el promotor hagi de respondre dels defectes o vicis ruïnògens, en el sentit ampli de ruïna física, potencial o funcional, envers els adquirents dels immobles objecte d'alienació. Per tant, aquest primer motiu o greuge ha de ser refusat.

En relació al segon argument emprat per la part recurrent, s'ha d'establir que la valoració de la prova pericial s'ha de portar a terme, com assenyalen les sentències que esmenta, d'acord amb la sana crítica i, en aquest sentit, no es pot entendre vulnerat el principi de contradicció quan és la pròpia part defenent la que no ha desitjat participar en la prova pericial. En efecte, la part defenent impugna els informes pericials que aporta l'agent i, en aquest sentit, consta acreditat que els esmentats informes pericials foren acompanyats amb l'escrit de demanda i que foren ratificats a presència judicial (foli 1468 a)), per la qual cosa si la part apel·lant hagués volgut intervenir en l'esmentada prova podia haver- ho fet. Per consegüent, no s'aprecia per aquesta Sala cap vulneració del principi de contradicció.

Pel que es refereix a la valoració de la prova, s'ha d'establir que si bé el legal representant de la constructora i el tècnic director de l'obra (folis 1175 i 1176 respectivament) asseveren que el material ceràmic que es va instal·lar era apte pels exteriors i que es troba a les actuacions una certificació (foli 114) on consta el subministrament i col·locació de paviment per l'exterior, la part agent, per el contrari, ha acreditat els fets constitutius de la seva pretensió. Així, sol·licitava una indemnització per la substitució de les rajoles malmeses i aportava dos informes de P. dels anys 1998 i 2000 (folis 27 i ss.) que, per una banda aportaven un reportatge fotogràfic on s'evidenciava el trencament i ineptitud de les rajoles instal·lades a les terrasses exteriors, a la vegada que raonava sobre el fet que aquestes s'haguessin trencat. En definitiva, el propi reportatge fotogràfic posava de manifest la inidoneïtat del material emprat (res ipsa loquitur) i comportava l'existència d'un vici ruïnògen que calia reparar. Així mateix, s'acreditava la reparació de les rajoles de les terrasses. I consta també que aquests informes foren ratificats a presència judicial.

Aleshores, de la prova que existeix a les actuacions resulta clara la inadequació del material emprat per les terrasses, malgrat les testificals de la part defenent, i, en aquest ordre d'idees, la pròpia existència dels danys, acreditada en el procés, i la sana crítica com a instrument per a la valoració dels informes pericials, condueixen a aquesta Sala a adoptar la mateixa conclusió que la resolució d'instància. I, en darrer terme, afegir, en ares d'apurar tots els extrems de l'anàlisi, que l'argument d'una manca de conservació per part de la Comunitat, no solament es troba orfe de recolzament probatori, sinó que ni tan sols s'ha provat que es tractés d'un material específic que requerís d'un concret manteniment, a la vegada que esdevindria estrany que un edifici finalitzat, segons el certificat d'obra l'any 1995, encara que, segons la constructora, realitzada la revisió provisional de l'obra el desembre de 1992, pogués presentar aquests defectes en els terminis de 3 o 5 anys, segons les dades del còmput.

VI.- El darrer greuge o motius d'apel·lació ve referit a la petició de certificació, en virtut de la qual la junta de propietaris va autoritzar al promotor per a fer la declaració d'obra nova i divisió horitzontal i, de forma subsidiària, condemnar a la Comunitat a no oposar-se a que el promotor atorgui l'esmentada escriptura.

Respecte de la primera petició, el lliurament de la certificació, convé concloure amb la resolució d'instància que l'acord assolit en la Junta de 22-1-1999 fou revocat per l'acord de la junta extraordinària, de data 22-1-2000. Així consta a les actuacions que en aquella Junta es va procedir, a l'acord número 6, a revocar l'autorització per a portar a terme la declaració d'obra nova i divisió horitzontal i, per consegüent, no s'escau accedir a la petició instada a la instància, i reproduïda ara, sobre el lliurament d'una certificació de l'acta de 22-1-1999 que permetria portar a terme aquella declaració d'obra nova i divisió horitzontal.

En relació a la petició subsidiària que es condemni a la Comunitat a no oposar-se al fet que s'atorgui per la promotora la declaració d'obra nova i divisió horitzontal, s'ha de posar en relleu que, sens perjudici, que la Llei de Propietat Horitzontal, de 30 de juny de 2004, preveu que el promotor o propietari únic pot instar l'atorgament de l'escriptura de divisió una volta finalitzada la construcció de l'edifici, en el cas que ens ocupa no ens trobem front a un propietari únic, atès que moltes de les unitats immobiliàries han estat alienades per part del promotor, a la vegada que, amb independència que el promotor pugui portar a terme les actuacions, judicials o no, que consideri escaients per a declarar l'obra nova i la divisió horitzontal, no pot aquest Tribunal accedir a una petició de condemna a una comunitat de propietaris a que no s'oposi a l'atorgament de l'escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal, perquè això suposaria una limitació a priori de l'exercici dels interessos de la Comunitat, que no esdevé compatible amb el dret a la defensa dels drets subjectius ni del dret a la jurisdicció previst a l'article 10 C.A.

En resum, procedeix també pels motius assenyalats refusar també aquest greuge o motiu d'apel·lació i, amb ell, la totalitat del recurs interposat per la part defenent.

VII.- El rebuig dels dos recursos d'apel·lació s'ha de traduir en la imposició de les costes processals d'aquesta alçada (argument Codi 7,51,5) a les parts recurrents que dimanen de la desestimació dels recursos que han formulat contra la sentència d'instància.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR els recursos formulats per la representació processal de les parts agent i defenent contra la sentència dictada, en data 21-4-2004, per l'Honorable Tribunal de Batlles, i confirmar en la seva integritat la seva part decisòria, encara que aclarint la mateixa en el sentit de substituir "ha d'estimar i estima l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva" per "ha d'estimar i estima l'excepció de litisconsorci passiu necessari". S'escau imposar a les parts recurrents les costes causades pel refús dels seus recursos d'apel·lació.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR els recursos formulats per la representació processal de les parts agent i defenent contra la sentència dictada, en data 21-4-2004, per l'Honorable Tribunal de Batlles, i confirmar en la seva integritat la seva part decisòria, encara que aclarint la mateixa en el sentit de substituir "ha d'estimar i estima l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva" per "ha d'estimar i estima l'excepció de litisconsorci passiu necessari". S'escau imposar a les parts recurrents les costes causades pel refús dels seus recursos d'apel·lació.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.