Retard en el lliurament d'una obra (0137/10)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-137/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 28 d'octubre de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 22 d'abril del 2009 la representació processal del Sr. Conde i de la Sra. Benitez va formular demanda contra el Sr. Puga sol·licitant que es condemnés al defenent a abonar als seus mandants la suma de 94.340,35 euros, import que ells li havien satisfet com a preu d'adquisició d'una unitat immobiliària a l'edifici "A." del XXXX, més la de 94.340,35 euros en concepte de danys i perjudicis que els hi havia causat l'actuació del citat senyor i, subsidiàriament, la de 1.265 euros mensuals des de l'u de maig del 2006 fins l'execució de la Sentència que es dictés, més la suma de 120.588,65 euros en concepte de reemborsament pels pagaments efectuats per l'adquisició d'una segona unitat immobiliària al mateix edifici, més 120.588,65 euros en concepte de danys i perjudicis o, subsidiàriament, la suma de 1.265 euros mensuals des del primer de maig del 2006 fins l'execució de la Sentència a dictar, més els interessos legals de totes aquestes quantitats des del mes d'abril del 2006 o, subsidiàriament, des de la contesta a la demanda, atès l'incompliment del defenent de l'obligació de lliurar les dites unitats en les dates assenyalades. Imposant a l'adversa la totalitat de les costes judicials

II.- La representació processal del Sr. Puga va contestar la demanda en data 3 de juny del 2009 oposant-se a la mateixa amb l'argument que el retard en l'entrega de les unitats immobiliàries que el seu mandant va prometre vendre als agents va ser expressament acceptat i consentit per aquests, que el contracte signat entre les parts permetia que l'obra es lliurés amb retràs sobre el termini pactat si era per una causa no imputable al constructor, com era el cas, i que, en tot cas, el citat pacte no preveia que la suma lliurada en concepte de paga i senyal s'hagués de retornar doblada en cas d'incompliment del venedor, ni que s'hagués d'abonar cap quantitat en concepte de danys i perjudicis si es resolia el contracte per aquesta causa, motiu pel qual sol·licitava la desestimació íntegra de la demanda formulada per l'adversa, condemnant-la al pagament de les costes del procediment.

III.- Les parts van formular oportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 9 d'abril del 2010 desestimant íntegrament la demanda formulada pel Sr. Conde i la Sra. Benitez contra el Sr. Puga, absolent a aquest darrer de totes les pretensions de la demandant, imposant a la part agent la totalitat de les costes del procediment.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Conde i de la Sra. Benitez i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, que es declari la resolució del contracte signat en el seu dia entre les parts i que es condemni al defenent a pagar als seus mandants les sumes de 94.340,35 i 120.588,65 euros, que són les quantitats que van pagar en el seu moment com a preu d'adquisició de les unitats immobiliàries propietat del Sr. Puga, procedeix estimar aquesta petició a la què caldrà afegir la condemna del defenent a abonar als agents els interessos d'aquestes sumes a comptar de la contesta a la demanda.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- La representació processal dels Srs. Conde i Benitez va formular demanda contra el Sr. Puga en data 22 d'abril del 2009 sol·licitant que es declaressin resolts els contractes de compravenda celebrats en data 27 de setembre del 2004 i que tenien per objecte dos unitats immobiliàries de l'edifici "A." del XXXX, es condemnés al defenent al reemborsament de les quantitats que els seus mandants van lliurar a compte del preu dels citats immobles, més una indemnització pels danys i perjudicis que aquests havien patit, amb els corresponents interessos legals de les sumes resultants.

El fonament d'aquesta petició era que el Sr. Puga es va comprometre a entregar als Srs. Conde i Benitez la possessió dels immobles adquirits en el moment de l'atorgament de la corresponent escriptura de transmissió, que estava prevista "com a màxim pel mes de desembre del 2005", encara que la part promitent venedora es reservava la possibilitat de fer aquesta entrega quatre mesos més tard d'aquesta data "per causes imprevistes, sense que la part promitent adquirent pugui reclamar res al respecte i sense perjudici dels retards que es pugui ocasionar per causes alienes no imputables a la voluntat de la part venedora", mentre que a la data de la demanda encara no havien estat requerits per atorgar la citada escriptura amb el corresponent perjudici pels seus mandants als què havia deixat d'interessar la citada adquisició.

El Sr. Puga va basar la seva defensa en dos arguments: que no es podia parlar d'incompliment per part seva, ja que quan els agents van efectuar el pagament relatiu al tancament de les façanes de l'immoble, en data 7 de desembre del 2007, feia un any i vuit mesos que s'havia escolat la data màxima d'entrega de l'obra, de tal manera que ells sabien que existia un retard important en l'acabament de l'obra i el van acceptar i que aquest retard es va produir, en tot cas, per causes no imputables a la seva voluntat, supòsit en el què els compradors no podien demanar la resolució del contracte, ni que els hi fossin retornades les sumes pagades, ja que als contractes signats no es preveia aquesta opció.

La Sentència que ara es recorre va desestimar la demanda considerant que en el moment en què els agents van pagar la suma corresponent al tancament de façanes es va produir una novació modificativa, quedant prorrogat el termini de lliurament dels immobles.

II.- El recurs formulat contra l'esmentada resolució es fonamenta en el criteri de que el pagament fet en el moment en què es van tancar les façanes de l'immoble no comportava una voluntat de novació del termini de lliurament de la possessió de les unitats immobiliàries adquirides o, en tot cas, no suposava admetre un retard indefinit en aquest lliurament i aquest darrer argument s'ha d'estimar.

En efecte, s'ha d'entendre que en el moment en què els agents van fer el darrer pagament, quan va finalitzar el tancament de les façanes de l'immoble el mes de desembre del 2007 (foli 44), van admetre el retard en el lliurament de l'obra, ja que es va pactar que com a màxim s'entregaria el mes d'abril d'aquell any i el mes de desembre encara no s'havia acabat, de tal manera que tàcitament van acceptar una novació del termini inicialment acordat, perquè el fet de pagar una segona part del preu era incompatible amb una voluntat de resoldre el contracte per aquest motiu.

No obstant, això no significa que els agents admetessin que el venedor podia lliurar els habitatges en qualsevol moment a partir de llavors sense límit de temps, acceptant una pròrroga indefinida que evidentment els col·locaria en una situació d'indefensió, sinó que cal entendre que van acceptar que l'obra es lliurés en un termini raonable a partir de llavors atesa la durada que es podia presumir tindria l'acabament de l'obra una vegada tancades les façanes i superats, per tant, els problemes que sembla que van sorgir en la fonamentació de l'obra.

Tenint en compte que la demanda es va formular en data 22 d'abril del 2009, que en aquell moment encara no s'havia fixat data per l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda i lliurament de la possessió i que en aquella data havien transcorregut divuit mesos des de que es va tancar la façana de l'immoble, estimem que l'esmentat retard no era raonable, ni es podia preveure i, per tant, que mai va ser admès pels agents, raó per la qual cal entendre que estaven facultats per demanar la resolució del contracte que vinculava a les parts i que se'ls hi retornessin les sumes abonades en el seu moment.

III.- En contra d'aquest criteri no es pot defensar que el dia 30 de març del 2009 el Sr. Puga va comunicar als agents que en breu termini estaria en disposició d'escripturar les referides unitats, fent menció de la notaria en la què s'atorgarien les corresponents escriptures, ja que per un cantó en aquell moment el retard en lliurar la possessió de les mateixes ja era clarament excessiu, però especialment perquè en la citada carta (foli 98) no es feia menció en quina data es podria comparèixer a la notaria esmentada per atorgar-les, manifestant exclusivament que ja se'ls hi notificaria, raó per la qual l'enviament de la citada carta no suposa cap prova de que l'edifici estigués ja a punt per la seva entrega.

Tampoc es pot argumentar que el retard va ser degut a causes no imputables a la voluntat del Sr. Puga, supòsit en el qual aquest no estava obligat a lliurar l'obra en l'esmentat termini, ja que, malgrat el primer paràgraf del contracte referit als terminis de lliurament podria portar a interpretar que en aquest cas es podia sobrepassar el termini fixat, en el paràgraf següent s'unifiquen en un sol supòsit i es refereixen a un mateix termini el retard produït per causes imprevistes i el degut a causes no imputables. D'altra banda, de l'informe final d'obra elaborat pel "G.S.E. SL" es dedueix que l'estudi geològic realitzat pel Sr. Carretero abans de començar l'obra era insuficient per les tasques que calia portar a terme (foli 205), de tal manera que les incidències que van sorgir en la fonamentació de l'obra s'haguessin pogut preveure i evitar si s'hagués encarregat un informe complert i, en tot cas, aquests problemes no expliquen el retard en lliurar l'obra una vegada tancades les façanes.

IV.- Atès que en el seu recurs la recurrent sol·licita exclusivament que es declari la resolució del contracte signat en el seu dia entre les parts i que es condemni al defenent a pagar als seus mandants les sumes de 94.340,35 i 120.588,65 euros, que són les quantitats que van pagar en el seu moment com a preu d'adquisició de les unitats immobiliàries propietat del Sr. Puga, procedeix estimar aquesta petició a la què caldrà afegir la condemna del defenent a abonar als agents els interessos d'aquestes sumes a comptar de la contesta a la demanda.

V.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes de la instància atès que no s'ha estimat substancialment la demanda, ni tampoc respecte de les d'aquesta alçada de conformitat amb el que preveu el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat per la representació processal del Sr. Conde i la Sra. Benitez contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 9 d'abril del 2010, que REVOQUEM íntegrament, declarant la resolució dels contractes de compravenda signats entre les parts en data 27 de setembre del 2004 i que tenien per objecte les unitats immobiliàries situades a la planta 1 porta F i planta segona porta A de l'edifici "A." radicat al XXXX, cada una de elles amb la plaça de garatge corresponent situada al soterrani de l'edifici, condemnant al Sr. Puga a abonar als agents la suma de dos-cents catorze mil nou-cents vint-i-nou euros (214.929 euros), més els interessos legals de dita suma a comptar de la data de la contesta a la demanda, sense fer especial pronunciament ni sobre les costes de la instància, ni tampoc sobre les d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-