Naturalesa comunitària o privativa planta garatge, legitimació activa administradora, reclamació de quantitat (3100132/2007)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000126/2020 ORIGEN: 3100132/2007 - 00

NIG: 5300542120150004130

PARTS:

Apel·lant: U ORG_0

Representant: Sra. Roda

Advocat: Sr. Machado

Apel·lant: Sr. Salas

Representant: Sra. Roda

Advocat: Sr. Montenegro

Apel·lant: Seco

Representant: Sra. Ruiz

Advocat: Sra. Almansa

Apel·lat: Villalba

Representant: Sra. Bernat

Advocat: Sr. Tur

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Naturalesa comunitària o privativa planta garatge, legitimació activa administradora, reclamació de quantitat

SENTÈNCIA 131-2022

Andorra la Vella, el 28 de setembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ha vist el recurs d’apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d’aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El dia 10-10-2007, la representació processal de la societat M, SL, administradora de la comunitat de propietaris de l’edifici “E”, esc. 1, 2 i 3 situat a la carretera C i de les persones físiques indicades en l’apartat relatiu a la part apel·lada de l’encapçalament de la present resolució, articulaven demanda contra la societat U, SA, i contra el Sr. Salas, sol·licitant es dictés Sentència declarant la nul·litat de ple dret de la compravenda relativa a la planta soterrània menys dos de l’Edifici “E” de la Parròquia de P, atorgada entre la societat mercantil “U, S.A.” i el Sr. Salas, declarant tanmateix que dita planta soterrània és comunitària i que els demandats havien de deixar- hi lliure accés, demolint a les seves costes tots els tancaments que impedien l’accés a aquestes dependències, retornant l’ús de la mateixa i l’accés als elements comuns que s’hi troben a la Comunitat de Propietaris que representava, així com als seus propietaris personats individualment a aquesta causa; condemnant a la societat mercantil “U, S.A.” a satisfer a la societat mercantil “M, S.L.”, en la seva qualitat d’administradora de la Comunitat de Propietaris de l’Edifici “E” de P, totes aquelles sumes indicades al “Suplico” de l’escrit rector, augmentades dels interessos legals corresponents, i de les costes processals ocasionades.

2.- El Sr. Salas no compareixia a l’audiència en que es celebrava el tràmit de demanda essent declarat en rebel·lia processal.

3.- El 28-11-2007, la representació processal de la societat U, SA contestava la demanda oposant-se a les pretensió dels actors, formulant amb caràcter previ, excepció peremptòria de manca de legitimació activa. Alhora articulava demanda reconvencional. Sol·licitava finalment es dictés Sentència donant lloc a l’excepció que es plantejava i subsidiàriament desestimant la demanda. Quant a la demanda reconvencional que plantejava, sol·licitava la condemna de la comunitat demandant a lliurar una certificació de la junta de veïns del 22 de gener de 1999 en la qual “es dóna autorització al promotor, perquè respectant els coeficients, estatuts, pugui fer la declaració d’obra nova i divisió horitzontal, amb les despeses al seu càrrec”, o, en el seu cas, condemnar a la Comunitat de Propietari de l’Edifici “E” a no oposar-se a que el promotor atorgui l’esmentada escriptura pública de divisió de finca i constitució de propietat horitzontal davant de Notari i subsidiàriament, condemnar als propietaris integrants de la part agent a atorgar dit instrument públic amb les unitats privatives i els coeficients que consten en el reglament de règim intern de condomini en propietat horitzontal de l’Edifici de constant referència, aprovat pel Govern i adjuntat de document número u al present escrit d’al·legacions, alliberant a la seva patrocinada de qualsevulla responsabilitat en aquest sentit; i realitzar els tràmits administratius escaients per connectar i embrancar a la xarxa pública de l’Hble. Comú de P els blocs de l’Edifici que ens ocupa, amb imposició als demandants de les costes processals d’aquest plet, incloent- hi els honoraris d’advocat i procurador ocasionats a aquesta part i que s’acreditaran en període d’execució de sentència.

4.- Les parts han replicat i contestat a la demanda reconvencional i d’altra banda han duplicat reiterant les seves pretensions inicials.

5.- Practicats els mitjans de prova que han estat considerats necessaris i pertinents i evacuats pels litigants els seus respectius escrits de conclusions, el 8-4-2020 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

“Primer.- declarar la nul·litat de les compravendes successives relatives a la planta soterrània menys dos i atorgades la primera el 4 de novembre de 1999 entre “U, S.A.” i el Sr. Salas per escriptura pública de compravenda atorgada prop del Notari de les Machados Sra. Gomila, i la segona l’11 de gener del 2001 entre el Sr. Salas i “A, S.L.” per escriptura pública de compravenda atorgada prop del Notari de les Machados Sr. N2, declarant alhora que la planta soterrània menys dos de l’XXXX, és comunitària, i que la societat mercantil andorrana unipersonal per participacions “U, S.L.U.”, el Sr. Salas i la societat mercantil andorrana per participacions “A, S.L.”, de forma solidària entre ells, hauran de deixar d’immediat lliure accés a dita planta, demolint a les seves costes tots els tancaments que impossibiliten dit accés i retornant l’ús de la mateixa -lliure d’ocupants- i l’accés als elements comuns que s’hi troben ubicats a dita planta, a la Comunitat de Propietaris de l’Edifici que ens ocupa, així com a tots aquells personats individualment a la present causa, tots ells identificats al III.- Considerant, propietaris d’apartaments i del dret d’aparcar-se a l’Edifici en qüestió segons s’ha argumentat.

Segon.- condemnar a la mercantil “U, S.L.U.” a satisfer a la mercantil “M, S.L.”, en la seva condició d’administradora de la Comunitat de Propietaris de l’Edifici “E”, escales 1, 2 i 3 de P, en aquelles sumes i interessos legals enumerats en l’apartat 2.- del “Suplico” de l’escrit de demanda i als quals s’ha referit el IV.- Considerant.

Tercer.- donar lloc a l’excepció peremptòria de cosa jutjada respecte de la demanda reconvencional; havent-se d’imposar les costes processals d’aquesta instància en els termes invocats en el darrer Considerant”.

6.- La representació processal de la societat U, SA formulava recurs d’apel·lació contra aquesta decisió sol·licitant que es dictés nova Sentència en aquesta alçada, revocant la d’instància i que en el seu lloc apreciés l’excepció de manca de legitimació activa de la societat M, SL i si esqueia declarant nul·les per incompliments greus de les previsions de l’art. 29 del text refós de la LPH de les actes incorporades de forma extemporània al procediment; subsidiàriament revocant la Sentència recorreguda íntegrament o si esqueia reformant-la en el sentit interessat en l’escrit de conclusions i més subsidiàriament encara absolent la seva representada de totes les pretensions exercitades al seu respecte; el tot amb imposició de les costes processals d’ambdues instàncies a la part actora.

7.- La representació processal de la societat Seco també ha formulat recurs d’apel·lació contra al Sentència dictada, sol·licitant es dictés Sentència estimant l’excepció peremptòria de manca de legitimació passiva, en el sentit interessat en la conclusió segona; revocant el decideix primer de la sentència dictada en el sentit interessat en la conclusió tercera, revocant el decideix tercer respecte de la imposició de les costes processals en el sentit interessat en la conclusió quarta; condemnant la part agent al pagament de la totalitat de les costes ocasionades a aquesta part.

La representació processal del Sr. Salas també ha formulat recurs d’apel·lació interessant la revocació de la Sentència dictada interessant s’eximeixi el seu representat de l’obligació de satisfer les costes i tanmateix se l’eximeixi de l’obligació de restituir, en tant que tercer de bona fe que no tenia la propietat ni la possessió de la planta discutida, la possessió de la planta soterrània de constant referència.

8.- La representació processal de la societat M, SL i de les persones físiques demandants, s’ha oposat al triomf del recurs d’apel·lació articulat, interessant la confirmació íntegra de la Sentència dictada en la instància, el tot amb imposició de les costes ocasionades a les recurrents.

9.- Les part recurrents també s’han pronunciat en relació al recurs d’apel·lació articulat per cadascuna d’elles respectivament.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- ANTECEDENTS D’INTERÈS

La societat U bastia en una parcel·la de terreny de la seva propietat ubicada a la partida C, l'edifici E conformat per 87 apartaments distribuïts en tres escales (1, 2 i 3) i dues plantes soterrànies (-1 i -2) amb 87 places d'aparcaments. Aquestes unitats immobiliàries eren venudes per la societat promotora, amb la particularitat que si bé traslladava la plena propietat dels apartaments i trasters corresponents; amb relació a les places d'aparcament cenyia, per regla general, l'acte translatiu a 1/87 part de la plaça soterrània -1 de l'edifici, reservant-se la societat promotora, la plena propietat de la planta soterrània -2 que tancava, sense que s'hi pugui accedir des de cap de les dependències comunitàries de l'edifici. Posteriorment, la societat U venia al Sr. Salas, la planta soterrània indicada qui al seu tomb la venia a la societat Seco que n'és l'actual titular.

La societat M, SL en la qualitat en què actua i aquells propietaris demandants, després d'exposar les raons per les quals al seu criteri la planta soterrània -2 de l'edifici era comunitària, interposava l'acció que ha originat el present procediment. A través d'aquesta pretenia es declarés la nul·litat de les compravendes atorgades en relació amb aquest element entre la societat U i els adquirents successius, declarant el seu caràcter comunitari. Tanmateix, demanava que es deixés lliure l'accés a aquesta planta, demolint a les seves costes els tancaments bastits que impedien accedir-hi, retornant l'ús a la part demandant. D'altra banda, sol·licita la condemna de la societat U a satisfer diferents quantitats econòmiques pels conceptes que en la demanda es detallaven.

La societat U s'oposava a la demanda, defensant el caràcter privatiu de la planta soterrània -2 de l'edifici, i negant el caràcter comunitari reivindicat per la part actora. També articulava excepció de manca de legitimació activa de M, SL denunciant que aquesta no gaudia de la necessària autorització de la comunitat de propietaris per a articular l'acció que interposava. Tanmateix, formulava demanda reconvencional a través de la qual interessava la condemna de la societat actora a lliurar una certificació de la junta de veïns de data 22-1-99 en la qual es donava autorització al promotor perquè pogués fer la declaració d'obra nova i divisió horitzontal amb les despeses a càrrec seu o permetre la seva realització i subsidiàriament condemnar els propietaris que integraven la part demandant a atorgar l'escriptura de divisió d'acord amb les unitats privatives i coeficients que consten en el reglament de règim intern de condomini de l'edifici E, alliberant U de qualsevol responsabilitat en aquest sentit. D'altra part, sol·licitava que es condemnés la part actora a realitzar els tràmits administratius necessaris per connectar i embrancar a la xarxa pública del Comú de P els edificis 1, 2 i 3 de la urbanització de constant referència.

En la Sentència dictada es descarta l'excepció de manca de legitimació activa de la societat M, SL que s'introduïa amb caràcter preliminar en la contesta a la demanda i després de constatar que la divisió horitzontal de la finca no havia encara estat duta a terme atesa la controvèrsia existent entre les parts, es decanta per la titularitat comunitària d'ambdues plantes soterrànies de l'edifici. Sustenta aquesta conclusió en què el reglament de règim intern de l'edifici preveu que les plantes soterrànies -1 i -2 estaven destinades a cobrir les 87 places d'aparcament que segons el projecte constructiu aprovat administrativament s'havien d'executar. Quant a la naturalesa d'aquestes places destaca que les mateixes van ser qualificades de comunes en el projecte constructiu ideat sense que en cap cas es fes referència al seu suposat caràcter privatiu destacant que segons l'ordenament vigent en aquells moments resultava imperatiu que cada apartament disposés d'una plaça d'aparcament. Destaca, tanmateix, que en la planta soterrània -2 existien elements comunitaris per naturalesa i considerant que el procedir de la promotora venent 1/87 part de la planta - 1 de l'edifici a cada propietari que adquiria un apartament caracteritzava una mala fe i temeritat flagrants atès que en aquesta planta existien unes 40 places d'aparcament, insuficients per a cobrir totes les necessitats de l'edifici. En aquest context, es pronuncia la nul·litat de les compravendes successives atorgades entre U el Sr. Salas i la societat Seco, ordenant la demolició de tots els tancaments que impossibiliten l'accés i retornant la seva possessió a la comunitat demandant. D'altra part, estima la reclamació econòmica articulada en els termes que indicava. Quant a la demanda reconvencional que es plantejava, apreciava l'excepció de cosa jutjada considerant que les pretensions articulades ja havien estat definitivament resoltes en el procediment 156-6/2000. Alhora condemna U a satisfer els imports que la part actora reclamava.

I contra aquest pronunciament s'alcen els recurrents de conformitat amb els motius de recurs que s'expliciten seguidament.

Segon.- El primer motiu de recurs que la representació processal de les societats U i Seco formulen, ho és respecte del rebuig de l'excepció de manca de legitimació activa articulada en relació a M, SL.

Sustenten amb aquesta finalitat, que els acords en què la legitimació d'aquesta societat es sustentava incomplien l'art. 29 de la LPH: les actes de 21-2-2004, 17-9-2005 i 23-2-2008 no estaven signades i tampoc els errors que contenien havien estat esmenats i és que en definitiva l'administradora no conservava els llibres d'actes en els termes i condicions legalment prevists. Destacava que la Sentència res contemplava en la seva part decisòria sobre l'excepció indicada i que en cap cas els acords que s'incorporaven a les actuacions permetien a M, SL actuar per compte de la comunitat de propietaris de l'edifici E.

Endinsant-nos en l'anàlisi dels diferents arguments que es plantegen pels recurrents destacarem, en primer lloc, que si bé és cert que la part decisòria de la Sentència dictada pel Tribunal de Batlles, no conté cap mena de pronunciament respecte de l'excepció de manca de legitimació activa de M, SL, no és menys cert que aquesta s'examinava extensament i es rebutjava en el segon Considerant (folis 16 a 20). Ens trobem, per tant, davant d'una irregularitat material que de cap de les maneres pot ser assimilada a un supòsit de "non liquet" atès que en definitiva la pretensió articulada ha estat materialment resolta en base a un aparell argumental que ha permès als litigants conèixer les raons per les quals aquesta excepció es rebutjava i qüestionar-les en aquesta alçada.

Pel que es refereix, d'altra banda, a tot aquell seguit d'irregularitats que s'atribueixen als acords comunitaris i actes que els transcriuen, en què M, SL justifica la seva legitimació per actuar per compte de la comunitat de propietaris de l'edifici E, sembla necessari, per tal de procedir a una anàlisi sistemàtica de la pertinència dels arguments revocatoris que s'articulen, examinar l'excepció plantejada des del vessant de cadascuna de les pretensions que M, SL planteja.

Pel que respecta a les pretensions que s'articulen en relació a la planta soterrània -2, ja vàrem tenir ocasió d'admetre la legitimació de M, SL en la nostra anterior Sentència de 20-1-2005 (rotlle TSJC-097/04), quan afirmàvem: "En primer terme, pel que fa als apartats 2 a 5 de la lletra b) s'ha de partir del fet que la Junta de propietaris de 22 de gener de 2000 va decidir que el tema de terrasses i pàrking es portaria per via judicial i, en aquest context, s'indicava que es delegava a la junta de la comunitat per a fer les gestions necessàries, contractar advocats i defensar els interessos de la Comunitat. I, com es pot observar, en aquest context, la menció "defensar els interessos de la comunitat" no pot ésser entesa més que com una habilitació en relació als temes que es volien dirimir judicialment; és a dir, terrasses i pàrking. Per tant, si enllacem el que s'acaba d'afirmar amb les exigències de l'article 45 del Reglament de Règim intern s'extreu que l'administrador ostenta la representació judicial i extrajudicial de la Comunitat i pot conferir poders per a plets. Però, malgrat aquesta habilitació, s'exigeix que caldrà la prèvia aprovació de la junta de propietaris i, si no s'obté, el vist-i-plau del President, per a entaular litigis en els quals la Comunitat actuï com a part agent.

I, en el cas que s'examina aquesta habilitació expressa no existeix, atès que en les Juntes de 3-7-1999 i 22-1-2000 solament es faculta a l'administrador per la reclamació relativa a les terrasses i al soterrani –2, i no es faculta a l'administrador per a actuar en altres supòsits, sense que l'argument de l'economia processal pugui reeixir en matèria d'apoderament, atès que essent la junta de propietaris l'òrgan sobirà per a regir el destí de la comunitat, comportaria l'eradicació de les seves facultats decisòries entendre que l'administrador, contra el que es preveu explícitament en el Reglament de règim intern, pogués portar a terme per si sol actuacions que mereixen el recolzament de la junta de propietaris".

Aquest Acord de la junta (22 de gener de 2000) no ha estat revocat ni modificat per cap d'aquells que s'han pogut adoptar en les juntes posteriors, sense que en relació amb l'acció articulada respecte de la planta soterrània -2 la legitimació de M, SL pugui qüestionar-se.

L'abordatge de l'excepció que es planteja en relació amb les reclamacions econòmiques que en la demanda s'articulen, ha d'intervenir, però des d'una perspectiva diversa i és que en la nostra anterior Sentència indicada en l'anterior apartat, considerava que l'Acord de 22-1-2020 no legitimava l'actuació de M, SL per compte de la comunitat per aquestes. Ara aquesta legitimació es sustentaria en l'acta de la reunió ordinària celebrada per la comunitat el 7-12-2005 (folis 236 i ss), la qual en el que aquí interessa contempla:

"1. Exposició de la situació de la reclamació del soterrani -2 i apoderament, si s' escau, a favor de l' administrador de la comunitat a fi de nomenar advocat i procurador per a reclamar judicialment a la societat U sa i/o a tot altre tercer que tingui interès o dret, la propietat i possessió de la planta -2 de l' edifici, amb la conseqüent demolició, a les costes de l' adversa, de tots els tancaments que impossibiliten l'accés a la dita planta, de tal manera que es pugui utilitzar per l'ús a la qual era destinada i que hi hagi accés a tots els elements comuns de la mateixa. D' altra part aquest apoderament ha de considerar també la reclamació judicial en contra de la societat U sa o de qualsevol altre responsable, a satisfer a la comunitat els imports percebuts dels copropietaris en concepte de dipòsit comunitari, així com de tota altra suma percebuda per la societat U sa sense tenir-ne dret i els imports dels interessos negatius generats pel compte de la comunitat per causa imputable a negligència d'U sa, i obtindré una indemnització per la suma mínima de 4.000.- € per l'utilització privativa del soterrani-2.

L'administradora explica als presents la manera de enfocar la demanda judicial segons les explicacions donades per l'advocat i exposa que tots els propietaris interessats hauran de signar directament la demanda judicial i que les despeses de la demanda de honoraris advocat podran oscil·lar entre els 100 i 150.-€ per cada propietari".

Com ho destaquen els recurrents, l'acta transcrita només recull determinada explicació de l'administrador a la junta de propietaris, sense però reflectir un acord exprés facultant a M, SL per actuar per compte de la comunitat de propietaris. Això no obstant, a l'efecte d'entendre degudament constituïda la legitimació activa de l'administrador secretari resulta suficient que la facultat d'exercir accions per compte de la comunitat es dedueixi de manera raonable dels acords adoptats, i aquesta voluntat de la junta de propietaris resulta inqüestionable si es cohonesta, d'una banda, amb què el fet que un nombre de propietaris que supera amb escreix la meitat del coeficient global de la comunitat segons reglament interior s'han integrat personalment en el pol actiu del procediment articulant la mateixa pretensió que M, SL i, d'altra banda, que en juntes posteriors (cfr. 1808 i ss) s'abordava la qüestió de l'exercici de l'acció ara examinada, sense que cap dels propietaris qüestionés els litigis entaulats. En definitiva el requisit de l'exigència d'un acord exprés de la junta pretén impedir que la voluntat personal de qui actua (president o administrador) vinculi la comunitat i d'acord amb el que ha estat exposat, s'ha d'entendre que el consentiment per a actuar contra U per a articular diferents reclamacions econòmiques es deduïa de manera lògica.

El primer motiu del recurs haurà de veure's abocat al fracàs.

Tercer.- Els restants motius del recurs que s'articulen en relació amb la nul·litat de les compravendes successives atorgades -la primera entre U, SA i el Sr. Salas i la segona entre aquest darrer i la mercantil A, SL- al respecte de la planta soterrània -2, exigeixen examinar amb caràcter prejudicial, la naturalesa comunitària o privativa d'aquest planta de l'edifici, atès que només en l'eventualitat de què aquest element resultés comunitari, podria eventualment qüestionar-se l'eficàcia de les compravendes discutides.

El Tribunal de Batlles es decanta per la naturalesa comunitària d'aquest element, fonamentant-se: 1) en les indicacions contingudes en la memòria del projecte constructiu de l'edifici E on, en allò que aquí interessa, es precisa que l'edifici disposa de "dos soterranis comunals destinats a serveis i aparcaments"; 2) en el fet que el reglament de règim intern de condomini en propietat horitzontal de l'edifici contempla que l'edifici disposa de 87 places d'aparcament atorgant un coeficient global de participació del 7%; 3) en l'ordinació del M.I. Consell General número 2, apartat IV article 5 de 29- 7-1981 que precisa que "per tota unitat d'habitatge locals comercials serà necessària una plaça d'aparcament. Aquesta en cap cas podrà estar destinada a un altre ús. En el moment d'efectuar una sol·licitud de compravenda d'una vivenda o local comercial haurà de figurar explícitament la plaça o places d'aparcament corresponents a dits immobles" i en la modificació d'aquesta Ordinació (BOPA 33 de 12-8-1992) segons la qual s'admet que les plantes soterrànies destinades exclusivament a aparcament puguin ocupar tota la superfície neta de la parcel·la sense, però permetre's en aquest cas el canvi d'ús, d'on extreia l'obligació de continuar a ser destinades a plantes d'aparcament; 4) constatava que en la planta d'aparcament -2 existia un dipòsit d'aigua contra incendis i una estació transformadora destinats a serveis en benefici de la comunitat i 5) en la impossibilitat d'aparcar en les places existents en la planta -1 la totalitat de vehicles previstos segons contractes de compravenda de les unitats immobiliàries.

No podem compartir les conclusions assolides pel Tribunal "a quo" per les raons següents. En efecte, resulta incontrovertit al llarg del procediment que malgrat el temps transcorregut d'ençà que l'edifici E va ser bastit i tot i haver-se venut la totalitat de les unitats immobiliàries que el conformen, encara no s'ha atorgat la preceptiva escriptura de divisió en règim de propietat horitzontal, d'importància cabdal en correspondre al títol constitutiu de la propietat horitzontal (cfr. art. 3 de la LPH), cosa que hagués permès dirimir sense majors dificultats sobre la naturalesa jurídica de la planta soterrània -2 de l'edifici de constant referència. Malgrat el que acabem d'exposar, no es pot considerar que l'element quina titularitat resulta controvertida constitueixi un element comú per naturalesa, sinó que pel contrari, la mateixa en ser susceptible d'aprofitament independent i tenir sortida a un element comú de l'immoble, són susceptibles de propietat privada (art. 1 de la Llei de Propietat Horitzontal), sense que al marge d'aquells equipaments que s'hi contenen que es destinen a ús general de tots els veïns (dipòsit d'aigua antiincendis i estació transformadora) puguin considerar-se com un element comú per naturalesa ni s'incardinen en el catàleg descriptiu d'elements comuns previst en el mateix precepte o fins i tot en la descripció d'elements comuns que es realitza en el Reglament de règim intern de condomini en propietat horitzontal de l'edifici E (art. 5). En realitat, la zona compresa en la planta soterrània -2 destinada a aparcament no afecta els elements estructurals de l'edifici ni afecta directament o indirectament el seu funcionament, essent pel contrari susceptible d'aprofitament individual. En conseqüència des de la perspectiva de la LPH, el caràcter comunitari de la planta indicada, llevat de les dependències indicades, no es justifica.

Tampoc pot reconèixer-se que el caràcter comunitari d'aquesta planta davalli d'aquella indicació continguda en la memòria tècnica de l'edifici, quan fa referència al seu caràcter comunal. En efecte, es tracta aquesta d'una afirmació continguda en un document de naturalesa tècnica que s'emetia per l'arquitecte de l'obra amb la finalitat de sol·licitar de les administracions concernides l'aprovació de l'obra, sense que l'esmentada precisió, continguda en un document d'aquesta naturalesa suposi un títol de propietat sobre aquest bé o un reconeixement d'aquesta condició per part del promotor.

Quant a la infracció a les ordinacions generals existents pel fet de no associar-se la compravenda de cada apartament a una plaça d'aparcament, aquesta irregularitat podria irradiar eventualment en cadascuna de les compravendes realitzades, però de cap de les maneres permetria convertir la planta -2 de l'edifici en comunitària, com tampoc ho permet, el fet que el Reglament interior de la comunitat de propietaris mencioni que en l'edifici existeixin 87 places d'aparcament associant-se a les plantes soterrànies un coeficient del 7% per ambdues. En efecte, les 87 places d'aparcaments globals continuen existint si bé totes aquelles ubicades en la planta -2 són titularitat d'una mateixa persona, i no permet desvirtuar aquesta conclusió la circumstància que els ocupants dels 87 apartaments no puguin aparcar-se simultàniament a la planta -1: aquesta circumstància podria tenir rellevància en l'àmbit contractual en relació amb les obligacions assumides pel venedor en el contracte de compravenda, però no permet qualificar la planta soterrània -2 com a comunitària.

En realitat, si s'examina amb deteniment el conjunt de compravendes que han estat incorporades en la demanda s'aprecia com U venia els apartaments i trasters corresponents, incorporant-se de vegades "el dret d'aparcar al garatge col·lectiu situat a la planta -1 de l'immoble" (vegeu en aquest sentit la compravenda atorgada pels Srs. Carnero i Elías (folis 253 i ss), i a altres després de renunciar els adquirents al dret de compra d'una plaça d'aparcament privativa a l'edifici, "en compensació, la societat venedora ··· cedeix 1/87 ava(sic) part en propietat indivisa, del garatge situat a la planta -1 de l'immoble comportant el dret d'aparcar-hi un vehicle de turisme de forma genèrica, sense però que aquest dret es refereixi a una plaça concreta (···)" (en aquest sentit vegeu a títol il·lustratiu el document atorgat pels Srs. Cañellas i Palomo, foli 252). Cap mena de dret U transferia a cap de les persones físiques adquirents d'apartaments en l'edifici en relació amb la planta soterrània -2, que en definitiva adquirien allò que el seu títol de propietat preveu i tampoc U realitzava cap mena d'acte de naturalesa a traslladar la titularitat d'aquest element en favor de la comunitat de propietaris.

Per tot el que s'ha exposat, no podem compartir que la planta -2 de l'edifici de constant referència sigui comunitària, i en ser la mateixa privativa, a excepció d'aquells elements que s'hi troben que per naturalesa resulten comunitaris, els mateixos eren susceptibles d'alienació per part del promotor, sense que puguin prosperar les peticions de nul·litat que en la demanda s'exercitaven ni tampoc la pretensió declarativa que s'articulava amb relació a la seva titularitat comunitària. El motiu del recurs que sobre aquesta qüestió s'articulava pels recurrents haurà de triomfar, el que es traduirà en la desestimació de la demanda i revocació del punt primer de la part dispositiva de la Sentència dictada.

Quart.- Pel que es refereix al recurs que s'articula en relació amb els pronunciaments econòmics continguts en la Sentència dictada pel Tribunal de Batlles, s'ha d'admetre en atenció al que acabem d'exposar, el recurs formulat contra la Sentència quan fixa una indemnització per ocupació de la planta -2. A partir del moment en què aquesta unitat no ha estat considerada comunitària, els demandats res hauran de satisfer a la part actora per l'ocupació realitzada.

Quant a les restants pretensions es discrepa de la valoració de la prova efectuada pel Tribunal "a quo" considerant que de manera injusta es feia recaure la manca de prova en U quan res se li podia reprotxar per aquesta raó, el que ens obliga en definitiva a tornar a examinar la tasca proveïda pel Tribunal de Batlles.

A.- En primer lloc, M, SL peticionava la suma de 5.892,46.- € en concepte de dipòsits comunitaris lliurats per diferents copropietaris a U en concepte de dipòsit per la comunitat i que no foren ingressats al compte de la comunitat de propietaris. Sustentava amb aquesta finalitat que la societat demandada havia anat percebent 100.000 ptes. de cada nou propietari (excepte en un cas que van ser 50.000.- ptes) i que aquests imports no s'havien fet arribar a la comunitat incorporant (docs 55 a 61 de la demanda) els rebuts acreditatius d'aquests extrems i que segons pericial realitzada en el procediment 156-6/2000 haurien ascendit a 980.424 ptes quina equivalència en euros reclama.

Respecte d'aquesta pretensió, la representació processal de U, SA s'oposava a la demanda sostenint que en mèrits de la pericial duta a terme pel Sr. Ribes, en el procediment indicat s'inferia que la seva representada havia efectuat pagaments al compte de la comunitat a alçada de 13.000.000.- Ptes durant el temps en què va portar l'administració entre els quals existien múltiples ingressos de 100.000.- Ptes sense que es pogués determinar si existia algun dipòsit no ingressat. En tot cas referia que tots els dipòsits que va cobrar els va ingressar, afegint que les sumes contemplades en el treball de T derivaven de revendes de tal manera que la quantitat que s'hi contemplava havia de ser pagada al venedor i no a la comunitat.

Si s'examina l'informe de T obrant en les actuacions 156-6/2000 (folis 1199 i ss en relació amb els folis 1229 i ss) realitzat segons aquells mateixos rebuts que la part ha incorporat als autes (folis 996 i ss) es detallen diferents pagaments efectuats per compradors a U en concepte de dipòsit inicial per a la comunitat de propietaris que ascendeixen a la quantitat global de 630.424.- ptes, sense que de la revisió dels comptes comunitaris aparegués en dates coetànies, cap mena d'ingrés per aquests imports. Respecte d'aquests imports, U sostenia haver ingressat fins a 13.000.000 ptes al compte de la comunitat de propietaris, però no es pot obviar que aquesta societat, al marge de ser la promotora de l'edifici va ser-ne posteriorment la primera administradora durant un període temporal relativament important, de tal manera que no resulta estrany que pogués produir-se una fluctuació de diners entre els comptes respectius. El que, però corresponia a la part demandada a partir del moment en què la part demandant justificava oportunament els dipòsits efectuats per determinats propietaris mitjançant el rebut corresponent de la mateixa U era justificar els fets impeditius o obstatius que invoca, el que en cap cas ha produït en els presents autes amb el benentès que encara que el perit judicial nomenat en la present causa Sr. Seco hagi considerat (foli 1555) que aquestes aportacions es destinaven al finançament de les despeses dels habitatges en qüestió rebaixant el deute comptable que s'anaven registrant en el compte del client M (codi 15) amb càrrec d'un compte de regularització d'U amb la comunitat de veïns (440.1), en cap moment ha estat justificat que M hagués realitzat inicialment l'aportació corresponent ni tampoc l'acte translatiu en mèrits del qual el dipòsit pels nous propietaris es realitzaria, sense que a hores d'ara es pugui justificar el tractament comptable operat per U que en definitiva comporta un clar benefici per M que no es justifica.

Malgrat el que acabem d'exposar, succeeix que la suma de tots els rebuts indicats ascendeix a 630.424 ptes i no a 980.424 ptes com el perit indica. Ensems sobre aquest import escaurà descomptar la quantitat de 30.424 ptes que s'atribueix al dipòsit efectuat pel Sr. RMT (30.424.- ptes) atès que si es cohonesta amb el rebut incorporat (foli 1236) s'aprecia com la suma de 50.000 ptes es va pagar en concepte d'acompte de despeses comunitàries per l'any 1998 i no pel concepte reclamat.

En conseqüència per aquest extrem escaurà estimar la demanda a alçada de 600.000 ptes equivalents a 3.606,07.- € i no en la quantitat de 5.892,46.- € que contempla la Sentència recorreguda.

B.- En segon lloc es reclamava la suma de 4.072,97.- € que correspondria a interessos satisfets per la comunitat que considera es van produir per la negligència d'U quan va ometre reclamar el dipòsit inicial a totes les persones que varen adquirir un apartament, sense la qual mai l'import indicat hauria d'haver-se pagat.

T en l'informe emès assoleix una conclusió empírica en mèrits de la qual descarta que els diferents propietaris de les unitats immobiliàries haguessin realitzat el dipòsit inicial de 100.000.- ptes cadascun. Raona amb aquesta finalitat que el saldo de la comunitat en cas d'haver-se proveït tots els dipòsits inicials hauria ascendit a 8.800.000 ptes, import amb el qual considera que els comptes comunitaris sempre haurien estat positius, atribuint a U, SA la responsabilitat d'aquest fet per negligència.

No podem compartir aquest raonament. En efecte, la responsabilitat derivada de la manca de pagament dels dipòsits indicats és directament atribuïble als propietaris inicials de les unitats immobiliàries que a l'hora d'adquirir cada unitat immobiliària havien de satisfer l'import corresponent.

La responsabilitat d'U, SA per aquesta raó exigia justificar dels elements vertebradors de la seva responsabilitat (acció o omissió, dany i nexe de causalitat) en relació amb la reclamació que s'articula, el què no ha estat el més mínimament efectuat per la part demandant que s'ha limitat a recolzar la seva reclamació en el dictamen del perit judicial que afirma la negligència de U sense, però recolzar-la en un suport argumental mínim que permeti concloure en la seva responsabilitat. El recurs articulat sobre aquesta concreta pretensió haurà per tant de triomfar.

C.- En relació amb la suma de 7.421,61.- € que es reclama derivada del xec per import d'1.234.857 ptes que U va cobrar amb càrrec de la Comunitat de propietaris amb posterioritat que ce la cessés, la representació processal d'aquesta societat defensa en base al dictamen emès pel seu perit Sr. Ribes que es tractaria d'una recuperació de fons, degudament ingressats al compte de la comunitat.

La realitat del cobrament d'aquesta quantitat i que el xec va ser emès des d'U,SA quan ja no era administradora de la comunitat no han estat qüestionats. En tal eventualitat, l'actuació d'aquesta darrera societat constituïa, una realització arbitrària del seu propi dret amb el benentès que aquella recuperació de fons que refereix si bé ha estat mínimament argumentada pel perit, no ha resultat cohonestada per elements objectius que poguessin adverar la seva realitat amb el benentès que era U SA qui ostentava la càrrega de provar els fets obstatius que invocava i no a la part actora.

En conseqüència és a bon dret que el Tribunal de Batlles fixava a càrrec d'aquesta societat la suma de 7.421,61.- €.

D.- Quant a les sumes de 10.775,88.- €, 4.300,40.- € i 39.065,79.- € que també es peticionaven i han estat concedides en la Sentència dictada, U, SA sostenia que la demanda no contenia cap mena de fonamentació d'aquesta reclamació. D'altra banda, indicava que la suma de 6.500.000 ptes (39.065,79.- €) derivava de la venda d'un apartament per la qual s'havia fet una imposició uns dies abans per import de 6.900.000 ptes i que una volta satisfeta a la comunitat les quantitats degudes, es va pagar al propietari venedor. Quan a la quantitat de 10.775,88.- € sosté que no es tractava de reintegrament sinó que corresponia a diferents retorns de despeses comunitàries del Sr. Diez i que això es justificava en l'extracte de la comunitat del 1995.

U, SA no pot invocar que la fonamentació de la reclamació que s'articulava resultés inexistent: aquesta pretensió es recolzava en l'informe de T (foli 1206 del procediment 156-6/2000) on s'exposa que correspondrien a disposicions realitzades sense causa aparent per aquesta societat, trobant- se aquestes afirmacions degudament precisades temporalment i quantitativament e manera suficient per a permetre a la recurrent articular tots els mitjans de defensa al seu abast.

Feta l'anterior precisió, començarem per indicar que res menciona U respecte de la reclamació que s'articula per import de 4.300,40.- € de manera que aquesta reclamació, haurà de ser estimada en o ser controvertida.

Quant a la reclamació articulada a alçada de 39.065,79.- €, s'infereix de les actuacions practicades que U, SA mantenia un rol triple: promotor, venedor i finalment administrador de la comunitat de propietaris. Aquesta circumstància que en principi no presenta majors dificultats i resulta habitual en el tràfec immobiliari, en el present supòsit ocasionà greus confusions atès que gestionava la comunitat i alguna de les operacions de venda a través d'un mateix compte (VXXXXX) que segons el perit judicial Sr. Seco (folis 1551) utilitzava com a compte pont, de manera que segons aquest professional el 29-5-1997 U SA realitza una transferència al seu compte propi (TRA XXXXX) per import de 6.500.000 ptes que es produeix uns dies després d'una imposició de 6.900.000 ptes, sense que en l'extracte de compte bancari aparegui altra menció que permeti delimitar-la més precisament.

Des d'aquesta Sala, però hem procedit a la revisió de totes les escriptures de compravenda proveïdes per U en el procediment 156-6/2000, constatant com el 28-4-1997, això és el dia anterior a la data de la imposiciió indicada, U venia a la Sra. Pulido la unitat immobiliària 324 pel preu de 6.900.000 ptes, la major part del qual (6.795.000 ptes) va ser satisfeta en efectiu a la venedora –les restants 105.000.- ptes- ja havien estat satisfetes amb anterioritat. Aquest import correspon exactament a la imposició efectuada i permet atribuir l'origen de l'assentament comptable efectuat en el compte a la compravenda indicada, sense que per tant ens trobem davant d'una disposició sense fonament i que no pot beneficiar la comunitat demandant.

En darrer lloc i pel que es refereix a la suma de 10.775,88.- € (1.792.956 ptes), si s'examina el compte corrent de la comunitat (el següent al foli 1218 que no ha estat numerat) s'aprecia com en totes les operacions que s'hi refereixen apareix la menció RET Diez. Es tracta de retorns realitzats pel propietari esmentat en relació amb les remeses realitzades des d'U amb anterioritat i algunes de les quals fins i tot després eren novament presentades a cobrament per l'import retornat (vegeu per això les remeses de 19-6-1995) a títol il·lustratiu el que permet confirmar que no es tracta d'una suma que hagi estat usurpada per U sinó que en realitat es tracta d'un propietari que no es trobava al corrent de pagament.

En conseqüència sobre aquest apartat, la demanda només podia apreciar- se a alçada de 4.300,40.- €.

Cinquè.- El darrer motiu del recurs intervé sobre les costes. En aquesta alçada, les pretensions articulades contra la societat U, SA han resultat parcialment acollides, en quina eventualitat no ha de fer-se pronunciament en relació amb les costes ocasionades en la instància.

Pel que es refereix a les pretensions articulades contra el Sr. Salas i la societat Seco, les mateixes han resultat íntegrament desestimades, de manera que les costes sofertes per aquests, han de ser imposades a la part demandant, en mèrits de la regla del venciment objectiu.

Sisè.- Atès l’èxit parcial del recurs articulat, no escaurà efectuar pronunciament sobre les costes ocasionades en aquesta alçada, seguint la doctrina consolidada de la Sala en aquesta àmbit.

En atenció a tot el que s’ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR el recurs d’apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Salas i la societat Seco contra la Sentència de 8-4-2020 que es revoca en la part que els afecta, disposant en el seu lloc la desestimació de totes les pretensions que al seu respecte s’articulaven, tot i imposant als demandants el pagament de les costes ocasionades en la instància.

Segon.- ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d’apel·lació articulat per la societat U, ORG_0 contra la Sentència de 8-4-2020, revocant-se:

el punt primer de la part decisòria, disposant en el seu lloc la desestimació de les pretensions dels demandants,

parcialment el punt segon, en el sentit de fixar la quantitat econòmica a satisfer per aquesta societat a la comunitat demandant en la suma de 15.328,08.- €, en lloc de les quantitats previstes en la part dispositiva de la Sentència del Tribunal de Batlles i

parcialment el punt tercer quan imposa les costes ocasionades en la instància a la societat U, SA disposant en el seu lloc que no escau fer pronunciament al respecte d’aquestes.

Per la resta confirmem la part dispositiva de la Sentència dictada.

Tercer.- No fem especial pronunciament al respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Decisio

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR el recurs d’apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Salas i la societat Seco contra la Sentència de 8-4-2020 que es revoca en la part que els afecta, disposant en el seu lloc la desestimació de totes les pretensions que al seu respecte s’articulaven, tot i imposant als demandants el pagament de les costes ocasionades en la instància.

Segon.- ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d’apel·lació articulat per la societat U, ORG_0 contra la Sentència de 8-4-2020, revocant-se:

el punt primer de la part decisòria, disposant en el seu lloc la desestimació de les pretensions dels demandants,

parcialment el punt segon, en el sentit de fixar la quantitat econòmica a satisfer per aquesta societat a la comunitat demandant en la suma de 15.328,08.- €, en lloc de les quantitats previstes en la part dispositiva de la Sentència del Tribunal de Batlles i

parcialment el punt tercer quan imposa les costes ocasionades en la instància a la societat U, SA disposant en el seu lloc que no escau fer pronunciament al respecte d’aquestes.

Per la resta confirmem la part dispositiva de la Sentència dictada.

Tercer.- No fem especial pronunciament al respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.