Resolució contracte compravenda (327/11)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-327/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el dia 13 de setembre de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal dels Srs. Aguilar, Gálvez i Montenegro va interposar demanda, en data 19-03- 2009, envers la Sra. Oller, segons la qual i pels motius indicats en la mateixa sol·licitava la rescissió del contracte de compravenda de 25-09-2006 i la condemna de la defenent a satisfer la quantitat de 158.010,03 euros, amb més els interessos legals i les costes processals.

La representació processal de la part defenent es va oposar a la demanda, per escrit de data 23-04-2009, i va demanar que es procedís a la desestimació de la demanda, amb imposició a la part agent de les costes processals.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 1-09-2011, amb la següent part decisòria: "DECIDEIX: Desestimar la demanda formulada en data 19 de març de 2009 pels Srs. Aguilar, Gálvez i Montenegro contra la Sra. ENTITY_7; absoldre la defenent de les pretensions dels demandants i condemnar aquests darrers a satisfer les costes processals, inclosos honoraris d'advocat i de procurador".

III.- La part defenent ha interposat recurs contra la sentència d'instància i, en data 8-11-2011, va articular llur escrit de conclusions, segons el qual i pels motius continguts en el mateix demana la revocació de la resolució d'instància. Pel contrari, la representació processal de la part defenent, per escrit de contesta a les conclusions, de data 28-11-2011, demana la desestimació del recurs, amb imposició a la recurrent de les costes processals.

IV.- Per Aute d'aquesta Sala, de data 30-04-2012, es va decidir: "Primer.- Donar lloc a les pretensions adduïdes per les parts litigants, en els seus respectius escrits d'al·legacions presentats en aquesta alçada, i procedir a incorporar en autes i a efectes probatoris els diversos documents acompanyant els escrits ans ressenyats.

Segon.- Reservar la decisió sobre les eventuals costes judicials ocasionades a allò que prevegi la sentència que posi fi al recurs d'apel·lació que ens ocupa".

La representació processal de la part recorreguda va presentar, en data 10-05-2012, un escrit d'al·legacions relatiu a l'Aute d'aquesta Sala que declarava la pràctica de prova en aquesta alçada.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els quals la part recurrent fonamenta el seu recurs són, en essència, els següents. En primer terme, entén que el jutge a quo no ha valorat adequadament les proves practicades. Afegeix que els motius adduïts per la recurrent, relatius a les infraccions urbanístiques, no són genèrics sinó precisos i si no es van concretar més va ser perquè no es facilità informació per part del Comú d'Andorra la Vella i que les infraccions esmentades resulten de la prova practicada, de manera que s'hauria de donar lloc a la resolució del contracte de compravenda. Manifesta que aquests incompliments es desprenen del dictamen pericial del Sr. Andrade, en virtut del qual les obres executades no es corresponen amb els projectes aprovats per les Administracions públiques, a la vegada que no respecta les servituds d'il·luminació i ventilació i es tracta d'un projecte que l'ús no és per a la venda sinó per lloguer. En segon terme, entén que la manca de realització dels tancaments interiors, junt amb les demés mancances justifica la resolució per incompliment. De la pericial judicial s'extreu que la venedora no va realitzar els tancaments interiors i no li pertocava a la compradora, tota vegada que aquesta assumia solament acabats i instal·lacions. En tercer terme, i pel que fa a l'aparcament, considera que no es pot justificar el criteri del Tribunal a quo, segons el qual es podien atorgar dues escriptures i no una sola, a la vegada que tampoc les diferències, per mínimes que siguin, entre el plànol de l'immoble i l'autoritzat són assumibles. Per últim, quant a les servituds en les plantes soterrànies es farà més onerós el manteniment i la reparació i la servitud de vol esdevé abusiva.

II.- El primer motiu o greuge del recurs no té a veure amb la valoració de la prova practicada. El Tribunal a quo no analitzà les al·legacions introduïdes en el procediment per la recurrent perquè afirma que les mateixes apareixen, per primera vegada en l'escrit de conclusions. Consegüentment es vulnera el dret a la defensa, contingut a l'article 10 C.A. ,atès que la part recurrent no ha pogut conèixer amb anterioritat aquestes al·legacions i no ha pogut respondre a les mateixes. Aquest extrem ha de ser analitzat per aquesta Sala. Si resulta que en l'escrit de demanda i rèplica les al·legacions que s'efectuen, relatives a pretesos incompliments del contracte de compravenda o d'altres normatives que podien justificar la resolució del contracte, són merament genèriques o imprecises, sense que la part contrària pugui identificar quins retrets s'efectuen respecte de la seva actuació i sense que pugui efectuar al·legacions en relació a les mateixes i proposar prova, la concreció de les al·legacions en seu de conclusions, quan ja s'ha escolat el període d'al·legacions i de proposició i pràctica de la prova significaria d'entrar a conèixer les mateixes una vulneració del principi de defensa i d'igualtat processal que infringiria el dret a la jurisdicció contingut a l'article 10 C.A.

En aquesta línia d'idees, l'estudi de la demanda i de l'escrit de rèplica posa de manifest que, al marge de la manca d'acabament dels tancaments interiors, del lliurament de l'aparcament, l'accés al pàrquing i la constitució de servituds i d'un dret de vol, es fa esment a defectes constructius a nivell de soterrani, infraccions a la normativa urbanística i falta d'adequació de l'edifici a la llicència d'obres (folis 17 i 98). I si s'analitza l'escrit de conclusions, es pot convenir, sens perjudici de l'anàlisi dels referits defectes o incompliments, que s'introdueixen ex novo una sèrie d'al·legacions, que tenen base a la prova pericial, però que no havien estat al·legats en els escrits rectors, com són el canvi d'ús de l'edifici, els límits de l'edificabilitat i l'excés d'edificabilitat o la distància relativa a la servitud d'il·luminació i ventilació. Aquestes noves al·legacions tendents a posar de relleu incompliments de la part defenent no poden ésser objecte d'examen pel Tribunal, atès que els mateixos, com es pot observar, s'introdueixen en el debat en seu de conclusions, quan ja la part defenent no pot oposar-se als mateixos ni proposar prova en relació a aquests, per la qual cosa s'ha de confirmar la resolució d'instància en aquest extrem i refusar la incidència d'aquests presumptes defectes.

Quant als primers, referents a defectes constructius a nivell de soterrani, infraccions a la normativa urbanística i falta d'adequació de l'edifici a la llicència d'obres, aquests presumptes defectes s'esmenten en l'escrit de demanda (foli 17) i de rèplica (foli 98), però no es concreten ni es precisen. És més, en l'escrit de rèplica s'afirma textualment que "ens reiterem en tot el que vam dir en el fet correlatiu del nostre escrit de demanda: existeixen vicis i defectes estructurals importants a l'edifici, especialment als soterranis, i l'edifici no s'ajusta a la normativa urbanística del Comú d'Andorra la Vella ni del Govern, ni als projectes inicialment autoritzats. Tot això quedarà degudament provat en tràmit probatori". I com es pot observar, no es concreten quines són les infraccions urbanístiques comeses o la desviació respecte dels projectes autoritzats a l'inici, així com tampoc s'esmenten aquests defectes estructurals importants a l'edifici, que es presentarien especialment a la planta baixa, en que consisteixen, on es troben ubicats, quina magnitud presenten, etc...

Per tant, cap valoració incorrecta del material probatori s'ha realitzat, sinó que corresponia a la part agent, qui exercita una acció de resolució del contracte de compravenda per incompliment de la venedora, acreditar, si ho fonamentava en aquests extrems, l'existència, ubicació i entitat dels defectes constructius i la seva incidència en el bé immoble comprat, així com determinar la manca de compliment de la normativa urbanística i dels projectes de construcció inicialment autoritzats. Al no fer-ho així, i només concretar els greuges a resultes de la prova pericial practicada, en l'escrit de conclusions, impedeix a l'altra part litigant, contra la qual s'adreça la pretensió resolutòria, poder articular les al·legacions i els mitjans de prova adients per a rebatre els pretesos incompliments adduïts.

III.- En segon terme, entén la recurrent que la manca de realització dels tancaments interiors, junt amb les demés mancances justifica la resolució per incompliment. Assevera que de la prova pericial judicial s'extreu que la venedora no va realitzar els tancaments interiors i no li pertocava a la compradora, tota vegada que aquesta assumia solament acabats i instal·lacions.

Quant als tancaments interiors, la representació processal de la Sra. Oller no va interposar recurs contra la sentència d'instància, de forma que no pot combatre ara les consideracions que s'efectuen en la mateixa, segons les quals corresponia a la venedora portar a terme els tancaments, tant exteriors com interiors, mentre que a la part compradora li corresponia efectuar les instal·lacions i els acabats. Efectuada l'anterior precisió, el que correspon analitzar a la Sala és si la manca d'acabaments dels tancaments interiors es pot entendre com un incompliment que justifiqui la resolució contractual. Al respecte, convé partir de la doctrina jurisprudencial segons la qual l'incompliment que pot justificar l'exercici de l'acció resolutòria no és qualsevol incompliment del programa prestacional que ha assumit el deutor, sinó solament aquell que es pot conceptuar com a greu, que manifesta una voluntat del deutor contrària al compliment i que frustra la satisfacció de l'interés del creditor. Des d'aquestes coordenades, i tot tenint present que la part recurrent no ha exercitat una acció adreçada a l'obtenció del compliment, sinó solament l'acció resolutòria, cal analitzar el material probatori per a determinar si s'ha produït o no aquest incompliment greu i que frustra l'interés del creditor. Així, si s'examina la prova pericial judicial s'extreu que els acabats, que corresponen a la part recurrent, no s'han efectuat, i que quant als tancaments, els exteriors es troben col·locats, mentre que els interiors, de cartró guix, tenen una de les seves dues plaques col·locades, sobre els perfils-guia, però manquen la instal·lació de la segona placa dels mateixos. I l'argument del jutjador d'instància refusa l'acció resolutòria en aquest extrem per un doble argument que no ha estat desvirtuat: en primer terme, manifesta que no es tracta d'un incompliment greu, atès el valor relatiu dels envans interns respecte del preu de la compra-venda (354.600 EUR) i, en segon terme, manifesta que ja s'havia realitzat pels recurrents una gran part de la distribució interior (folis 2287 i 2288). Per consegüent, procedeix també la confirmació de la resolució d'instància en aquest extrem.

IV.- En tercer terme, i pel que fa a l'aparcament, considera que no es pot justificar el criteri del Tribunal a quo, segons el qual es podien atorgar dues escriptures i no una sola, a la vegada que tampoc les diferències, per mínimes que siguin, entre el plànol de l'immoble i l'autoritzat són assumibles.

La part recurrent considera que tenien dret a una sola escriptura pública de compra-venda i no una del pis i una altra de l'aparcament i no tenien perquè acceptar dues escriptures. La sentència d'instància argumenta que la Sra. Oller va oferir la possibilitat de segregar les dues operacions i que això, d'acord amb el principi de bona fe que ha de presidir l'execució dels contractes, havia de satisfer als creditors. Consta provat a les actuacions que en el contracte de compra-venda del pis i l'aparcament no es preveu un termini a favor del comprador per l'atorgament de l'escriptura pública, sinó que aquest resta supeditat a l'acabament de les obres globals. Per tant, una vegada es requeria per la part compradora que es designés la plaça d'aparcament assignada i havia contestat la venedora que restaven tràmits administratius (cfr. Foli 88 i 2334) per l'assignació de la mateixa, l'articulació d'una acció de resolució per la manca d'atorgament d'una sola escriptura pública de compravenda del pis i aparcament sorgeix com inviable. No solament perquè no existia termini a favor de la compradora que li permetés exigir la resolució una volta aquest s'havia escolat, sinó també perquè la pròpia venedora, lluny de manifestar una voluntat obstativa al compliment de les seves obligacions, oferia la possibilitat d'atorgar primer l'escriptura del pis i després, una vegada finalitzada la tramitació administrativa, la de l'aparcament. I si bé aquesta actuació podria ser refusada pel comprador i requerir de compliment i, avaluar si segons els pactes contractuals, esdevenia possible sol·licitar danys i perjudicis per un hipotètic retard, el que no permetia, a criteri d'aquesta Sala, era l'exercici de l'acció resolutòria, adreçada a la promoció de la ineficàcia contractual i el retorn de les prestacions.

I tampoc pot ésser acollida la pretensió resolutòria fonamentada en petites diferències entre el plànol autoritzat per les Administracions públiques i l'acompanyat al document privat de compravenda. L'únic argument que utilitza la recurrent és que no es pot obligar a adquirir un apartament diferent al que van comprar, però en cap moment impugna l'argumentari del jutge a quo, segons el qual, i amb recolzament en la prova pericial judicial (el pèrit posa de manifest que el plànol de distribució té petites variacions respecte al finalment executat), s'afirma que el propi contracte de compravenda preveia que la venedora podia introduir modificacions d'entitat menor, a la vegada que ja s'ha afirmat amb anterioritat com les distribucions interiors s'han realitzat ja en gran part per la part recurrent. Per consegüent, les petites diferències entre els plànols es troben justificades per aquest doble ordre de raons, el qual no ha estat impugnat en aquesta alçada per la part compradora i, aleshores, ha de ser confirmat també aquest punt de la sentència d'instància.

V.- Assenyala que quant a les servituds en les plantes soterrànies es farà més onerós el manteniment i la reparació i la servitud de vol esdevé abusiva. La constitució de servituds, referents a rampes, zones comunes i compartiments d'accessos, establertes en l'escriptura d'obra nova i de divisió en règim de propietat horitzontal esdevé necessària per a la correcta utilització dels serveis comuns quan es tracta, com el cas present, d'una propietat horitzontal complexa. S'argumenta que aquestes servituds faran més onerós el manteniment, però com assenyala la sentència d'instància aquest extrem no s'acredita, a la vegada que el que s'escau, en el seu cas, serà la impugnació de la determinació de les quotes comunitàries en el seu cas conforme al títol constitutiu, però no la fonamentació d'una acció de resolució per preveure les servituds i límits propis d'un règim de propietat horitzontal.

Per altra part, tampoc es pot acollir l'argument que la reserva d'un dret de vol, a favor de la part venedora, encarirà les despeses comunitàries. En efecte, la reserva d'un dret de vol a favor del promotor esdevé un pacte habitual en els títols constitutius de la propietat horitzontal i per sí mateix no justifica la resolució d'una compravenda, atès que constitueix un dret de sobreelevació que es manté a favor del promotor. El que sí requerirà en el moment del seu exercici una nova distribució de quotes comunitàries per atendre les despeses comunes; ço que sí podrà ésser impugnat pels titulars d'elements privatius de la propietat horitzontal si consideren que vulneren la llei de propietat horitzontal.

VI.- La desestimació dels diferents greuges es tradueix, en matèria de costes processals, en la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal dels Srs. Aguilar, Gálvez i Montenegro contra la sentència, de data 1-09-2011, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles i confirmar íntegrament la seva part decisòria. S'escau imposar a la part recurrent les costes processals d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.