Promesa de compravenda incompliment TSJC 236/14

Sentència

Magistrats

Pere Pastor Vilanova Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000236/2014 ORIGEN: 6100680/2012

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de novembre del 2014.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 29 de novembre del 2012 la representació processal del Sr. Barba va formular demanda contra el Sr. Galván i la societat "ORG_2 S.A." sol·licitant que es declarés resolt el contracte signat en data 11 de setembre del 2006 pel Sr. L. i el Sr. Nogués per incompliment definitiu contractual del primer, condemnant solidàriament als defenents a abonar al seu mandant la suma de 19.600 euros, import que aquest va lliurar en concepte de paga i senyal i de dos pagaments addicionals per la compra del pis situat a la planta X. així com el traster assenyalat de número X, tot formant part del Bloc X del conjunt residencial "X" radicat a XXXX i que, finalment, es van destinar a apartaments turístics, més interessos i costes.

II.- La representació processal de "ORG_2 S.A." i del Sr. Galván va contestar a la demanda oposant-se a la mateixa argumentant que va ser l'agent qui va incomplir el contracte i formular ensems demanda reconvencional sol·licitant que es desestimés la demanda formulada contra els seus mandants i es condemnés a l'adversa a escripturar la compravenda de l'apartament situat a la planta 4a 6a de l'edifici "X." i un quarto traster, fent-li imposició de les costes del procediment.

III.- La representació processal del Sr. Barba va formular la corresponent rèplica reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa i va contestar la demanda reconvencional formulada contra el seu mandant oposant-se a la mateixa i demanant la seva desestimació, tot imposant a l'adversa les costes del procediment.

La representació processal de la societat "ORG_2 S.A." i del Sr. Galván va formular igualment el seu escrit de dúplica i les dues parts van presentar oportunament els seus escrits de conclusions.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 15 de maig del 2014 estimant en tots els seus termes la demanda formulada per la representació processal del Sr. Barba contra el Sr. Galván i la societat CONSTRUCCIONS L., SA, i desestimant la demanda reconvencional plantejada per aquests darrers contra el Sr. Barba condemnant conseqüentment al Sr. Galván i a la societat CONSTRUCCIONS L. SA, de forma solidària, a satisfer, la suma de 19.600.-euros, majorada del interès legal a comptar de la contesta a la demanda, a saber el dia 10 de gener del 2013, fent imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocada i de procuradora de la part demandant, a acreditar en període d'execució de sentència.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "ORG_2 S.A." i del Sr. Galván i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que es declari que el Sr. Sancho té dret a fer seva la quantitat rebuda del Sr. Nogués en concepte de paga i senyal.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 11 de setembre del 2006 el Sr. Sancho va prometre vendre a perpetuïtat al Sr. Barba el pis porta X, planta X, del Bloc X, més el traster número X del conjunt residencial "X." del terme XXXX pel preu de 214.987 euros, constant exclusivament en el contracte que el Sr. Nogués residia a Espanya i acordant-se que, com a paga i senyal del pis, el prometent comprador abonaria l'import de 18.000 euros, a la signatura del contracte 46.496 euros més, el 20 de desembre del 2006 altres 42.997 euros i al lliurament de claus i signatura de l'escriptura pública corresponent els 107.494 euros restants. En el citat contracte s'establia igualment que la manca de pagament a les dates convingudes de qualsevol de les quantitats ajornades facultaria a la prometent venedora a exigir l'acompliment del contracte, o bé optar per la seva rescissió, la qual tenia ple dret sense necessitat de resolució judicial un cop transcorreguts 30 dies del requeriment de pagament que la prometent venedora hauria d'efectuar al comprador.

No es discuteix tampoc que en data 12 d'octubre del 2006 el Sr. Nogués va transferir a "Construccions L." la suma de 18.000 euros, abonant el mateix any 1.600 euros més (foli 27), sense que efectués cap altre pagament, segons l'agent perquè es va acordar que la resta del preu es pagaria en el moment de la signatura de l'escriptura pública i segons la defenent perquè se li va tolerar que ho fes així. D'altra banda, consta igualment a les actuacions que l'empresa que actua sota el nom comercial de "Vacances Pirinenca" registrada des de l'any 2010 va sol·licitar la inscripció d'aquest pis al Registre EEAM d'apartaments moblats per vacances (folis 49 i 50).

En aquestes circumstàncies el Sr. Barba va formular la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant que es declarés resolt el contracte signat en el seu dia entre les parts per incompliment definitiu contractual del prometent venedor i que es condemnés solidàriament al Sr. Galván i a la societat "ORG_2 S.A." a retornar-li les sumes que havia lliurat en concepte de paga i senyal, els defenents van formular demanda reconvencional demanant que es condemnés a l'agent a escripturar la compravenda de l'apartament que va prometre adquirir i la Sentència objecte del present recurs va estimar íntegrament la demanda i va desestimar la reconvenció.

II.- La representació processal del Sr. Galván formula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió i sol·licita que es reformi parcialment declarant que el seu mandant té dret a fer seva la suma lliurada pel Sr. Nogués en concepte de paga i senyal, raó per la qual s'ha d'entendre que desisteix de recórrer la desestimació de la reconvenció que va formular i sols pretén que es desestimi la demanda, però reconeixent el seu dret a retenir les quantitats que havia rebut, plantejament que cal rebutjar ja que es formula per primera vegada en aquesta alçada. D'altra banda, el recurrent no fa més que reproduir ara el que ja defensava en la instància i que va ser curosament examinat per la Sentència objecte del present recurs, motius que serien suficients per desestimar aquest recurs

III.- No obstant, per tal de donar una resposta més complerta si cap a les pretensions del recurrent cal destacar que la part recurrent fonamenta el seu recurs en l'argument que va ser el Sr. Nogués qui va incomplir el contracte signat entre les parts, ja que no va fer el pagament de la resta del preu de compra de l'apartament que havia promès adquirir, ni va requerir al prometent venedor per tal que atorgués escriptura pública en relació al mateix, ni va demanar la resolució del contracte, mentre que ell va bastir l'edifici que s'havia compromès a construir i si no va requerir de pagament al comprador va ser perquè no disposava del seu domicili, però aquests arguments no es poden estimar.

En efecte, s'ha de considerar que si és cert que el Sr. Galván no disposava de dades sobre el lloc a on residia el prometent comprador aquesta circumstància suposa per part seva una actuació clarament negligent, ja que li impedia complir amb l'obligació que el contracte posava a càrrec seu de requerir de pagament al Sr. Nogués una vegada haguessin finalitzat les obres, de tal manera que es pogués procedir a signar la corresponent escriptura de compravenda. Per aquesta raó, estimem que si al contracte no constava aquesta dada per les raons que fossin, s'havia d'assegurar de poder contactar amb ell i, en cas de no poder-ho fer havia de sol·licitar l'auxili judicial amb aquesta finalitat. En aquest sentit, cal destacar que el Sr. Sancho és un professional de la construcció i de la promoció immobiliària que, per tant, coneix perfectament en quines circumstàncies es desenvoluparà un contracte i, per aquesta raó, ha de preveure les dificultats amb les què es pot trobar. D'altra banda, el contracte signat entre les parts s'ha de considerar d'adhesió de tal manera que les omissions que es puguin torbar en el mateix se li han d'imputar a la part que el va redactar, que s'ha de presumir que era el professional que prometia vendre i no pas el particular que prometia comprar.

IV.- Argumenta igualment el recurrent que el Sr. Nogués sabia que l'edifici estava acabat perquè el seu cunyat treballa a l'empresa que va moblar els apartaments, encara que al seu escrit de rèplica destaca que aquesta està domiciliada a Córdoba i tant el Sr. Nogués com el seu cunyat resideixen a Madrid.

No obstant, per un cantó, aquest mateix fet li permetia al recurrent esbrinar l'adreça de l'agent i comunicar-se amb ell i requerir-lo de pagament com era la seva obligació i, per un altre, quan el Sr. Sancho va començar a moblar els apartaments l'any 2007, d'acord amb la factura que consta al foli 94, ja havia decidit llogar-los a tercers, perquè al contracte de compravenda signat entre les parts no consta que el pis es vengués amb mobles, de tal manera que amb aquesta actuació, set mesos abans de gaudir de la cèdula d'habitabilitat (foli 72) impedia el compliment del contracte signat, ja que era lògic que el prometent comprador es negués a comprar un pis que ja havia estat utilitzat per tercers i encara que llavors l'agent hagués tingut coneixement de la finalització de l'obra l'objecte del contracte ja s'hauria frustrat perquè el "pas en fals" al què fa referència el recurrent ja s'havia fet.

Per aquestes raons, considerem que el recurrent va incórrer en un doble incompliment, per un cantó no va requerir de pagament al prometent comprador citant-lo per l'atorgament d'escriptura pública i, per un altre, va frustrar la possibilitat de compliment del contracte perquè la cessió del pis a tercers per tal que l'oferissin en arrendament és incompatible amb la voluntat de donar compliment al mateix, mentre que a l'agent sols se li pot imputar la tardança en reaccionar davant el retard en el lliurament de l'obra que es pot justificar, com a mínim en part, pel fet de residir a Espanya, concretament a Madrid

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "ORG_2 S.A." i del Sr. Galván contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 15 de maig del 2014 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.