Retorn de la fiança TSJC 274/14

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Pere Pastor Vilanova Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000274/2014 ORIGEN: 5001464/2013

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de novembre del 2014.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 27 de setembre del 2013 la representació processal de la societat "Bermudez" va formular demanda contra la societat "Tamarit" sol·licitant:

Que es declarés que la quantitat equivalent a 12.000 euros lliurada a la defenent per la seva mandant en ocasió de la signatura del contracte d'arrendament de 1 de juny del 2000 en relació al terreny radicat D'Os de Civís, denominat X. per tal de dedicar-lo a la construcció i explotació de naus industrials, taller de vehicles industrials i magatzems era un dipòsit i no una fiança.

Que es condemnés a la defenent a retornar a la seva mandant la suma rebuda en concepte de dipòsit, més els interessos legals corresponents des de la data de la seva constitució en haver retornat la possessió dels llocs en les condicions contractuals pactades.

Que es declarés que el pagament de 8.181,33 euros efectuat per la seva mandant a la defenent en concepte de pagament de la renda del mes de maig del 2013 era indegut per error, en estar ja resolt el contracte d'arrendament en data 1 de juny del 2010.

Que es condemnés a la defenent a abonar a la seva mandant la suma de 8.181,33 euros per tractar-se d'un pagament indegut, amb els interessos legals corresponents des de l'endemà del seu pagament.

Que es condemnés a la defenent a abonar la totalitat de les costes processals.

II.- La representació processal de la societat "Tamarit" va contestar a la demanda en data 8 de novembre del 2013 demanant la seva desestimació i que es condemnés a l'agent a abonar a la seva mandant les costes del procediment, atès que no li van retornar la possessió del terreny fins el dia 6 de maig del 2013, raó per la qual estimava que el lloguer corresponent al mes de maig d'aquell any es va abonar correctament perquè calia fer-ho durant els primers cinc dies de cada mes. D'altra banda, argumentava que l'import de 12.000 euros que l'agent li va lliurar en concepte de fiança no li podia ser retornat en quan el cost que per la seva mandant havia tingut de deixar el terreny en condicions de tornar-lo a llogar va ser molt superior a aquesta quantitat.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 19 de maig del 2014 va decidir:

"PRIMER.- Estimar parcialment la demanda formulada en data 27 de setembre de 2013 per part de la societat Bermudez contra la societat Tamarit en el sentit de condemnar-la a retornar la quantitat de 2.000.000 de pessetes, prèvia conversió a l'euro, incrementada amb els interessos que es generin a comptar de la data de contesta a la demanda i per tant des del 8 de novembre de 2013.

SEGON.- No efectuar un especial pronunciament en costes.".

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Tamarit" i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial tot desestimant íntegrament la demanda formulada per la societat "Bermudez" contra la seva mandant i imposant a l'adversa les costes de la primera i de la segona instància.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Com a primer greuge contra la decisió de la Sentència d'instància, la recurrent estima que, d'acord amb el contracte signat entre les parts, la fiança lliurada en el seu dia per l'agent responia de la conservació de la cosa arrendada i que l'estat en què l'agent va retornar l'immoble era deplorable, com es dedueix de les fotografies que s'aporten amb l'acta notarial de data 15 de maig del 2013, de tal manera que no procedia el seu retorn.

De l'examen de les dites fotografies es dedueix que, efectivament, l'estat de l'immoble quan aquest es va retornar al seu propietari no semblava correcte ja que s'observaven desperfectes a les instal·lacions (foli 58 a 78) que, en principi, no es podien considerar deguts sols a l'ús normal dels locals i al pas del temps, malgrat cal recordar que el contracte es va perllongar durant tretze anys, sinó més aviat a una falta de cura per part de l'arrendatari en la seva conservació.

Atesa aquesta premissa, cal examinar el pressupost presentat per la recurrent com a fonament de la seva reclamació (foli 81) i en el mateix es manifesta que el seu objecte és "la realització d'una valoració econòmica de l'adequació de les instal·lacions d'una nau industrial ..." expressió amb la què sembla referir-se a la seva adequació a la normativa vigent en aquell moment, mentre que en ell no consta cap partida destinada a reparar els desperfectes que es podien observar a les fotografies aportades a les actuacions, raó per la qual no és possible quantificar quin va ser el dany patit per la propietat com a conseqüència dels citats desperfectes, si és que va existir, ni la recurrent acredita quin cost va tenir la seva reparació ja que sols aporta el citat pressupost.

Finalment, cal posar de relleu en relació a aquest motiu del recurs que la defenent va acceptar el retorn de la possessió de l'immoble per part de l'arrendatari sense protesta, malgrat diu que ho va fer a contracor, mentre que anteriorment s'havia negat a rebre-la per l'estat de l'immoble, com la recurrent posa de relleu al contestar la demanda, raó per la qual cal presumir que entre tant s'havia deixat el local en condicions acceptables per l'arrendador.

II.- La recurrent argumenta igualment que, una vegada retornada la possessió del local per part de l'arrendatària, es va veure obligada a presentar una sol·licitud d'obres menors davant del Comú de Sant Julià de Lòria "per adequar la nau i les instal·lacions en general a la normativa vigent", de tal manera que cal pensar que aquest era en realitat el problema amb el qual s'havia hagut d'enfrontar i aquesta era la raó per la qual entenia que l'import de la fiança s'havia de compensar "amb el cost d'adequació de la nau a la normativa d'aplicació, a la qual s'ha tingut que fer front per poder arrendar-la novament" i si examinem el pressupost presentat per ORG_0 aquest respon efectivament al cost d'adequar les dites instal·lacions, que la recurrent afirma que van ser costejades per la nova arrendatària amb el pacte de reduir el preu del lloguer per aquesta causa.

Tenint en compte aquestes manifestacions, cal destacar que de l'examen del contracte signat per les parts, i específicament del seu apartat dotzè, resulta que l'arrendadora autoritzava a l'arrendatària a realitzar a càrrec seu les obres necessàries en el terreny arrendat per tal de condicionar-lo i construir-hi naus, magatzems i dotar-los de les instal·lacions i serveis que fossin necessaris, de tal manera que es complís la normativa vigent i que en finalitzar l'arrendament, i malgrat es poguessin considerar millores, aquestes quedarien propietat de l'arrendador, sense que l'arrendatària pogués reclamar indemnització de cap classe per aquest concepte. Per aquesta raó, s'ha d'entendre que les instal·lacions amb les què l'arrendatari havia de dotar el local havien de complir els requisits que en aquell moment es fixaven legalment, però no pas els que s'exigissin tretze anys més tard, que habitualment resulten ser més estrictes i depenen de la naturalesa de les activitats que es portessin a terme en el seu interior.

D'altra banda, si examinem el certificat de l'Hble. Comú de Sant Julià de Lòria veurem que des de l'any 2000, en que es va celebrar el contracte objecte del present litigi, fins l'any 2003, quan encara estava vigent, es van portar a terme diferents obres de construcció d'una nau industrial, un magatzem i embrancament d'aigua (foli 100), sense que s'hagi argumentat, i menys encara provat, que no reunissin els requisits legals exigits en aquell moment, correcció que d'altra banda cal presumir atès el control que suposa l'atorgament de llicència per part del Comú.

És cert que de les fotografies que s'aporten amb l'acta notarial es dedueix que determinades instal·lacions estaven arrencades, o no es mantenien connectades i que de l'informe presentat per l'agent i signat pel Sr. Amorós (folis 19 a 24) i de les seves declaracions (foli 114 en relació al 91) resulta igualment que es trobaven desmuntades, però el citat perit afirma que això no significava que existissin danys, ja que no s'apreciava cap defecte funcional o estructural, sense perjudici del que haguessin pactat les parts contractualment, de tal manera que no s'ha provat si pel fet de desconnectar determinades instal·lacions es va produir algun tipus de dany a la propietat.

Finalment i de manera determinant, cal tenir en compte que no consta a les actuacions que el pressupost aportat per la defenent fos abonat per ella i si bé és veritat que el lloguer que paguen els nous arrendataris és inferior al que pagaven els agents, aquest fet pot ser degut també a les circumstàncies econòmiques que han fet baixar l'import dels lloguers i de la certificació que consta al foli 100 signada per la Cònsol Major de la Parròquia de Sant Julià de Lòria es dedueix que des del mes de febrer al mes de juliol de l'any 2013 sols es va pavimentar el pàrquing i es van modificar les divisions interiors del local, raó per la qual s'ha d'entendre que no es va sol·licitar cap llicència que es correspongués amb el pressupost presentat i, per tant, cal dubtar de que s'hagués portat a terme.

III.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar a la recurrent les costes generades per aquesta alçada, de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Tamarit" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 19 de maig del 2014, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.