Resolució contracte per incompliment. Improcedència (3100689-2010)

Sentència

Magistrats

Carles Cruz Moratones Joan Manel Abril Campoy Vincent Anière

TSJC.- 0000431/2015 ORIGEN: 3100689/2010 - 00

NIG: 5300542120150001426

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 23 de gener del 2017.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 26.1.11 la representació processal de Pulido va formular demanda en reclamació de reclamació per danys i perjudicis derivats d’incompliment contractual i suplicant sentència declarant la resolució del contracte d’arrendament subscrit l’1 de febrer del 2002 entre els litigants, per motiu dels incompliments contractuals imputables a les defenents, i condemnar a les referides a una indemnització, quin quantum, que serà determinat en període probatori, correspondrà al cost d’oportunitat ocasionat en perjudici de la seva mandant per motiu dels incompliments contractuals imputables a les defenents respecte a llurs obligacions assumides per l’arrendament subscrit, i en tots els casos a un import que no podrà ser inferior a la suma de quatre-cents setanta-cinc mil set-cents trenta euros amb disset cèntims (475.730,17.- EUROS) que són els costos que la seva patrocinada va haver d’assumir en execució del contracte d’arrendament denunciat, amb augment dels interessos legals corresponents. I finalment s’imposin les costes processals d’aquest plet a les defenents, incloent-hi els honoraris d’advocat i procurador.

II.- La representació processal de les germanes Ayuso, À.. i Luís va contestar la demanda oposant-se totalment als arguments exposats a la mateixa, manifestant que no havien incomplert cap obligació contractual.

III.- Les parts van presentar oportunament els seus escrits de rèplica i dúplica, es va practicar la prova admesa i posteriorment les conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 30 de setembre de 2015 i va decidir : “ que desestimant íntegrament la demanda principal interposada per la mercantil “Prodeco, ORG_0” contra les germanes Sres. Ayuso, À.. i Luís, ha d’absoldre i absol lliurement a les darreres de tots els pediments continguts en el “Suplico” de l’escrit de demanda, amb imposició a l’instant d’aquest plet de les costes processals causades segons s’ha raonat en el darrer Considerant.”

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de Pulido i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que s’estimés la demanda amb imposició de condemna d’una indemnització de 40.000.000€, subsidiàriament de 25.228.489,78€ i més subsidiàriament de 475.730,17€, imposant a l’adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER. – En el present procediment la societat Pulido (en endavant, Pulido ) reclama contra les germanes Ayuso, À.. i Luís per incompliment de contracte que ja havia resolt manera unilateral (amb acceptació de les defenents) en data 29.6.10.

La sentència d’instància desestima íntegrament la demanda amb imposició de costes a la part agent.

Aquesta part s’alça contra tal decisió.

SEGON.- La part apel·lant insisteix en aquesta alçada en què la part defenent ha incomplert el contracte signat entre les parts en el dia 1.2.02 (en semblants condicions amb el que ja tenien signat anterior amb la societat Valverde, representada pel mateix Sr. ENTITY_8) i que causa d’aquest incompliment es va veure en l’obligació a partir del 29 de juny de 2010 a resoldre el contracte amb devolució de les claus dels edificis que formaven part de l’objecte del contracte d’arrendament i d’obra (24.000 m2).

Abans d’entrar en el fons de l’assumpte hem de resoldre una qüestió de tècnica processal que podria condicionar el resultat del plet si fos estimada. Consisteix en la denuncia de la part agent de que la contrària en el seu escrit de dúplica ha introduït arguments nous en favor de la seva tesi del compliment contractual i esmenta dues sentències d’aquesta Sala.

Cal aclarir la qüestió. El que hem dit en les sentències esmentades per la recurrent és que en els escrits de rèplica i dúplica les parts poden precisar o concretar fets o arguments ja al·legats o aclarint extrems dubtosos però sense modificar les pretensions expressades en els escrits de demanda i contesta. En el cas de la STJC de 15.2.96 (525) es parla de no ser possible “introduir una nova pretensió” pel defenent en la seva rèplica i en la STJC 26.2.03 (1961) d’alteració de l’objecte del debat i de les pretensions inicials en introduir-les en la rèplica.

Però el fet d’introduir en la seva dúplica uns nous arguments que reforcen la seva pretensió d’haver fet tot el que se li podia exigir per contracte, en cap moment ha impedit a la part agent ni proposar proves sobre aquests arguments, ni fer les conclusions pertinents. No s’han alterat ni l’objecte del debat ni les pretensions de la part defenent. S’han aportat mes arguments que reforcen la seva versió de que no han incomplert res i que les raons de la frustració de la promoció immobiliària comercial ha respost a altres factors. No deixa de sorprendre aquesta denúncia de la part recurrent quan ella en la seva demanda i en la seva rèplica no ha aportat el “Protocole d’Acord” que explica la incidència real i efectiva de la societat Briones amb la qual tenia un protocol d’acord relatiu al contracte que Pulido havia subscrit amb les germanes Ayuso i que, de manera casual, ha arribat a les actuacions. Sembla que l’exigència de bona fe processal només es predica en una sola direcció.

TERCER.- Aclarida aquesta qüestió, cal entrar en la valoració de la prova practicada per arribar a la mateixa conclusió que l’Hble. Tribunal de Batlles: no ha existit cap mena d’incompliment contractual imputable a les germanes Ayuso.

El que realment ha succeït és que Pulido actuava en l’operació d’arrendaments d’uns terrenys de 24.000 m2 aproximadament a la Parròquia de Santa Coloma en la confiança de trobar un inversor estranger havia de tenir la intenció de construir un centre comercial i altres serveis complementaris de 12.000 m2 construïts en conjunt. Quan Pulido va trobar un inversor en el mes de juny 2007,la societat francesa Briones (filial del “Pombo”) actuava com a intermediari d’aquesta que era la que havia de fer de manera directa o indirecta a través d’una altra societat andorrana, aquella important promoció immobiliària. Això explica que Pulido signés un “Protocole d’Accord” d’exclusivitat, en data 28.6.07 folis 454 i seg., per una durada de tres anys inicials més, a mode de blindatge, altres tres anys posteriors a la eventual resolució del contracte de Pulido amb les germanes Ayuso, “protocole” pel qual havia obtingut en exclusivitat del seu intermediari andorrà Pulido tots els drets derivats del contracte signat Andorra sobre aquells terrenys, a canvi (foli 460) d’una comissió inicial de 250.000€ a la signatura del protocol i de 750.000€ més quan s’hagués aprovat el Pla Parcial que ja podia permetre redactar el projecte constructiu sobre la parcel·les o parcel·les resultants. En cas d’incompliment del pacte d’exclusivitat ja es preveia en el Protocol una indemnització de 6.000.000€ a càrrec de Pulido Fins i tot, cedia aquest intermediari andorrà a Briones les facultats negociadores amb les germanes ENTITY_5; el fer-se càrrec de les inversions de tot el projecte i contractaria els serveis de l’arquitecte que hauria de redactar la proposta del Pla Parcial UA PP-SUR-32. Era tal el control de l’operació per part de Briones que ni tan sols consta acreditat que la renda del lloguer mensual pactada amb les germanes Ayuso des de 1.2.02 fos retirada dels comptes de Pulido.

I les discrepàncies varen sorgir quan després de la signatura del protocol entre Pulido i Briones (juny 2007), aquesta va voler renegociar les condicions contractuals signades en 1.2.02. Aquesta societat va voler passar d’un contracte d’arrendament i d’obra durant 25 anys amb dret de les propietàries a fer seves les construccions noves bastides sobre el terreny, en arribar aquell termini, a contractar un dret de superfície amb una durada de 50 anys a canvi d una contraprestació econòmica més elevada. I després de diverses ofertes i contraofertes (folis 352 i seg.) entre les germanes Ayuso i Briones, aquesta en el mes de juny (carta del foli 376 de 3 de juny i mail d’11 de juny, foli 377) va rebutjar seguir amb l’operació per motius econòmics (“sommes demandées et la garantie bancaire ... tenent en compte du conexte et des contraintes éconnomiques actuels et de ses perspectives a moyen terme...” i “conditions finàncieres proposées”). Això significava que el protocol entre Briones I Pulido encara estaria vigent un any més i en arribar el 28.6.10 es va resoldre per expiració del termini el dit protocol, però, mentre, la part agent arrendatària dels terrenys tenia que seguir pagant la renda pactada a les germanes Ayuso. L’endemà mateix, el 29.6.10, Pulido que ja no tenia cap inversor real disposat a dur a terme l’operació immobiliària, va resoldre de manera unilateral el contracte amb les germanes Ayuso (doc. 4, folis 72 i seg.) en el qual les acusa d’incomplir l’obligació “d’avisar a la societat Pulido de la data a partir de la qual els tècnics podran començar a treballar per a confeccionar els plànols, memòries i projectes del conjunt immobiliari destinat a centre comercial a sotmetre a la vostra conformitat, i presentar-los al Comú d’Andorra la Vella per a obtenir la corresponent autorització d’edificació” (foli 153).

QUART.- Hem de veure ara si les germanes demandades varen acomplir amb tot allò que li exigia Pulido, i, més concretament, amb la seva obligació respecte a l’ aprovació d’un Pla parcial (UA PP-SUR-32) subsegüent al POUP que va ser aprovat en data de 27.7.07, atès que el dit Pla parcial era el requisit necessari per a obtenir la corresponent autorització d’edificació. En aquell moment ja s’havia formalitzat el protocol esmentat entre Pulido i Briones (just un mes abans). La importància de l’aprovació de tal Pla Parcial (per la finalitat del contracte, la construcció d’una gran operació immobiliària que resultava beneficiosa també per a elles) va ser assumida per les germanes Ayuso les quals varen col·laborar activament amb l’arquitecte Sr. S.. (contractat per Briones, com es reconeix en la seva declaració testifical (foli 1069) comprova amb la carta de 3.5.10, foli 1072), van negociar amb les propietàries de Casa xxxxxx (la Sra. Esteban i les seves dues filles, representades precisament pel Sr. Varesc que és l`administrador -únic de la part agent) per a repartir-se la distribució de les parcel·les i poder fer una proposta conjunta de reparcel·lació conjunta al Comú, amb l’avantatge essencial que els donava un percentatge del 75 % dels propietaris afectats per poder fer aprovar la seva proposta. Fins i tot, entre tots ells varen aconseguir que el Comú acceptés l’avant-projecte de l’arquitecte esmentat.

Però el cas és que el projecte de Pla Parcial que estava únicament en poder de l’esmentat arquitecte, finalment no es va presentar. Hem de ressaltar que paral·lelament s’havien dut les negociacions a instància de Briones per canviar les condicions contractuals inicialment pactades amb Pulido i cedides a Briones. Però ja hem dit que malgrat les diferents negociacions les parts no varen arribar a un acord per la novació extintiva d’aquell contracte inicial de 1.2.02 i la signatura d‘ un nou contracte.

Per tot això, no podem concloure que les germanes Ayuso no col·laboressin de manera activa en la elaboració i negociació dels termes de la proposta del Pla Parcial amb tot el qui calia (el mateix Sr. Varesc en va ser testimoni), però si finalment no es va presentar a aprovació (així també ho declara l’arquitecte que afirma no haver rebut “cap imput més de Briones”, pregunta 22ena) no podia tenir altra explicació que el desinterès de Briones (que era la real beneficiària com inversora titular dels drets contractuals compromesos per les germanes ENTITY_5) i qui havia contractat l’arquitecte autor de l’avant-projecte de Pla Parcial, el qual era l’únic posseïdor de la documentació corresponent i al qual li va comunicar el fi del seu encàrrec professional en 3.5.10 a través de la lletrada Sra. Bermudez (foli 1072). Òbviament, l’obligació de les germanes Ayuso era de mitjans (col·laborar activament en els treballs que fessin possible l’aprovació del Pla, com ja ha reconegut l’arquitecte que varen fer) però no se les podia exigir una obligació “de resultat”, consistent en l’aprovació del Pla, que no estava al seu abast exclusiu. I així ho devia entendre Briones perquè quan en data 3.6.09 i 11.6.09 rebutja les darrers ofertes de les germanes Ayuso per raons econòmiques, no fa cap retret a la manca de col·laboració d’elles en la consecució de l’objectiu d’allò que s’havien compromès.

Finalment, la part recurrent posa l’accent en la passivitat de les defenents en el període maig 2009 a juny 2010 per a justificar el seu incompliment. Però a part del 3.6.09 en que Briones ja desisteix de fer una operació en aquests terrenys, ja no els corresponia a les germanes Ayuso realitza cap més actuació. Havien fet tot el que ja estava al seu abast i que ja hem ressaltat, però resulta evident que no se les podia obligar a acceptar les condicions noves que volia pactar Briones a base de requeriments i advertiments de diferent classe. Aquests estaven ja fora de l’òrbita d’allò que interessava a Briones i només podien tenir una finalitat merament preparatòria de la resolució unilateral que es va produir justament l’endemà que qui realment estava disposada a fer l’operació immobiliària, es va apartar perquè ja no la va considerar rendible econòmicament. I lògicament l’intermediari (ENTITY_4) veia perduda la percepció de la seva comissió final de 750.000€ que, per cert, negà conèixer, faltant a la veritat, en respondre la posició tretzena del plec de posicions (foli 952).

CINQUÈ.- En conclusió, ratifiquem plenament la conclusió derivada de la valoració de la prova feta per l’Hble. Tribunal de Batlles, i confirmem la seva desestimació de la demanda i així també la desestimació del recurs.

SISÈ.- En resultar desestimat el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de Pulido contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 30 de setembre de 2015, que confirmem íntegrament.

Imposem el pagament de les costes causades en aquesta alçada a la part apel·lant.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.