Propietat horitzontal. Impugnació Acord comunitat de propietaris

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000305/2023 ORIGEN: 1000105/2022 - 0

NIG: 5300542120220001206

PARTS:

Apel·lant: Sr. Tejada

Representant: Sra. Criado

Advocat: Sra. Araujo

Apel·lat: Machado

Representant: Sr. Araujo

Advocat: Sra. Salas

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: propietat horitzontal. Impugnació Acord comunitat de propietaris

SENTÈNCIA 000103/2024

Andorra la Vella, a 23 de maig del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 2 de juny de 2022, la representació processal de la societat R, SL i del senyor Tejada interposà demanda d'impugnació d'acords comunitaris contra la ORG_0, tot sol·licitant la declaració de nul·litat de la Junta de Propietaris celebrada en data 4 de maig de 2022, dels seus acords i dels actes derivats de la seva execució per no haver-se convocat ni notificat correctament a tots els propietaris; amb imposició del pagament de les costes processals a la COMUNITAT demandada, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

2.- En data 13 de març de 2023, la representació processal de la ORG_0 contestà la demanda articulada de contrari, oposant-hi l'excepció de caducitat i, subsidiàriament, oposant-se també al fons, demanant la seva desestimació i sol·licitant en ambdós casos la imposició del pagament de les costes processals a la part agent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador i de tota altra despesa que portés causa del present procediment.

3.- En data 12 de setembre de 2023, la senyora Batlle d'instància va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"DECIDEIXO

Desestimar tant la demanda formulada pel senyor Tejada contra la ORG_0 , així com també l'excepció de caducitat aixecada per aquesta darrera, i condemnar a costes processals i judicials a la part agent."

4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal del senyor Tejada en considerar, essencialment, que en no haver-se-li ofert per la senyora Batlle d'instància la possibilitat d'efectuar conclusions escrites, com preveu l'article 257 del Codi de procediment civil, se li ha vulnerat el dret al procediment legalment establert. Considera també que en la instància es va acreditar que el senyor Tejada no va rebre la convocatòria de la Junta extraordinària de la ORG_0 celebrada en data 4 de maig de 2022, que no va ser efectuada per cap mitjà vàlid, segons la Llei de propietat horitzontal. Afirma que al 2016 el senyor Tejada no era propietari de cap pis i que per tant no podia haver facilitat cap adreça de correu electrònic propi a l'administradora, G. Demana la revocació de la resolució d'instància i que se'n dicti una altra en què es declari nul·la la Junta General Extraordinària de propietaris de data 4 de maig de 2022, per no haver-se convocat ni notificat correctament a tots els propietaris, declarant nuls els seus acords i per extensió els actes derivats de la seva execució, amb imposició de les costes a la part recorreguda, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

5.- La representació processal de la ORG_0, s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la confirmació de la resolució impugnada, amb imposició de costes a la part recorreguda, inclosos els honoraris d'avocat i procurador.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del recurs d'apel·lació interposat es centra en la impugnació de la notificació i convocatòria de la celebració de la Junta General Extraordinària de la ORG_0 en data 4 de maig de 2022, que es demana sigui declarada nul·la, així com els seus acords i els actes derivats de la seva execució.

Segon.- La resolució d'instància conclou que la versió del senyor Tejada no resulta creïble per quant és ell mateix qui va facilitar les adreces de correu electrònic, entre les que es trobava la del seu negoci, a l'actual administradora de l'Edifici: G; la persona que s'encarregava d'efectuar aquesta gestió per part de G, senyora Peña, va afirmar que totes les convocatòries les efectuaven via correu electrònic; la convocatòria posterior a la impugnada, del 12 de maig de 2022, havia hagut de ser rebuda pel senyor Tejada ja que s'hi va personar; resultant així mateix inversemblant que un professional del sector immobiliari pretengui no haver rebut mai cap convocatòria durant almenys 4 anys des de que era propietari del pis afectat, sense haver-se queixat, i havent satisfet sempre les quotes i/o derrames generades.

Tercer.- Abans d'entrar sobre el fons del recurs posarem de relleu que la queixa efectuada per la part recurrent i relativa a què la senyora Batlle d'instància no la va advertir, abans de finalitzar el judici oral de la instància, del seu dret a efectuar o renunciar al tràmit de conclusions escrites previst a l'article 257.7 del Codi de procediment civil, no li ha produït cap vulneració del seu dret fonamental al procediment degut.

L'apartat 7 de l'esmentat article 257 no imposa cap obligació al Batlle d'instància. Senzillament estableix el dret de les parts a aportar, en el termini de 5 dies hàbils següents a la finalització del judici oral, un escrit per complementar succintament les conclusions verbalment exposades. En conseqüència, en acabar el judici oral la representació lletrada de la part recurrent podia o bé, advertir a la Batlle de la seva intenció de formular l'escrit previst per la Llei -en el moment en què la jutge a quo va manifestar que dictaria Sentència en breu- o bé, senzillament aportar-lo en el termini legalment previst. Però no ho va fer i, per tant, no procedeix que efectuï ara cap queixa al respecte i, molt menys, que pretengui responsabilitzar al tribunal d'instància de la seva pròpia inactivitat.

Quart.- En la resolució impugnada la senyora Batlle d'instància transcriu el contingut dels articles 12 i 25 de la Llei de propietat horitzontal. Dels mateixos es deriva que, efectivament, les notificacions als propietaris han d'efectuar-se a l'adreça que ells hagin facilitat o, a manca de la mateixa, a la pròpia unitat immobiliària o en el tauler d'anuncis que cal situar a l'entrada de l'immoble. Tot i així, la utilització dels correus electrònics com a mitjà de comunicació i/o notificació no ha ocasionat en aquest cas cap indefensió efectiva als membres de la COMUNITAT, essent a data d'avui una de les vies més utilitzades en la pràctica.

I en aquest supòsit concret en el que únicament es queixa de la utilització d'aquesta forma de procedir el senyor Tejada -que no només és professional del sector immobiliari i de l'administració de finques ja que s'ha acreditat que és l'administrador únic de la societat titular del negoci N que fins a l'any 2016 s'ocupava de l'administració d'aquesta mateixa COMUNITAT, sinó que fou ell mateix que al 2016 facilità tots els correus electrònics dels propietaris de l'edifici i, evidentment del seu negoci, a l'actual administració de la COMUNITAT DE PROPIETARIS-, la seva posició resulta com a mínim sorprenent.

I això perquè ell mateix havia de conèixer que aquesta era la forma de procedir habitual de G: ell era propietari d'un pis en la COMUNITAT d'autes des de l'any 2018 i mai abans se n' havia queixat, no resultant creïble que pretengui que el pagament de les quotes i/o derrames les efectuava directament al banc, sense obtenir primer un detall de les mateixes a través de les corresponents actes comunitàries, ni tampoc que la senyora Peña - treballadora de G- menteixi en dir que les comunicacions sempre les efectuava via correu electrònic, com ella va afirmar durant el judici oral, constant en autes els corresponents comprovants documentals. En tot cas, el cert és que en haver assistit el senyor Tejada a la posterior reunió -següent a la impugnada i promoguda per ell mateix- de la Junta General Extraordinària, en data 12 de maig de 2022, es confirma encara més la mateixa forma de procedir de l'administradora de la COMUNITAT: i no només perquè no s'ha acreditat que la citació li hagués estat enviada per una altra via diferent al correu electrònic -com ell afirma-, sinó perquè el link de la reunió telemàtica es trobava a l'interior del correu que, en conseqüència, se li va enviar i ell havia de rebre i obrir. I si com també pretén la part recurrent, aquest link li hagués estat enviat per altres vies, com per exemple, el whatsapp, a ell li corresponia acreditar-ho

Recordem en aquest sentit la nostra jurisprudència sobre la càrrega de la prova fixada, entre altres, en la Sentència de data 5 de febrer de 2015, dictada en el rotlle TSJC-265/2014:

"TERCER.- Essencialment caldrà acudir als principis de càrrega probatòria que podríem sintetitzar en els següents: 1) la càrrega de la prova cal distribuir-la segons es reclami el compliment d'una obligació (en aquest cas li correspon al demandant aquella càrrega relativa als denominats fets "constitutius", o es proclami l'extinció d'una obligació (en aquest cas, li correspon al demandat, els denominats fets "extintius" o "impeditius". 2) Ara bé, l'aplicació d'aquest principi ha anat adquirint matisos jurisprudencials per tal d'adaptar-lo a les exigències constitucionals i a la flexibilitat necessària en tot anàlisi de les controvèrsies litigioses derivades de les relacions humanes. No s'escapa a ningú que la distribució de la càrrega de la prova té sentit quan no hi ha prova suficient i, aleshores, cal decidir quina part ha de suportar les conseqüències de la manca de prova. Quan existeix prova suficient, resulta indiferent quina part l'hagi proporcionat al Tribunal. Dit en altres paraules, la càrrega probatòria és transcendental només quan manca la prova perquè, quan aquest existeix, resulta irrellevant qui l'hagi proporcionada al Tribunal.

Així resulta que s'ha vingut interpretant sobre la càrrega de l aprova, tant doctrinalment com jurisprudencial, en el sentit que la tutela judicial efectiva (art. 10 de la CA), la justícia material i la realitat social han recomanat recórrer 3) als criteris de normalitat (cal demostrar allò que és anormal, i per conseqüent "impeditiu"; 4) presumir allò que és normal en unes relacions humanes, o bé en l'estat normal o natural de les coses o en situacions de fet o de dret; 5) cal tenir present la facilitat o proximitat (disponibilitat) de cada part als mitjans probatoris per evitar situacions desproporcionades de manca absoluta de bona fe processal en l'establiment de la veritat material; i finalment com a conseqüència de tot això,

6) la necessària flexibilitat en l'aplicació de les normes de distribució de la càrrega probatòria."

Cinquè.- En relació a la validesa de la notificació de la convocatòria a través de l'adreça de correu electrònic usada per G, cal posar de relleu que el propi senyor Tejada no nega que l'adreça de correu electrònic usada fos un correu electrònic actiu del seu negoci, limitant-se a afirmar que no és el seu personal i que, per tant, no rebia els correus ni coneixia les convocatòries. Al respecte insistirem en què donats els anys transcorreguts des de l'establiment d'aquesta operativa, les afirmacions del senyor Tejada decauen pel seu propi pes. Recordarem que es tracta d'un professional del sector i posarem de relleu també la inexistència d'impagaments de quotes o derrames relatives a la seva propietat, així com la inexistència de prova sobre altres queixes des del 2016 en què G n'assumí l'administració. Per tant, el mètode utilitzat ha funcionat en general i també per la part recurrent, segons s'ha exposat de forma extensa anteriorment.

Sisè.- Procedeix, en conseqüència, desestimar el recurs d'apel·lació interposat i confirmar la resolució d'instància en tots els seus extrems.

Setè.- La desestimació del recurs d'apel·lació comporta la imposició de les costes processals ocasionades a la part recurrent, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del senyor Tejada contra la Sentència dictada per la senyora Batlle d'instància en data 12 de setembre de 2023, que confirmem.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.