Reserva d'habitatge (0255/10)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-255/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de gener de 2011. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 15 de juny del 2005 la representació processal de la Sra. Izquierdo va formular demanda en compliment d'obligació i danys i perjudicis contra la societat "Caro" i, solidàriament, contra el Sr. Pina, sol·licitant amb caràcter principal que s'obligués als defenents a atorgar l'anunciat contracte privat de compravenda del pis situat a la planta primera, porta segona, de l'edifici "T.M.", ubicat a la zona del Forn, Parròquia de Canillo, a favor del a Sra. Izquierdo, pel preu i condicions pactades i contra compliment de les obligacions estipulades, per, un cop finalitzada la construcció d'aquell immoble, lliurar-li la possessió i plena propietat de les unitats immobiliàries referides. Amb caràcter principal alternatiu, demanava que, si la petició compresa en l'apartat primer no fos possible, que s'obligués als defenents a lliurar o cedir a favor de la Sra. Izquierdo, per idèntic preu i condicions, orientació, llum i zona que les acordades per la vivenda reservada, altre apartament amb la plaça d'aparcament corresponent, o dret respecte a un apartament amb la seva plaça d'aparcament en cas que es tractés d'una obra nova no finalitzada. Amb caràcter subsidiari, demanava que, si no s'estimessin les peticions principals formulades, es condemnés als defenent a pagar a la Sra. Izquierdo els danys i perjudicis tal com s'exposava, així com la devolució de la suma abonada per ella, més l'interès equivalent a la depreciació de la moneda des de la data del pagament i fins la seva devolució, segons càlcul de les entitats bancàries del País. Amb caràcter més subsidiari encara, sol·licitava que es condemnés als defenents a abonar a la Sra. Izquierdo el doble de l'import entregat a compte per ella, és a dir 6.000 euros, i, en qualsevol cas, que se'ls condemnés igualment al pagament dels danys morals que indicava i també, en qualsevol dels supòsits contemplats, al de les costes del procediment.

II.- La representació processal de la societat "Caro" i del Sr. Pina va formular excepció peremptòria de manca de legitimació passiva en relació al Sr. Pina, ja que el citat senyor va actuar, en tot cas, com a representant d'una societat, excepció també peremptòria de manca de litisconsorci passiu necessari, en quan considerava que calia citar igualment a la societat "Cañellas", propietària de l'apartament ubicat a l'edifici "T.M." primer segona de la Parròquia de Canillo. Subsidiàriament, la dita representació va contestar a la demanda oposant-se a la mateixa amb l'argument que quan l'agencia immobiliària va efectuar la reserva un dels socis de l'entitat propietària ja havia venut tots els pisos de l'immoble, de tal manera que ja no era possible respectar la reserva feta, manifestant que se li havien ofert a la Sra. Izquierdo altres apartaments de similars característiques i ella mai els havia acceptat, ni havia admès que li fos retornada la suma de tres mil euros lliurada en el moment de fer la reserva, i que el seu mandant va dipositar a la Batllia, motius pels quals sol·licitava l'estimació de les excepcions formulades, subsidiàriament, la desestimació de la demanda i, en tot cas, que es condemnés a l'adversa a pagar les costes del procediment.

III.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 14 de juliol del 2010 estimant en part la demanda formulada per la Sra. Izquierdo contra la societat "Caro", havent prosperat l'excepció de manca de legitimació passiva "ad causam" respecte del Sr. Pina, i decidint condemnar a l'entitat defenent a indemnitzar a l'agent amb la suma de tres mil euros, augmentada amb els interessos legals equivalents a la depreciació de la moneda des de la data en què fou efectiu el pagament d'aquell import i fins el moment en què fossin restituïts els diners, tot això sense efectuar especial condemna en costes, excepte pel que fa a les generades al Sr. Pina de les què s'havia de fer càrrec l'instant del plet.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Izquierdo i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, que es desestimi l'excepció de manca de legitimació passiva del Sr. Pina formulada per l'adversa, deixant igualment sense efecte la condemna de la seva mandant a pagar les seves costes a la instància, i sol·licitant, amb caràcter principal, que es condemni als defenents a abonar a la seva mandant els danys i perjudicis per lucre cessant quantificats en l'import de 38.256,12 euros, així com a la devolució de la quantitat de 3.000 euros, majorada amb un interès equivalent a la depreciació de la moneda des de la data del pagament i fins la seva devolució, segons càlcul de les entitats bancàries del País, i, amb caràcter subsidiari, que es condemni als defenent a abonar a la seva mandant la suma de 3.000 euros que ella va abonar en el seu moment doblada i majorada amb un interès equivalent a la depreciació de la moneda des de la data del pagament i fins a la seva devolució, segons càlcul de les entitats bancàries del País, i, en qualsevol supòsit, al pagament de les costes de les dues instàncies.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 21 d'octubre del 2004 la Sra. Izquierdo va lliurar la suma de tres mil euros a l'oficina de La Massana de "Farré" en concepte de reserva del pis 1r 2a situat a l'XXXX, "esperant la signatura del contracte i a la mateixa vegada aportació del 15% del valor de la vivenda", estenent-se un rebut a nom del Sr. Pina, en concepte de representant legal de la societat "Farré" (folis 31 i 37), encara que en realitat dita entitat no és pròpiament una societat, sinó un negoci que és propietat de "Caro" de la qual és soci i administrador general el Sr. Pina, com s'admet en la contesta a la demanda. La demandant acompanya amb el citat rebut els plànols de la ubicació de l'edifici, els de l'apartament en sí i els del pàrking i la descripció de les diferents unitats immobiliàries de l'edifici amb els preus de cada una d'elles (folis 32 a 36). No es discuteix tampoc que el contracte de compravenda de la citada unitat immobiliària no es va arribar a signar, ni que la causa de que l'agent no pogués adquirir l'immoble va ser que un dels socis de la societat propietària del mateix havia venut tots els pisos a un tercer, ni que la defenent va proposar a l'agent cercar un pis de condicions i preu similars al que se'ls hi havia reservat sense que els que se li van oferir fossin del seu gust o conveniència.

II.- Com a primer greuge contra la decisió de la Sentència d'instància, argumenta la recurrent que, en contra del que aquesta estima, calia rebutjar l'excepció de manca de legitimació passiva del Sr. Pina. No obstant, en el mateix sentit que aquesta es pronuncia, cal entendre que el Sr. Pina va actuar en tot moment com representant d'una societat propietària d'un negoci i en aquest concepte figura al document de reserva de l'habitatge que consta al foli 31 de les actuacions, sense que tingui rellevància que el citat senyor fos agent o gestor immobiliari, ja que mai va actuar en nom propi, de tal manera que no se'l pot fer responsable en aquest concepte d'una determinada actuació del negoci del que era titular la societat a la què representava.

Tampoc es pot entendre que l'agent fos induïda a confusió sobre qui era la persona amb la qual contractava perquè el citat document reflecteix de manera clara que qui es vinculava era el negoci "Farré" i no s'ha acreditat que el Sr. Pina assumís ni en aquell moment, ni en cap posterior, un compromís en nom propi.

III.- El fet de confirmar la decisió de la Sentència d'instància d'estimar l'excepció de manca de legitimació passiva del Sr. Pina, comporta igualment que s'hagi de desestimar l'altre greuge que al·lega la recurrent en relació a aquest punt, ja que aquesta confirmació comporta que s'hagi de mantenir la condemna de la Sra. Izquierdo a abonar les costes que l'actuació de l'agent li ha generat al citat senyor, ja que la demanda es va dirigir erròniament contra ell quan era evident que no se li podia imputar cap mena de responsabilitat i, per tant, aquesta decisió no es podia considerar com una mesura de prudència raonable.

IV.- La recurrent defensa, en segon lloc, que, atès que no va poder adquirir el pis objecte de reserva, procedeix que se la indemnitzi per lucre cessant amb l'import de 38.256.12 euros, que és el valor d'aquest d'acord amb el peritatge realitzat per "gm consultors", però tampoc aquest motiu es pot estimar.

En efecte, el document que consta al foli 31 de les actuacions no recull un contracte de compravenda del pis objecte del litigi, ja que en ell no consta el preu de l'adquisició, ni es pot entendre que aquest es dedueix del llistat de preus que s'aporta al foli 36, que ni està signat per "Farré", ni pel propietari de l'immoble, ni es fa referència a ell en el document de reserva. Per aquesta raó, estimem que la Sra. Izquierdo no tenia dret a exigir que es formalitzés el contracte de compravenda de l'immoble, ja que mancava un element fonamental del contracte com era la fixació del preu.

Per la mateixa raó, la quantitat lliurada per la Sra. Izquierdo no es pot considerar com a part del preu a pagar per l'immoble, sinó que en tot cas el percentatge corresponent al seu valor es lliuraria en el moment de signatura del contracte, com es diu al document de reserva, que mai es va arribar a celebrar. El pacte al què van arribar les parts tampoc es pot qualificar com un contracte d'arres, ni confirmatòries perquè la compravenda no es celebrava, ni penitencials, perquè no havent-hi contracte tampoc hi ha possibilitat de desistiment, ni penals, que tampoc són possibles en aquestes circumstàncies.

V.- No obstant, el que sí és cert és que "Farré", i per tant la societat "Caro" que és el titular administratiu del negoci, van incomplir l'obligació que havien assumit, com posa de relleu la Sentència recorreguda, ja que, com reconeix el seu representant legal, van reservar un determinat immoble a favor de l'agent sense cerciorar-se de que tenien facultats per fer-ho i sense que aquest incompliment quedés esmenat per l'oferiment de proporcionar a l'agent un altre immoble similar, quan a més no ho van poder aconseguir. Per aquesta raó, cal estimar la petició subsidiària de la recurrent de que li sigui retornada doblada la suma que ella va lliurar en el seu moment a l'agent, ja que entenem que és raonable considerar que l'actuació de la demandant li va produir un dany en quan va frustrar les seves expectatives d'adquirir l'immoble i, malgrat els danys i perjudicis que aquesta actuació pogués generar en el client no vinguessin prefixats per unes arres, és ajustat a les circumstàncies del cas valorar el dany en el mateix sentit que en el cas de desistiment pactat, ja que el retorn de la quantitat pagada per ella, que ordena la Sentència d'instància, no es pot considerar una indemnització, sinó conseqüència inexcusable de la resolució del contracte.

VI.- En estimar-se el recurs no procedeix per especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Izquierdo contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 14 de juliol del 2010 que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de modificar la suma a la qual es condemna a la societat "Caro" elevant-la a sis mil euros, CONFIRMANT en tots els demés punts l'esmentada resolució i sense fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-