****(083/2015)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Fátima Ramírez Souto Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000083/2015 ORIGEN: 2100682/2012

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 23 de juliol del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per demanda civil formulada mitjançant escrit presentat en data 13 de novembre del 2012, la Sra. Conde., actuant en la seva qualitat de Procuradora dels Tribunals i del Sr. Villalba., posava de manifest substancialment que el dia 15 d’octubre del 2007, el seu representat i el Sr. Bonet. havien signat un contracte de promesa de compravenda, sobre plànol, respecte de l’apartament planta primera, porta 7, i del traster assenyalat amb el número 22, formant part del bloc B, del XXXX.

Que les parts havien convingut que el seu principal havia d’abonar la suma de 15.000.- euros en concepte de paga i senyal, així com un segon pagament addicional de 186.044.- euros el dia de l’entrega de les claus i la signatura de l’escriptura pública.

Que transcorreguts més de cinc anys des de l’atorgament del contracte, el seu representat tenia constància que feia temps que les unitats immobiliàries objecte del contracte es trobaven acabades i la contrapart no havia atorgat escriptura de compravenda al seu favor. Que altrament, havia tingut coneixement que el bé immoble objecte de la promesa de compravenda es trobava destinat a l’activitat comercial d’apartament moblat per vacances.

Que si bé el contracte de referència havia estat subscrit entre el seu representat i el Sr. Bonet., els pagaments que efectuava revertien en benefici de la societat Sainz., SA i cas que la present reclamació no es dirigís contra aquesta darrera societat, suposaria que s’enriquís de forma injustificada.

Per tot l’esmentat, i després d’invocar els fonaments de dret aplicables al cas, la procuradora del Sr. Villalba. sol·licitava que se seguís el present judici pels seus tràmits, i en el seu dia es dictés sentència, declarant la resolució del contracte de promesa de compravenda atorgat en data 15 d’octubre del 2007, i condemnant ensems al Sr. Bonet. i a la societat Sainz., SA, solidàriament, a pagar la suma de 15.000.-euros, majorada del interès legal a comptar de l’entrega de la dita suma, o subsidiàriament de la contesta a la demanda, més 15.000.- euros més en concepte d’indemnització per danys i perjudicis, tot el qual fent imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d’advocada i de procuradora.

II.- En data 4 de desembre del 2012, previst per a la pràctica del tràmit de contesta a la demanda, la Sra. Plaza., actuant en la seva qualitat de Procuradora dels Tribunals, del Sr. Bonet. i de la societat Sainz., SA, presentà un escrit mitjançant el qual efectuava oposició a la demanda i alhora formulava demanda reconvencional, tot sol·licitant que se seguís el procediment pels seus tràmits i en el seu dia es dictés sentència desestimant íntegrament la demanda i condemnant al Sr. Villalba. a formalitzar l’adquisició de les unitats immobiliàries objecte del contracte de compravenda, tot i fent expressa imposició de costes a la part agent.

III.- Mitjançant sengles escrits presentats els dies 8 de gener i 29 de gener del 2013, les representacions processals de les parts agent i defenent procediren a replicar i contestar a la demanda reconvencional, i a duplicar en el sentit acostumat.

IV.- En data 19 de febrer del 2013 s’obrí el judici de proves en el marc dels presents autes, i en aquell acte la representació processal de la part actora proposà la pràctica de les proves I.-DOCUMENTAL PUBLICOPRIVADA, II.- DOCUMENTAL PUBLICO-PRIVADA i III.-DOCUMENTAL PUBLICO- PRIVADA.

Que al seu torn, la representació processal de la part defenent sol·licità la pràctica del mitjà probatori consistent en I.-DOCUMENTAL

V.- Les parts van presentar opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica, i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

VI.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 21 de gener de 2015 i va decidir : “ que hem d’estimar i estimem parcialment la demanda formulada per la representació processal del Sr. Villalba. contra el Sr. Bonet. i la societat Sainz., SA, i desestimar la demanda reconvencional plantejada per aquests darrers contra el Sr. Villalba., havent de declarar i declarem resolt el contracte privat de promesa de compravenda subscrit el dia 15 d’octubre del 2007 entre les parts avui litigants, i condemnar conseqüentment al Sr. Bonet. i a la societat Sainz., SA, de forma solidària, a satisfer, la suma de 15.000.- euros, majorada del interès legal a comptar de la contesta a la demanda, fent imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d’advocada i de procuradora de la part demandant, a acreditar en període d’execució de sentència.”

VII.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de la societat Sainz. SA i del Sr. JMLF. i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial tot imposant a l’adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrada ponent la M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto

FONAMENTS DE DRET

PRIMER. – En el present litigi es debat entre les parts litigants. L’agent Villalba., i la defenent, Bonet. i Sainz.,SA, la resolució del contracte de promesa de compravenda el dia 15 d’octubre del 2007, mitjançant el qual, el segon prometia vendre i el primer s’obligava a comprar, la unitat immobiliària radicada al Tarter – Canillo, concretament al Residencial “M.”, bloc - , planta 1era porta - juntament amb el traster número - , per un preu de 201.044.- € (folis 34 i següents de les actuacions). Així mateix, les parts van pactar que el Sr. Villalba. en el moment de la signatura del contracte tan sols satisfaria la suma de 15.000.- euros en concepte de paga i senyal i en concepte de pagament a compte del preu, cosa que va fer (per compensació amb un crèdit cedit), i que la suma restant seria satisfeta a la data de l’entrega de claus i de signatura de l’escriptura pública de la unitat immobiliària referida.

Les dues parts s’imputen l’incompliment mútuament i la sentència opta per estimar parcialment la demanda en considerar que la part venedora, ara defenent, no va complir diligent el seu contracte i per aquesta raó ha de retornar la suma lliurada en el moment del contracte de promesa de compravenda amb més els interessos legals des de la contesta de la demanda.

Contra tal decisió s’alça la part demandada.

SEGON.- Són tres els greuges que imputa la part demandada a la sentència d’instància: 1) manca de legitimació passiva de la defenent Sainz.,SA; 2) la condemna als interessos legals meritats i 3) l’incompliment de la prometent compradora.

Atès que els dos primers mereixen una resposta conjunta, començarem per ells. Al·lega la part recorreguda amb raó que aquestes dues qüestions ara plantejades en el recurs no ho han estat en la contesta a la demanda i que per aquesta raó no poden ara ser introduïdes en l’alçada per aplicació del principi pendente apellatione nihil innovatur (D. 49.7.1pr) . I efectivament així és. Constant jurisprudència de la Sala (veure STJC de 20.2.1997, entre moltes d’altres) ha vingut reiterant que només podran ser objecte d’impugnació davant la Sala aquelles qüestions que hagin estat objecte de debat i de possible contradicció entre les parts en la instància. No estem davant d’un nou judici on es puguin fer noves proves (llevat de casos excepcionals previstos en l’article 73 de la Llei transitòria de procediments judicials) o articular noves pretensions, sinó de revisar la valoració de les proves efectuades en la instància i revisió també de l’aplicació del dret efectuada sobre les pretensions ja formulades. Queden excloses lògicament aquelles qüestions que es derivin estrictament del moment de dictar-se la sentència.

En coherència amb aquesta pacífica i sabuda doctrina, comprovem que en la instància, concretament en el moment de la contesta a la demanda que era el moment processal oportú, la part ara apel·lant no va al·legar ni la manca de legitimació passiva de la societat demandada ni tampoc que els interessos que es demanaven en la demanda (els legals) no podien ser atesos perquè s’havien pactat uns altres interessos en el contracte de promesa de compravenda.

Així doncs, en aquesta alçada no pot ara introduir de bell nou aquestes dues qüestions perquè suposaria esquivar el debat en la instància amb la corresponent violació del dret de defensa i del principi de contradicció, inserts els dos en l’article 10 de la Constitució.

Per tant, els dos motius o greuges han de fracassar.

TERCER.- El tercer motiu el centra la part recurrent en què l’incompliment contractual ha de ser imputat a la part agent perquè no va requerir-la abans de compliment del contracte, és a dir, a fi que entregués la cosa venuda. Res més lluny del que havia de ser.

Com ja sabem en les relacions sinal·lagmàtiques s’estableixen obligacions mútues i si una d’elles incompleix les seves, l’altra part (si ella les ha acomplert) té dret a demanar el compliment de contracte o la seva resolució i ambdós casos amb el rescabalament dels danys i perjudicis ocasionats..

En aquest cas en que hi ha una imputació d’incompliment mútua cal determinar quina ha estat la primera que ha incomplert les seves obligacions. Per donar completa execució d’allò que s’havia pactat en el contracte de promesa de compravenda, a qui li corresponia requerir a la part prometent compradora era a la venedora que estava construint l’edifici on s’ubicava l’apartament per fer-li saber que ja estava en condicions d’atorgar escriptura de venda i fer-li entrega de les claus de la unitat immobiliària, no només perquè això està en la lògica de les coses que afecten a un professional de la construcció i promoció immobiliària, sinó especialment perquè així es va pactar en el contracte de promesa de compravenda. En efecte, en el contracte (document 1 de la demanda, foli 36) després de relatar els terminis de pagament es pot llegir: “La manca de pagament a les dates convingudes de qualsevol de les quantitats ajornades, facultarà la prometent venedora per a exigir l’acompliment del present contracte, o bé per optar a la seva rescissió, la qual té ple dret sense necessitat de cap resolució judicial, un cop transcorreguts 30 dies del requeriment de pagament que la prometent venedora haurà d’efectuar al comprador”.

Dit en altres paraules, es va pactar allò que era el més lògic, que un cop estigués acabada la construcció i hagués de procedir-se a l’entrega de claus i signatura de l’escriptura pública i el pagament del darrer termini de pagament, el constructor venedor havia de requerir per fer-ho a la part compradora, amb les conseqüències ja descrites.

QUART.- Però el venedor no va optar per aquesta via sinó que va procedir a posar en lloguer l’apartament, juntament amb d’altres, sense fer cap mena de requeriment al comprador i d’aquesta manera obtenir un rendiment a la unitat immobiliària promesa i a la vegada seguir conservant en el seu poder la paga i senyal (15.000€) que havia rebut en el dia 15 d’octubre de 2007.

No pot servir de justificació per ni tan sols intentar fer el requeriment el fet que en el contracte de promesa no hi figurava el domicili a Espanya del futur comprador tota vegada que el propi Sr. Sainz. ja reconeix que aquest treballava en la mercantil que havia proporcionat ab initio el mobiliari ( o part d’ell) als apartaments en qüestió i precisament el futur comprador Sr. Villalba. Ramos va fer la paga i senyal per la cessió d’un crèdit que tenia la seva empresa amb el defenent. Per aquesta raó, el Sr. Sainz. podia intentar fer el requeriment en el domicili d’aquella societat proveïdora seva i, fins i tot, reclamar l’auxili judicial per fer-li arribar el seu requeriment o la seva decisió de resoldre el contracte. Però res va intentar en aquest sentit, sinó que va decidir optar per treure un rendiment econòmic a l’apartament posant-lo a lloguer a traves d’un tercer. Amb això ja frustrava la possibilitat contractual de lliurar al comprador una unitat immobiliària no usada, de recent construcció, com s’havia pactat.

I no és la primera vegada que la Sala té ocasió d’examinar un cas com el present. Ja vàrem tenir ocasió de fer-ho en el cas de la reclamació feta per la germana de l’avui agent contra els mateixos demandats i en referència a la mateixa promoció immobiliària. Era la sentència de 17-12-2013 (rotlle 244- 2013) en la que dèiem el següent: “ ... En efecte, la part defenent sosté, en primer lloc, que la Sra. Villalba. no va voler esmentar la seva adreça en la promesa de compravenda, fet que li hauria impedit entrar en contacte amb ella per finalitzar l’operació, i en segon lloc que la Sra. Villalba. tenia coneixement de l'acabament de les obres però va deixar passar el temps expressament. Nogensmenys, com a professional, li pertocava al Sr. Sainz. prendre totes les precaucions adients per no trobar-se en tal situació. Com s'ha dit és sobre ell que recau l’obligació d’adoptar tota la diligencia necessària per a portar a terme el lliurament de la unitat immobiliària, i no justifica d’un motiu suficient per justificar el retard de més de 4 anys en el lliurament del pis.

Sobretot, no podia el Sr. Sainz. disposar lliurament de l'unitat immobiliària per deixar-la a disposició de la societat VP. per tal de treure del pis un cert rendiment.

En efecte, es va comprometre a lliurar un pis identificat, sobre plànols, per un preu cert i corresponent a unes característiques de les quals una essencial és que es tracta d'un pis nou.

Aleshores, si considerava que la contrapart no respectava les seves obligacions, tenia la possibilitat de sol·licitar la tutela judicial per tal de fer constatar la situació i que se’n treguin totes les conseqüències jurídiques adients. Però el que no podia fer, és cedir l’ús del pis a un tercer (poc importa al respecte que s'hagi previst una clàusula per tal de posar fi a dita convenció en cas de realització de la venda) ja que així s'ha posat en la posició de no poder mai més respectar la seva obligació principal de lliurar el pis nou que s'havia compromès a lliurar.

El fet de disposar del pis és incompatible amb la voluntat de donar compliment a les seves obligacions que la part recurrent sosté haver sempre tingut.”

Per cert, que en aquell cas tampoc es va posar en qüestió la legitimació passiva de la constructora demandada.

I en una altra ocasió, més recent, la Sala ja va examinar la mateixa situació, idèntica quan als fets, amb el cunyat de l’agent (STJC de 27.11.14, rotlle 236/14) i respecte el mateix conjunt residencial al Tarter-Canillo per concloure exactament en el mateix sentit que en la sentència acabada d’esmentar i de transcriure parcialment.

En conclusió a tot el que hem dit, el recurs ha de ser desestimat.

CINQUÈ.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de la societat Sainz. SA i del Sr. JMLF. contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 21 DE GENER DE 2015, que confirmem íntegrament, i imposar les costes d’aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-