Arrendaments Urbans-incompliment de l'arrendador (114/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-114/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 23 de juliol de 2009

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 29 de juny del 2007 la representació processal del Sr. Marti va formular demanda contra el Sr. Cano, sol·licitant que es declarés la resolució del contracte d'arrendament celebrat en data 1 de juliol del 2003, mitjançant el què el seu mandant va arrendar al defenent el pis situat a la primera planta de la Casa del Pont de la Borda de Mereig, de Canillo, es donés lloc al desnonament de l'arrendatari, es condemnés al Sr. Cano a deixar lliure i vacu el pis objecte de l'arrendament a disposició del seu propietari i a pagar a l'agent la suma de 4.934,34 euros, import dels lloguers que devia, més l'import de les rendes que anessin vencent durant la substanciació del plet fins que es retornés la possessió al seu propietari, més els interessos legals d'aquestes sumes i les costes del procediment.

II.- La representació processal del Sr. Cano va contestar a la demanda en data 5 d'octubre del 2007 argumentant que, a més del contracte d'arrendament d'un pis situat a la Borda de Mereig, que es va celebrar en data 1 de juliol del 2003, el seu mandant va llogar també a l'agent en data 1 de juny del 2004 el local situat a la planta baixa del mateix immoble i que si no havia pagat la totalitat dels lloguers corresponents era perquè l'immoble patia problemes de subministrament d'aigua potable i d'evacuació d'aigües residuals. Per aquesta raó, formulava reconvenció sol·licitant que es condemnés al Sr. Marti a realitzar a les seves costes els treballs necessaris relatius a l'evacuació i embrancament a la xarxa comunal de les aigües residuals de l'immoble, quedant exempt el seu mandant del pagament de la renda mentre no fos realitzada l'obra i condemnant al propietari de l'immoble a pagar-li la suma de 2.417,72 euros, cost que el seu mandant havia assumit per tal de connectar l'edifici a la xarxa d'aigua potable comunal, més els interessos corresponents. Subsidiàriament sol·licitava que, en cas que les obres impedissin que la finca continués ocupada, el contracte quedés suspès durant les mateixes, amb indemnització dels danys i perjudicis ocasionats, i que es condemnés a l'adversa a pagar l'esmentada suma de 2.417,72 euros, més els interessos corresponents. Més subsidiàriament encara, sol·licitava que es declarés la resolució del contracte de data 1 de juliol del 2003 per incompliment de l'arrendador de les obligacions que li imposava l'article 26 LAFU i se'l condemnés a pagar-li la suma de 15.315,18 euros com indemnització pels lloguers pagats durant els anys que va ocupar el pis, més la de 2.417,72 euros per les despeses fetes per connectar l'immoble a la xarxa d'aigua potable, més els interessos legals procedents, i, en tots els casos, imposant al defenent reconvencional les costes del procediment.

III.- En data 9 de novembre del 2007 la representació processal del Sr. Marti va presentar un escrit desistint de la seva demanda i oposant-se a la demanda reconvencional formulada pel Sr. Cano, demanant la seva desestimació i la imposició de costes a l'adversa, desistiment que va acceptar l'Aute de 23 de novembre del 2007.

IV.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència en data 20 de març del 2009 estimant en part la demanda reconvencional formulada pel Sr. Cano contra el Sr. Marti, declarant la resolució del contracte d'arrendament sobre el local de l'edifici del Pont de Mereig de data 1 de juny del 2004, condemnant al defenent reconvencional a pagar al demandant la suma de 6.554,90 euros, més els interessos legals d'aquesta suma des de la data de la contesta a la demanda, imposant al defenent les costes processals causades.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Cano i, en virtut dels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació per entendre que és incongruent i que s'estimi la resolució del contracte d'arrendament del pis de data 1 de juliol del 2003, que era el que ell havia demanat, condemnant al Sr. Marti a pagar-li la suma de 2.417,72 euros per les despeses de connexió a la xarxa comunal d'aigua potable fetes pel seu mandant i altre quantitat de 15.315,18 euros en concepte d'indemnització per danys i perjudicis derivats del referit incompliment, corresponent a les rendes del pis pagades pel recurrent, juntament amb els interessos corresponents, i imposant les costes processals de les dues instàncies a l'adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el Sr. Marti va llogar al Sr. Cano un apartament situat a la planta primera de la XXXX, en data 1 de juliol del 2003 (foli 28) i que, posteriorment, el dia 1 de juny del 2004 li va llogar igualment el local radicat a la planta baixa del mateix immoble (foli 33).

És cert que en la demanda reconvencional que va formular el Sr. Cano en data 5 d'octubre del 2007 es sol·licitava subsidiàriament que es declarés la resolució del contracte d'arrendament signat entre les parts el dia 1 de juliol del 2003 i que de l'examen de les actuacions es dedueix que aquest contracte tenia per objecte el pis situat a la primera planta de la XXXX. Per aquesta raó, quan la Sentència d'instància declara la resolució del contracte d'arrendament subscrit entre les parts del local situat en la planta baixa del mateix edifici incur en incongruència i, per tant, procedeix la seva revocació, encara que cal ressaltar que ha estat exclusivament la conducta de la demandant la que ha provocat aquesta confusió, ja que al llarg del procediment ha barrejat un i altre contracte en les seves al·legacions i ha aportat proves del perjudici que la situació de l'immoble l'hi havia comportat en relació al negoci que pretenia instal·lar en la planta baixa de l'edifici en el que es trobava també el pis a on residia, actuació que resulta incomprensible.

II.- Tenint en compte ja exclusivament la situació en la què es trobava el pis arrendat pel recurrent, cal posar de relleu que de les proves que consten a les actuacions es dedueix que l'edifici de la Casa del Pont de la Borda de Mereig, en el seu conjunt, no estava, ni està, connectat a la xarxa d'evacuació d'aigües residuals, abocant directament aquestes al torrent de Mereig, com posa de relleu la certificació del Departament de Medi Ambient que consta al foli 98 i l'informe de "Peritaxa" que es troba al foli 169 i ss., fet que li va suposar greus problemes al recurrent a l'hora d'obtenir els permisos necessaris per l'obertura del local. En el mateix sentit, el citat edifici, i per tant el pis arrendat pel recurrent, no va gaudir tampoc d'aigua potable fins el dia 28 de març del 2007 en què es va embrancar provisionalment a la xarxa comunal, com posa de relleu l'informe de "Peritaxa (foli 169 i ss.) i el de "Enginesa" (foli 152), pagant el Sr. Cano la suma de 2.417,72 euros per tal que això fos possible (foli 40 a 53), fet que igualment li va comportar problemes molt greus al recurrent a l'hora de voler obtenir els permisos d'obertura del local que pensava destinar a forn, pastisseria i obrador.

Aquesta constatació no ve contradita pel fet que el pis en qüestió gaudís del certificat d'habitabilitat (foli 66), que en principi és precís per tal de ser titular d'un contracte de subministrament d'energia elèctrica, perquè, com posa de relleu l'informe de "Peritaxa", en vivendes anteriors al 1978 per concedir aquesta cèdula no es revisa l'entrada d'aigua potable, ni la connexió a la xarxa d'aigües residuals (foli 176).

III.- Malgrat els defectes que presentava l'edifici, hi ha indicis suficients a les actuacions de que el Sr. Cano el va ocupar des de l'any 2003, en què el va llogar, i fins el moment en el què va plantejar la seva demanda reconvencional quan se li reclamaven els lloguers que havia deixat de pagar. Aquesta conclusió es dedueix de les seves pròpies declaracions (foli 201 en relació al 77), quan afirma que viu al pis en condicions normals, i del consum d'electricitat que consta al foli 117 de les actuacions, que posa de relleu que el pis estava habitat.

No obstant, el fet que l'arrendatari ocupés el pis en qüestió no suposa entendre que aquest gaudia de les condicions necessàries per tal de ser habitat, ja que el disposar d'aigua potable i tenir en correcte estat la connexió a la xarxa d'evacuació de les aigües residuals s'han de considerar requisits indispensables per tal que un habitatge estigui en condicions de ser arrendat. Per aquesta raó, és evident que l'arrendador va incomplir les obligacions que disposa l'article 26 LAFU i que l'arrendatari va patir un perjudici, encara que molt menor que en el cas del local arrendat que no va poder obrir al públic, però això no suposa que s'hagi de condemnar a l'arrendador a retornar les quantitats que va rebre en concepte de lloguer d'aquest pis des de l'any 2003 a l'actualitat, ja que, havent reconegut el recurrent que va deixar de pagar els lloguers de l'apartament per un import de 4.359,34 euros, considerem que aquesta suma, que hauria d'haver pagat per l'arrendament del pis, el compensa pels perjudicis que va patir a l'hora de gaudir de l'immoble, malgrat la dificultat de valorar els danys d'aquest tipus, ja que si s'estimessin les seves pretensions resultaria que hauria ocupat l'immoble propietat del Sr. Marti sense pagar absolutament res a canvi.

III.- El fet que entenguem que el Sr. Cano ha estat compensat pels defectes que presentava el pis arrendat pel fet de no haver pagat totes les rendes que li corresponia abonar pel mateix no suposa que no se li hagi de reconèixer el seu dret a recobrar els 2.417,72 euros que va gastar per tal de connectar l'immoble amb la xarxa d'aigua potable, obra que li corresponia fer al propietari de l'immoble i que, per tant, aquest ha de pagar al recurrent.

IV.- En estimar-se el recurs procedeix mantenir la condemna del Sr. Marti al pagament de les costes de la instància en virtut del que disposa el Codi 7,51,5, sense fer especial pronunciament respecte de les generades per aquesta alçada, de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Cano contra la Sentència dictada en data 20 de març del 2002 per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, que REVOQUEM íntegrament, estimant en part la demanda reconvencional formulada pel Sr. Cano contra el Sr. Marti, declarant la resolució del contracte d'arrendament de data 1 de juliol del 2003 que tenia per objecte el pis situat a la planta primera de l'edifici Casa del Pont del Mereig, Parròquia de Canillo, condemnant al Sr. Marti a pagar al Sr. Cano la suma de 2.417,72 euros, juntament amb els interessos legals procedents comptadors des de la data de contesta a la demanda, imposant les costes de la instància a la defenent reconvencional i sense fer especial pronunciament respecte de les d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.