Arrendaments urbans- legitimació activa - prova del pagament de la renda (5000419/2021)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000276/2022 ORIGEN: 5000419/2021 - 0

NIG: 5300542120210002008

PARTS:

Apel·lant: Sr. Vaquero

Advocat: Sr. Bermudez

Apel·lat: Sra. Cañete

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans- legitimació activa - prova del pagament de la renda

SENTÈNCIA 000072/2023

Andorra la Vella, el 17 de juliol del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 01-08-2018, la Sra. Cañete, en qualitat d'arrendadora, i el Sr. Vaquero, en qualitat d'arrendatari, van firmar un contracte d'arrendament d'un apartament situat a l'XXXX, pel preu mensual de 460.-euros i per una durada de 5 anys.

Per carta d'advocat del 21-05-2021, la Sra. Cañete va requerir al Sr. Vaquero de pagar l'import de 6.270,06.-euros en concepte de lloguers impagats i despeses de retorn de rebuts bancaris, en va.

2.- En el procediment d'arrendaments Urbans 5000419/2021 instat per la Sra. Cañete contra el Sr. Vaquero, el Tribunal Unipersonal del Batlle, va dictar sentència de data 03-08-2022, decidint :

"Estimar la demanda formulada per part de la representació processal de la Sra. Cañete, contra el Sr. ENTITY_4:

1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament relatiu a la unitat immobiliària situada a l'Av. A, núm. 00, 0 pis, porta 0 de Santa Coloma, Andorra la Vella.

2.- Condemnar al Sr. Vaquero al retorn de la possessió de la unitat arrendada a la Sra. Cañete. Tots els béns introduïts en la unitat arrendada per part de l'arrendatària, que no hagin estat enretirats al moment en que es procedeixi al retorn de la possessió, ja sigui un retorn voluntari o mitjançat llançament judicial, quedaran a lliure disposició de la part arrendadora.

3.- Condemnar al Sr. Vaquero a pagar a la part agent l'import de 6.820EUR en concepte de rendes impagades així com de 21,42EUR en concepte de despeses bancàries de retorn. Les anteriors quantitats es veuran incrementades amb els interessos legals meritats a comptar del 3 de febrer del 2022.

4.- Condemnar al Sr. Vaquero a satisfer en concepte d'indemnització per ocupació indeguda els lloguers generats entre la data de interposició de la demanda i això fins a la data en que es procedeixi al retorn de la possessió de la referida unitat a la part arrendadora. Les diferents mensualitats generaran interessos al tipus legal a comptar de la data dels respectius venciments.

5.- Imposar al defenent el pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades d'acord amb l'establert al fonament de dret cinquè.".

3.- En contra d'aquesta resolució va interposar recurs d'apel·lació el Sr. Vaquero demanant la seva revocació i la desestimació de la demanda.

En primer lloc, torna a invocar la manca de legitimació activa de la Sra. Cañete invocant el fet que havia descobert que en realitat no era l'única propietària sinó que també ho eren uns co-hereus (diu ara un co-hereu).

Però de conformitat amb l'article 34 CPC, salvat excepció legal, tenen legitimació per actuar en el procés els titulars de la relació jurídica o de l'objecte litigiós que tinguin interès en l'estimació o la desestimació de les pretensions que s'hi exerceixin.

L'article 279 CPC disposa que en el procediment especial d'arrendaments urbans "Són part demandant o demandada en el procediment d'arrendaments els arrendadors o els arrendataris de la finca que és objecte del contracte d'arrendament".

Aquesta disposició és congruent amb la jurisprudència anterior de la Sala que havia pogut determinar que :

"ja que sols l'arrendador, o aquell que s'hagi subrogat en el seu lloc, poden demanar la resolució del contracte signat entre les parts" (TSJC de data 31-05- 2012 rotlle 89/12).

L'aportació del contracte d'arrendament de data 01-08-2018 perfeccionat entre la Sra. Cañete i el Sr. Vaquero és suficient per acreditar llur respectiva qualitat d'arrendador i d'arrendatari.

És en aquesta òptica que s'ha d'entendre la consideració del tribunal personal que l'eventual existència de copropietaris o el fet que l'herència de la que deriva la titularitat es pugui trobar pendent d'acceptació en cap cas invalida els efectes del contracte.

Així les coses, en la seva qualitat d'arrendadora, mai negada sinó reconeguda en tot moment per l'arrendatari i defenent, la Sra. Cañete té tota la legitimació activa per instar el present procés d'arrendaments urbans.

Essent legitimada per reclamar els lloguers impagats, ho és també per obtenir la resolució del contracte d'arrendament per impagament de la renda i totes les conseqüències de la resolució i entre elles, el desnonament.

D'altra banda, és totalment infundada l'afirmació del recurrent que la qualitat de co-hereu comportaria automàticament la d'arrendador. En el present cas, només la Sra. Cañete té aquesta qualitat en virtut del ja citat contracte del 2018.

El fet, reconegut per l'arrendadora, que no podia portar un títol de propietat ja que l'edifici, del qual el seu pare era propietari de la meitat, quedava pendent de divisió de finca horitzontal davant del Notari, no li fa perdre la seva legitimitat activa en la seva qualitat d'arrendadora.

Quant a l'argument que la demanda podria tenir efecte sobre els drets del co-hereu, és propi de la qüestió del litisconsorci actiu necessari (classe de litisconsorci sobre el qual el CPC, i en particular l'article 35, guarda silenci), i no té cabuda per determinar la legitimació activa de l'arrendadora.

Per consegüent, el primer greuge s'ha de desestimar.

Segon.- Sobre el fons, el plantejament de l'apel·lant és que no és cert que hauria quedat acreditat qualsevol deute per rendes de lloguer impagades ja que només ha quedat provat el retorn dels rebuts però que el pagament de les rendes en qüestió es va fer en efectiu i en mà de l'arrendadora.

Per tals arguments no es poden estimar, per les raons següents.

En primer lloc, no és cert que el tribunal hagi jutjat en funció de la presumpció que els rebuts retornats eren una prova de l'impagament definitiu sinó que ha considerat que :

"I en quant a l'interès de la Sra. Cañete en que es satisfessin els rebuts en efectiu, és diu per motius fiscals, topa frontalment amb què l'arrendadora girés mensualment a través del seu compte bancari aquest seguit de rebuts al Sr. Vaquero, els quals foren retornats.".

De fet, el defenent no ha explicat de manera convincent perquè hauria pagat unes mensualitats en efectiu quan el pagament es feia via transferència des de l'inici de la relació.

En segon lloc, l'apel·lant es limita a posar en dubte l'honestedat de la Sra. Cañete en relació a l'administració fiscal i en relació al seu germà cohereu (com havia posat en dubte la del carter de Correos que va mencionar en el certificat de recepció de la carta de requeriment mai recollida que havia deixat un avis en la bústia) però tal insinuació mereixia unes proves que no existeixen.

A més, en aquesta alçada, guarda silenci sobre el fet que al desembre del 2019 tenia un deute de 3.220.-euros, corresponent al rebuig de varis rebuts mensuals, i que es va comprometre a liquidar pagant mensualment l'import de 200.-euros a més del lloguer, sempre via transferència bancària, però respectant aquest compromís durant només uns mesos.

Per tant, no és veritat que la seva versió és igual de versemblant que la demandant.

En tercer lloc, en res s'ha sotmès el defenent a una prova diabòlica sinó que s'han aplicat les regles de l'onus probandi segons les quals pertoca a qui es pretén alliberat d'una obligació de provar el fet que l'ha alliberat. Segons el principi solutionem asseveranti probationis onus incumbit, qui té la carrega de la prova que s'ha efectuat un pagament és el deutor (Digest 22,3-25-2).

Vam poder recordar en matèria d'arrendaments en particular (TSJC del 03- 09-2015 rotlle 236/15) que :

"un cop establerts pel demandant els fets que fan possible i admissible el seu dret, el defenent ha de provar els fets extintius, obstatius i excloents que contradiuen el dret invocat i que fan que la situació acreditada pel demandant no pot tenir els efectes de dret que es pretenien, però que és també un principi general que qui al·lega, sigui en posició de demandant o de defenent, ha de provar el que al·lega.".

És veritat que el pagament en efectiu és vàlid, però les dificultats de prova que genera aconsellen que el pagador exigeixi un rebut. Si no ho fa, ha d'assumir les conseqüències que implica tal mode de pagament. No existeix cap indici per considerar que el Sr. Vaquero no hauria pogut reclamar uns rebuts.

Finalment, si bé és veritat que el jutge no es pot satisfer d'aparences, quan l'apel·lant ens demana "superar l'automatisme del dret i la mera aparença", no fa res més que invitar-nos a infringir les normes sobre la càrrega de la prova, ço és totalment inconsiderable.

En aquestes condicions, considerem amb el tribunal unipersonal que sí que els impagaments queden establerts doncs cap prova existeix de que les rendes reclamades foren pagades en efectiu.

Tercer.- Per tot l'exposat hem de desestimar íntegrament el recurs.

La desestimació del recurs comporta la imposició a l'apel·lant de les costes de segona instància.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Pel que fa a la qüestió processal, la part defenent va negar la legitimació activa de la Sra. Cañete invocant el fet que havia descobert que en realitat no era l'única propietària sinó que també ho eren uns co-hereus (diu ara un co-hereu).

Però de conformitat amb l'article 34 CPC, salvat excepció legal, tenen legitimació per actuar en el procés els titulars de la relació jurídica o de l'objecte litigiós que tinguin interès en l'estimació o la desestimació de les pretensions que s'hi exerceixin.

L'article 279 CPC disposa que en el procediment especial d'arrendaments urbans "Són part demandant o demandada en el procediment d'arrendaments els arrendadors o els arrendataris de la finca que és objecte del contracte d'arrendament".

Aquesta disposició és congruent amb la jurisprudència anterior de la Sala que havia pogut determinar que :

"ja que sols l'arrendador, o aquell que s'hagi subrogat en el seu lloc, poden demanar la resolució del contracte signat entre les parts" (TSJC de data 31-05- 2012 rotlle 89/12).

L'aportació del contracte d'arrendament de data 01-08-2018 perfeccionat entre la Sra. Cañete i el Sr. Vaquero és suficient per acreditar llur respectiva qualitat d'arrendador i d'arrendatari.

És en aquesta òptica que s'ha d'entendre la consideració del tribunal personal que l'eventual existència de copropietaris o el fet que l'herència de la que deriva la titularitat es pugui trobar pendent d'acceptació en cap cas invalida els efectes del contracte.

Així les coses, en la seva qualitat d'arrendadora, mai negada sinó reconeguda en tot moment per l'arrendatari i defenent, la Sra. Cañete té tota la legitimació activa per instar el present procés d'arrendaments urbans.

Essent legitimada per reclamar els lloguers impagats, ho és també per obtenir la resolució del contracte d'arrendament per impagament de la renda i totes les conseqüències de la resolució i entre elles, el desnonament.

D'altra banda, és totalment infundada l'afirmació del recurrent que la qualitat de co-hereu comportaria automàticament la d'arrendador. En el present cas, només la Sra. Cañete té aquesta qualitat en virtut del ja citat contracte del 2018.

El fet, reconegut per l'arrendadora, que no podia portar un títol de propietat ja que l'edifici, del qual el seu pare era propietari de la meitat, quedava pendent de divisió de finca horitzontal davant del Notari, no li fa perdre la seva legitimitat activa en la seva qualitat d'arrendadora.

Quant a l'argument que la demanda podria tenir efecte sobre els drets del co-hereu, és propi de la qüestió del litisconsorci actiu necessari (classe de litisconsorci sobre el qual el CPC, i en particular l'article 35, guarda silenci), i no té cabuda per determinar la legitimació activa de l'arrendadora.

Per consegüent, el primer greuge s'ha de desestimar.

Segon.- Sobre el fons, el plantejament de l'apel·lant és que no és cert que hauria quedat acreditat qualsevol deute per rendes de lloguer impagades ja que només ha quedat provat el retorn dels rebuts però que el pagament de les rendes en qüestió es va fer en efectiu i en mà de l'arrendadora.

Per tals arguments no es poden estimar, per les raons següents.

En primer lloc, no és cert que el tribunal hagi jutjat en funció de la presumpció que els rebuts retornats eren una prova de l'impagament definitiu sinó que ha considerat que :

"I en quant a l'interès de la Sra. Cañete en que es satisfessin els rebuts en efectiu, és diu per motius fiscals, topa frontalment amb què l'arrendadora girés mensualment a través del seu compte bancari aquest seguit de rebuts al Sr. Vaquero, els quals foren retornats.".

De fet, el defenent no ha explicat de manera convincent perquè hauria pagat unes mensualitats en efectiu quan el pagament es feia via transferència des de l'inici de la relació.

En segon lloc, l'apel·lant es limita a posar en dubte l'honestedat de la Sra. Cañete en relació a l'administració fiscal i en relació al seu germà cohereu (com havia posat en dubte la del carter de Correos que va mencionar en el certificat de recepció de la carta de requeriment mai recollida que havia deixat un avis en la bústia) però tal insinuació mereixia unes proves que no existeixen.

A més, en aquesta alçada, guarda silenci sobre el fet que al desembre del 2019 tenia un deute de 3.220.-euros, corresponent al rebuig de varis rebuts mensuals, i que es va comprometre a liquidar pagant mensualment l'import de 200.-euros a més del lloguer, sempre via transferència bancària, però respectant aquest compromís durant només uns mesos.

Per tant, no és veritat que la seva versió és igual de versemblant que la demandant.

En tercer lloc, en res s'ha sotmès el defenent a una prova diabòlica sinó que s'han aplicat les regles de l'onus probandi segons les quals pertoca a qui es pretén alliberat d'una obligació de provar el fet que l'ha alliberat. Segons el principi solutionem asseveranti probationis onus incumbit, qui té la carrega de la prova que s'ha efectuat un pagament és el deutor (Digest 22,3-25-2).

Vam poder recordar en matèria d'arrendaments en particular (TSJC del 03- 09-2015 rotlle 236/15) que :

"un cop establerts pel demandant els fets que fan possible i admissible el seu dret, el defenent ha de provar els fets extintius, obstatius i excloents que contradiuen el dret invocat i que fan que la situació acreditada pel demandant no pot tenir els efectes de dret que es pretenien, però que és també un principi general que qui al·lega, sigui en posició de demandant o de defenent, ha de provar el que al·lega.".

És veritat que el pagament en efectiu és vàlid, però les dificultats de prova que genera aconsellen que el pagador exigeixi un rebut. Si no ho fa, ha d'assumir les conseqüències que implica tal mode de pagament. No existeix cap indici per considerar que el Sr. Vaquero no hauria pogut reclamar uns rebuts.

Finalment, si bé és veritat que el jutge no es pot satisfer d'aparences, quan l'apel·lant ens demana "superar l'automatisme del dret i la mera aparença", no fa res més que invitar-nos a infringir les normes sobre la càrrega de la prova, ço és totalment inconsiderable.

En aquestes condicions, considerem amb el tribunal unipersonal que sí que els impagaments queden establerts doncs cap prova existeix de que les rendes reclamades foren pagades en efectiu.

Tercer.- Per tot l'exposat hem de desestimar íntegrament el recurs.

La desestimació del recurs comporta la imposició a l'apel·lant de les costes de segona instància.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs del Sr. Vaquero, en contra de la sentència del Tribunal Unipersonal del Batlle de data 20-10-2022 que confirmem íntegrament.

SEGON.- Imposar al Sr. Vaquero les costes de segona instància. Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.