Contracte privat de permuta de terreny (TSJC 410/2015)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Fátima Ramírez Souto Vincent Aniére

TSJC.- 0000410/2014 ORIGEN: 2100216/2009 - 00

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 21 de juliol del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per demanda civil formulada mitjançant escrit presentat en data 2 de juny del 2009, el Sr. Vives, actuant en la seva qualitat de Procurador dels Tribunals i de la Sra. Manzanares, posava de manifest substancialment que l'any 2006, el Sr. Tejada havia estat propietari del terreny conegut com a Prat del -, d'una superfície de 2.150 metres quadrats i radicat a la vila de -, a la Parròquia de Canillo. Que hagut compte que dita parcel·la es trobava inclosa en una unitat d'actuació de sòl urbà no consolidat, i als efectes que disposés d'una unitat d'actuació única classificada com a sòl urbà consolidat de gestió directa, l'adversa havia contractat a la seva representada a tal efecte, essent aquesta darrera arquitecte i promotora urbanística.

Que així doncs, sengles parts en judici havien subscrit un conveni de permuta integral, de data 26 de juny del 2006, que tenia per objecte la construcció, a càrrec de la demandant i sobre el terreny referit, d'una promoció urbanística a canvi de vuit unitats immobiliàries, vuit places d'aparcament i vuit trasters. Que el contracte esmentat es trobava sotmès a la condició suspensiva consistent en què la seva representada realitzés tots els tràmits administratius necessaris per tal d'obtenir una unitat d'actuació única o majoritària a l'alçada del setanta-cinc per cent, endemés d'una superfície construïda mínima de 3.500 metres quadrats, tot plegat en el termini prorrogat del 30 d'abril del 2008; que en qualsevol cas i si no s'assolia l'autorització preceptiva, el contracte quedaria nul i sense efecte, mentre que si s'acomplien les condicions, la part actora tenia el dret de realitzar la construcció d'una promoció integral a canvi de la contraprestació ressenyada, la qual s'havia d'efectuar en el termini de dos anys i mig d'ençà la data de l'obtenció dels permisos administratius.

Que al terme de llargues negociacions, la seva patrocinada havia obtingut que el terreny de constant referència fos inclòs en una unitat d'actuació de 3.610 metres quadrats de superfície bruta, amb sòl brut susceptible d'aprofitament privat de 2.700 metres quadrats, essent classificat com a sòl urbà consolidat de gestió directa, dels quals 2.205 metres quadrats corresponien a la parcel·la d'autes. Que així doncs, havien quedat acomplertes les condicions pactades, tenint en compte que el terreny no podia tenir mai una superfície lineal de 3.500 metres quadrats si només disposava d'una superfície de 2.150 metres quadrats o de 2.205 metres quadrats, essent el seu sostre edificable teòric molt superior als 3.500 metres quadrats previstos. Que en aquest sentit, la demandant havia iniciat els tràmits administratius per a la correcta delimitació del terreny i per a l'obtenció de les llicències d'urbanització i d'edificació, essent tots ells seguits i aprovats de contrari, puix àdhuc el demandat havia assistit a la delimitació i n'havia signat la documentació corresponent, havent sol·licitat l'autorització per a la construcció del vial i per a l'obtenció de la llicència d'obres majors per a l'edificació i la llicència de construcció. Que a més, en data 25 de novembre del 2008, la seva representada havia retirat les autoritzacions de construcció del vial i les llicències de construcció, quedant acomplerta la segona de les condicions fixades en el seu dia, i trobant-se facultada per tant per edificar a les seves costes el projecte constructiu.

Que així doncs, la demandant havia pres possessió del terreny sense oposició de la contrapart, havent-li remès el corresponent projecte d'escriptura de permuta, el qual s'havia negat a formalitzar notarialment. Que per missiva datada de 21 de gener del 2009, el demandat havia requerit a la seva representada per tal que cessés en la realització de qualsevol excavació, construcció o altra activitat anàloga i, posteriorment havia instat una demanda judicial d'atur de les obres prèvia a l'acció interdictal d'obra nova. Que el dia 6 de febrer del 2009, la seva mandant havia requerit a l'adversa per tal que formalitzés notarialment la cessió de la finca per tal de poder donar compliment al contracte d'autes, el qual havia quedat sense resposta.

Que dit contracte era un contracte consensual atípic o, subsidiàriament, un contracte preparatiu o una promesa de permuta, sense perjudici que amb caire més subsidiari la seva representada ostentés els corresponents drets indemnitzatoris per raó dels perjudicis directes i indirectes ocasionats, com ara les despeses abonades o compromeses fins a la data de la presentació de la demanda, per import de 314.249,95.- euros i en concepte dels tràmits administratius i de les llicències, dels costos dels avals bancaris, de les certificacions d'excavació i de la direcció d'obra d'excavació, els honoraris tècnics i redacció del projecte bàsic de les edificacions i del projecte de vial i entorns, per import de 501.750,00.- euros, i les reclamacions de tercers pel cost de paralització de les obres, per import de 64.790,23.- euros, tot plegat pel que respecta als perjudicis directes. Que altrament, i pel que fa als perjudicis indirectes, els mateixos consistien en el benefici previsible de la promoció immobiliària, per import d'1.902.750,00.- euros, i en el guany subsidiari de la re-classificació del terreny, per import d'1.557.801,71.- euros, sense perjudici d'aquelles altres quantitats que fossin acreditades en període probatori. Que ensems i atesa l'actitud adoptada per l'adversa, s'havia d'entendre que el termini per al lliurament de la contraprestació pactada no només havia quedat interromput, sinó que s'havia de computar de nou a partir de la data en què es fes la cessió del terreny o, subsidiàriament, considerant- lo interromput a partir del requeriment cursat o de la presentació de la demanda de citació, tornant a comptar a partir de la cessió referida.

Per tot l'esmentat, i després d'invocar els fonaments de dret aplicables al cas, la representació processal de la Sra. Manzanares sol·licitava que es seguís el present procediment pels seus tràmits, i en el seu dia es dictés sentència condemnant al Sr. Tejada a formalitzar davant Notari del Principat d'Andorra l'escriptura de permuta del terreny XXXX a favor de la seva representada, en les condicions pactades i en el termini màxim de quinze dies naturals a partir de la fermesa de la resolució judicial que posés fi al present litigi, amb l'apercebiment que en cas contrari seria formalitzada per l'Hble. Batlle ponent d'aquest Tribunal en la seva substitució, establint ensems que el termini per al lliurament de la contraprestació pactada es computés de nou a partir de la formalització de la cessió de terreny a favor de la seva representada o, subsidiàriament, que la mateixa quedés suspesa fins a la data de dita formalització. Que tanmateix i de forma subsidiària, demanava que es condemnés a la part defenent a pagar l'import total de 2.783.540,80.- euros o, subsidiàriament, de 2.438.591,89.- euros, en els conceptes suara expressats, o aquelles altres quantitats que en concepte d'indemnització dels danys i perjudicis fossin acreditades en període probatori, juntament amb els interessos legals meritats des de la data del pagament pel que fa a la suma de 314.249,95.- euros, i des de la data de la fermesa de la sentència que es dictés en el seu moment pel que fa a la suma restant reclamada. Tot el qual fent imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

II.- Malgrat haver fixat l'audiència del dia 1 de setembre del 2009 a fi d'evacuar el tràmit de contesta a la demanda, la Sra. Canals., actuant en la seva qualitat de Procuradora dels Tribunals i del Sr. Tejada., presentà un escrit mitjançant el qual aixecava sengles excepcions dilatòries de prejudicialitat i alternativament o subsidiàriament de litispendència, per quant la petició principal argüida de contrari estava directament relacionada amb l'eventual validesa, eficàcia i vigència del contracte de permuta subscrit per sengles parts litigants i de les successives pròrrogues pactades, en quin cas afirmatiu podia prosperar, mentre que en cas contrari calia examinar la pretensió formulada amb caràcter subsidiari.

Que el seu representat havia formulat una sol·licitud de realització d'una inspecció ocular, demanant ensems l'adopció d'una mesura cautelar d'atur de les obres que estava duent a terme l'adversa en el terreny d'autes, a la qual cosa s'havia donat lloc el dia 13 de febrer del 2009. Que ensems, el dia 20 d'abril següent, el seu mandant havia presentat la corresponent demanda d'interdicte d'obra nova, a la qual l'adversa havia contestat el dia 4 de maig del 2009, trobant-se actualment dit judici en període probatori. Que malgrat en els presents autes la demandant demanava a la contrapart en la seva qualitat de propietari del terreny, en el marc del judici interdictal, la mateixa part havia excepcionat la manca de legitimació activa del seu representant i la manca de litisconsorci actiu necessari en base a l'argument que no n'era el propietari. Que ensems, la petició subsidiària formulada en el present procediment es fonamentà en la manca de validesa i eficàcia del contracte de permuta, mentre que en el plet interdictal, manifestava gaudir de la possessió del terreny per raó de la validesa i eficàcia d'aquest mateix contracte. Que aquestes contradiccions determinaven l'existència d'una situació contrària als principis més elementals del procediment civil, podent concórrer pronunciaments contradictoris en sengles judicis referits, la qual cosa feia necessària l'estimació de les excepcions esgrimides.

III.- Per aute dictat en data de 6 d'abril de 2010 es resolgué l'incident, decidint:

"Primer.- Desestimar en tots els seus termes sengles excepcions de prejudicialitat i de litispendència plantejades amb caràcter alternatiu o subsidiari per la representació processal del Sr. Tejada., part actora incidental, contra la Sra. Manzanares., part defenent incidental, mitjançant l'escrit de demanda incidental presentat en data 1 de setembre de 2009.

Segon.- Fer imposició de les costes judicials ocasionades a la part actora incidental, inclosos aquelles derivades de la intervenció d'advocat i de procurador, a acreditar en període d'execució de la present resolució judicial. Tercer.- Notificar la present resolució judicial a les parts interessades."

IV.- La representació processal de la part defenent, per escrit del 6 de juliol del 2010 va contestar a la demanda i, en virtut del qual i pels motius continguts en la mateixa sol·licita que es dictés sentència desestimant en tots els seus extrems les pretensions contingudes en la dita demanda, amb imposició a la demandant de les costes judicials ocasionades, amb expressa inclusió dins d'elles dels honoraris d'advocat, procuradora i pèrits.

V.- Les parts van presentar oportunament els seus escrits de rèplica i dúplica, i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

VI.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència, en data 27-05-2014 amb la següent part decisòria: "DECIDIM

Que estimant íntegrament la demanda formulada per la representació processal de la Sra. Manzanares. contra el Sr. Tejada., hem de condemnar i condemnem a aquest darrer a formalitzar davant notari del Principat l'escriptura de permuta del terreny conegut per "Terres del -" a favor de la Sra. Manzanares., en les condicions que han estat pactades i en el termini màxim de 15 dies naturals a comptar de la data de fermesa de la present resolució, amb l'apercebiment de que de no fer-ho, ho farà l'Hble. Sra. Batlle Ponent en la seva substitució. Que el termini per al lliurament de la contraprestació pactada es comptarà de nou a partir del moment en què s'hagi formalitzat la cessió del terreny a favor de la Sra. Manzanares. o, subsidiàriament, queda suspès fins a la data en què es formalitzi la cessió efectiva del terreny a favor de la demandant. S'escau igualment la condemna a la part defenent a l'abonament de les costes judicials causades, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i de pèrit."

VII.- Per Aute de data 12-09-14 es va tenir per succeït el difunt defenent Sr. Tejada. que va tenir lloc en el dia 3-06-14 pels seus fills i hereus Castrillo., Valverde. i Martin. i per la seva vídua i usufructuaria la Sra. Galván..

VIII.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal dels Srs. Castrillo., Valverde., Martin. i la Sra. Galván., i en data de registre 23-01-2015, va presentar llur escrit de conclusions, en virtut del qual i pels motius continguts en el mateix, demana la revocació de la resolució d'instància.

Pel contrari, la representació processal de la part recorreguda va presentar escrit de contesta a les conclusions, de data de registre 20-02-2015, en mèrits del qual sol·licita la desestimació del recurs i la imposició a la part recurrent de les costes processals, amb expressa inclusió dels honoraris d'advocat i de procurador.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- En el present litigi la part agent demana -com a petició principal- que es condemni la part demandada a elevar a públic un contracte privat de permuta de terreny a canvi de construcció futura que les parts van acordar en contracte privat en data 26 de juny del 2006. Aquest contracte estava sotmès a una condició suspensiva que consistia en la requalificació urbanística de la finca propietat del Sr. Tejada. per passar d'un sòl urbà no consolidat a un sòl urbà consolidat de gestió directa, gestió que havia de dur a terme l'arquitecta i promotora immobiliària Sra. Manzanares.. Aquesta havia a més d'obtenir l'autorització administrativa per a una unitat d'actuació única o majoritària del 75 % de la finca del Sr. Tejada. i una superfície mínima construïda (ha d'interpretar-se com construïble o edificable) de 3.500 m2. La Sra. Manzanares. MONTES es comprometia a "realitzar, davant del Comú de Canillo i del M.I. Govern (Patrimoni Nacional), tots els tràmits administratius" a fi de poder obtenir aquells dos condicionants d'unitat d'actuació única o majoritària i la superfície edificable en un termini màxim (prorrogat) del 30-04-2008.

La sentència d'instància considera que la Sra. Manzanares. MONTES va acomplir de bona fe totes les obligacions que es va comprometre amb el Sr. Tejada. i va comptar amb aquest per a la validació de la seva actuació en tot moment i fins i tot passada la dita data límit de fer les gestions i tràmits necessaris i amb l'èxit de que els condicionants sobre la parcel·la del Sr. Tejada. es van assolir plenament.

SEGON.- En el seu recurs la part recurrent mostra la seva disconformitat amb la sentència d'instància i en lloc d'impugnar la valoració de la prova realitzada de manera detallada pel Hble. Tribunal de Batlles, ens sorprèn amb unes al·legacions noves que, com ja raonarem més endavant, no poden ser ara objecte de valoració. En efecte, en el seu escrit de recurs ens argumenta que l'actuació de la Sra. Manzanares. és pot titllar "activitat il·lícita", "conducta dolosa", "ànim d'engany", "maquinacions insidioses", "error excusable en el Sr. Tejada., absència de causa lícita i veraç en el contracte i, subsidiàriament, causa contrària a la moral i als bons costums, contracte desequilibrat en les prestacions, negativa a signar el Sr. Tejada. un projecte d'escriptura de permuta que recollia drets no previstos en el contracte privat i inassolibles obligacions i responsabilitats per al propietari del terreny. És a dir, tot un conjunt d'al·legacions que no varen ser fetes en la instància i que ara no ho poden ser en alçada per respecte al principi "pendiente apellatione, nihil innovetur". Aquest principi assegura la igualtat de parts en el procés així com la interdicció de la indefensió a la part contrària que no ha pogut articular prova. Per tant si el que vol afirmar en aquesta alçada la part recurrent és que hi ha un motiu de nul·litat en el contracte del 26-06-2006 per vici en el consentiment expressat pel Sr. Tejada. degut a la conducta insidiosa i dolosa de la Sra. Manzanares. ho hauria d'haver al·legat en la instància. Si volia també al·legar la inexistència d'una causa lícita en el dit contracte o bé contrària a la moral i als bons costums també hauria d'haver dit en el seu moment processal per considerar que el treball de la Sra. Manzanares. va ser purament testimonial i formal i que no va tenir cap rellevància en el canvi de qualificació urbanística i en la creació de la unitat d'actuació - i per això considera que no hi havia contraprestació real en el contracte sinal·lagmàtic que varen signar també ho hauria d'haver argumentat així i haver-ho demostrat.

TERCER.- Però si això ja seria suficient per desestimar el seu recurs afegirem diverses consideracions amb l'ànim d'exhaurir dialècticament el debat suscitat en el present cas. La part defenent es va limitar en la instància a considerar que atès que les autoritzacions administratives del M.I. Govern del Principat varen ser concedides en els mesos d'octubre i novembre del 2008 (una per cada conjunt de dos edificis a construir i una tercera per la construcció d'un vial), és a dir, posteriorment a la data límit de la finalització del mes d'abril del 2008 concedit en el contracte a la Sra. Manzanares. per fer tots els tràmits i gestions. Doncs bé en el recurs no combat la conclusió de la sentència que considera: a) que el que resulta rellevant en el contracte de permuta és la requalificació urbanística manifestada en els dos extrems ja esmentats (volum edificable i una nova actuació única d'actuació) a l'efecte de que les dues parts donessin per acomplerta la condició suspensiva pactada i,

b) que el termini del mes d'abril del 2008 va resultar convalidat pel propi Sr. Tejada. que va signar la majoria de projectes en data de maig del 2008. Considera amb encert la sentència que la complexa tramitació feta per la Sra. Manzanares. ho va ser de bona fe i amb l'acompanyament en tot moment del Sr. Tejada. que va haver d'anar signant la documentació que presentava la Sra. Manzanares. per obtenir allò que a les dues parts interessava: el canvi de qualificació del sòl urbà. Ja recull la sentència que les dificultats del cas era considerable com el pèrit Sr. Zapata. va recollir i davant d'això cap consideració fa la recurrent.

També de la voluminosa documentació urbanística i constructiva realitzada per la Sra. Manzanares. i l'encomanada a altres tècnics no permet titllar d'insignificant la seva gestió com a promotora immobiliària i com a arquitecta. Si la seva col·laboració no hagués estat tan rellevant i era una qüestió simplement de fer al·legacions el propietari de la parcel·la no s'hauria pactat aquella permuta. I no oblidem que de la documentació aportada per la pròpia part defenent, altres treballs li havien estat encomanats pel Sr. Tejada. en la seva condició professional a Encamp.

Resulta evident i ben explicada en el contracte privat la causa del contracte: una cessió de terreny a canvi de construccions futures sempre que es pogués canviar la qualificació urbanística en base als dos extrems ja ressaltats. Òbviament, aquesta causa és perfectament lícita, i respectuosa amb la moral i els bons costums.

QUART.- No passa desapercebuda l'al·legació de la part defenent que segons la qual el contracte privat pateix de precisions necessàries per dur-lo a terme. Fa referència a les qualitats i a la ubicació dels vuit apartaments a permutar, així com de les mides dels trasters i de les places de pàrquing. No és pot oblidar que en el moment de la perfecció del contracte de permuta no es podien saber aquelles precisions perquè depenia dels condicionaments que tant el Comú com el M.I. Govern poguessin exigir però posteriorment les autoritzacions s'han concedit a la vista dels projectes arquitectònics presentats i avalats pel propi Sr. Tejada.. Per tant allà ja hi consten les previsions que reclama la part defenent i si alguna no ve determinada haurà de ser resolta en base a les característiques més coherents amb el projecte arquitectònic presentat i aprovat.

I amb això també convé fer menció al rebuig per part del Sr. Tejada. del projecte d'escriptura de permuta dut a les actuacions. Òbviament, estava en el seu dret de no acceptar allò que anés més enllà del previst en el contracte privat, com també de poder incorporar canvis de mutu acord amb la part contrària. Res d'això ha d'afectar al present litigi que consisteix en que es demana l'elevació a públic d'un contracte privat i en els termes pactats i amb allò més nou que ara s'estimi convenient als interessos de les dues parts.

CINQUÈ.- En conclusió a tot el que hem exposat, el contracte privat de permuta en discussió era perfectament lícit i vàlid i es va acomplir la condició suspensiva que l'afectava gràcies al treball professional de la Sra. Manzanares. i d'aquí que estigui en el seu dret a elevar-lo a públic per dur a terme l'execució del contracte amb tota la seva plenitud.

SISÈ.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Castrillo., Valverde., Martin. i la Sra. Galván. contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 27-05-2014, que CONFIRMEM íntegrament, i imposar les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-