Reclamació de danys i perjudicis per negligència professional. Condició de client d'una agència immobiliària. Responsabilitat de l'agència immobiliària per la negligència d'un dels seus auxiliars (7000157/2021)

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

PARTS:

Apel·lant: Srs. Manzanares i Alfaro

Representant: Sra. Anaya

Advocat: Sra. Sancho

Apel·lat: B Sainz

Representant: Sra. Sandoval

Advocat: Sr. Vara

TSJC.- 0000063/2022 ORIGEN: 7000157/2021 - 0

NIG: 5300542120210002050

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: Reclamació de danys i perjudicis per negligència professional. Condició de client d'una agència immobiliària. Responsabilitat de l'agència immobiliària per la negligència d'un dels seus auxiliars.

SENTÈNCIA 000091/2023

Andorra la Vella, el 17 de juliol del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 30 de juliol de 2021, la representació processal dels senyors Manzanares i Alfaro van interposar demanda de reclamació de danys i perjudicis per responsabilitat civil professional derivada d'una actuació negligent de l'agent immobiliari contra la senyora Plaza i la societat ORG_0 en qualitat de representants de la societat B, SL, sota el nom comercial A i contra la seva companyia d'assegurances de subscripció obligatòria, d'identitat desconeguda per la part agent; tot sol·licitant la seva condemna solidària a satisfer-li la suma de 266.181,19EUR, dels quals 189.381,19 EUR en concepte de dany emergent i 76.800 EUR en concepte de lucre cessant, o aquelles quantitats que es determinessin per aquests conceptes en el procés. Subsidiàriament demanava només la condemna a satisfer-li l'import reclamat en concepte de dany emergent, o la quantitat que es determinés com a resultat del procés. I més subsidiàriament la quantitat reclamada en concepte de lucre cessant o les que es determinessin com a resultat del procés. També demanava la condemna de la defenent al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador per temeritat i mala fe manifesta.

Després d'haver estat requerida la part agent per clarificar contra qui exactament dirigia la seva acció, la mateixa va manifestar dirigir-la només contra la societat B, SL, desistint de dirigir-la contra l'asseguradora de la mateixa, en desconèixer-ne la seva identitat, modificant la pètita de la seva demanda en aquest sentit.

2.- En data 27 d'octubre de 2021, la representació processal de la societat Sainz, oposà les excepcions peremptòries de manca de legitimació passiva i de prescripció, contestant també la demanda articulada de contrari, tot sol·licitant principalment l'estimació de l'excepció de manca de legitimació passiva; subsidiàriament l'estimació de l'excepció de prescripció; i més subsidiàriament la desestimació de totes les pretensions contingudes en l'escrit de demanda de la part agent, amb condemna en tots els casos al pagament de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, procurador, saig i eventualment perit.

3.- En data 2 de febrer de 2022, la senyora Batlle d'instància va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"DECIDEIXO

Estimar íntegrament la demanda interposada pels Srs. Manzanares i Alfaro contra la mercantil andorrana B, SL., i condemnar aquesta darrera a:

Primer.- Pagar a la part agent la suma de 76.800 EUR.

Segon.- Sufragar la totalitat de les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència."

4.- Contra aquesta resolució han interposat recurs d'apel·lació ambdues parts litigants:

La representació processal de la societat B, SL fonamenta el seu recurs d'apel·lació, en síntesi, en reproduir les excepcions peremptòries de manca de legitimació passiva i de prescripció, així com en negar que els compradors del terreny fossin els seus clients, tot afirmant que el comprador no és part del contracte de mediació, no tenint en conseqüència l'agència immobiliària cap deure legal d'informació envers els agents, als qui nega haver prestat cap servei d'assessorament, no havent doncs incomplert cap obligació en aquest sentit. Finalment, s'oposa també a les quantitats reclamades de contrari en concepte d'indemnització, manifestant l'absència de perjudici en l'operació realitzada i l'absència d'error en la cosa adquirida per motiu de la seva configuració urbanística; tot sol·licitant la revocació de la resolució d'instància la desestimació de les pretensions de la part agent i la seva condemna a satisfer les costes processals generades en primera i segona instància, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i saig.

Per la seva banda, la representació processal dels senyors Manzanares i Alfaro l'interposa de forma parcial i el fonamenta, en síntesi, en considerar que té dret a ser indemnitzada també en concepte de dany emergent per l'import de 189.319,19 EUR, procedint en conseqüència que li sigui abonada la quantitat global reclamada de 266.181,19 EUR (els mencionats 189.381,19 EUR i els 76.800 EUR reconeguda per la Sentència d'instància en concepte de lucre cessant). Considera que el dany emergent és real, efectiu i quantificable per la reducció de 271,40 m2 de la superfície neta de la parcel·la per l'afectació de la franja destinada a vial públic. Els seus representants pensaven que adquirien una parcel·la amb una superfície neta de 754 m2, quan realment la seva superfície neta era de 482,60 m2. Considera que ha acreditat el dany emergent i el lucre cessant i la relació de causalitat entre l'il·lícit civil i els danys i perjudicis soferts, derivada de la responsabilitat civil professional; tot sol·licitant la revocació parcial de la resolució d'instància, en el sentit de reconèixer el dret de l'apel·lant a rebre també la suma de 189.381,19 EUR en concepte de dany emergent, demanant també la imposició del pagament de les costes processals a l'adversa, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

5.- Cada part litigant s'oposa al recurs d'apel·lació interposat de contrari i sol·licita la seva desestimació i l'estimació del propi, demanant també ambdues representacions processals la condemna de la contrària al pagament de les costes generades en ambdues instàncies.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- I.- En relació al recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat B, SL:

Malgrat la reiteració de l'argumentació emprada per la par recurrent en relació a la invocada en la instància, la Sala valorarà els greuges oposats contra la resolució recorreguda als efectes de donar una resposta el més àmplia possible.

I malgrat la part recurrent articuli el seu recurs mitjançant la formulació de dues excepcions peremptòries de manca de legitimació passiva i de prescripció entrant posteriorment sobre els fons, donada la marcada vinculació entre el contingut de les excepcions formulades i el fons del debat litigiós, procedirem a efectuar-ne l'anàlisi de forma conjunta.

Segon.- Constitueix la base de la qüestió litigiosa la determinació de la condició de clients o l'existència de vinculació contractual entre els senyors Manzanares i Alfaro i l'agència immobiliària objecte dels presents autes, en ser aquesta condició o vinculació contractual negada per la part defenent.

Al respecte, la part agent considera que entre ambdós es va establir una relació contractual per causa de l'encàrrec per ells encomanat i consistent en la recerca d'una casa amb terreny per comprar que els hi permetés construir una altra casa de 100 m2 i dos garatges. La resolució d'instància conclou que existeix un contracte de mediació o corretatge entre la immobiliària i els venedors i un contracte de mandat entre els compradors i la mateixa immobiliària per dur a terme certes gestions de caràcter financer, legal i urbanístic. Per últim, la part defenent entén que els seus únics clients són els venedors del terreny i xalet d'autes, sense mantenir cap vincle amb la part compradora, en haver actuat només com a intermediaris en l'operació de compra-venda, sense haver assumit cap mena d'obligació amb la part compradora.

L'afer objecte dels presents autes no constitueix el típic negoci immobiliari (de mediació o corretatge) en mèrits del qual el venedor encarrega a la immobiliària la venda del seu xalet i l'agència immobiliària efectua totes les gestions de publicitat escaients, aconseguint en mèrits de les mateixes trobar un comprador, concloent-se finalment la compravenda desitjada mercès a la seva intermediació.

En el supòsit concret objecte d'autes és pacífic (cfr. Fet Setè de la Contesta a la demanda, folis 169 i 170) que la part venedora va encarregar verbalment a l'agència immobiliària de constant referència la venda de la seva parcel·la amb el xalet bastit al damunt, i que els senyors Manzanares i Alfaro, part compradora, també van encarregar a la mateixa agència immobiliària la recerca d'un immoble que els permetés construir una altra casa de 100 m2 i dos garatges, com a condició per procedir a la seva adquisició. I també és pacífic, ja que no és negat per la part defenent, que la parcel·la i el xalet finalment venuts foren oferts a la part agent per la mateixa immobiliària.

És a dir, en aquest supòsit concret en haver rebut i acceptat l'encàrrec d'ambdues parts -compradora i venedora- que la pròpia immobiliària va vincular, ambdues ostenten la condició de clients de la mateixa. Cadascuna va crear una vinculació contractual concreta amb l'agència. Vinculació contractual que en ambdós casos es pot encabir en el contracte de mediació immobiliària, que es regeix per les normes de la Llei dels agents i gestors immobiliaris de 15 de desembre de 2000, ja que en l'article 1 de la mateixa, quan fa referència al seu àmbit d'aplicació, s'hi inclou també la taxació de béns. I és que resulta de les actuacions que la part compradora va encomanar a l'agència la taxació de l'immoble que li oferien comprar, i l'agència va encomanar-la a l'arquitecte, senyor Montenegro, essent a més en el marc d'aquesta feina que també va verificar el compliment -per part del terreny ofert- de les condicions exigides pels compradors, que recordem, eren de nacionalitat francesa. (Cfr. els mails obrant al foli 99 on s'evidencia que és l'agència immobiliària la que demana a l'arquitecte que comprovi les condicions d'edificabilitat del terreny interessat, donada la condició imposada pels clients per procedir a la compra. Al respecte resulta també interesant destacar el contingut del segon d'ells (revers del foli 99), on es diu: "el client interessat ens demana abans de fer la reserva de la casa la teva confirmació per e-mail, que poden fer els dos garatges i la segona vivenda de 100 m2. A l'igual que el seu preu estimatiu de construcció".)

I això sense perjudici de què la comissió pels serveis immobiliaris en el cas d'espècie l'abonés el venedor, ja que el comprador també havia d'abonar el cost dels serveis encomanats a l'arquitecte facilitat per la immobiliària - extrem acreditat en fase probatòria-. Va existir, en conseqüència, relació contractual, concretament de mediació immobiliària, entre els senyors Manzanares i Alfaro i l'agència immobiliària.

Tercer.- En tot cas, en relació a l'arquitecte contactat per la immobiliària per oferir els seus serveis als clients senyors Manzanares i Alfaro, senyor Montenegro, cal posar de relleu que aquest té la condició d'auxiliar de la immobiliària la qual, en haver assumit les conclusions del mateix com a pròpies i haver-les traslladat als senyors Manzanares i Alfaro, n'ha d'assumir també les conseqüències en relació als mateixos. En aquest sentit s'ha pronunciat la Sentència del Tribunal Superior de la Mitra, de data 18 de novembre de 1976, ponència del senyor ENTITY_13:

"VI CONSIDERANT: que la responsabilitat civil derivada de la Llei Aquília té en els temps actuals una acusada naturalesa reparadora dels danys que hagi sofert el perjudicat, i conseqüència d'aquesta naturalesa reparadora -i no sancionadora o aflictiva- és que aquest deure de rescabalar pot donar-se respecte a persona diferent de la que materialment s'ha de considerar autora de l'acte productor del dany; i aital afirmació porta a considerar el supòsit de la responsabilitat indirecta de l'empresari pels actes il·lícits dels seus auxiliars, és a dir, aquelles persones que col·laboren amb l'empresari, ja sigui en virtut d'una relació subordinada derivada del contracte de treball, o bé es tracti d'auxiliars autònoms, que són col·laboradors externs de l'empresa perquè no tenen amb l'empresari cap relació de caràcter laboral.

VII CONSDERANT que en el cas objecte d'aquest recurs de revisió s'ha de considerar que el ferrer actuava amb el caràcter d'auxiliar autònom de l'empresa

... quan estava tallant les bigues de ferro que van provocar l'incendi, tota vegada que l'esmentada empresa atribuïa voluntàriament al ferrer una determinada competència en interès de l'empresa constructora de l'edifici, competència que pressuposa una facultat jurídica de control i vigilància dels treballs encomanats al ferrer per virtut de la facultat directiva que corresponia a l'empresa que va encarregar-li tallar les bigues; i per tant si l'empresa ... es beneficiava d'aquesta col·laboració del ferrer en interès propi, és evident que ha d'acceptar també els correlatius inconvenients, perquè l'actuació d'un auxiliar en l'execució de part de l'obra equival a l'actuació del principal obligat a executar-la, i d'aquestes consideracions se'n dedueix el deure d'haver de respondre pels danys ocasionats pels auxiliars, d'acord amb el principi universal d'acceptació del Digest 50,17,10 "cuius commoda eius et incommoda", a menys que l'empresa hagués provat que el ferrer havia actuat fora de la competència que li hagués atribuït l'empresa ... cosa que no ha fet".)

Sentència perfectament aplicable al supòsit d'autes, sense perjudici que en aquell cas es basés en la responsabilitat aquil·liana, ja que l'origen contractual o extracontractual de la responsabilitat civil ocasionada només afecta a la prescripció de l'acció derivada de la mateixa, però no a la responsabilitat dels seus actors.

I a l'igual que en la resolució suara parcialment transcrita, la immobiliària es beneficiava de la col·laboració de l'arquitecte en interès propi, ja que l'ajudava a tancar la compravenda i, per tant, ha d'assumir-ne també els correlatius inconvenients i, doncs, ha de respondre pels danys ocasionats pel col·laborador.

Per esvair qualsevol dubte que encara pugui existir al respecte, cal evidenciar que dels e-mails continguts als folis 105, 107 i 109 es deriva que és la immobiliària (concretament el senyor C d'A) qui va contactar al despatx d'arquitectura, que l'arquitecte enviava la seva feina a la immobiliària i que fou la mateixa agència qui es va ocupar d'agafar cita amb el mateix. Per tant, sense perjudici de què el senyor Montenegro afirmés en el marc de la testifical practicada a instància de la part defenent que la immobiliària no li havia efectuat cap encàrrec professional i que la taxació li van encomanar i pagar els senyors Manzanares i Alfaro, també reconeix que van ser membres de la immobiliària els que li van introduir als clients i que finalment ell va assessorar a la pròpia immobiliària sobre la finca objecte d'autes.

Quart.- És en l'informe de taxació que obra al foli 110 (revers) que l'arquitecte, senyor Montenegro, es refereix a una superfície neta de la parcel·la de 754 m2, aproximadament (malgrat en la testifical practicada a instància de la part defenent va negar haver-se referit a la superfície de la parcel·la), i s'ha acreditat també que ell mateix va confirmar que la parcel·la era apta per la finalitat perseguida pels compradors abastament reiterada tot al cas del cos de la present resolució.

Apreciacions errònies de l'arquitecte que la immobiliària va traslladar a la part agent que, en base a la mateixa, va adquirir la parcel·la, i no va ser fins que els adquirents van demanar l'assenyalament d'alienacions i rasants del Comú X, que van assabentar-se que havien de cedir varis metres quadrats al dit Comú i que, per tant, la superfície neta de la parcel·la es reduïa fins a 482,60 m2, que no els permetia construir la segona edificació d'una superfície de 100 m2, tal i com tenien previst. Extrem que havia de ser verificat per l'arquitecte, donat que aquest va ser el motiu pel qual l'agència el va contactar, segons es deriva del contingut dels e-mails que obren als autes, anteriorment referits.

De l'anteriorment exposat es deriva que la part defenent té legitimació passiva tant perquè els senyors Manzanares i Alfaro tenen la condició de clients seus, com perquè l'arquitecte era un auxiliar de la mateixa i, per tant, la immobiliària ha d'assumir els seu errors com a propis. Procedint, en conseqüència, confirmar la desestimació de manca de legitimació passiva continguda en la resolució recorreguda.

A més, de l'anterior també es deriva que l'acció exercitada no es troba prescrita, per tractar-se d'una acció contractual, donada la condició de clients de la immobiliària dels agents. Procedint també, en conseqüència, confirmar la desestimació de l'excepció de prescripció, continguda també en la resolució recorreguda.

Cinquè.- Sense perjudici del ja mencionat en els apartats anteriors i en relació a la resta de greuges oposats per la societat defenent a la resolució recorreguda, cal confirmar la qualitat de consumidors dels senyors Manzanares i Alfaro en relació a la immobiliària, donat que és la mateixa la que va actuar com a professional intermediari de la compra venda entre els dos particulars, ocupant-se de tot el relatiu a la gestió de la mateixa, tal i com ha restat degudament demostrat en autes. En conseqüència, corresponia a la immobiliària i no als venedors -que també n'eren clients-, complir amb l'obligació d'informar adequadament als compradors sobre les característiques de la finca i, sobre tot, que la mateixa reunia les condicions per ells interessades.

I en no haver complert adequadament amb aquesta obligació ha generat una responsabilitat civil que ha d'assumir.

Sisè.- Precisament, en relació als danys i perjudicis reclamats pels senyors Manzanares i Alfaro, sobre els quals ambdues parts interposen recurs d'apel·lació contra la Sentència d'instància, tot i que els mencionats senyors ho fan de forma parcial -només contra la denegació de reconèixer-los el dret a obtenir la indemnització pel dany emergent-, la Sala considera adequat tractar ambdós recurs de forma conjunta donada la seva correlació.

La part agent considera que la negligència de la immobiliària li ha ocasionat uns danys patrimonials o econòmics. Com sigui que els danys patrimonials són els que pateix el perjudicat en l'esfera del seu patrimoni, cal que hi hagi el titular d'un patrimoni, que els danys siguin avaluables econòmicament i, a més, per a què puguin ser indemnitzats en el sentit d'aconseguir-ne una correcta i adequada reparació, cal també que existeixi un nexe causal entre l'acció i el dany produït. Requisits que concorren en la present causa.

A banda també de què per mesurar l'abast del dany patrimonial indemnitzable aquest es divideix en dos grans grups: els dany emergent i el lucre cessant que valoren, respectivament, la disminució efectiva de l'actiu i els guanys perduts o frustrats, per recercar una restitutio in integrum del patrimoni afectat. Caldrà doncs verificar si en aquest cas l'error comés per la immobiliària ha generat el lucre cessant reconegut per la resolució d'instància i, en el seu cas, el dany emergent, negat per la mateixa.

En relació al lucre cessant, entès com els guanys deixats d'obtenir o la pèrdua d'ingressos com a conseqüència directa del fet lesiu, la Sala no pot compartir la conclusió a la que arriba la resolució d'instància. Perquè malgrat haver-se acreditat que els compradors no podran bastir la segona casa de 100 m2. sobre el terreny adquirit, el que en canvi no ha resultat acreditat és el perjudici econòmic entès com el guany deixat d'obtenir, que aquest fet els hi ha comportat. En aquest supòsit, en no haver-se acreditat aquest extrem no procedeix atorgar la indemnització sol·licitada que, en el seu cas podria obeir a una dany moral -no reclamat- i no a un pretès lucre cessant.

I pel que fa al dany emergent, la resolució d'instància considera que el mateix no ha de ser indemnitzat per quant entén que no existeix pròpiament un error en la superfície real adquirida, que continua essent de 754 m2, com van contractar les parts, sinó que el perjudici rau en la manca d'aprofitament que la part agent projectava fer sobre aquesta parcel·la, és a dir, la construcció d'una segons vivenda, limitant-se en conseqüència la responsabilitat de l'empresa demandada al lucrum cessans reclamat.

Conclusió que la Sala no pot confirmar. I no ho pot fer perquè realment la part agent no va adquirir 754 m2, sinó que en va adquirir 482,60 m2, perquè al moment de la compra el terreny ja estava afectat per l'obligació de dur- se a terme la cessió, sense perjudici del moment en el qual aquesta s'hagués de materialitzar. La prova és que per valorar la possibilitat de construir les dues cases, ja es va tenir en compte la disminució dels metres quadrats que correspon cedir per l'afectació a vialitat pública.

Al respecte, la Sala considera que, segons les regles de la sana crítica, i malgrat es tracti d'un informe efectuat a instància de la part agent, la quantificació que s'efectua del mateix per part de l'arquitecte Villalba resulta adequada, donat que pren en compte les dades que obren als autes i es fonamenta en operacions aritmètiques congruents amb les mateixes.

En conseqüència, procedeix revocar parcialment la resolució d'instància, en el sentit d'establir que la indemnització reclamada comprendrà únicament el dany emergent entès com el cost de reparació necessària del dany ocasionat i de les despeses que s'han patit a conseqüència del mateix; havent la societat Sainz d'indemnitzar als senyors Manzanares i Alfaro en la suma de 189.381,19 EUR.

Setè.- Finalment, i en relació a l'apartat "càrregues i gravàmens" contingut en l'escriptura de compravenda (f. 45 i ss.) on es fa constar que sobre els béns immobles adquirits no hi havia altres càrregues o gravàmens que no fossin les derivades de la normativa vigent en matèria urbanística i de construcció, cal posar de relleu que la mateixa afecta als venedors, però en cap cas a la immobiliària que va informar malament i que no es part en la compravenda.

Vuitè.- Procedeix, en conseqüència, estimar parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Sainz contra la Sentència dictada en data 2 de febrer de 2022 per la Batlle d'instància, en el sentit d'establir que no procedeix abonar cap indemnització a la part compradora en concepte de lucre cessant.

Estimació parcial que comportarà que no s'hagi d'efectuar cap pronunciament especial en relació al pagament de les costes processals ocasionades per la interposició del seu recurs d'apel·lació en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil; havent-se també de modificar la resolució d'instància en relació al pagament de les costes processals, hagut compte que l'estimació parcial del recurs comportarà també que no es faci pronunciament especial en relació al seu pagament en aquella instància, de conformitat amb l'article 350.3 del Codi de procediment civil.

Novè.- Procedeix també estimar parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels senyors Manzanares i Alfaro, en el sentit de condemnar a la societat Sainz a satisfer-los en concepte de dany emergent, la suma reclamada de 189.381,19 EUR.

L'estimació parcial del seu recurs d'apel·lació ha de comportar que no s'efectuï cap pronunciament en relació a les costes processals generades a conseqüència del mateix, en aquesta alçada.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- Estimar parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Sainz contra la Sentència dictada en data 2 de febrer de 2022 per la Batlle d'instància, en el sentit d'establir que no procedeix abonar cap indemnització a la part compradora en concepte de lucre cessant.

Segon.- Estimar també parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels senyors Manzanares i Alfaro, en el sentit de condemnar a la societat Sainz a satisfer-los, en concepte de dany emergent, la suma reclamada de 189.381,19 EUR.

Tercer.- No efectuar cap pronunciament especial en relació a les costes generades ni en la instància ni en aquesta alçada per cap dels recursos d'apel·lació interposats.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.