Resolució promesa de compravenda, restitució de les arres satisfetes.

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sra. Manzanares

Representant: Sra. Gutierrez

Advocat: Sr. Julián

Apel·lat: Sra. Tejera

Representant: Sr. Calatayud

Advocat: Sr. Blasco

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: resolució promesa de compravenda, restitució de les arres satisfetes.

SENTÈNCIA 000116/2025

Andorra la Vella, 9 de juliol del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per contracte atorgat el 25 d'octubre del 2021, la Sra. Tejera atorgava promesa irrevocable de compravenda, a favor de la Sra. Manzanares respecte del pis identificat com XXXX d'una superfície aproximada de 63 m2, amb accés a una terrassa comunitària d'ús privatiu, així com una XXXX. El preu de la compravenda es fixava en 215.000.- EUR, dels quals 21.500.- EUR es pagaven en el mateix moment d'atorgament del contracte, en concepte de paga i senyal, pactant-se que la resta (193.500.- EUR) es pagaria al moment d'atorgar-se l'escriptura notarial de compravenda.

En el contracte, la part venedora es comprometia a lliurar l'immoble objecte de compravenda, amb uns treballs d'instal·lacions elèctriques sol·licitats per la part compradora fins a un import màxim de 1.500.- EUR a facturar per l'empresa d'instal·lacions designada per la part venedora així com uns treballs complementaris de reparació de les humitats aparegudes a dues cantonades del sostre i finestres de l'habitació i menjador. Respecte d'aquests darrers, es va convenir que quan s'atorgués l'escriptura pública de compravenda la venedora lliuraria a la compradora la quantitat de 325.- EUR equivalents a l'import amb què s'havia pressupostat aquesta intervenció. Tanmateix, s'incorporava una condició resolutòria en el contracte per si la compradora no obtenia l'autorització de residència passiva que havia sol·licitat prop de Govern en quina eventualitat es facultava la compradora a fer seva, la meitat de la paga i senyal satisfeta.

A la vista de les reserves que la venedora mantenia, especialment amb els problemes d'humitats, el Sr. Escudero actuant en interès de la venedora, trametia un correu electrònic el 16-2-2022 a l'agència immobiliària que va intervenir en la compravenda, indicant haver rebut un pressupost per "arreglar el tema de les humitats. El pressupost consisteix en picar la paret florida, tornar a enguixar i aplicar pintura especial anticondensació. L'Tejera i jo estem disposats a sufragar l'opció més cara de les dues ofertes pel constructor que ella ha escollit, superant així de manera voluntària els compromisos adquirits en el contracte d'arres". Després d'explicar les dificultats que concorrien per a la realització dels treballs escaients, proposava una novació contractual consistent en el fet que la compravenda del pis s'escripturaria amb data límit 31 de març, proposava que la compradora eximís la part venedora de la responsabilitat de lliurar l'immoble amb els treballs efectuats sobre humitats i electricitat segons es trobaven pactats, la part venedora es comprometia a suportar econòmicament els treballs sobre les humitats (per import màxim de 1.190.- EUR) i sobre l'electricitat (per import màxim de 1.500.- EUR), l'inici dels quals es faria quan s'hagués escripturat el pis.

El 31 de març del 2022, les parts venedora i compradora compareixien davant de notari. En aquesta data, la Sra. Manzanares va pretendre incorporar la següent menció en la part expositiva C del contracte: "Tanmateix, la part compradora vol deixar constància que en el contracte d'arres firmat amb la part venedora el passat 25 d'octubre de 2021 es va comprometre a lliurar el referit pis o apartament ··· amb uns treballs de subsanació de les humitats aparegudes a dues cantonades del sostre i finestres de l'habitació menjador. Que per diverses raons la part venedora no ha procedit a efectuar aquests treballs i hauria consignat un import de 325.- EUR corresponent al cost dels treballs a la Batllia. La part venedora considera que no ha rebut per part de la venedora les suficients garanties sobre la causa exacta de les referides humitats i conseqüentment vol deixar constància que no es dona per satisfeta i es reserva el dret d'emprendre les accions judicials corresponents per reclamar els danys i perjudicis que eventualment aquestes humitats li puguin generar". La part venedora no va acceptar la inclusió d'aquesta clàusula en el contracte, acceptant exclusivament signar l'escriptura si aquesta s'excloïa i en el seu lloc contenia la clàusula estàndard de conformitat amb l'estat del bé.

Escau precisar que el contracte inicial s'ha resolt tàcitament i fins i tot la Sra. Tejera ha venut l'immoble a una tercera part conservant, això no obstant, la paga i senyal inicialment satisfeta per la Sra. Manzanares .

2.- En aquest context, el dia 16 de juny del 2022 la representació processal de la Sra. Manzanares formulava demanda contra la Sra. Tejera demanant es dictés Sentència condemnant-la a pagar la quantitat de 43.000.- EUR corresponent al doble de les quantitats lliurades en compensació dels danys i perjudicis soferts per l'incompliment de la demandada del contracte de promesa irrevocable de compravenda del 25 d'octubre del 2021; la suma de 735,69.- EUR corresponents a les despeses del notari, els interessos meritats per aquestes quantitats a comptar de la data de la contesta a la demanda i fins al seu efectiu pagament i a satisfer les costes processals ocasionades.

Subsidiàriament, demanava la condemna de la demandada a pagar els imports de 21.500.- EUR corresponents a la quantitat lliurada en el seu dia, la suma de 735,69.- EUR corresponents a les despeses de Notari, els interessos meritats a comptar de la contesta a la demanda i la totalitat de les costes ocasionades.

3.- El 5 de setembre del 2022, la representació processal de la Sra. Tejera contestava la demanda oposant-se a les pretensions de la part actora, sol·licitant es dictés Sentència desestimant-les i imposant a la part demandant el pagament de les costes ocasionades.

4.- Seguit el litigi pels seus tràmits, el dia 22 de novembre del 2024, requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Desestimar de forma íntegra les pretensions objecte de la demanda formulada per la Sra. Manzanares contra la Sra. Tejera, i absoldre aquesta darrera de les pretensions dirigides en la seva contra.

Segon.- Fer imposició a la part agent del pagament de les costes judicials ocasionades, en la forma prevista al Sisè.- Fonament Jurídic de la present resolució judicial".

5.- La representació processal de la part demandant ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió, demanant es dicti nova Sentència en aquesta alçada que revocant la decisió d'instància aculli les pretensions que s'articulaven en el seu escrit rector.

6.- La representació processal de la Sra. Tejera s'ha oposat al recurs articulat, demanant es confirmés íntegrament la resolució d'instància amb imposició a la part recurrent de la totalitat de les costes ocasionades.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present litigi, la representació processal de la Sra. Manzanares, reclama la condemna de la Sra. Tejera a satisfer l'import de 43.000.- EUR corresponent a les arres doblades que en mèrits del contracte de compravenda va satisfer. Subsidiàriament interessa la restitució de les arres pagades. En ambdós supòsits demana la condemna de la part venedora a satisfer els honoraris derivats de la intervenció del Notari.

La representació processal de la demandada s'oposava a aquesta reclamació sostenint en essència, que la causa de resolució de la promesa de compravenda que en el seu dia es va subscriure era exclusivament atribuïble a la part actora.

La Sentència dictada per la Sra. Batlle desestima la demanda i imposa a la part actora el pagament de les costes ocasionades. Motiva per això essencialment que, les taques d'humitat de l'immoble ja eren conegudes per la compradora abans de signar el contracte de promesa, i que tres tècnics van coincidir que l'origen era la condensació per mal aïllament però no per defectes estructurals. Afegeix que els treballs pactats per solucionar-les eren menors (325 EUR), i la venedora va actuar de bona fe facilitant visites i informes que així ho adveraven. El conflicte es va produir perquè la compradora va voler incloure una clàusula de reserva de drets a l'escriptura de compravenda, expressant manca de conformitat amb l'estat del pis, fet que modificava l'objecte contractual. Com que les condicions no havien variat des de la promesa, el tribunal considera injustificat el rebuig de la compradora a signar, i declara que és ella qui ha incomplert el contracte.

Segon.- Exposició dels motius de recurs

La recurrent s'alça contra aquesta decisió, afirmant que va subscriure la promesa de compravenda segons una informació parcial i errònia sobre l'estat real de l'immoble, proporcionada per la part venedora. En particular, posa èmfasi en la presència de taques d'humitat, que li van ser descrites com a simples taques de condensació, però que posteriorment, des d'un punt de vista tècnic s'haurien atribuït a filtracions estructurals, possiblement relacionades amb deficiències en la façana. Sosté que aquests danys no eren merament estètics, sinó que afectaven greument la salubritat i funcionalitat del pis, fins al punt que l'habitatge no resultava apte per al seu ús. Reprotxa que l'informe tècnic de l'asseguradora no li fos facilitat abans de la signatura de la promesa i que el certificat aportat per la comunitat no acreditava cap revisió tècnica real.

La recurrent també subratlla que, en el moment previst per a la formalització de la compravenda davant notari, l'estat del pis havia empitjorat de manera notable i visible, agreujant les humitats. Davant d'aquesta situació, va proposar incloure una clàusula a l'escriptura per tal de reservar-se el dret d'exercir accions legals per vicis ocults, la qual cosa no pretenia modificar l'objecte del contracte ni les condicions essencials, sinó només preservar els seus drets. La venedora, però, es va negar a signar amb aquesta clàusula, i va impedir així la culminació de l'operació, frustrant la compravenda.

Sosté que aquesta negativa revela una manca de voluntat de complir el contracte per part de la venedora, que pretenia imposar una renúncia anticipada de responsabilitats i va actuar de mala fe. Afegeix que el contracte no va quedar sense efecte per la seva actuació, sinó per la negativa de la venedora a signar amb una reserva legítima. A més, considera que l'incompliment de la venedora ja es va produir abans, per no entregar la cosa promesa en condicions adequades.

També critica que la sentència de primera instància no va valorar adequadament les proves aportades, especialment els informes tècnics, qualificant l'actuació de la seva representada de prudent. Segons la recurrent, la decisió de no signar sense clàusula era una mesura raonable, ateses les circumstàncies sobrevingudes. Entén que no ha comès cap incompliment, i que va actuar amb bona fe i amb la diligència d'una compradora que es veu davant defectes greus no coneguts ni acceptats.

Per tot això, sol·licita que s'estimi el recurs d'apel·lació, es revoqui la sentència recorreguda, es declari que la venedora va incomplir el contracte, i que, en conseqüència, s'ordeni la devolució doblada de les arres. Igualment, demana que no se li imposin costes, atès que existia un veritable conflicte jurídic que justificava la interposició de la demanda. Finalment, recorda que el dret a la protecció davant vicis ocults no pot ser limitat per una exigència de renúncia anticipada, i que el comportament de la venedora va impedir l'execució del contracte amb garanties.

Tercer.- El motiu principal de recurs que s'articula passa per determinar si, quan la demandant compradora va pretendre incloure aquella reserva d'accions en l'escriptura notarial de compravenda a què ja ens hem pogut referir, modificava unilateralment els termes del contracte inicial justificant-se així la seva resolució a instància de la venedora i podent fer seves, les arres confirmatòries satisfetes inicialment.

I la resposta a aquesta pregunta no pot ser abordada exclusivament des de la perspectiva del caràcter aparent dels danys per humitat -inqüestionables- i el seu caràcter preexistent com ho fa la resolució d'instància, sinó que cal examinar precisament l'abast i finalitat de la manifestació de reserva d'accions que la compradora pretenia incloure.

Resulta admès per ambdues litigants que l'apartament objecte del contracte de compravenda presentava unes humitats destacables en el sostre i paret que confronten amb la façana exterior del menjador i de l'habitació adjacent. També s'ha de considerar degudament acreditat que des d'un bon inici, la compradora considerà que la causa d'aquestes humitats podia ser atribuïble a problemes estructurals de l'immoble. Per aquesta raó, la part venedora interpel·lava la comunitat de propietaris que al seu torn recorria a la seva companyia asseguradora qui desplaçà el seu pèrit. Aquest professional excloïa la cobertura del sinistre sostenint que es tractava de problemes de condensació interior atribuïbles a una deficient ventilació del pis i no a filtracions provinents de l'exterior. Posteriorment, la Sra. Manzanares demanava a l'arquitecta Sra. Nogués de desplaçar-se a l'apartament indicat per tal que es pronunciés sobre la causa de les filtracions existents. Aquesta arquitecta ha sostingut en el present procediment que tot i que en cap moment li va demanar la realització d'un informe complet atès el cost que la seva elaboració tenia, sí que en la seva testifical ha adverat que si bé les humitats existents en el dormitori (les més significatives) obeïen a problemes de condensació en l'habitatge, respecte de la causa de les taques que existien al menjador, s'inclinava més aviat, atès el seu color, per considerar que es tractava d'humitats (és a dir que provenien de l'exterior), atribuint-les a la canal de recollida d'aigües comunitàries, admetent, però que es tractava d'un sentiment que per a ser confirmat requeria que es realitzessin unes "cates" a la paret que no es van efectuar. És des d'aquesta perspectiva que s'ha de valorar la indicada clàusula de reserva d'accions quan indica exactament:

"La part compradora considera que no ha rebut per part de la venedora les suficients garanties sobre la causa exacta de les referides humitats i conseqüentment vol deixar constància que no es dona per satisfeta i es reserva el dret d'emprendre les accions judicials corresponents per reclamar els danys i perjudicis que eventualment aquestes humitats li puguin generar".

La finalitat de la manifestació que la part compradora pretenia incloure en l'escriptura de compravenda, en cap cas es referia als vicis aparents que ja existien, sinó que en realitat, s'ha de considerar que el que realment pretenia la Sra. Manzanares era assegurar-se un dret d'acció contra la venedora en l'eventualitat que els desordres apreciats obeïssin a una causa interna, oculta i no a la causa aparent que en tot moment se li va referir (condensació atribuïble a la manca de ventilació del pis).

Segons es preveu en el Digest 21, 1 i el Codi 4, 58 el sanejament per vicis ocults s'origina quan la cosa objecte del contracte de compravenda presenta uns defectes preexistents que en determinen la inutilitat o en fan disminuir de manera significativa la seva idoneïtat per a l'ús que el comprador pretenia donar-li i té per finalitat restablir l'equilibri econòmic entre les parts venedora i compradora. En aquesta eventualitat, l'ordenament articula dues accions diverses: 1) l'acció redhibitòria quin triomf comporta la resolució del contracte amb restitució de les prestacions recíproques i 2) la quanti minoris que, en cas de prosperar, es tradueix per la pervivència del contracte de compravenda amb reducció del preu pagat. El deure de sanejament per vicis ocults, resulta inherent al contingut natural del contracte de compravenda, i el comprador pot exercir les accions corresponents ex lege, sense necessitat que figuri una qualsevol previsió contractual en el contracte per a poder ser exercitada.

Així doncs, la proposta del comprador d'incloure una manifestació de reserva d'accions en previsió de vicis ocults no és altra cosa que el reflex d'un dret ja integrat en l'estructura legal del contracte. El seu objectiu no era condicionar el perfeccionament del contracte o modificar-lo, sinó prevenir la controvèrsia sobre l'abast de les accions que la llei li reconeix en cas de vici ocult i des d'aquesta perspectiva no es podia entendre que la compradora alterés el contracte de compravenda inicial, exigint unes noves condicions que aquelles que ja s'incorporaven en el conveni inicial. Així, no es pot considerar que aquella resolució del contracte imposada per la venedora es trobava justificada i menys encara que aquesta es pogués atribuir a un incompliment de la part compradora, especialment quan la Sra. Manzanares ha justificat que quan compareixia davant del notari es trobava en disposició de pagar el preu que es va convenir en el contracte inicial.

Quart.- Malgrat el que acabem d'exposar, resulta també incontrovertit que si bé la part venedora es va negar a atorgar l'escriptura de compravenda que contemplés la reserva d'accions desitjada per la part venedora, no s'oposava a atorgar l'escriptura corresponent sempre que en aquesta figurés la clàusula d'estil habitual (en aquest s'indicava que la compradora s'havia personat als immobles corresponents i després d'haver-los examinat, referia trobar-los conformes amb la descripció feta, acceptant expressament els materials emprats en la seva construcció i la seva distribució ···) i; tanmateix, havia consignat l'import de 325.- EUR en concepte de pintura i havia realitzat una bestreta prop d'un industrial pels treballs elèctrics que també es pactaven en el conveni inicial.

I en aquesta eventualitat, ha d'observar-se que això no suposava cap mena de limitació als drets de la compradora atès que amb relació als vicis ocults que eren aquells que en definitiva preocupaven la Sra. Manzanares , la venedora continuava tenint el deure de sanejament en les mateixes condicions que ja hem tingut ocasió d'apuntar en l'anterior apartat.

Cinquè.- En les circumstàncies que han estat exposades, cal concloure que la manca de formalització de l'escriptura pública de compravenda no pot ser imputada, de manera exclusiva, a la conducta d'una sola de les parts. Per contra, l'absència de perfecció formal del contracte és el resultat d'una dinàmica relacional marcada per reserves, que ambdues parts van mantenir en el tràmit de culminació del negoci jurídic projectat.

Així doncs, no ens trobem davant un supòsit típic d'incompliment unilateral que permeti recórrer al mecanisme de sanció pactat a la clàusula setena del contracte signat el 25 d'octubre del 2021, la qual preveia les conseqüències de la resolució contractual per causa imputable a una sola part. La realitat és que ambdues parts i per diferents raons, van acabar impedint l'execució formal del contracte, sense que cap d'elles instés el seu compliment forçós.

És per això que, en aquest escenari específic de resolució contractual, ens hem d'inclinar per la restitució de les prestacions recíprocament satisfetes, com a expressió del principi de reequilibri patrimonial i de prevenció de l'enriquiment injust.

En conseqüència, és procedent estimar la pretensió de la part actora i condemnar la Sra. Tejera a restituir a la Sra. Manzanares la suma de 21.500EUR, corresponent a les arres confirmatòries que havien estat lliurades en execució anticipada del contracte.

Pel que fa a la partida de 735,69 EUR en concepte de despeses notarials, cal aplicar un criteri de distribució equitativa, atès que aquestes despeses foren generades a conseqüència d'un procés contractual en què ambdues parts van participar activament i que no va culminar per una combinació de factors conjunts. En conseqüència, la seva càrrega haurà de repartir-se per meitats, imposant-se'n la restitució recíproca en proporció del 50 % a cadascuna de les litigants.

Els imports indicats hauran d'incrementar-se dels interessos legals des de la data de la contesta a la demanda (5-9-2022) i fins al dia del seu total pagament segons la regla "lite contestata usurae currunt".

Sisè.- Costes

L'èxit substancial de la pretensió subsidiària articulada per la Sra. Manzanares comporta que les costes ocasionades en la instància s'hagin d'imposar a la part demandada. En relació amb les costes d'aquesta instància no s'ha de fer pronunciament al seu respecte (art. 354.2 CPC).

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Sra. Manzanares contra la Sentència de 22 de novembre del 2024 que es revoca íntegrament, disposant en el seu lloc l'estimació substancial de la pretensió subsidiària articulada condemnant la Sra. Tejera a satisfer a la primera la suma global de 21.867,84.- EUR incrementada dels interessos legals des del dia 5-9-2022 i fins al seu total pagament i a pagar les costes ocasionades en la instància i sense fer pronunciament sobre les costes en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.